论当今房地产现状及发展趋势

论当今房地产现状及发展趋势

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小组成员：秦永帅 赵琛 任宇 宋旭鹏 马伟杰 谷占军

谈到中国房地产的现状，不得不谈房价，房价问题不仅仅是经济问题,也是社会问题,是中国在社会发展过程中要面对的问题, “房价”就像一匹烈性野马,难以驾双。当地政府部门，设置形成了以房地产产业为支柱产业的畸形产业链，最终影响到的是百姓的生活。

房地产现状

第一、中国的房地产价格是虚高的，尤其表现在一线城市　　
此点无论用“租售比”还是“房价收入比”来衡量，都只能得出肯定的答案。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们看北京的情况。现在北京五环内新盘均价已达3万，一套两居面积80平方米，总价需240万，而月租金不过4000元（略高于市价）。假设房主是一对夫妇，他们年收入合计12万元（略高于北京平均职工工资）。可以得到北京的租售比为1：600，房价收入比为20倍。都远远落在可以接受的区间外。　　
有人指出，中国并不征收不动产税，而相当于不动产税的部分以国有土地使用权转让金的形式被一次性包含在房价之中。所以中国的租售比、收入房价比较国际为低、高，是合理现象。我们不同意这种说法。例如，美国征收不动产税，除纽约较高外，其他州的税率都在1%至3%之间。如果我们用2%计算，按中国的土地使用权70年，那么税收合计为原始房价的1.4倍。也就是说中国的房价应该除以2.4计算租售比和房价收入比。校正后的租售比为1：250，房价收入比为8倍强，也都称得上偏离正常区间。须知日本东京房地产市场崩盘时房价收入比不过9倍。　　
何况，美国的房屋连带有土地所有权。中国的只是70年的土地使用权。70年到期后，绝对不会无偿延续，因为法律上国有财产是不会白白给人的。或者要再次征收土地使用权转让金，至少要加收不动产税（或费），其税率未必会低于美国。实际上，国家有关部委正在考虑起征“物业税”，谁说中国的房价包括了相当于不动产税的部分呢？比起土地使用权，更值得的担心的还有建筑物寿命，近日《中国日报》援引住建部副部长的话称，我国建筑的平均寿命只有25至30年，一些发达国家建筑寿命很长，像英国达到了132年，而美国也达到了74年。中国房地产市场性价比之差，可见一斑。　　
有日资咨询公司报告披露，上海房价约为东京的1/2至2/3，而上海单位国土面积GDP产出值及工业产出值都只有东京的1/4。　　
美资投资公司GMO报告也认为：上海和北京黄金地段的商业房地产租金，估计大体上与纽约相同，尽管曼哈顿的人均产出是中国大都市的4倍之多。

第二、房地产调控措施，既无目标，何谈结果　房产论坛,装修论坛,业主有些人奢谈什么房地产市场的调控。实际上放下桃红色的幻想，我们不难发现，房地产市场调控连目标都还没有，哪来结果？　　
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. Q7 H7 l' ]房产论坛,装修论坛,业主论坛据说需要“遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”请问何谓部分城市，何谓过快上涨？有无明确指向？难道这是个心理学概念吗？如果要明确上述两点，最起码我们需要一套全国房价预警数据，至少包括：全国城市住宅类建筑物的存量面积、全国城市每年新增住宅类建筑物总面积、全国累计已售商品房出租率和空置率、全国新增商品房中的非首套房比例和出租率、空置率，等等。实际上这套系统现在还没有。据正在参与上述系统建设的工作人员说，他们“不过是为了做一个东西而做一个东西”！　　
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顺便还想披露一个秘密。有人告诉我们，北京市建委曾计划搞一次全市房地产的调查，以明确房屋所有权人的情况。这项调查，完全不需要外调，不过是从房产局的档案中找出所有房本，将其信息录入电脑而已。但最终遭遇强烈反弹，没有搞下去。因为拥有几套房的人，大多是官僚和豪商等权贵，他们岂会让你去调查？　　买房,购房,装修论坛,房产论坛- ?- q  o  b: V
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“满足人民群众基本住房需求”更是一句空话。基本住房需求到底是家家有房住呢，还是家家有住房？农民包不包括在内？保障的方式是居住地原则还是户籍原则？都是没影儿的事。　　新浪乐居论坛) p3 _7 y) a! E

