第九商业大街楼书文案
----新疆的南部重镇，少数民族较多，文哈因素不可不考虑，太新鲜了害怕受众看不懂。。。
规格：16开共16P
文案：
P1（封面）
主题：第九商业大街
副题：核心商圈。财富标王
P2（城市篇）
主题：南疆新兴石油工业城市，投资兴业的商业宝地
副题：石油大背景、旅游大环境、现代工业大趋势，三大利好助推库车城市商业现代化
随文：库车古称龟兹，古丝绸之路的交通重镇，是我国汉唐以来西北边疆的一个政治、经济和文化中心。曾是汉代西域都护府、唐代龟兹都护府和安西都护府的所在地。
库车是新疆第二大县，全县总人口45万，这里不仅有绚丽多彩的人文自然景观，年接待旅游观光客80万，是新疆四大著名旅游县（市）；
库车是新兴的石油、天然气城市，是塔西北最大的产油区，也是“西气东输”的首发站，经济实力十分雄厚，发展潜力不可估量；
库车还是南疆重要的工业城市，石油、化工、采矿、棉纺、乳业等一披上规模、现代化的企业正在快速崛起，成为拉动库车未来经济发展的主要动力；
库车也是一座正在崛起的现代化的商贸城市，独特的区位优势，便捷的交通网络，使这里成为沟通南北疆的重要驿站，也是该区域商贸龙头城市，随着金普润开发公司对库车商业地产的大力开发，一座建筑面积120000平米，跨度12000米，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、观光六大功能于一体现代商业步行街——第九商业大街正在这里诞生，第九商业大街的出现将进一步加强库车商业现代化的内在动力，使库车成为南疆商贸文化中心！
P3（区位篇）
主题：旺地掘金，势在必得
副题：库车县金盆养鱼的商业旺地，未来50年坐地分红
随文1：黄金宝地构筑黄金商圈
天山路，库车县商贸兴业的黄金宝地，多年的商业积淀，使这里成为库车县商气最旺的地方，承鼎盛商气，借助库车县经济大发展的有利时机，金普润开发公司强势出击，分三期开发，在这片黄金宝地上兴建大型商业步行街，构筑库车黄金商圈，确保入驻商户未来50年坐地分红！
随文2：
商业地标：直面天山路，扼守五一路和团结路交汇之咽喉，坐拥商业宝地，聚拢天下人气；
商业环境：依托该片区多年的商业积累和中高档商业良好的发展势头，提升商业档次，整和商业功能，借势而上，无往不胜；
商业潜力：库车县最繁华、具前景的商圈，垄断库车县70%以上的商业消费，未来市政规划的核心商业区，大量商户向此集聚，商业潜力不可估量；
商圈辐射：强大的商业辐射能力，覆盖整个库车县城消费，凭借优越的交通环境，正逐步形成对新和、莎雅、拜城等周遍县乡的商业覆盖，成为该片区商品批发、零售中心；
P4、P5（业态篇）
主题：第九商业大街，三大商业主题，六大商业功能
副题：集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、观光六大功能于一体
随文1：三大商业主题，划行归市、各具特色
主题1：杏花商业步行街——一期现已竣工：
一期杏花商业步行街，2003年9月全线竣工，商业街引进国际上最具发展潜力的主题式商业步行街规划，双步行街设计形成双向环行人流，保证商业街旺盛的人气；5800平米休闲广场和步行街景观设计，让消费者在休闲中购物，在购物中赏景，独具魅力的购物环境带来滚滚人流；休闲座椅、健身娱乐区、停车场等配套设施一应惧全，体贴关怀无处不在，让每一位来商业街消费的顾客都成为商业街永久的客户。形成外街、中城、内街的商业规划；
——外街沿天山路，形成弧形沿街面，业态定位为小商品、鞋帽箱包批零市场，采用二层沿街铺面设计——宽门厅、小进深，单位商铺面积较小，适合中小商户经营；
——中城由6座建筑构成，形成步行街的核心景观区，文化特色鲜明，业态定位为精品购物广场，6座商城商品既相互补充又自成一体，主要经营家电（大小电器）、家居用品、数码通讯、黄金珠宝、化妆品、精品配饰，单位商铺面积大小不一，既有大户经营的专卖店，也有中、小户经营的散柜区；
——内街环境幽雅，业态定位为品牌服饰名街，采用二蹭沿街铺面设计，商铺门厅开阔，单位面积较大，以60—80平米居多，适合品牌大户、中户经营；
——杏花商业步行街主要经济技术指标：
建筑风格 欧陆风情
开发面积 35000平米
商铺数量 486间
休闲广场面积 5800平米
健身娱乐区 600平米
停车场面积 1200平米
大理石及彩砖铺装面积 18000平米
商业形态 商业步行街
主题2，杏花餐饮娱乐广场——二期年底交付
二期杏花餐饮娱乐广场，预计2003年12月竣工，商业规划采用具有浓郁文化特色的主题文化广场，5600平米休闲广场和中心景观设计，形成库车县最具特色的文化休闲广场，特色文化、特色餐饮娱乐吸引广大市民和游客来此消费；28米高的休闲观光塔，成为库车县标志性景观建筑，身居塔顶，可以一览第九商业大街的全貌和库车县美景，使外地游客趋之若骛；休闲座椅、健身娱乐区、停车场等配套设施一应惧全，保证商业街旺盛的人气。形成以中心景观区为核心的围合式商业布局；
——特色餐饮荟萃库车各色民族特色小吃，各种烧烤、面点、精炒等一应俱全，让您一条街吃遍南疆，成为库车人民和外来游客品尝特色美味的最佳去处；
——高档酒店全面提升库车酒店档次，集餐饮、文化、客房于一体，让每一位顾客享受全面细致的服务，是库车市民消费、宴请和外来游客下榻的首选地，感受文化、享受生活，尽在杏花餐饮广场高档酒店；
——康体娱乐城提供健身、桑那、KTV包厢等全方面的康体娱乐服务，成为库车规模最大、设施最完善、消费档次最高、服务项目最全的康乐中心；
主题3，杏花民俗国际巴扎——三期2004年动工建设
