个人贷款风险点及防控

个人贷款风险点及防控

一、个人贷款产品、机构准入 和授权的关系

二、个人贷款审查重点及注意 事项

三、主要个贷产品风险点及防 控措施 个贷产品全系列概况 总体 形象 创业 好时贷 个人商业用房贷款 个人助业贷款 个人综合授信贷款 个人自助循环贷款 个人商用车贷款 农户小额贷款 农村个人生产经营 贷款 粮食直补贷款 安居 好时贷 综合授信贷款 个人质押贷款 固定/混合利率” 二手房交易资金 托管 存贷双赢 还款假日计划 气球贷 本息分别还款 自助循环贷款 综合产 品和服 务 消费 好时贷 一手房 二手房 接力贷 循环贷 置换式 非交易转按 跨行交易转按 直客式贷款 个人自用车贷 款 个人助学贷款 综合消费贷款 房抵贷 随薪贷 县域工薪人员 小额消费贷款 出国留学保证 金贷款 二、个人贷款审查重点是什么？ 合规合法性审查是信贷审查的重点。 （三）基本要素审查。信贷业务基础资料 和内部运作资料是否齐备。 (二）主体资格审查。客户和担保人是否 具有完全民事行为能力、有关证明材料是 否符合规定；客户有效收入证明是否合理； 客户、担保人是否有不良信用记录。 二、个人贷款审查重点是什么？ （三）信贷政策审查。信贷用途是否合规合法； 信贷用途、金额、期限、利率、方式等是否符 合农业银行信贷政策规定，定价是否合理，是 否综合考虑了业务风险与综合收益情况。 （四）信贷风险审查。审核客户部门(或调查岗) 测定的客户信用评分；客户职业背景、收入来 源的稳定性以及家庭资产负债状况；还款来源； 担保情况；该笔贷款相对应的合作商合作协议 是否已到期，该合作协议项下贷款余额是否已 超过合作协议最高额度。对于个人经营类信贷 业务，还应重点分析客户经营管理能力、生产 经营情况和地区经济环境。 三、主要个贷产品风险点及防控措施 （一）个人信贷操作风险风险点及内容 （二）农户小额贷款风险点及防控 （三）个人助业贷款风险点及防控 （四）个人住房贷款风险点及防控 （五）个人商用房贷款风险点及防控 （六）综合消费贷款风险点及防控 （七）下岗失业人员小额担保贷款风险点及防控 （八）个人汽车消费贷款风险点及防控 （一）个人信贷操作风险风险点及内容 个人信贷业务操作风险主要集中在内部欺诈、外部欺诈和流程管理三个类 别。 内部欺诈： 1.隐瞒客户不良信用记录。 （1）风险因素：一是打印出有不良信用记录的信用报告后，通过扫描修 改等手段改为无不良记录的信用报告。二是通过故意输错身份证号码，在 姓名与身份证不匹配的情况下，打印出查无此人信息；三是故意不打印有 不良记录的共有人信用信息；四是故意不打印有不良记录的借款人曾用名 信用信息。 （2)风险信号：一是信用报告疑似为复印件，且征信查询结果为查无此人 信息；二是打印件上身份证证号码与基本资料中显示的身份证号码不符， 且征信查询结果为查无此人信息；三是打印件、复印件上有明显人为修改 痕迹；资料中无共有人信用信息。 （3)控制措施：一是当征信查询结果为查无此人信息，打印件上身份证证 号码与基本资料中显示的身份证号码不符时，建议进行复查；二是当个贷 档案中信用报告为复印件时建议复查；三是打印件、复印件上有明显人为 修改痕迹时，建议复查；四是当借款人、财产共有人和财产所有人信用报 告不全时，建议复查。 （一）个人信贷操作风险风险点及内容 内部欺诈： 2.人为调高信用等级评分。 （1）风险因素：客户经理降低客户信用评分条件，将有区 间值的打分执行为最高。 （2)风险信号：一是借款人信用等级评分表中借款人收入、 学历、职称等情况与收入证明不符；二是借款人负债与人行 征信系统查询结果不一致；三是供养人口数量和学历信息与 户口簿不符；四是非个私业主的借款人在我行无开户信息， 但是信用评分表中与我行业务关系得分较高；五是评分指标 证明材料收集不全。 （3）控制措施：一是当评分指标证明材料与贷款申报材料 不一致时，建议进行复查；二是当评分指标证明材料收集不 全时，建议复查；三是建议经营行强化审查职能，加强监督 检查。 （一）个人信贷操作风险风险点及内容 内部欺诈 3、隐瞒重大风险。 （1）风险因素：调查报告对应能发现的重大风险情况 刻意回避，避重就轻，反映内容片面。 （2）风险信号：一是调查报告中表述存在歧义、客户 事实描述不明确的；二是客户盈利水平明显高于当地同 业平均标准的，抵押物价值明显高估的；三是调查报告 所列历年的经营、财务和资产等数据，证明材料收集不 完善不充分的。 （3）控制措施：一是当对调查报告表述存在异议时， 建议进行复查；当调查报告所举数据、证明材料等收集 不完善不充分时，建议进行复查；三是建议经营行强化 审查职能，加强监督检查。 （一）个人信贷操作风险风险点及内容 内部欺诈： 4、假名、冒名贷款。 （1）风险因素：一是客户经理利用已还清贷款的客户资料， 重新申请办理贷款；二是客户经理受理客户贷款申请后，对 客户谎称贷款申请不符合条件，办理已终止，并利用客户资 料办理贷款。 （2）风险信号：一是客户经理以各种理由拒绝检查人员检查 指定客户的贷款；二是联网核查系统不存在申请人信息或与 申请人提供信息不符。 （3）控制措施：一是当客户经理拒绝监察人员检查指定客户 时，贷款资料中申请人前后签字不符时，建议通过电话等方 式询问借款人的借款基本情况；二是对单笔金额较大的贷款， 且材料瑕疵较多的借款人，建议通过联网核查方式核查申请 人身份；三是建议经营行强化审查职能，加强监督检查。 （一）个人信贷操作风险风险点及内容 内补欺诈： 5、抵押物不符合担保准入规定。 （1）风险因素：一是客户经理用担保管理办法以外的抵 押物发放贷款；二是抵押物所有权人为无民事行为能力人 或限制民事行为能力人。 （2）风险信号：一是抵押物证明材料复印不全；二是打 印件、复印件上有明显人为修改痕迹。 （3）控制措施:一是建议对土地使用权证所登记相关记载 是否合规，重点为土地性质是否为集体土地使用权、土地 是否位于本地级市行政管辖区域内；二是建议核对房屋所 有权证所登记内容是否合规，重点是房产性质是否为产权 式酒店、抵押物产权是否清晰；三是建议通过联网核查系 统核查抵押物所有权人年龄与身份证件和户口是否相符， 财产所有人是否为未成年人；三是建议经营行强化审查职 能，加强监督检查。 （一）个人信贷操作风险风险点及内容 外部欺诈： 1、收入证明虚假。 （1）风险因素：一是借款人单位开具的收入证明中收入虚 高；二是不存在雇佣关系的单位开具收入证明；三是借款人 伪造收入证明；四是客户提供虚假的净资产证明或股东分红 证明；五是客户提供变造后的银行流水等虚假的辅助证明。 （2）风险信号：一是个人收入证明上的收入明显高于当地 同业平均水平；二是个人收入证明开具单位与个人征信报告 记录不符；三是个私业主开具的收入证明金额远高于注册资 本。 （3）控制措施：一是应向借款人收入证明开具单位调查其 职务、级别、收入等情况；二是借款人如有其它收入来源， 应核实相关证明材料（租赁收入、股本分红等） （一）个人信贷操作风险风险点及内容 外部欺诈： 2、购房行为不真实。 （1）风险因素：一是客户并未与开发商发生真实购房行为，或 未签订合法有效的房屋买卖协议；二是开发商将房屋销售后，再 与其他购房人签订商品房买卖合同，重复销售；三是开发商将房 屋出售给关系人，套取资金。 （2）风险信号：一是借款人单位为房屋的开发商、销售代理商、 承建商、材料供应商或其他关联企业；二是中介机构内部员工作 为买方或卖方发生的二手房交易、近亲属之间发生的二手房交易； 三是借款人对房屋基本情况不熟悉、不关心；四是滞销楼盘或尾 盘突然热销；五是商品房已有人居住；六是多个借款人集中签订 合同，集中办理贷款；七是借款人对利率不敏感不关心；八是借 款人对我行办理保险等要求答应很爽快，但要求我行尽快办理。 （3）控制措施：一是实地调查了解房屋的位置、朝向、结构、 销售等情况；二是通过面谈或电话等方式知释借款人对房屋情况 的了解程度，了解借款人购房行为的真实性；三是向房屋产权部 门售房合同备案情况。 （一）个人信贷操作风险风险点及内容 外部欺诈： 3、资金用途不真实。 （1）风险因素：客户通过伪造进货或销售合同等方式，编造资 金需求；客户把贷款资金用于股市投机、高利贷等高风险领域， 挪用贷款资金。 （2）风险信号：一是通过实地察看合同交易中双方的生产情况 发现不存在此贷款需求；二是在外部环境发生重大变化的情况下， 通过同期对比、进货或销售不符合以往或同业的生产销售规律； 三是合同中所购买物品非生产经营所用物品；四是资本市场投资 行为活跃时期，客户循环借贷周期极短、频率极高。 （3）控制措施：一是实地察看生产经营情况，项交易对手查询， 核实交易合同的真实性；二是核查贷款发放后，借款人是否直接 将信贷资金划转入个人投资参股的法人类企业账户；三是经营行 发放贷款时严格核查借款人账户是否为资本投资账户。 （一）个人信贷操作风险风险点及内容 外部欺诈： 4、汽车购销行为不真实。 （1）风险因素：一是经销商借用内部职工或关联公司员工名义， 办理汽车按揭贷款；二是经销商冒用他人身份证件办理按揭贷款； 三是经销商法人代表或其亲属在本公司购买汽车办理按揭贷款。 （2）风险信号：一是购车人身份与所购车型明显不符；二是对 所购车辆和贷款漠不关心；三是经销商以种种理由推诿实地调查； 四是较短时间内同一经销商集中办理按揭贷款；五是买车人士经 销商内部员工或关联公司员工；六是车辆价格普遍高于市场价格； 七是积压车辆突然热销；八是一人购买多辆汽车；九是借款人对 我行要求答应较快，但要求我行尽快办理。 （3）控制措施:一是与借款人联系了解其购车行为的真实性，详 细了解借款人家庭情况；二是密切关注汽车经销商财务情况，防 止其利用按揭贷款套取银行信贷资金；三是三是建议经营行强化 审查职能，加强监督检查。 （一）个人信贷操作风险风险点及内容 流程管理： 1、基本资料未核实。 （1）风险因素：未核实商品房、汽车等买卖合同的真实性；二 是未核实身份证、结婚证、户口簿等资料原件；三是未核实房屋、 汽车等其他抵押物权利证明原件；四是未核实个体经营资质、企 业经营资质等资料原件。 （2）风险信号：一是复印件为传真件；二是复印件未加盖与原 件核对相符章和客户经理签字；三是企业法人提供抵押时，未确 认公司章程已备案登记且条款合规。 （3）控制措施:一是当复印件为传真件时，建议复查原件；二是 当复印件未加盖与原件核对相符章和客户经理签字，建议复查原 件；三是当公司章程明确规定不得为股东和其他自然人提供抵押 时，当公司章程未经工商管理部门签章确认时，建议向工商部门 查询备案登记原件；四是建议经营行强化审查职能，加强监督检 查。 （一）个人信贷操作风险风险点及内容 流程管理： 2、对共有权人的调查流于形式。 （1）风险因素：一是未核实借款人、共有权人身份， 他人冒充借款人或共有权人在贷款申请表、借款合同、 房地产买卖成交确认书等资料签名；二是未获取二手房 出售方配偶或其他共有权人同意交易的证明；三是未获 取共有权人同意抵押的证明。 （2）风险信号：一是借款人、共有权人在办贷环节中 签名与交易合同中签名不一致；二是买卖成交确认书中 出售方共有权人未签字；三是贷款申请表或借款合同中 没有买方共同债务人的签名。 （3）控制措施:一是贷款调查面谈时，调查人员应同时 约谈借款人和共有权人；二是贷款合同签约时，借款人 和共有权人应同时到场签订合同。 （一）个人信贷操作风险风险点及内容 流程管理： 3、抵押登记不落实。 （1）风险因素：一是借款人未到抵押登记部门办理抵押登记手 续，伪造他项权证，致使我行债券悬空；二是房屋登记部门和土 地登记部门分立的，因未对土地使用权证和房产所有权证抵押情 况进行核实，而导致我行抵押无效；三是对于具备办证条件的贷 款，未及时办理抵押登记，导致我行债权悬空。 （2）风险信号：一是抵押登记部门领取登记的签名非我行指定 的客户经理；二是在房产和土地分别登记的情况下，贷款资料中 只有房产或土地登记资料；三是发放2年以上的贷款，仍无他项 权证等权属证明材料。 （3）控制措施:一是我行客户经理必须参加抵押登记过程，办理 与取回抵押登记手续须由不同的银行工作人员执行，不得委托中 介机构和第三方代为办理；二是房屋登记管理部门和土地部门分 立的，必须首先核实土地使用权证和房屋所有权证是否抵押，并 按照相关要求办妥抵押手续；三是对存量贷款权证办理情况进行 清理整顿，及时跟踪楼盘产权证办理情况，落实抵押登记；四是 建议经营行强化审查职能，加强监督检查。 （一）个人信贷操作风险风险点及内容 流程管理： 4、贷款催收不及时。 （1）风险因素：贷款产生逾期时，未及时通过 电话、约见客户、发送催收通知书或诉讼等手段 进行催收。 （2）风险信号：一是发生逾期30天内，催收登 记簿无相关催收登记；发生逾期31-60天内，未 约见客户或上门催收，发送催收通知书，由借款 人签收回执的；二是催收单无客户签名签字。 （3）控制措施:一是建议各行按月进行逾期贷款 预警和次月到期贷款提示；二是建议经营行强化 审查职能，加强监督检查。 （二）农户小额贷款风险点及防控 案例七：贷前调查失实 到期偿还留隐患 案例八:远离市场 情况不清 甄别乏力 案例九：用人失察 埋下隐患 违规操作 风险产生 （二）农户小额贷款风险点及防控 1、农户贷款不良的主客观原因： 客观原因：一是自然灾害或养殖业出现疫情； 二是部分农户种养产品未出售，导致手中缺乏 还款资金；三是贷户走、死、逃、亡、外出打 工或家庭出现重大不利变故，保证人不履行担 保义务，诉讼程序繁杂；四是贷户的还款意愿 差，存在赖账的侥幸心理； 主观原因：一是部分客户经理管户数量多、额 度大，风险管控能力不足问题日渐显现。二是 个别客户经理违规违纪发放贷款。