2019年《厦门市物业管理若干规定实施细则》(草案)
《<厦门市物业管理若干规定>实施细则》（草案）
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 为规范本市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《厦门市物业管理若干规定》和其他有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本实施细则。b5E2RGbCAP 第二条 市建设行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，履行下列职责： （一）组织实施有关物业管理的法律、法规、规章，执行物业管理的有关规定； （二）制定物业管理的相关政策措施；
（三）指导、协调各区建设行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、市物业管理协会以及其他相关部门（单位）依法开展物业管理相关工作；p1EanqFDPw （四）指导各区建设行政主管部门依法作出行政处罚、投诉处理等具体行政行为； （五）统一监督管理全市的物业专项维修资金；
（六）指导各区建设行政主管部门监督管理物业管理招标投标活动；
（七）组织或指导开展物业服务企业的资质审批管理和日常监督检查工作； （八）建立物业管理领域的诚信档案、信用监管、监督检查等制度； （九）开展全市物业管理有关法律、法规、政策的宣传和培训工作； （十）指导各区建设行政主管部门定期组织街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员（候选人）、业主委员会专职工作人员进行有关物业管理法律、法规、政策培训；DXDiTa9E3d （十一）法律、法规、规章和市政府规定的其他物业管理监管职责。
第三条 区建设行政主管部门履行辖区内的下列物业管理监督管理工作职责： （一）指导街道办事处履行物业管理的有关监管职责；
（二）会同街道办事处（镇人民政府）调整和决定物业管理区域范围； （三）办理（前期）物业服务合同、物业管理招投标等备案事项； （四）监督和管理物业管理招标投标活动；
（五）办理协议选聘前期物业服务企业的审批或服务事项； （六）依法处理物业管理的信访投诉事项；
（七）配合或组织实施实施物业服务企业的资质检查和日常监督检查工作； （八）实施或配合实施物业管理的行政处罚；
（九）负责物业专项维修资金的缴交、使用和核销的日常监督管理； （十）定期组织街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员（候选人）、业主委员会专职人员等进行有关物业管理法律、法规知识培训；RTCrpUDGiT （十一）法律、法规和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。
各区建设行政主管部门应当设立物业管理专职机构，配备专职工作人员，具体承担辖区内物业管理的监督管理工作。5PCzVD7HxA 第四条 街道办事处（镇人民政府）在区建设行政主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的筹备、选举和换届工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，具体履行辖区内下列物业管理监督管理工作职责：jLBHrnAILg （一）负责核实业主大会成立条件并组织成立首次业主大会筹备组，指导筹备工作； （二）指导监督业主大会、业主委员会依法选举、表决等各项活动： （三）责令严重违法的业主委员会限期整改、解散；
（四）对未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会被街道办事处解散、业主委员会未按规定组织召开业主大会会议且拒不执行限期组织召开决定的情1 / 20
形，负责组织召开业主大会会议；xHAQX74J0X （五）对出现议事规则及管理规约中规定应当召开业主委员会的紧急情况以及业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，负责指定1名业主委员会委员组织召开业主委员会会议；LDAYtRyKfE （六）对业主委员会无法召开会议的，负责直接组织召开业主大会并选举产生业主委员会；
（七）业主委员会未依法完成换届选举的，监督业主委员会组织换届选举，或者直接组织换届选举；
（八）调查违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，责令限期改正或者报区建设行政主管部门予以撤销；Zzz6ZB2Ltk （九）代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的公章； （十）组织召开街道物业管理联席会议； （十一）依法处理物业管理信访事项；
（十二）法律、法规 和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。
第五条 社区居民委员会（社区工作站）协助街道办事处或受街道办事处委托依法开展辖区内下列物业管理相关工作：
dvzfvkwMI1 （一）指导业主大会、业主委员会开展物业管理相关工作；
（二）监督业主委员会做好物业服务合同终止后的物业管理相关资料的移交工作； （三）根据街道办事处组建筹备组公告，组织业主推荐产生业主代表；
（四）协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业、业主委员会与物业服务企业之间的纠纷；