( \+ d0 q9 ^, M. _8 S至于某些人说的当局不愿意抑制房价地价的原因是怕因为房价崩盘造成经济下滑，在我们看来这根本是混淆是非。因为房价高涨挤压了投入制造业的资金，同时高涨的房价导致“刚需”的萎缩，压抑对房地产上游如钢铁、水泥等建材行业以及家电、纺织等（搬个新家总得添置新电视、新窗帘的吧）消费行业的需求，也就是说，恰恰是房价高涨造成实体经济萎缩而泡沫经济膨胀，只有戳破这个泡沫才能赢来实体经济的真实增长。　　买房,购房,装修论坛,房产论坛% S+ b- K* J+ Z; Q

第三、城镇化的持续拉动是想象出来的　　hh.bbs.house.sina.com.cn1 U" ~% F9 k

1 w1 H; W2 h! H房产论坛,装修论坛,业主论坛有很多人，拍脑袋想农民总是想进城的，进城总要买房子的。这样就可以给中国虚高的房价带来持续的拉动。然而进城也好，买房子也罢，这都是需要成本啊！我们说穷人不知道富人有多富，而富人其实也未必知道穷人有多穷。全国居民现在的储蓄存款只有21万亿元多，人均略高于15800元。若考虑占人口多数的农民只占有社会财富的少部分——这一贫富两极分化的现实，不难得出农民的人均存款还远远到不了此数的结论。若一个农民家庭按四口人算，全家存款估计不会超过6万元。除了存款，很难想象农民还有什么有价值的东西。2009年全国平均房价为2600余元每平方米。我们假设农民城镇化后住的地方还要比全国平均水平差，那么约为2000元每平方米，则农民买一套100平方米的房子至少要20万元。钱从哪里来？　　. [) l' d& R% }$ h
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何况，农民不同于工人，医疗、养老都迫使他们长年备有一定量的现金。何况，绝大多数农民都已有自己的房子。何况，全国二三线城市的房价（包括长三角等经济发达地区的小县城）已在飙升。何况，城镇化着眼的大头其实是镇，而一个镇在中国往往只能辐射周边三四十平方千米的范围，也就是说一个镇最多距农民现住址十几公里，很难想象农民会为了跑到十几公里外去过稍微城市化一丁点儿的生活而舍弃祖业，另买房子。2009年中期有媒体报道南京农民工入户籍政策出台半年，仅一人申请入籍南京，原因是农民往往舍不得老家的土地和房子。南京户籍的吸引力如此惨淡，遑论其他城镇（尤其是镇）了。　　新浪乐居5 Z- [0 i/ E) o

' n& H: @hh.bbs.house.sina.com.cn我们指出，现在很多地方的城镇化，实质乃是逼农民买房进城的恶政。地方当局不重视甚至阻碍乡村卫生所的建设和监管，撤销村级小学·幼儿园甚至归并乡级学校到镇里，使得农民如果想接受稍微良好一点的教育、卫生服务，就必须买房进镇。就我们观察，就算如此。县城以外小城镇的商品房销售大多并不理想。　