部分支行及 网点负责人管理不到位 （二）农户小额贷款风险点及防控 2、风险点： 贷款是否做到了“谁贷的款入谁的账”；是否按照合同约定 用途使用信贷资金；是否存在私贷公用、冒（顶、假）名贷 款、多人承贷一人使用等违规问题；是否存在客户经理冒用、 顶替、假借农户名义，编造虚假农户印章及材料骗取贷款的 虚假农户贷款现象；是否存在贷款被他人（含担保人、合作 机构）冒领、截留问题；柜台签约支现等手续是否由借款人 本人办理； 多人承贷一人使用即营业机构负责人和信贷人员存在道德风 险，明知多人作为承贷主体，在我行获取信贷资金后，实为 一人使用，导致债权债务关系错乱）； 私贷公用贷款（由于资金短缺或融资渠道受阻，在个人贷款 发放过程中，营业机构负责人和信贷人员存在道德风险，明 知企业或其他经济组织假借个人贷款名义，办理借贷手续， 获取信贷资金，事实上改变了个人贷款的对象及用途） （二）农户小额贷款风险点及防控 是否存在通过内部员工个人账户代收贷款 资金和还贷现象；是否存在借助社会闲散 人员为“中间人”发放贷款，“介绍人” 或“中间人”涉嫌多贷一用、从中收取好 处等；是否存在贷款资金用于归还他行贷 款、民间融资借贷、流入股市、地下钱庄 或用于高息拆借情况；是否存在同一借款 人参加两个联保小组现象；是否存在同一 联保小组成员贷款出现逾期，又为联保小 组的其他成员发放贷款现象。 （二）农户小额贷款风险点及防控 3、防控措施 （1）加大力度进行农户贷款结构调整 一是加强对农户贷款增量授信的管控。严 格执行农户贷款新的准入标准，严格规范 农户贷款的调查和审批流程。 （二）农户小额贷款风险点及防控 （1）加大力度进行农户贷款结构调整 二是继续大力营销中高端农户，支持农 民展业创业。向高端客户群体发放农户贷款， 向种养业大户、家庭农场、专业合作社社员等 规模化经营农户，农产品运销专业户、多种经 营户；个体工商户、个私业主等新型农户发放 贷款，向能够管控到位的农户发放贷款。 真正使农户贷款达到风险可控、效益可 观、发展可持续目标。 （二）农户小额贷款风险点及防控 （1）加大力度进行农户贷款结构调整 三是做好全省农户贷款结构调整重点 发展区域的名单制管理，以各行“三 农”金融生态图谱为基础，确定优先 发展农户贷款的乡镇、专业市场、目 标客户群体，明确营销责任和目标， 积极培育优质中高端农户市场。 （二）农户小额贷款风险点及防控 2、继续做好农户直补资金担保贷款试点工作 一是继续督导各试点行做好直补资金担 保贷款的常年发放工作，发扬吃苦耐劳 的工作作风，组织客户经理深入村屯和 农户，送贷下乡，办贷到户，使农户财 政直补资金担保贷款深入、持续、有效 地开展下去，真正打造农行服务农民广 覆盖、普惠制的良好品牌形象。 （二）农户小额贷款风险点及防控 2、继续做好农户直补资金担保贷款试点工作 二是加大对政府、财政和相关部门的协调沟通 力度，及时汇报和宣传我行开展试点工作的经 验和成果，使政府、财政、广大农民和社会各 界支持我行开办直补资金担保贷款业务，创造 良好的舆论氛围。积极营销以直补为依托的各 项金融业务，不断扩大我行的市场份额。 （二）农户小额贷款风险点及防控 3、常抓不懈，有效管控农户贷款风险 一是坚持以防范内部操作风险和农户信用风险为重点， 把选准农户、加强贷款用途和限额管理、确保贷款真正 发放到农民手中作为风险防范的重中之重。（必须控制 好准入环节，实行双人调查，区域和客户的准入由所在 网点负责人把关，深入到规定范围内的村屯，挑选信用 村，对准入客户进行调查摸底，列成清单，对符合准入 条件的网点负责人应召开会议集体审议，通过后，在名 单内由客户经理进一步调查后才可发放贷款。) 二是坚持“五查”制度（双人调查、交叉检查、入户抽 查、电话核查、飞行检查），对信访举报、非现场监测 等风险线索或事项进行实地检查，提高对风险发现和处 置能力。 （二）农户小额贷款风险点及防控 三是继续加强不良贷款台帐管理，通过每日在 线监测，定期发布风险报告和督查通知书，及 时监测发现风险、及时消除风险隐患。 四是认真落实总行集中审计、省分行各类检查 发现问题的整改，逐一落实责任，跟踪督办整 改，对违规违纪责任人严肃追究责任。严格执 行农户贷款停复牌制度，对超过停复牌警戒线 的，一律停牌。 （三）个人助业贷款风险点及防控 案例一：贷款用途不真实 贷后管理出问 题 贷款不良成必然 案例二：经营能力不济 执法环境不公 银行债权难保证 （三）个人助业贷款风险点及防控 1、客户信用风险 2、客户经营风险 3、担保风险 4、合作机构风险 5、业务规范操作风险 6、市场风险 （三）个人助业贷款风险点及防控 ☆客户信用风险 借款人的信用风险是个人助业贷款首要控制的风 险因素，主要在贷前调查环节要对借款人的还款 意愿和还款能力进行准确和全面的了解，并加以 判断。 还款意愿。从借款人身份、家庭情况、信用记录 状况等综合评价借款人还款意愿。 还款能力。通过调查了解借款人的盈利能力、所 拥有资产情况来总体判断借款人的还款能力。 （三）个人助业贷款风险点及防控 主要风险点和防控措施 ☆客户经营风险 由于客户贷款资金用于生产经营用途，必须将借款人经营 状况纳入贷款的风险管理。主要考察以下方面： 经营的合法合规性。如营业执照是否有效、是否具有所 经营范围的经营权、是否符合国家产业发展政策等。 经营商誉。通过向借款人周边客户、工商、税务部门等 调查了解其有无重大纠纷，商誉状况。以及借款人用水、 用电等情况是否正常。 经营能力和稳定性。考察借款人主营业务现金流量情况； 所从事行业的发展状况以及借款人所在行业从业经历等因 素。 （三）个人助业贷款风险点及防控 主要风险点和防控措施 ☆担保风险 有效担保措施是个人助业贷款发放的重要条件之一， 因此，应加强担保风险的控制。 抵押文件真实有效。房产证、土地证、评估报告 等。 抵押物的合法性。抵押物是否属于担保法、物权 法认可的抵押物类型。 抵押物权属的完整性。了解抵押物是否已设定抵 押、是否有共有人、房产是否已经出租等信息。若 抵押房产已出租，应签署《承租方同意出租物抵押 声明书》，排除出租对实现抵押权的影响。 （三）个人助业贷款风险点及防控 主要风险点和防控措施 抵押物存续状况是否良好。是否真实存在、维修 保养状况、抵押物位置等与权证记载内容是否一致。 贷款金额与抵押物评估价值的比率是否控制在规 定的范围内。 抵押物的评估是否符合规定。要严防抵押物价值 高估风险。 抵押操作的规范性。贷款抵押手续办理程序要规 范，要由我行人员参与抵押手续办理全过程，且必 须为调查人员以外的其他人员；办妥抵押后，要将 权证入库保管。 （三）个人助业贷款风险点及防控 主要风险点和防控措施 ☆合作机构风险 要规范与外部合作机构的管理，既要充分发挥合 作机构在业务拓展、客户选择等方面的积极作用， 又要有效防范合作中的风险环节，把握好风险控 制的主动权。目前，我行中介机构主要是信用担 保机构。 信用担保机构的准入权限在一级分行。 要加强对信用担保机构的动态管理。对于出现担 保贷款不良率较高等情况的，要停止合作。 （三）个人助业贷款风险点及防控 主要风险点和防控措施 ☆业务规范操作风险 为有效防范业务风险，应强化管理，提高业务操作的规 范性。 规范化操作。如大额贷款要实行双人调查。 加强信贷资金流向控制。严格按照支付管理办法要求 操作。客户经理应在贷款发放后密切监控资金的用途。 如果发现以贷还贷、以贷收息，或未按合同约定用途使 用信贷资金的情况，应及时采取措施收回贷款。严格执 行授权规定，严禁超授权、变相超授权发放贷款。 （三）个人助业贷款风险点及防控 主要风险点和防控措施 ☆市场风险 个人助业贷款市场风险主要受经济发展稳定性、 产业行业发展趋势、市场竞争环境等方面因素影 响。 加强经济发展情况的关注。准确把握国家经济 政策、产业政策和行业政策，为合理确定助业贷 款发展方向提供有力的市场判断依据，从业人员 要形成对借款人生产经营进行经验判断的素质。 （三）个人助业贷款风险点及防控 ☆市场风险 关注房地产市场行情。个人助业贷款以房地 产抵押担保方式为主，抵押物价值的合理性 和稳定性是影响第二还款来源的重要因素。 因此，一是要准确把握房地产评估价值的准 确性，建立房地产交易市场价格信息库，并 进行定期更新，作为对抵押物评估价值进行 校验的参考，还要加强对房产交易市场相关 知识的培训，具备一定的抵押物价值判断经 验。二是要密切关注房地产交易市场发展趋 势，灵活调整相关政策。 （三）个人助业贷款风险点及防控 主要风险点和防控措施 ☆市场风险 加强对个人助业贷款同业市场动态的关注，科学合理应对 市场竞争。 一方面，要及时发现我行业务发展中的劣势和不足，并做相 应的优化和改进。 另一方面，要对同业在竞争中所采取的拓展市场的措施和手 段进行理性的分析判断，应在确保贷款风险可控、合法合规 前提下，采取应对竞争的策略；不可在市场竞争激烈的情况 下，盲目跟进，采取一些非理性的市场拓展手段，降低贷款 条件，忽视风险管理。 （四）个人住房风险点及防控 案例三：1、楼盘盲目准入 按揭风险堪忧 2、个人一手房虚假按揭案例 （十一）.doc （四）个人住房风险点及防控 1、虚假按揭风险 2、抵押物不落实风险 3、按揭楼盘烂尾风险 4、借款人信用风险 5、假权证风险 6、中介合作风险 （四）个人住房风险点及防控 虚假按揭风险 主要表现为借款人购房行为不真实、贷款用途不真实。假按 揭实质是套取银行信用，诈骗银行信贷资金，我行大部分住 房不良贷款都是由虚假按揭造成的，危害极大。 防控措施 要优选房地产开发商和按揭合作楼盘，从源头上防范假 按揭； 要加强尽职调查，严格落实面谈、面签、自主直接调查 制度，认真核实借款人购房行为真实性。