（五）在业主委员会产生之前或业主委员会不能依法履行职责时，在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会组织业主大会表决专项维修资金使用等有关职责，并接受全体业主监督；rqyn14ZNXI （六）法律、法规和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。
第六条 街道办事处（镇人民政府）和社区居民委员会应当明确工作机构、人员和工作经费，依法贯彻落实其物业管理监管职责。EmxvxOtOco 第七条 街道办事处应当根据物业管理工作实际，定期组织辖区内城管执法、公安、安监、工商、司法、社区居民委员会等有关部门、机构召开物业管理联席会议，协调处理物业管理中重大问题。会议可邀请区建设行政主管部门进行业务指导，也可以邀请物业服务企业、业主委员会委员、业主列席会议。
SixE2yXPq5 第八条 街道办事处可委托社区居民委员会组织召开物业管理联席会议。 街道办事处受区建设行政主管部门委托办理的事项不得转委托。
第九条 经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项，与会政府部门、机构应当予以执行；无正当理由拒不执行的，依法追究行政责任。6ewMyirQFL 经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为，物业服务企业、业主委员会应当履行，但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外；拒不履行的，作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。kavU42VRUs 物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。
第十条 街道办事处或社区居委会应设立物业纠纷调解机构，可委托物业管理行业专家、律师等专业人士调解处理物业管理纠纷。y6v3ALoS89 业主委员会应当依照法律、法规、规章以及管理规约，对物业管理区域内业主损害他人合法权益的行为进行劝阻和制止，对物业管理纠纷进行调解。M2ub6vSTnP 第十一条 规划、国土房产、价格、城管执法、工商、环境保护、质监、民政、安监、公安和消防等部门，按照各自职责对物业服务及其相关活动依法进行监督管理。0YujCfmUCw 2 / 20
第十二条 广电、通信、电力、水务、环卫、燃气等公共服务单位应当依照法律法规等规定建立责任制度和应急预案，确保物业管理区域内各项公共服务正常开展。eUts8ZQVRd 第十三条 市物业管理协会应当建立物业服务企业和物业服务从业人员的表彰与惩戒等行业自律制度。
第十四条 市政府有关部门和各区政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系 。
各区政府应当创新扶持政策，在老旧住宅区和原农村城市化社区推行社会化、专业化、市场化的物业服务。
第十五条 鼓励和提倡街道办事处（镇人民政府）和社区居民委员会根据工作需要，采取购买服务的方式，聘请第三方专业机构协助开展物业服务的具体监督管理工作。sQsAEJkW5T 第十六条 鼓励社区居委会、物业服务企业等探索推行居家养老与社区服务相结合等有利于养老服务业发展、健全养老服务体系的物业服务新模式。具体管理办法由市民政主管部门会同市建设行政等有关主管部门制定，报市人民政府批准后实施。GMsIasNXkA 第十七条 鼓励物业服务采用新技术、新方法提高物业管理与服务水平，促进物业管理的集约化、信息化、低碳化。
TIrRGchYzg 第二章 业主大会和业主委员会
第一节 业主
第十八条 下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务： （一）房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人；
（二）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁安置等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；7EqZcWLZNX （三）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人； （四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人； （五）其他符合法律、法规规定的人。
符合前款规定的主体，应当提供合法、有效的证明文件。 第十九条 业主在物业管理活动中，依法享有下列权利：
（一）按照（前期）物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票或表决权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行（前期）物业服务合同；
（八）享有对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权； （九）监督房屋专项维修资金的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。
第二十条 业主在物业管理活动中，应当履行下列义务： （一）遵守社会公序良俗、业主大会议事规则、（前期）管理规约；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按规定或约定按时足额交纳物业公共服务费、专项维修资金等费用； （五）维修、养护危害安全、妨碍公共利益及影响其他物业正常使用的物业专有部分； （六）法律、法规规定的其他义务。
业主不得以放弃权利为理由不履行相应义务。
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（确有必要汇总明确业主的权利和义务：以便形成健康导向；推出后续制度）