杏花民俗国际巴扎，预计在2004年动工兴建，项目规划采用商业不幸街和民族巴扎相融合的设计思路，既突出了国际性，又保留了库车传统民族巴扎的特点，建成后的杏花民俗国际巴扎将成为库车最具民族特色的建筑、库车县人文旅游观光景点和南疆最大的国际巴扎；
随文2：六大商业功能，充分享受一站式消费的乐趣
第九商业大街全面引入一站式消费的规划理念，三期商业开发，形成三个不同业态的商业区，三大主题商业区集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、观光六大功能于一体，经营品类数百项，上千种商品，集吃、穿、玩及旅游、观光、休闲于一体，来此消费的顾客，可先去购物，累了在中心广场休闲观光，然后去感受民族文化，最后就餐或去娱乐，充分享受一站式购物乐趣。
P6、P7（规划篇）
主题：主题式商业步行街，21世纪最具发展潜力的商业形态
随文1：把握21世纪商业最后创富机遇
商业经营最讲究时机，80年代的百货业，90年代的集贸市场业，谁抓住了商业发展的时机，谁就是这个时代商业财富的拥有者，进入21世纪，主题式商业步行街的兴起，使商业步行街的经营商户夺取了商业标王的桂冠，抢占财富前沿，把握21世纪创富良机，当然选择杏花商业步行街。
随文2：外街、中城、内街，街街相连、店店相望，形成最大集客式商业街；
——环行双步行街规划，保证人流通畅，人气旺盛：外街、中城、内街形成环行双步行街规划，既整体统一，形成环行街道和环行人流；又相对独立，借助双街道和多个通道、廊桥，将商业步行街分成多个各具特色的功能区，形成各功能区间的内部人流；
——5800平米花园广场步行街，库车商业新景观：杏花商业步行街拥有5800平米花园休闲广场，为广大市民和消费者提供了一流的休闲环境和购物空间，形成库车唯一的商业新景观，使购物更加轻松自然；
——商业步行街，户户都是沿街旺铺：宽阔的街道，美丽的花坛造景，绚丽的夜景灯光，幽雅的休闲空间，创造出唯美的商业店铺——店店有景、店店邻街、店店都是门面房。这就是杏花商业步行街，漫步内街，不会再有商场的喧闹和拥挤感，不会再有沿街购物的嘈杂、污染和灰尘满面，有的只是轻松购物的享受和休闲的惬意。
——首家商业步行街，引领库车商业潮流： 3.5万平米超大规模商业步行街，库车首家商业步行街，超前的规划设计理念和商业定位，引领库车商业潮流，确保30年不落伍，让每一位进驻商户长久受益，各个赚的盆满钵溢。
随文3：主题式商业步行街，街街有景、户户邻街，在购物中享乐、在享乐中购物走进杏花商业步行街，你会被她的景观所沉醉，有花园广场、有花坛造景、有长长的街道、有休闲座椅、有绚丽的灯光点缀，所有着一切，都吸引着大量的休闲者、旅游客、购物族，形成强大的集客力，保证人气旺盛；
P8、P9（文化篇）
主题：文化魅力，塑造南疆商业典范
副题：第九商业大街，库车商业、旅游、文化的窗口
随文1：文化铸造永恒
第九商业大街以文化休闲为规划理念，充分借鉴国内外知名商业街的设计理念，文化风格特色鲜明——充满文化情趣的建筑、琳琅满目的商品、一流的购物休闲环境，使第九商业大街不仅是当地居民购物的天堂，也是广大游客休闲、观光的好去处。凭借独具魅力的文化特色，第九商业大街正成为库车县商业、旅游、文化展示的窗口。
随文2：文化带来财富
从法国的香榭里大道，米兰的拿破仑大道；到中国上海的南京路，北京的王府井；它们都是商业街的代表，商业街也因此成为现代商业文明的象征，聚集人流的磁石；更是市民休闲、娱乐、购物的最佳场所；文化特色带来滚滚的人流，人流创造无限财富，文化是恒久的，创造的财富也因此永无止境
随文3：文化创造特色
商业步行街作为一种新的商业形态，在发达国家及中国大城市获得了良好的发展，步街商业街在休闲中购物，在文化中消费的特色，使现代都市人为之疯狂，每天都吸引大量的人来此消费，特色商街带动了整个城市消费文化的变迁，特色圈在此诞生。
随文4：有魅力，人气自然旺盛；有人气，财源自然广进
——第九商业大街外观设计采用欧陆风情，全面凸显文化特色；
——第九商业大街内部规划业种明晰，人流动线合理，各功能区整体统一又各具风格；
——第九商业大街共分三期开发，设计有几十个人流通道分别与天山路、五一路、团结路和商业街内街相通，保证人流财旺；
——第九商业大街采用精致大理石砖铺装地面，使街道外观自然，质感高贵，充满文化和艺术魅力；
——第九商业大街花园广场设计有不同风格的雕塑、小品、园艺花坛，并沿街道设置了休闲座椅，为购物者提供了一流的休闲环境；
——第九商业大街在花园广场处规划了不同主题的健身，并配置了健身器械，让您和家人可以在此休闲健身；
——第九商业大街一、二期设计了2000平米停车场，能容纳300辆汽车停放，解决购物人群临时或长时间停车的需求；
P10、P11（消费篇）
主题：市民购物的天堂，旅游文化的窗口，经营户淘金的乐园
副题：巨大市场成就无限商机
随文1：市民购物的天堂
现代城市中，最能吸引市民的有两种商业形态，一种是大卖场，比如超市，因价格低廉而吸引大量市民来购物。另一种就是商业步行街，依靠精神消费带动物质消费，从而实现大量商品销售。
第九商业大街引入了全新的商业理念，其独具特色的文化魅力和一流的休闲购物环境，吸引着渴求文化，渴望休闲生活的45万库车人，在强大的消费磁力吸引下，广大市民大量涌向商业街去购物，去休闲，去观光，去就餐，去娱乐，第九商业大街因此成为库车人民消费的天堂。
随文2：旅游文化的窗口
库车县人文自然景观丰富，是广大旅游者向往的旅游胜地，年接待游客达80万人，如此多的游客到了库车县，却缺乏一个可供休闲和消费的好去处，第九商业大街正是抓住了这一机遇，全力建设城市旅游观光景点，大力打造旅游消费环境，使商业街成为游客必来的观光景点和旅游消费场所，成为库车县旅游消费的窗口。