熟练掌握假按 揭的主要特征和表现形式，提高防假辨假水平； 谨慎发放开发商内部员工或关联企业员工按揭贷款； 要强化贷后管理，及时发现假按揭预警信号，采取保全、 清收措施。 （四）个人住房风险点及防控 抵押物不落实风险 一手住房贷款由开发商承担阶段性保证担保并以所购住房作为抵押 物，由于开发商、借款人、银行等多方面的原因，使得贷款存在抵 押物不落实风险。 防控措施 尽量协商开发商缴纳按揭保证金，提高开发商协助银行办 理正式抵押登记手续的主动性； 在合同条款中约定借款人及时办理抵押登记的义务和违约 责任，提高借款人办理正式抵押登记手续的自觉性； 银行要加强抵押房屋登记管理工作，设立专门台账，明确 责任人负责对抵押登记手续的督办工作。 （四）个人住房风险点及防控 按揭楼盘烂尾风险 由于开发商建设资金不到位，会导致按揭楼盘无法按照预 定计划完工而形成烂尾风险。 防控措施 首先要从源头入手，严格楼盘准入，优选开发商， 严格审查开发商法人资格、开发能力、开发业绩 及经营者素质，审查项目的合法性、建设资金落 实情况和市场销售前景； 其次，要加强对开发商建设资金的监管，防止建 设资金挪作他用形成资金缺口。 （四）个人住房风险点及防控 借款人信用风险 主要是由借款人还款能力不充足引发的。 防控措施 重视对借款人及其配偶信用记录及负债情况的审查，合理 认定借款人的承贷能力，对信用状况不好、还贷收入比超 过规定比例的借款人不得发放贷款； 在还款能力的认定上，重点关注借款人收入的持久性和稳 定性； 合理确定贷款成数，对预期收入不稳定的借款人要进一步 提高首付款比例，通过降低贷款成数、降低贷款额来减轻 借款人还贷压力，化解银行信贷风险。 （四）个人住房风险点及防控 假权证风险 银行内外部不法分子利用假权证骗贷，使银行 第二还款来源悬空 防控措施 抵押（预告）登记申请及他项权利证书领 取等工作须由调查人员之外的农业银行内 部员工亲自办理。 对已办妥的抵押登记权证要定期或不定期 到房屋登记机构进行抽查核对。 （四）个人住房风险点及防控 中介合作风险 房产交易经纪公司、评估机构、专业担保机构等已成为银行办理个 人二手住房贷款业务的重要合作伙伴。但从近两年内发生房产中介 机构倒闭、管理人员卷款潜逃、中介机构出具虚假评估报告等事件 分析，中介机构合作是二手房业务的重要风险点，银行需要加强与 中介机构的合作管理： 严格合作中介机构的准入审批，选择大型、优质、品牌中介合作，准 入审批要明确业务合作范围和担保额度，放款前要查询担保余额； 自主调查，严格执行面谈面签制度，关注关联人员购房真实性，将假 按揭拒之门外； 调查人员应对评估价格是否合理出具调查意见，审查人员应对抵押物 价格评估报告是否合法、有效，估价结论是否基本合理出具审查意见 ； 抵押登记申请及他项权利证书领取等工作须由调查人员之外的农业银 行内部员工亲自办理，设立专门台账记载抵押情况。 （五）个人商业用房风险点及防控 1. “审慎发展”的原则 ?6?1 个人商业用房贷款是否安全，不仅和借款人自身因素有关， 还跟经济发展水平、区域商业氛围、项目整体定位、先期 招商运作、后期物业管理有关，其风险明显高于个人住房 贷款。 ?6?1 纳入个人经营类信贷业务管理。 2.介入的“禁区” ?6?1 产权式商业物业 ?6?1 散盘一手商业用房 ?6?1 无法办理分户产权的商业用房 ?6?1 自建商业用房 ?6?1 以二手商业用房贷款名义违规发放一手商业用房贷款 （五）个人商业用房风险点及防控 3. 介入的“高风险区” ?6?1 产权单位之间以非永久性实体墙分割的商业用房 ?6?1 关联关系人之间的商业用房交易 ?6?1 经济欠发达、二手商业用房交易不活跃、管理不规范地区。 4.一手商业楼盘整体价格评估 ?6?1 银行内部设立了专业评估机构的，可由该机构进行评估。 ?6?1 整体价格评估应采用两种（含）以上估价方法并以收益法 为主 ?6?1 实行按层或按户审慎估价 ?6?1 调查人员对销售价格和评估价格的合理性出具调查意见。 （五）个人商业用房风险点及防控 5. 提高借款人准入“门槛” ?6?1 信用等级须在A级（含）以上 ?6?1 家庭拥有一套（含）以上商品住房 ?6?1 借款人及配偶本笔购房月支出额（个人商业用房贷款月还款额 与月物业费应缴额之和）与月收入之比控制在50%（含）以下 ?6?1 月所有债务支出（本次购房的月支出额与其他债务月均偿付额 之和）与月收入之比控制在55%（含）以下。 6.抵押率和贷款年限 ?6?1 抵押率不得超过成交价格与评估价格低者的50％ ?6?1 1年<贷款期限≤10年，年龄＋贷款期限≤ 60年，二手商业用 房已使用年限＋贷款年限≤ 30年。 （五）个人商业用房风险点及防控 7.双人调查 ?6?1 个人商业用房贷款必须实行双人调查制度，必要时应 实行入户调查 8.贷款担保 ?6?1 必须以所购商业用房设定抵押担保 ?6?1 一手个人商业用房贷款中，原则上要求由开发商为贷 款提供阶段性保证担保，且按揭楼盘有权准入行可根 据合作项目风险状况或所在区域整体风险情况，要求 开发商适当延长阶段性担保期限。 （五）个人商业用房风险点及防控 9.强制保险 ?6?1 原则上要求借款人对个人商业用房贷款中的抵押物 投保财产险或综合险 ?6?1 在保险单上明确农业银行为被保险人，并将保险单 正本交经营行保管。 ?6?1 保险期限不得短于贷款期限，保险金额不得少于贷 款金额。 10.贷款发放的前提条件 ?6?1 一手商业用房贷款须在按揭楼盘取得竣工验收合格 证明、办妥抵押（预告）登记之后发放 ?6?1 二手商业用房须房屋买卖合同合法、有效且办妥房 地产转移登记和抵押登记之后发放 （六）个人综合消费贷款风险点及防控 案例四：调查不尽职 虚假骗贷得逞 案例五：严格支付管理 杜绝挪作他用 1、客户信用风险 2、抵押物风险 3、资金使用风险 资金使用风险 （六）个人综合消费贷款风险点及防控 （六）个人综合消费贷款风险点及防控 ☆客户信用风险 借款人的信用风险是个人综合消费贷款首要控制的 风险因素，主要在贷前调查环节要对借款人的还款 意愿和还款能力进行准确和全面的了解，并加以判 断。 还款意愿。从借款人身份、家庭情况、信用记录 状况等综合评价借款人还款意愿。 还款能力。通过调查了解借款人的盈利能力、所 拥有资产情况来总体判断借款人的还款能力。 ☆抵押物风险 1、优先发展以房地产抵押为主的个人综合消费贷款， 抵押房产权证应齐全，抵押房产对应的土地性质必须是 国有，变现能力较强。 2、规范抵押物的评估和价值确认。采取外评的，要由 我行认可的评估机构进行评估，外评结果需内评确认后， 方可作为我行认可的抵押物价值。 3、完善抵押登记手续。以抵押方式办理的贷款经审批 同意后，由我行相关人员陪同客户到房地产登记管理部 门办妥抵押登记手续，不得委托中介机构或第三方代为 办理，客户经理须将《房地产他项权证书》交由会计部 门入库保管。 （六）个人综合消费贷款风险点及防控 ☆☆资金使用风险 资金使用风险 加强对客户资金用途的监管 加强对客户资金用途的监管，，严防客户移用贷款资金 严防客户移用贷款资金 违规流入股市 违规流入股市、、高利贷等高风险领域： 高利贷等高风险领域： 一是借款人必须向贷款行提供确认消费行为的相关资 一是借款人必须向贷款行提供确认消费行为的相关资 料或文件； 料或文件； 二是客户经理要及时给与必要的预警提示 二是客户经理要及时给与必要的预警提示，，杜绝客户 杜绝客户 移用贷款思想； 移用贷款思想； 三是加强贷后资金使用监管 三是加强贷后资金使用监管，，及时跟踪贷款资金流向 及时跟踪贷款资金流向，， 发现客户违约使用贷款资金的 发现客户违约使用贷款资金的，，须立即采取有效措施 须立即采取有效措施，， 提前收回贷款本息 提前收回贷款本息。。 （六）个人综合消费贷款风险点及防控 （七）下岗失业人员小额担保 贷款风险点及防范措施 １、客户信用风险。 2、代偿风险。 客户信用风险： 下岗失业人员收入不稳定，信用较低，第一还款来源无保 障。 （七）下岗失业人员小额担保 贷款风险点及防范措施 ☆代偿风险 贷款行应与担保机构签订协议，明确担保程序、 担保义务和其它涉及双方合作的事宜，并且必 须明确约定借款人不能按期足额偿还贷款时， 担保机构应在三个月内履行清偿责任，贷款行 可直接从担保基金账户中扣划借款人所欠贷款、 利息及罚息等相关规定，有效地防范信贷风险。 贷款行应及时建立和完善担保基金的持续补充 机制，不断提高担保基金的代偿能力。同时， 贷款行要加强财政贴息的管理，每季及时向当 地财政部门申请贴息资金。 （八）个人汽车消费贷款风险点及防控 案例六：调查不尽职，虚假资料骗车贷 （八）个人汽车消费贷款风险点及防控 主要风险点 1、假 2、贷款管理不落实 3、经销商管理不到位 1、克隆贷款资料 克隆贷款资料。即当经销商与多家银行合作 时，经销商将已与甲银行合作办贷的客户资 料重新复印一套交由乙银行办理贷款，这套 资料以及购车可能是真实的，但已办理了贷 款。经销商在借款人不知情的情况下，利用 乙银行操作不规范、不与借款人见面、不进 行相关购车行为真实性的事实核查等管理漏 洞，骗取银行信贷资金，造成“一车多贷”。 （八）个人汽车消费贷款风险点及防控 1、虚假还贷，掩盖骗贷事实 以上所述的简单造假手段，危害不足以如此之大。因 为经销商挪用之后，只要贷款出现还款不正常，银行 可以马上察觉并通过贷后管理发现骗贷的事实。