华润置地的资本运用模式
2014-01-19 点右边关注→ 房地产战略家
华润置地在融资方面有几大优势，第一是红色央企的背景优势，第二是依托母公司的信用与金融优势，第三是商业模式优势。通过这三个优势，华润置地实现了孵化战略和差异化战略的顺利实施。华润置地从2004年至2012年间，迅速从一个地方地产企业发展到国内最具实力的综合地产开发商之一，这与华润置地的两大战略的部署和落实是密不可分的。 背靠华润集团这棵资金实力雄厚的“大树”，华润置地由“门外汉”轻松通过集团并购进入内地地产，并借助独特的“集团孵化”竞争优势，以北京为起点，快速布 局全国24个城市。
孵化模式的实施前提
孵 化模式实施的前提条件是符合了集团利益：首先华润早期着眼通过收购模式发展地产业务，从实践看效果不理想。另外，“集团孵化模式”成为集团对地产业务支持 的主线。在华润集团“6S+BSC+EVA”的投资管理战略下，集团孵化符合集团战略导向，同时可实现华润置地与母公司实现共赢。再者，华润集团目前有5 家公司在做地产，华润置地是唯一一家上市公司。集团孵化与华润置地在证券市场的操作，形成良好互动。商业地产前期投入巨大，资金回笼缓慢，这对看重报表数 据的上市公司来说有很大的压力。
“集团孵化”是主推动力，但逐渐减少对其依赖
这 种企业孵化模式，可以看做‘先放后取’的商业模式，华润在土地、金融杠杆上的使用，以及与资本运作的有效结合，突破了子公司的实力限制。为旗下公司华润置 地、华润万家的商业地产扩张提供极大的资金支持。同时也使华润集团在资本投入上获得高回报，沉淀资金得到有效使用。虽然华润置地向集团返回少量现金，但从 资金使用成本与资产溢价的角度，华润集团与华润置地同时实现双赢。但进入2012年，随着国内商业地产环境的改变和产品线的日益成熟，华润置地目前已经逐 渐减少对于集团“孵化战略”的依赖，转而更多地寻求与其他开发商、基金公司合作，依靠自身的运营与发展创造现金流，进行规模扩张。以杭州万象城为例，其中 华润置地占60%的股份，新鸿基占40%股份，双方共同开发，共同长期持有。
华润“集团孵化”资本运作模式
华 润置地资本运作的核心是：有效降低账面风险、提升财务指标、扩大股权融资空间，借助资本市场做大做强成为综合性的房地产企业。“孵化战略”的成功来自于华 润集团较高的资金实力和资本运作能力。这是华润置地在内的快速发展的关键。单纯从业绩表现看，华润置地在房地产股中并非最突出者。但其“集团资金孵化”、 “持有型物业比例”和“资本运作、财务控制能力”等优势，使华润置地在发展前景上更为明朗。
华 润置地是一家综合型地产公司，主营业务为物业发展和物业出租。2005年末华润置地以31.95亿港元从母公司华润集团手中收购商业地产项目，通过此次收 购行为，使华润置地整体物业运营模式开始具备雏形。 华润置地对住宅项目和商业项目的“双管齐下”，一方面可以利用住宅的销售加速资金的回笼，而另一方面对优质商业项目的持有，也增强了华润置地的抗风险能 力。
物业运营模式不可复制
华 润置地的物业运营模式是由企业的自身构架所决定的，国资背景、丰富的同系公司资源以及良好的融资平台是它这种物业运营模式目前获得成功的基础，这种物业运 营模式的可复制性不强，具有进入门槛。华润置地物业运营模式的优势主要体现在对于持有型物业的选择时机和持有型物业组合策略的把握上。同时华润置地对于权 益配比也非常重视，其所持权益随着物业经营的成熟而逐渐增加。
华润在增持持有型物业的同时，也注重公司的财务表现，以及新增持有型物业的优良程度。华润置地在持有顶级CBD地段的甲级写字间作为投资组合的同时，华润置 地还欲整体出售其发展的多个项目，反映其趁旺市消化部分物业,回收资金的策略。并且持有型物业的资产优良，租金水平表现突出，每平方米租金回报水平高于内 地最大的不动产商万达。
租售比例
华润置地作为集团的上市公司，物业投资组合使其具有持续而稳定的投资回报预期。 通过统计历年开发和持有的物业权益，华润置地占主导权益的项目开发中住宅类物业比例占到70%左右，而商办类物业比例占到30%。
在持有物业方面，商办类物业所占比重超过90%。 华润置地在上市公司表内项目开发中主要选择了住宅开发，而有效回避了商业地产开发是比较明智的。
未来适当出售物业
在 2011年全年业绩发布会上，华润置地表示考虑出售公司综合体项目里的中小规模项目。据介绍，这些考虑出售的综合体项目主要是二三线城市的商业物业，且都 不位于城市的重要地段，定位也非高端产品。华润置地为了增加现金回流，加快发展速度，适当处理综合体里面一些不是最重要的、成长性不是很强的物业。 2012年了，华润置地改变了曾经100%持有的物业开发模式，使自身运营更具灵活性，对市场的适应能力进一步提高。
，华润置地由“住宅开发＋投资物业”的原有商业模式，向“住宅开发＋投资物业＋客户增值服务”的新型商业模式转变和过渡。华润置地自2007年开始实施的“住宅增值服务”的生意经，其差异化的产品定位策略和商业模式内涵，在试点项目完成之后，有望为企业升级创造基础。
差异化生意战略优点
差 异化生意战略的优点就是，实现长短期回报平衡、盈利增长持续性、业务稳定性等，降低地产政策及市场影响的盈利波动风险，给客户资产保值增值提供更多保障。 对于股东和投资者而言，持有物业可为其投资的地产企业产生持续平稳的现金流回报，形成资产上的潜在长期收益，帮助企业有效抵抗市场风险，从而有条件更加健 康、持续地发展，因此也能给股东和投资者带来更多价值。
住宅商业同步开发并增加新赢利点——增值服务
在住宅商业开发双线并进的同时，华润置地开发了新的盈利点——增值服务，致力于为住宅产品注入更多附加值，包括从室内设计、精装修到家具配饰的所有环节。通过一个个设计细节满足顾客的功能化需求，使华润置地增值服务区别于市场“精装修”的无个性批量复制。
这种差异化生意模式，使得华润置地成为了具有综合开发能力的地产发展商，利润的来源多元化，同时对风险的抵御能力层次化，企业可以通过住宅的开发带来近期增长动力，而通过收租物业的资本增值带来长期回报。
沁园春·雪
北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。
望长城内外， 惟余莽莽； 大河上下， 顿失滔滔。
山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。
须晴日， 看红装素裹， 分外妖娆。
江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。
惜秦皇汉武， 略输文采； 唐宗宋祖， 稍逊风骚。
一代天骄， 成吉思汗， 只识弯弓射大雕。
俱往矣， 数风流人物， 还看今朝。 克
沁园春·雪
北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。
望长城内外， 惟余莽莽； 大河上下， 顿失滔滔。
山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。
须晴日， 看红装素裹， 分外妖娆。
江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。
惜秦皇汉武， 略输文采； 唐宗宋祖， 稍逊风骚。
一代天骄， 成吉思汗， 只识弯弓射大雕。
俱往矣， 数风流人物， 还看今朝。 克
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