随文3：经营者淘金的乐园
符合21世纪的商业发展前景的步行商业街，无论在商业规划、业种分布，还是建筑设计、空间布局方面，第九商业大街无一不体现出超前的商业经营理念，第九商业大街的磁石效应吸引来滚滚人潮，在此经营方可获得45万库车人民购物的大市场，并独享每年80万游客带来的高消费，滚滚人流带来滚滚钱财，使第九商业大街拥有无限“钱景”，让每一位经营者感受财富与日俱增所带来的乐趣。
P12、P13（投资篇）
主题：买旺铺拥有终身产权，一铺富三代
副题：100%产权销售，100%财富收益
随文1：买铺当然买旺铺，还要拥有终生产权
第九商业大街均为步行街沿街门店，旺铺地位不可动摇，财富价值无与伦比；一次性终身产权销售，土地使用权和房产所有权均归购买商户所有，避免了房产使用权销售后业主无土地使用权的产权纠纷，确保商铺业主享受多重收益：租金收益+房产升值收益+土地升值收益。
随文2：传子百万不如第九商业大街旺铺一间
中国人有着良好的传统，为了让自己和孩子过的好些，经常采用储蓄的方式来解决未来的生活倚靠，金钱有价，旺铺无价，趁自己有钱时置些地产，获取租金和投资升值收益，无疑是最好的选择，现在趁低价买进第九商业大街商铺，不但可立即收租获利，还可获得升值回报，让自己后半生绝无后顾之忧，未来商铺可传承子孙，让您的子孙也从中收益；
随文3：间间沿街铺，户户招牌店
第九商业大街销售的商铺均为沿街门面招牌店，经营户既可自己进行商业经营，也可将商铺租赁，还可将商铺转让或继承，将商机牢牢把握于自己手中，不受他人约束；
随文4：投资地产原始股，买旺铺自己当老板，让钞票为你打工
投资需要选择，选择创造财富。从现阶段可供选择的投资方式而言：银行存款（低收益、低风险）；国债投资（中收益、中风险）；股市投资（高收益、高风险）；投资商铺（高收益、高保值、低风险）：投资第九商业大街商铺，按现阶段该区域租金计算， 8—10年即可回本，年回报率高达10—12%，这还不包括房地产升值和租金上涨所增加的收益。其次，由于土地的不可再生性，随着土地的减少，尤其是商业用地的减少，土地价格和租金上涨已是必然，保证了财产保值。第三，投资商铺风险小，决无贬值的可能性，从而保证财产不受损失，将投资风险降到最低程度。
因此，从投资收益和风险控制的双重角度而言，类比多种投资方式，投资商铺是最佳的选择，这也是为什么象李嘉诚这些稳健的投资家首选商铺投资的原因。
各种投资渠道收益对比图示
随文5：第九商业大街商铺投资收益分析（以一层为例，仅供参考）
一次性买断收益表（单位：元）
示例铺位（平米） 产权（年） 总价（元） 存款收益（年） 租金价格（元/平方米/年） 租金收益（年） 投资回收期（年） 终身收益
28．32 终身 122342 2423 500 14160 8年半 无穷大
如果您有资金压力，可以申请按揭贷款，获得最高总房款70%的贷款，以上投资收益分析中还不包括该片区土地升值和租金上浮所带来的收益，一次性终生产权销售，不但可经营收益，也给自己保证了长久的财富收益。
P14（潜力篇）
主题： 最具前景的核心商圈，财富收益谁与争锋
副题：顺应库车核心商圈集聚趋势，借势进驻杏花商业步行街
随文1：划行归市，整和库车核心商圈
库车商业发展迅速，规模和质量都处于高发展期，但库车现有的商业格局，极大的滞后于商业发展的的现状，现存的市场规划落后，经营杂乱，没有进行划行归市，使经营户收益每况愈下。
商业市场无法适应新型商业形态发展的需求，大量商户都在期待着符合未来商业发展趋势的新型商业市场的出现，第九商业大街顺应库车商业发展潮流，应时运而生，以超前的眼光，引进商业步行街规划理念，凭借一流的设计，划行归市的管理，整和库车核心商圈，吸引大量经营商户集体跳巢第九商业大街。
随文2：选对地方，财富收益谁与争锋
选对婆家嫁对郎，这才是正确的选择。第九商业大街是库车县商气最旺的商区，具有强大的商圈辐射力；伴随着城市经济的快速发展，这种商业辐射能力正在前所未有的得到加强，除垄断库车县商业消费，还形成对周边市场的覆盖，更独享80万游客每年上亿元的高消费，因此无论是现在还是将来，第九商业大街都是库车无与伦比的核心商圈，优势地位不可撼动，选对了好地方，才能保证滚滚人流，带来无限人气、财气。
P15（管理篇）
主题：强势经营推介，永不停息的购物浪潮
随文：10大经营管理举措
第九商业大街交付使用后，将由商业经营管理公司进行整体的经营管理，配合入驻商户共同做大市场，具体策略包括：
1、强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全县人民都来此消费。
2、利用花园广场，进行文艺演出、歌舞表演、时装秀等活动，聚拢人气，引领消费；
3、提高物管服务，定期组织促销推介，形成滚滚人流，保证市场旺盛的人气。
4、利用商业街管理公司强大的行销网，为商户提供商品信息、品牌引进、物流配送等服务；
5、统一商业形象，为经营户免费提供装修、商品陈列、形象推广等服务，依托整和形象，形成合力，共同做大市场；
6、为进驻商户提供免费的仓储、物流等配套服务；
7、政府大力支持项目，进驻商户均可享受5年减免相关税、费等优惠政策；
8、每年举办一届的“南疆商贸洽谈会“，促进商贸交流，提升市场形象。
9、与旅游公司合作，形成库车旅游定点购物景点，接待旅客，促进旅游消费。
10、每年一届的库车民俗艺术节或旅游节——白杏节，由政府主办，第九商业大街承办，提高第九商业大街的文化及艺术魅力。
P16（封底）
开发商简介：
物业管理简介：
开发商：深圳金普润开发建设有限责任公司
行销代理：新疆泰源和房地产营销有限公司