主要 是在贷款早期，经销商利用骗贷所得的一小部分资金 实现每月正常月供还款，大大降低了银行贷后管理发 现问题的难度。 如YNZT公司骗贷案件，2004年7月份发放的假按揭， 至2005年1月份发现存在假按揭可能时，仍在正常还款， 这给骗贷案件带来极大的隐蔽性。当经销商的现金流 确实出现较大问题，或准备携款潜逃时，所有的风险 才会大量暴露。 （八）个人汽车消费贷款风险点及防控 虚抬车价，高贷低购 通过虚抬车价的方式实现高贷低购，可实现 两个目的。 一个是帮助借款人实现“零首付”购车，甚 至“负首付”购车； 另一种就是经销商挪用高贷部分的差额。 这种骗贷往往带有较大的隐蔽性，其特点是 借款人及购车行为均真实，只是在车价上有 虚假成分。当虚抬幅度并不很大或者贷款车 型并不十分普遍时发现这种骗贷存在一定的 难度。 （八）个人汽车消费贷款风险点及防控 （八）个人汽车消费贷款风险点及防控 2、贷款管理不落实 对借款人的审核，只注重身份证件的核查，而 对约见客户，主要关系人当面签订借款合同把 关不严，造成经销商利用真实或虚假身份材料 大量套取贷款； 在审查环节，对首付款和交易行为真实性审核 不严，造成未能及时发现经销商套贷的行为； 在贷后管理上对购车发票、机动车登记证等重 要单证的载明信息不进行认真核对，对于各种 票据汽车发动机号、车架号，以及购车人不符 等现象也未能及时发现和制止； 出现逾期后，一些行没有按照贷后管理的要求 进行及时的催收，造成风险进一步扩大。 （八）个人汽车消费贷款风险点及防控 3、经销商管理不到位 汽车消费贷款的操作贯穿着汽车经销商的准入、 对客户的调查、核实汽车交易行为、办理汽车落 户登记、办理抵押登记、相关保险等复杂过程， 如果在不了解业务、不具备条件的情况下盲目开 展此项业务，将面临较多的风险点。 一是经销商推荐客户，第一时间接触客户，为其 合伙套贷提供了条件； 二是经销商协助办理贷款手续，经办行调查人员 与客户单独接触少，不易发现问题； 三是一部分经销商协助管理还贷资金，为其挪用 客户资金提供了条件； 四是由于经销商的介入，零售业务批发受理，为 经销商挪用骗贷提供了可能。 （八）个人汽车消费贷款风险点及防控 防控措施： 1、强化借款人主体管理 2、加强对个人借款人的准入考核 3、加强经销商准入与退出机制管理 4、加强汽车贷款操作过程中外调的要求 5、规定经销商办理机动车辆登记证书的时限 6、提高档案管理要求，切实加强识别风险能力 （八）个人汽车消费贷款风险点及防控 防控措施： 1、强化借款人主体管理 要求加强贷前调查工作的同时，突出汽车贷 款中对借款人主体的管理要求。要求坚持合 同面签制度、借据面签制度;借款人还贷资金 必须直接存入在开户行开立的储蓄存折或银 行卡，禁止经销商、挂靠运输公司代理银行 收取还贷资金等。 （八）个人汽车消费贷款风险点及防控 2、加强对个人借款人的准入考核 突出借款人准入的把关，在源头上确保有还 款能力的客户进入。这体现在对借款人信用 评分测算、人民银行征信系统查询、借款人 所有债务支出与收入比控制、对收入证明真 实性要求等。 （八）个人汽车消费贷款风险点及防控 3、加强经销商准入与退出机制管理 《细则》细化了对经销商的管理，按经销商 在合作链条中在风险控制中所承担的风险程 度将经销商细化为合作经销商、组合担保经 销商、唯一担保经销商三类，针对不同的经 销商规定了不同的准入条件、审批程序及退 出机制等。 （八）个人汽车消费贷款风险点及防控 4、加强汽车贷款操作过程中外调的要求 针对汽车贷款中可能出现的假单据，包括假 发票、假注册登记证等，要加强与税务机关、 公安机关车辆管理部门、运输管理部门等外 部单位的合作。利用外部力量，充分核实购 车发票、机动车辆登记证书等重要单据的真 实有效性，确保借款购车行为的真实性。 （八）个人汽车消费贷款风险点及防控 5、规定经销商办理机动车辆登记证书的时限 自用车：“贷款发放后一月内上述购车档案仍未提 交或要素前后不符问题未得更正和合理解释，暂停 审批通过该经销商项下借款人的汽车贷款”—— 《自用车贷款操作流程》 商用车：先办妥注册登记，后发放贷款。 银行要单独建立台帐对注册登记证进行日常管理， 一旦有逾期未交付注册登记证的车辆，或交付的注 册登记证所载明的车主、车型、车架号、发动机号 等信息与银行记载不符的情况，该经销商所有汽车 贷款暂时停止发放，直至将符合要求的注册登记证 交付银行。 （八）个人汽车消费贷款风险点及防控 6、提高档案管理要求，切实加强识别风 险能力

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