随着国家及各地政府遏制房价过快增长的“国十条”、“京十二条”等新一轮房地产调控政策的相继出台实施。其中对于抑制不合理住房需求而具体制定的“限购”、“禁购”政策将对政策调整前已经签订的各类商品房买卖合同的履行带来诸多问题。特别是对“买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭”、“贷款购买第二套住房的家庭”、“对贷款购买第三套及以上住房的”、“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”等四种情况分别作出了提高贷款首付比例和贷款利率的限制措施以及暂停发放购买住房贷款的禁止措施。将使大量贷款买房的购房人存在无法按照原销售合同取得银行贷款的困境。
可以预见的是，待银行及各地政府对“国十条”、“京十二条”等房地产调控政策作出更加具有操作性的政策细则后，必将使得银行在“第二套住房”、“第三套及以上住房”、“非本地居民”贷款合同的审批上作出明确的表态。届时如果购房人的贷款无法办理或者贷款人恶意不配合贷款的办理，那么将对房地产开发企业的销售工作带来较大的影响。笔者作为房地产律师，也接到了大量购房人及房地产销售人员关于此问题的咨询。对于“认购书、合同是否必须继续履行？”，“贷款首付增加怎么处理？”，“买房合同能不能解除？”，“买房合同解除或者终止后责任如何承担？”等问题销售合同的双方当事人都产生了类似的疑问。由此可见，“国十条”、“京十二条”等调控政策的影响绝不仅仅限于对房地产市场当前宏观形势以及对未来市场形势发展走向的影响。随着政策出台前已经签订生效的售房合同履行期限的临近，如何处理政策出台之前新房、期房、二手房房屋买卖合同变更或者解除的问题？是目前开发商和购房者都急需面对的紧迫问题。一、从法律角度定性房地产调控政策
国家政策的变更后，对于合同的履行会产生怎样的影响？能否变更或者解除？这个问题对于像我国这样摆脱计划经济模式不久，政府利用法律、政策调控市场还非常常见的经济体来讲，就显得极为具有讨论的价值。而此次的“国十条”、“京十二条”等调控政策的出台就是更加重了对这个问题研究的法律意义和价值。
从法学理论上讲，法律（Law）是国家制定或认可的，由国家强制力保证实施的，以规定当事人权利和义务为内容的具有普遍约束力的社会规范和规则。从广义的法律概念角度讲，“法律”包括法律、有法律效力的解释及其行政机关为执行法律而制定的规范性文件（如规章）。因此，“国十条”、“京十二条”以及地方出台的类似政策均属于法律的范畴。
二、传统的依据不可抗力原则处理类似问题的做法及遇到的法律困境
作为我国处理合同的纠纷的基础法律，《合同法》在上世纪九十年代制定之初，就试图对这个问题做出一个合理的规定。因为，在市场经济运行过程中，由于商品经济本身所具有的不确定和不稳定性，市场环境经常会发生变化，国家采取宏观调控将是必然选择。但是，由于当时我国市场经济还没有融入到国际经济体系中，对于市场变化对于合同履行的影响的认识还非常局限，因此并没有对此做出明确的约定，这无疑是《合同法》这部市场经济基础法律的一大遗憾。但是《合同法》颁布后，随着我国经济的飞速发展，特别是加入世贸组织后，我国经济与世界经济动向息息相关。金融危机、政策调控这些影响合同继续履行的情况经常发生，而按照原合同继续履行则显然无法体现公平原则。
根据律师接触的案例，在此前的政策调控导致合同履行障碍的诉讼和仲裁案件中，法院经常采取的是以调解方式结案的策略。而对于调解不成的案件，由于没有明确的法律依据，法院的判决可谓千差万别，而大多只有无奈的确认合同继续履行的。而从合同双方的角度讲，要想维护自己的权益来变更或者解除合同，最为常用就是将类似于“国十条”、“京十二条”这样的调控政策归入不可抗力的范围，要求法院予以解除并不承担违约责任。从《合同法》最为接近或类似的“不可抗力”情形来争取实现目的，这也是律师在面对这些问题的无奈之举。但是，从法律角度讲，政策调整与不可抗力具有本质的不同。依据民法原理，不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。同时具备“不能预见、不能避免和不能克服”三大要件的才属于不可抗力的范畴。不可抗力可以是自然原因酿成的，也可以是人为的、社会因素引起的。不可抗力事件的范围主要由两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象，如：火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；二是由社会原因引起的社会现象，如：战争、动乱、政府干预、罢工、禁运等。由此可见将“国十条”、“京十二条”这样的调控政策归入不可抗力的免责范畴是很难获得法律支持的。如果没有充足的证据，法院对此类案件鲜有判令合同变更或者解除的案件。当然，这对于在市场经济日渐活跃，市场形势变化莫测的情况下保护当事人的合法权益是极为不利和不公的。
三、《合同法》情事变更原则的确定对于此类问题解决的尝试
在2008年全球性金融危机爆发后，由于我国经济与世界经济的密切联系，受到了很大的影响。市场的剧烈变动给合同的履行带来很大问题，如何妥善处理特殊情况下的合同变更和解除法律问题，就显得极为迫切。因此，最高人民法院颁布了《合同法解释（二）》，其中第二十六条明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。这就第一次将情势变更原则引入了我国法律。“国十条”、“京十二条”这样将导致合同履行发生明显不公或者无法履行的的法律变更、政策变动，无疑可以依此来获得合理的解决。而在《合同法解释（二）》出台后短短半
年时间，我国法院就受理了大量的情事变更解除或者变更合同的案件。笔者作为律师，也曾在去年代理了一起由于国家政策变动导致的买卖合同无法继续履行而解除合同的案件，北京地方法院判决该合同解除并互不承担违约责任。对于“国十条”、“京十二条”政策下现房、期房、二手房买卖合同是否能依据情势变更原则变更或解除无疑具有很强的参考价值。
四、开发企业应用情事变更原则处理房屋销售合同纠纷的法律思路
在调控政策出台后，合同法解释二的情势变更原则将为解除这个合同困境提供法律依据，但是，由于情事变更属于法定的变更解除合同的事由，双方均可免除违约责任，在目前房地产市场形势严峻，房价有下跌可能的情况下，也就要防止一些投资性购房人滥用情势变更原则，钻政策的漏洞随意退房，随意解除合同的情况。如果任由这种情况存在，那么将危及诚实信用、约定必守的合同法基本原则，使得市场陷入无序的状态。
因此，房地产开发企业销售部门结合具体调控政策，就要从以下几个主要风险防范点来分门别类的对待购房人的退房请求，维护市场的稳定。
（一）对于买卖属于贷款购买首套自住房的且面积小于90平米的房屋。那么这种情况不属于此次政策调控的范围，购房人不得以其他理由擅自解除合同，否则开发商有权追究其违约责任。即使房价下跌，也属于正常的市场风险，买房人没有法定理由不得提出退房。
（二）买卖属于家庭贷款购买首套自住房且面积大于90平米的房屋。那么如果没有特殊情况，双方的合同也并未发生情事变更的法定事实， 