售楼中心：天山路第九商业大街杏花商业步行街
咨询电话：0997—7138899 7138588 6782688
网上评论——
你好！
你的文案写的真不错，让我对贵县的历史、人文有了初步的了解。一个好的文案，不仅能介绍一个产品，还能介绍一个城市。有机会去贵县旅游时，肯定去“第九大街”逛逛，看看你们的杰作。
文中有几点没有提及，好奇请教
1、已有的商业呈何种布局，总量？租金？
2、旅游淡季一年中有多少？如何应对？
3、游客的消费量和内需的消费量是何比例？
4、住宅房的需求？销售价格？上市量？
5、市民投资房产的热情，意识如何？
如你有空，敬请回复本人
re:新鲜词汇的建议很好，但你知道这个项目在哪吗？
新疆的南部重镇，少数民族较多，文哈因素不可不考虑，太新鲜了害怕受众看不懂呀！
第九商业大街街行销执行方案
一、 执行背景
1、我方已经提交了杏花商业步行街的营销推广方案，方案确定了杏花商业步行街2003年9月——2004年2月五个月的行销计划，根据目前行销工作的重点，制定了最近两个月的行销工作执行计划，经认定后交销售公司执行；
2、到目前为止，杏花商业步行街工程进展顺利，根据推进时间，预计10月1日以前可完工交付使用。由于营销推广进度相应滞后，商业街销售和商户的进驻情况不甚理想，这将对项目交付后的开业和经营带来巨大的压力，因此加大市场的招商力度，培育并促进市场的成熟，成为近期行销工作的重点；
3、与杏花商业步行街形成竞争关系的几个项目，已经进入推广阶段，对手主要采用收取定金的方式来分流客户。利用我方项目一期即将竣工，二期项目已经封顶的利好时机，加大行销推广力度，尽最大可能发掘潜在客户群，形成先发制人的竞争优势；
4、受商业周期的影响，现阶段已经进入一年当中商业消费的高潮期，充分利用商业景气的机会和商户信心提升的有利时机，进行行销推广，可以收到事半功倍的效果，从2003年9月到2003年12月，基本可以认定为有效推广阶段。因此，项目营销工作必须从近期展开，迅速进入强势宣传推广阶段，到10月底完成第一个推广周期。
5、从近期行销工作的特点来看，可以用时间紧、工作量大、销售良机不可错失来形容，因此需要开发公司的大力支持和配合，建议在该执行方案提交后能尽快批复并展开执行；
二、 营销前的准备工作
1、 宣传物料
——海报（对开双面彩页），作为项目销售推广的主要宣传物料，用于现场推介和派发、张贴；
——宣传单（4开双面彩页），与海报配合使用，在售楼现场和各宣传点派发；
——招商说明书（长3开四折页），作为项目招商的主要宣传物料，用于市场招商；
——楼书（长16开、共16P），作为整个项目的宣传物料，用于项目一、二期的销售推广；
2、 户外广告
——对项目现已经投放的户外广告牌统一进行设计，更换喷绘布面；
——沿天山路，在B座楼顶制作两块巨型广告牌，用于商业街形象推广；
——沿天山路，在B座楼面悬挂巨副、布标，用于商业街促销推广；
3、 项目包装
——统一规划设计杏花商业步行街内外街户外广告位和商业招牌，突出商业气氛，保证商业街形象统一；
——依据已经提交方案制定的商业街业态和功能分区，制作功能牌、导视牌、大卖场店面和门头等；
——充分利用一期竣工的有利条件，利用商业街休闲环境和夜间灯光，渲染商业气氛；
——沿商业街外围和两条内街，设置T型旗，渲染商业气氛；
——在商业街内街悬挂彩带、布标、设置空飘等渲染商业气氛；
——沿二期工地外围设置工地围墙广告，渲染工地气氛，扩大宣传效果；
4、 售楼处包装
——建议在一、二期交汇处建设第九商业大街的售楼中心，二期现有的售楼处改造为咨询处；
——第九商业大街的售楼中心作为整个项目的售楼中心，建议进行规范的包装和规划。
1、 各功能区包括：接待区设置接待台；模型区设置一、二期模型；洽谈区设置洽谈桌椅若干；售后服务区办理收款、合同签定、按揭等手续；另规划办公室两间。
2、 售楼中心包装包括：门头和门头广告牌；项目形象主背板；项目推介展板（若干）；广告片（背景音乐）播放影视系统一套；POP挂旗若干；
——咨询处进行简单的包装即可；
三、媒体组合策略
1、媒体选择
鉴于库车县媒体的特殊性，缺乏强势媒体。因此杏花商业步行街广告媒介选择的基本原则为：平面印刷媒体为主导，展开项目功能和特色的宣传；户外媒体全面支持，渲染商业气氛，扩大宣传影响面和持续力；电视媒体配合，进行项目形象宣传；报纸媒体辅助，侧重于阿克苏地区的宣传和促销告之。
2、媒体组合和形式
——平面印刷媒体：广告形式包括海报、宣传单、招商说明书、楼书；
——户外媒体：广告形式包括广告牌、灯箱、巨副、布标、T型旗、彩旗、彩带、空飘、POP挂旗；
——电视媒体：库车电视台，库车有线台CCTV——6、CCTV——8插播，阿克苏、沙雅、拜城、新和电视台；广告形式以30秒形象广告为主，配合15秒广告；
——报纸媒体（少量投放）：阿克苏晚报、阿克苏日报、都市消费晨报（乌鲁木齐）、库尔勒晚报（库尔勒）；广告形式以硬广告为主，配合少量新闻炒作；
——商业观察（自创媒体）：由于库车当地缺乏强势媒体，因此自创媒体进行派发成为我们解决传播的主要手段，第九商业大街商业观察采用4开铜板纸双面彩印，每期印量10000份，每十天一期，在库车（为主）、阿克苏、沙雅、拜城、新和等区域派发；
3、广告区域
——平面印刷广告：库车、阿克苏、沙雅、拜城、新和、库尔勒；
——户外广告：库车（为主）、阿克苏、沙雅、拜城、新和（少量）；
——电视广告：库车（偏重）、阿克苏、沙雅、拜城、新和（适度）；
——报纸广告：阿克苏（适度）、乌鲁木齐、库尔勒（少量）；
四、杏花商业步行街开业时间建议
