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[房价,房产]征收房产税对房价的影响分析

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征收房产税对房价的影响分析【文章摘要】
近年来，我国房价居高不下，对此，很多学者建议尽快推出房产税，认为房产税可以起到抑制房价的作用。本文基于税负归宿理论的视角，分析征收房产税对房价的影响，并得出征收房产税会促使房价上涨的结论。【关键词】
房产税；税负转嫁；房价
随着房地产经济的高速发展，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。但近年来，我国房地产呈现市场过热、房价呈持续攀高的趋势，北京上海广州等一些大城市，城市中心区的房价已达3万，对我国的民生和社会经济都造成了严重影响。我国房地产方面的税费主要集中于开发和流转环节，对房地产保有环节的课税却很少，于是很多学者提出建议希望可以尽快推行房产税，运用房产税的税收杠杆作用影响房地产市场，抑制房价持续走高。但是有的学者认为，房产税并不能抑制房价，反而会促使房价的上涨。开征房产税作为一种税收政策，带来的不是一种影响，而是一系列的效应。任何一种税收政策的作用点都取决于税负归宿的分布，本文从税负归宿理论的视角出发，以局部均衡分析为主，分析了开征房产税对房价的影响，并提出相关建议。 1 税负归宿与供求弹性
税收转嫁与税收归宿是赋税理论的重要组成部分。税收转嫁，是指直接纳税人通过各种途径把自己缴纳的税收转移给其他人承担，以达到减轻商品课税后自己所承担的税收负担，其分配并非取决于供求双方的意愿大小，而是决定于商品的供求弹性。自由竞争市场上，商品买卖双方的反应和议价能力决定了商品的供求弹性。
商品的需求弹性小于供给弹性时，一旦对该商品征税而引起价格发生变动时，需求量的变动幅度会小于供给量的变动幅度。此时，供给者对价格的反应较需求者更大，税负前转比较困难，会更多地由消费者承担。反而言之，商品的需求弹性大于供给弹性时，一旦对该种商品征税而引起价格发生变动，商品需求量的变动幅度大于供给量的的变动幅度。此时，需求者对价格变化的反应更大，税负后转比较容易，会更多地由供给者承担。总之，商品税负转嫁的形式和规模主要取决于商品供求弹性的大小。 2 房产税税负归宿理论
房地产作为一种特殊的商品，对其征税后的税负归宿问题一直备受关注。学术界对房产税的税负归宿存在三种不同的观点：传统观点、收益论和新论。 2.1 传统观点

该观点认为，房屋的供求曲线和供求弹性共同决定了房产税的税负归宿。该理论的基本假设为：房屋的供给曲线是一条平行于横轴的直线，其供给具有完全弹性；在分析时采用局部均衡模型，忽略相关市场的影响，只考察单一市场的价格变化。根据上面的分析可知，税负归宿取决于商品的供求弹性的大小。根据传统观点的基本假设可知，房屋的供给曲线是一条水平线，其供给具有完全弹性，此时，房屋的供给弹性远远大于需求弹性，房产税税负前转比较容易，会更多地由消费者承担。 2.2 受益论
该理论认为房产税具有有偿性和自愿性的特征，不应该视为一种税，而应定义为一种享受公共服务的“使用费”。该理论的基本假设为：存在一个社区体系，该体系中不同的社区提供不同水平的公共服务，并收取不同水平的房产税；居民可以根据自己的喜好和支付能力自由选择居住的社区。收益论下，如果人们更加关心自己所享受的公共服务，那么房产税对房价的抑制作用就可能减弱。 2.3 新论
该理论认为房屋是生产要素之一，对其征收的房产税，应定义为一种资产税。该理论采用了一般均衡的分析方法，充分分析了宏观经济中的各种影响因素，并得出了与传统观点不同的结论。税率相同时，房屋所有者将承担税负，这一点与传统观点一致。新论对差别税率的情形进行了分析，并认为，如果资产具有流动性，资产将从高税区流向低税区。 3 我国开征房产税对房价的影响分析
对于住房的供给和需求者而言，不同的税负转嫁将对房价产生不同的影响，住房作为一种特殊的商品，其税负转嫁也主要决定于供求双方的价格弹性。目前，伴随着经济的快速发展和城市化进程的不断推进，我国住房市场刚性需求所占比例较大，供不应求的整体局面暂时难以改变。
住房市场包括新建住房的一级交易市场和二手住房的二级交易市场。在征收房产税的情况下，一级市场新建住房的开发商会改变其价格预期，从而引发住房供给数量的波动。从反应时间长短看，征税改变生产者的决策调整其生产。企业通常会选择减缓工程进度、延期开盘等策略，这些策略都会减少住房的供给数量，使供给弹性变大。在住房的供给弹性大于需求弹性的情况下，税负的增加将由供应方转嫁到需求方，造成住房价格的上涨。对于二级市场的供应者而言，住房价格的自由浮动是实现税负转嫁的前提条件。我国二手房交易市场化程度高，对其所得征税，住房价格会随之变动。因此，从定价方式上看，二手房交易具备税负转嫁的条件。以国内一线城市的二手房交易市场为例，二手房市场需求膨胀而供给相对有限，住房需求难以得到充分满足，此时，若征收房产税，供给弹性大于需求弹性，税负会转嫁到购房者一方，抑制房价的目的难以达到。
总之，我国住房市场是典型的卖方市场，住房的供给弹性要远大于需求弹性。若推出房产税，由于税负转嫁效应的存在，势必会进一步促进房价的上涨，增加购房者的负担。

4 结论与政策建议
我国正处于经济社会的转型时期，任何政策的推出都带有不确定因素。现阶段，应将房产税的功能定位于通过对房产保有环节的征税形成有利的税收杠杆，促进地方政府职能的转变，减轻政府对土地财政的过度依赖。根据上面的分析，我们得出开征房产税会促进房价的上涨，这一方面会使住房持有者的负担加重，引起已购住房者不满；另一方面又会引起潜在购房者的不满。如果政府试图单纯通过开征房产税来抑制房价的上涨，显然是难以到达目的的。就当前情况而言，改革目前的土地招拍挂制度，运用政府手段降低建设住房的成本，刺激住房的开发供给，改善住房供不应求的现状，可从一定程度上抑制房价的上涨。但若要实现房价的合理回归，还原住房市场的健康发展，不仅仅要依靠政府的调控，更要依靠市场的调节作用。在政府坚持抑制住房投资投机性需求、推行推进保障性安居工程建设的同时，还应还原市场自身的调节作用，更加有效地解决住房市场的供求矛盾。

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