从商业楼盘的特殊性考虑，兴化商业步行街的开业是近期行销工作的重点，好的开业，可带旺商业街人期，促进剩余商铺的销售和招商，对未来行销工作产生一系列利好，开业如果失败，将队未来的销售产生致命的伤害，并最终使商业街无法形成商气，基于以上因素考虑，特提出以下几点开业建议：
1、近期招商和销售工作展开后，如市场商户的入驻率达到6 0%以上，且商户进驻后铺货积极，现场商业气氛浓郁，可以考虑开业；
2、根据商业街工程进度和销售现状，原计划10月1日的开业，各项准备工作和商户入驻目标很难达到，因此建议调整开业计划，将开业时间计划在10月18日左右较为成熟；
3、如果商户入驻率较高，市场商业氛围浓郁，建议商业街在10月18日正式开业，如果情况不甚理想，但具备了基本的开业条件（商户的入驻率达到40%以上），可进行试营业，在试营业期间督促商户进驻和铺货，并在现场组织活动制造人气，吸引更多的商户进驻，待时机成熟（约一个月）后正式开业。
五、行销推广执行计划
5．1营销筹备阶段（9.8——9.20）
1、阶段性工作重点
——行销前期的准备工作；
——招商工作部分展开；
——销售推广跟进；
2、阶段性工作内容
——本方案审议通过，并展开执行；
——泰源和房地产行销公司人员到位，进行项目销售房源和目标客户的交接；
——销售人员到位，进行工作分工和现场培训、市场摸底；
——售楼员展开现场接待和大客户摸底，部分招商展开；
——项目包装、售楼中心包装工作展开，详细的包装方案见第二大项的第3、4小项；
——宣传物料创意、设计和印刷，包括海报、宣传单、招商手册、楼书、销售手册；
——户外广告创意、设计和制作，包括现有广告牌画面的更新，楼顶广告牌的制作和楼面巨副的悬挂；
——影视广告创意、制作，包括30秒形象广告和专题片；
——配合商户的装修和市场入驻；
3、行销筹备期工作进度监控表
作业项目
完成时间
责任人
本行销执行方案审议通过
9．10
曹君 王总 杜总
本行销执行方案展开执行
9．10——10。30
王征 曹君
项目销售房源交接
9．10
杜总 王征
项目目标客户交接
9．10
杜总 王征
销售人员分工、市场摸底
9．10
王征
销售人员现场培训
9．10——9。12
王征 曹君
售楼员展开现场接待
9．10以后
王征
招商工作展开
9．10以后
王征
招商手册（四折页）创意、设计、印刷
9．16
曹君 张玉飞 杜总
海报（三期）、宣传单创意、设计、印刷
9．18
曹君 张玉飞 杜总
楼书创意、设计、印刷
9．25
曹君 张玉飞 杜总
售楼中心门头和门头广告牌；项目形象主背板；项目推介展板； POP挂旗创意、设计、制作
9．20
曹君 张玉飞 杜总
户外广告（广告牌、巨副）创意、设计和制作
9．20
曹君 张玉飞 杜总
T型旗创意、设计、制作
9．20
曹君 张玉飞 杜总
工地围墙广告创意、设计、制作
9．20
曹君 张玉飞 杜总
彩带、布标、空飘设计、制作
9．20
曹君 张玉飞 杜总
影视广告创意、制作
9．25
曹君 杜总
商户的装修和市场入驻
9．15以后
杜总 王征 曹君
商业街商品分区功能牌、导视牌、大卖场店面和门头创意、设计、制作
9．25
曹君 张玉飞 杜总
商业街内外街户外广告位、商业招牌创意、设计、制作
9．25
曹君 张玉飞 杜总
5. 2市场招商阶段（9.20—10.10）
本阶段策略目标在于充分利用项目竣工的有利时机，进行宣传推广，配合公关活动和新闻炒作，促进销售；同期进行大规模的招商推广，使市场招商率达到40%以上。具体操作策略如下：
A、招商策略
1、招商原则
采取先大户、后小户；先品牌商户、后一般商户的原则。
2、招商区域
其中招商面积区域：为杏花商业步行街D、H、I、J、K、L座剩余房屋，其中K、J、H座一层已经列入销售面积的房屋不在计入招商面积；
3、招商区域商业形态定位
——D座商业形态定位是家电超市，建议整体引进一家家电品牌大户；
——L座与D座相连，可考虑互补经营定位，建议规划成小家电销售（兼批发）市场，主要引进散户经营；
——J、K座位于广场中心，人气带动效应明显，建议规划成数码通讯广场，带动整个商业街的人气，引进电信、移动、联通等品牌大户进驻，同时与乌鲁木齐的手机卖场大户（中泉、新红联、鸿景、华惠）合作，或利用这些品牌大户的品牌和供货渠道进行招商；
——I座自成一体，建议规划成黄金珠宝店，引进一家大户经营；
——H座建议规划成化妆品、休闲配饰精品街，主要引进散户经营；
4、招商政策
——大户
卖场面积在400平米以上，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的，可一次性免租两年；
——品牌户
卖场面积在120——400平米之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订三年租赁合同时，免租两年；
——散户
卖场面积在120平米以下，一次性签订租赁合同在两年以时，免租一年。
5、招商区域
——大户、品牌户的招商以乌鲁木齐、阿克苏为主，库车县为辅；
——散户招商以库车县、阿克苏为主，沙雅、拜城、新和为辅；
6、招商方法
——大户、品牌户招商主要采用直复式营削模式：
目标客户收集—准客户确定——销售顾问拜访——进行项目推介——现场看房——合作洽谈——达成合作意向（未合作处理）——签定合作合同书；
招商人员在乌鲁木齐、阿克苏、库车同步展开招商。
——散户招商采用常规推广模式：
目标客户确定——派发招商手册和宣传页——确定准客户——准客户回访——达成合作意向（未合作处理）——进行商户资格审查——与合格商户签定租赁合同；
招商人员在库车、沙雅、拜城、新和同步展开招商。
7、招商宣传
为避免大规模招商对项目销售带来不利的冲击，招商宣传仅在小范围内展开，具体策略：
——采用招商手册、宣传页派发和人员推广的方法扩大宣传面；
——招商手册的派发仅针对目标经营户展开，不得对其它商户派发招商手册；
——充分利用销售推广和宣传，来提高招商的影响力；
B、销售策略
1、销售原则
该阶段工作重点以招商为主，销售为辅；销售策略主要在于提升项目形象，以此促进销售和招商，并为下阶段强销奠定基础。
2、销售区域
其中销售面积的区域为：第九商业大街一期A、B、C、E、F、G座销售剩余房屋，K、J、H一层剩余房屋；
3、销售区域商业形态定位
——B座沿街，人气旺，商铺面积小，建议规划成小商品批零市场，经营中低档服饰、鞋帽、内衣、儿童用品、文体用品、床上用品；
——A座与B座相连，又自成一体，建议规划成皮具商城，经营皮鞋、箱包；
——C座与D座相对，又自成一体，可考虑家居用品，建议规划成家具广场，经营各种家具、灯具和装饰材料；
——E座规划规整，且单位商铺面积较大，适合品牌店经营，建议规划成精品专卖一条街，经营中高档男女服饰、皮鞋、日用品；
——F、G座相连，单位商铺面积较大，建议规划成布料、针纺织品市场，经营布料、针纺织品零售、批发；
4、销售政策
——一次性付款
一次性付清全部购房款时，在现行销售价格的基础上，给予8%（总监级）、销售人员为5%的优惠让利。
——一年分期付款购买
在交纳40%首付款、余款以一年为期限按季度分期四期支付时，在现行销售价格的基础上，给予3%（总监级）、销售人员为2%的优惠让利。
——按揭购买
首付40%，银行提供60%，10年期按揭贷款，在现行销售价格的基础上，给予3%（总监级）、销售人员为2%的优惠
——预订金购买
针对二期销售，在预售许可证发放以前，对意向客户按购房款的10%收取预订款，在现行销售价格的基础上，给予3%的（总监级）、销售人员为2%优惠；预订合同签订后，预订房屋予以保留，在不违犯双方约定的情况下，预订款原则上不予退还。
——调价策略
在现行价格的基础上，原则上对销售价格每月上调一次，每次调价幅度为30元/平米/月；
第九商业大街营销推广方案
一、市场概述
1、区域（库车县）商业概述
1-1、以中抵挡商品为主，商业形态以集贸市场为代表，商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。
1-2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品，中高档和品牌商品消费量有限。
2、区域（库车县）商业结构
2-1、文化路以中高档商品销售为主，集中了库车县主要的商场和品牌店。天山路以中抵挡商品销售为主，形成集贸市场、超市等商业形态。
2-2、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业大量供应市场，库车商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，导致部分商业物业出现滞销，经营户的盈利能力开始下降。
3、区域（库车县）商业物业开发现状和趋势
3-1、根据初步统计，库车县2003-2004年度开发量在10000平米以上的规模商业项目共5个，包括天五商业批发城，开发面积4万平米；杏花园商业圆一、二期，开发面积6.75万平米；金桥文化广场，开发面积约2万平米；国贸购物中心，开发面积1万平米。仅以上项目的开发总量就高达14万平米，如果再加上数千平米的商业开发和商住楼底商的大量供应，预计今明两年在库车县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域40万人口，城区15万人口的库车县而言，仅消化这些楼盘即需要4——5年时间（按历史销售可比量计算），市场压力和过剩情况可想而知。
3-2、从商业发展趋势判断，库车县商业区域进一步向文化路和天山路集聚，依托原有的商业环境，文化路将建成一批中高档定位的商场，预计开发面积在4万平米左右，按库车现有的消费水平统计，中高档商业市场将严重过剩。
3-3、天山路凭借集贸市场和大型综合卖场，形成商场、大型超市、和集贸市场等多种业态结合的商业开发模式，使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升，核心商圈的地位逐步形成，但大量和时间相对集中的开发，也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。
4、消费者状况
4-1、少数民族占绝对比列，但汉族人口在城区增长迅速。
4-2、中低档商品仍是市场消费的主体。
4-3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。
4-4、县城居民收入水平正在提高，随着外来人口增加，中档和非生活必需品消费增长显著。
5、经营户状况
经营户普遍存在一种矛盾的心理——对库车经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因，是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度，同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生，一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应，这种矛盾将更加突出，并导致经营户盈利水平进一步降低，商户对经营投资的信二、竞争物业
1、直接竞争对手——天五商业批发城
1-1、项目概况
天五商业批发城位于五一路和天山路的交汇处，由天工房地产开发公司开发，总投资4000万，建筑面积近4万平米约2000个铺位，售价2700元——3700元不等，门面售价5000——7000元，沿天山路门面售出80%以上，其它楼层销售率不足20%。
1-2、项目优势
区位优势：位于天山路和五一路交汇处，沿街面较长；
商业环境优势：直面库车最大和人气最旺的亿家百货，背靠天五农贸市场，人流量大，商气旺盛；
规划优势：板式条楼，便于商品分区和定位，且分割摊位面积小，总价低，符合库车市场购买力；
1-3、项目劣势
定位问题：项目市场定位过低，不利于与天五农贸市场形成错位经营，导致市场间的竞争；
工期问题：现处于基地施工阶段，预计交付时间在明年8月以后，丧失了今年有利的销售时机；
价格问题：价格定位偏高，和周边楼盘相比不具备竞争力；
/销售问题：采用简单的拉客方式，价格混乱，承诺难以兑现，一旦市场出现不利，现阶段依赖定金（无预售许可证）产生的销售将很难保全。
2、间接竞争对手——国贸购物中心
国贸购物中心位于解放路和文化路交汇处，由国贸房地产开发公司开发，项目地上三层，地下一层，总建筑面积1万平米。负一层定位为超市，一、二层定位高档百货（一层沿街为门面），三层定位为高档餐饮。售价2500元——3800元/平米，门面售价5000——7000元。门面房现已售出70%以上，三层整体租赁给温州大酒店，其余物业销售不足15%。
3、间接竞争对手——金桥文化广场
金桥文化广场位于文化路，左邻人民广场，右邻友谊路，项目规划为钢架玻璃幕结构。地下一层，计划由金桥超市直接进驻；地上三层，总建筑面积约2万平米，由于项目规划设计方案尚未确定，项目至今未进入施工阶段，销售工作仍在延缓中，近期在做简单的项目咨询和开发企业推介。
心将更显不足，持币观望的心态也将加重。
三、SWOT分析
1、优势和机会点
1-1、商业背景优势，地处以前成熟的商业区；
1-2、地段优势，三面邻街，直面天山路、左邻五一路、右邻团结路；
1-3、价格优势，比周边同性质的楼盘价格低5——10%；
1-4、规模优势，总开发面积接近七万平米，便于形成集聚效应；
1-5、宏观经济和城市经济发展机会，使库车投资开发潜力巨大，经济发展前景良好，为商业经营和商业投资创造了巨大的市场机遇。
2、问题与威胁点
2-1、商业规划无序，区域不清晰，功能不明确；
2-2、主体二层和部分三、四层的结构布局，既不利于形成同一层整体大市场格局，也不利于商业垂直人流问题；
2-3、市场前期销售未考虑市场定位，致使现阶段市场没有明确的经营定位，随意招商，随意入住，对对整个市场定位形成障碍；
2-4、至今没有建立起基本的销售基础，销售制度不明确，销售队伍素质较低，没有充分利用国家软、硬政策，导致现阶段出现巨大的销售压力；
2-5、面临商业过剩威胁，经营和投资户信心不足，持币观望心态严重。
四、项目定位（简要）
1、转型定位的必要性
1-1、目的：改变商城定位的局限性，发挥错位定位的优势，形成与该片区不同的商业形态（该片区商业定位主要是商城、集贸市场），最终达到适应库车县商业市场状况的新商业定位，以达到促进销售的目的。
1-2、方法：根据库车商业市场对门面房需求量大、销售好的状况，结合项目商业街招牌店的规划特点，由商业园定位向主题式商业街定位转型，发挥内外街和沿街招牌店优势，凸显规划优势和商业前景价值，形成项目独有的项目竞争优势。
2、转型定位
2-1、项目定位：主题商业街——库车商贸、旅游、文化窗口；
2-2、规划定位：间间沿街铺，户户招牌店
2-3、投资定位：一家一铺，终身产权销售
3、商业符号定位
3-1、项目符号：第九商业大街——突出区域性
3-2、商业符号：第九商业大街——突出商业性、现代性、领先性
4、商业功能定位
4-1、内街——服装鞋帽一条街
经营商品：服装、鞋帽
商品档次：中档、中抵挡
4-2、中城——精品购物广场
经营商品：大、小家电、数码通讯、精品配饰、黄金珠宝、化装品
商品档次：中档、中高档
4-1、外街——日用百货一条街
经营商品：日用百货、小商品、针纺织品、床上用品、布料、民族商
品
商品档次：中低档、低档
5、定位目标
5-1、由外到内，由动到静，由低档到中高档，由目标消费到休闲消费；
5-2、内外有序、划行归市、整体统一、相对独立；
5-3、中高、中挡、中低档价格互补，多种商品品类齐全，形成专业性综合市场；
5-4、实现一、二期商业的互补、互促。
五、营销计划
1、营销筹备阶段（9.1——9.10）
——现场包装，包括售楼处、一期现房和二期工地功能牌、导视牌、形象识 别、大卖场店面和门头等；
——销售人员工作分工和潜在客户摸底；
——制订详细的广告和促销计划；
——销售物料到位，包括海报、楼书、招商手册、销售手册；
——广告创意、设计；
——售楼员现场接待，部分招商展开；
2、前期招商阶段（9.10——9.30）
——市场招商，采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略；
——市场营销，针对招商商户展开广告、推广和促销；
——市场管理，做好商户入住工作、管理工作和市场规划工作。
——开业筹备，完成开业活动策划和筹备工作，做好开业准备；
——使市场招商率达到30%，市场商户的进驻率（招商和销售）达到40%，初步具备开业条件。
3、市场开业筹备阶段（9.30——10.18）
——做好市场开业前的活动策划、宣传、组织工作；
——配合市场开业，进一步针对大户进行热势宣传工作；
——利用开业机会，对等待、观望人群进行引势诱导工作；
——做好聚集市场人气、完善市场管理和经营的其它工作；
——在开业前，使市场招商率达到40%，入住率（招商和销售）达到60%。
4、市场开业和销售阶段（10.6——11.5）
——借助大户、品牌户进驻形成的感召力，充分利用开业期间良好的市场经营氛围，扩大散户招商成果
——计划在10.18日开业，做好开业期间的广告和促销，形成旺盛的人气和良好的经营氛围；
——做好开业后的市场管理、广告促销和活动推广，保证市场旺盛人气的持续；
——在市场开业以后，每天策划、组织促销和群众性文化活动；
——完成工作重点由招商向销售的转移，加大销售力度，扩大销售成果；
——充分利用大户进驻、市场开业等有利点，进行营销推广，促进销售；
——市场招商率达到50%，商户进驻率达到70%；
——市场按计划顺利开业，市场经营管理步入良性循环；
——使一期市场（剩余面积）销售率达到20%，二期市场销售率达到10%。
5．4销售重点期（11.15——1.15）
——一期销售全方位、大力度展开；
——二期销售推广全面展开；
——二期开业筹备和市场开业；
——到12.15日，使一期销售率达到40%；到1.15日，使一期销售率达到50%；
——到12.15日，使二期销售率达到25%；到1.15日，使二期销售率达到40%；
六、租、售面积的策略性确定
截止方案提交日期，规划方尚未提供项目平面结构图，因此无法以图示形式准确标明租、售位置和实际面积。面积划分的原则执订如下：
1、销售招商区域
1-1、一、二期外街沿街铺面全部以出售为主，不租赁；
1-2、内街（南、北两翼）一层铺面全部以出售为主，不租赁；
1-3、一期中街（街道中心商铺）除已经确定的家电、通讯大户以整体引进方式招租外，其余商铺底层原则上只销售，不租赁。如引进有品牌影响力、有长期发展意向的大户，针对中街一层商铺执订相应的承租政策，可以承租方式招商。
1-4、二期B座针对餐饮业、娱乐业销售，不租赁；
1-5、二期D座一只针对小商品经营户销售，不租赁。
2、租赁或免租引进区域
2-1、一期内街（南、北两翼）二、三层以租赁为主，在市场形成规模以后，逐步引导二层经营户购买，三层长期租赁经营；
2-2、一期中街（街道中心商铺）二层以上铺面长期租赁。
2-3、二期D座二层以上铺面租赁招商，在市场形成规模以后，逐步引导经营户购买。
3、销售控制
一层：20%招商，80%销售，目标为大户或品牌户，不针对散户招商；
二层以上：50%招商，50%销售，目标以散户为主；
中城：90%招商，10%销售，目标以大户整体租赁为主。
4、租、售比例
4-1、开业阶段（10月18日以前）：出租率占入住率的70%，销售率占入住率的30%；
4-2、销售完成阶段（1月15日以前）：出租率占入住率的50%，销售率占入住率的50%。
5、营销评估
5-1、本方案已经确定销售和租赁的基本区域，实际租、售面积在销售执行过程中，以现场销售控制表方式申报，每星期申报一次。
5-2、当市场入住率达到70%以上，且销售控制符合本方案提出的控制比例、租售比例时，应视为营销成功。
5-3、营销评估以面积为单位核算。
七、招商政策
1、大户
卖场面积在400平米以上，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的，可一次性免租两年；
2、品牌户
卖场面积在120——400平米之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订三年租赁合同时，免租两年；
3、散户
卖场面积在120平米以下，一次性签订租赁合同在两年以时，免租一年。
八、销售政策
1、一次性购买
一次性付清全部购房款时，在现行销售价格的基础上，给予5%的优惠让利。
2、一年分期付款购买
在交纳40%首付款、余款以一年为期限分期支付时，在现行销售价格的基础上，给予3%的优惠让利。
3、按揭购买
首付40%，银行提供60%、10年期按揭贷款，无优惠政策，银行按揭在合同签订30天内办理到位，由开发商提供按揭银行和相关手续，销售方协助开发商共同办理按揭程序。
4、预订金购买
针对二期销售，在预售许可证发放以前，对意向客户按购房款的10%收取预订款，预订合同签订后，预订房屋予以保留，在不违犯双方约定的情况下，预订款原则上不予退还。
九、广告策略
1、媒体组合
整体销售阶段以户外T形旗造势、影视广告做全面覆盖配合。
分阶段销售期内，以印刷品广告、报纸广告做阶段内销售渲染。
2、广告区域
电视广告：库车、阿克苏、库尔勒、沙雅、拜城、新和
报纸广告：阿克苏（偏重）、库尔勒（适度）
印刷品广告：库车（偏重）、阿克苏（适度）、沙雅、拜城、新和（补充）
3、广告形式
印刷品：海报、楼书、招商手册（或折页）；
户外广告：布标、T型旗；
影视广告：30秒促销广告配合专题新闻；
报纸广告：硬广告、软文、新闻；
4、公关策略
4-1、政府公关
获得免税、免费等多项优惠政策；
4-2、大户公关
协助政府组织招商团，在全国进行大户招商；
4-3、市场公关
长期在现场举行各种文艺演出或社会活动，聚拢现场人气。
6、广告费用
整体推广（宣传）费用以40万元为标准，在资源不足的情况下，另行提交广告传播方案和项目推广报告，申请补充广告资源。
7、费用支出
代理公司提供阶段性广告传播计划，在双方讨论认可的情况下，代理公司进入广告设计、创意、制作、发布过程，费用由开发商掌握，并依据双方协商确定的计划支出。
广告制作可委托代理公司执行，也可由开发商委托第三方执行，但执行结果必须达到计划要求。
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