房地产发展趋势

一、保障大幅提速。从房改十年的发展及中国现有国情来看，房地产市场发展必须坚持两手都要抓两手都要硬。单靠商品房市场不可能解决中低收入的住房问题，而绝大多数普通民众的居住问题应由以保障房为及中低价商品房为主的保障性住房市场来解决。
自24号文颁布以来，政府加快了保障房的开发及供应步伐，各地政府也纷纷就此出台相关政策并付诸行动。可纵观各地政府的表现来看，无论是反应速度，还是保障房的推进力度都还显得较为欠缺。对此，中央已有明确认识，从中央经济工作会议精神及日前温总理参与中央人民广播电台直播时的表态可以看出，2012年将是中国保障房提速年。2012年，中国将开工保障性住房1000万套，较之2010年的580万套接近翻番。并且，保障性住房及中低价位商品房土地供应将继续保持70%以上。
二、调控政策延续。2011年，政府密集出台调控政策以期在很大程度上打击投机、抑制投资。尽管从政策的着力点和力度来看，堪称史上最严，可从市场表现来看，此轮调控收效甚微，各地房价依然在上涨。鉴于此，2012年的房地产调控还将延续，绝不会有丝毫放松。与此同时，由于截至目前还有很多城市没有出台调控细则，故此，2012年将是本轮调控执行年，各地方政府将积极执行中央的调控方略。
三、扶持逐步收回。房改以来，中央政府对房地产完全市场化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一样通过市场化来满足民众的需求。于是乎，政府对房地产业极尽所能进行大力扶持：商品房预售、房地产开发及销售期间给予房产商贷款、个人购房贷款、土地使用金延期支付、给予房地产项目极低的资本金比例等。所有这些扶持政策令房产商得以顺利地以小博大，得以快速的发展并聚拢超额财富，与此同时，中国房价也被数度推高。从目前政府政策来看，商品房预售款监管、严控开发贷、提高个人房贷首付等均表明政府在逐步收回扶持政策。
四、市场成交低迷。本轮调控以来，各地成交锐减，高端住宅楼盘更是频现零成交。可以想见，2012年，受政府延续性的调控政策影响，在保障房大量推出、政府利用信贷杠杆严控房地产投资、开发商尚不会完全放弃暴利而死守房价的市场状况下，投机、投资性购房需求必将受到极大抑制，加之消费者的持续观望，房地产市场成交必将持续低迷。
五、房价整体下跌。今年5月以来，中国房价涨幅逐步回落。11月份，70个大中城市的房价同比上涨7.7%，与10月相比回落0.9个百分点。由此数据我们可以看出，尽管房价还在上涨，可逐步回落的涨幅表明房价上涨动力正在逐步减弱。
受延续性的房产调控政策影响，在观望加剧、开发商资金趋紧、投机（投资）离场等市场状况下，2012年，各地房价将出现整体下跌的态势，一、二线城市由于投资比重大且前期涨幅过大，故将出现较大跌幅，跌幅或将超过20%；三、四线城市及县城由于投资比重较小且前期涨幅不大，故将出现小幅下跌，跌幅应在10%左右。
六、需求回归理性。房产火爆时期，支撑楼市繁荣的是盲目的市场需求，而从今年开始，在政府调控的影响下，那些不自量力、盲目攀比、盲目投资的购房行为已经日趋减少，房产需求已有回归理性的态势。
温总理参与中央人民广播电台直播时说，“我们应该让群众懂得一个道理，我们国家人口多、土地少，住有其居并不意味着每个人都有自己的住房，有些刚毕业的学生、有些农民工都可以采取先租房的办法来解决住房的问题，租价要合理、条件要完备。”由此可以看出，政府将花大力气引导民众理性消费房产。因而，2012年，将是中国房市需求回归理性的一年。
七、楼市投机绝迹。可以毫不夸张地说，在房产火爆时期，房市投机是推高房价并令房市疯狂的最重要原因。在这一阶段，很多人抓住了中国房市这一千载难逢的良机，疯狂炒房获得了非常可观的收益，拥有几十、上百甚至上千套房屋的炒房者大有人在。
可从近期房地产市场抛盘量来看，本轮调控以来一直试图与政府调控相博弈的投机、投资客终于顶不住了，这些炒家将亲自品尝自己酿就的苦酒，割肉、断供、破产将是这些人难以逃脱的宿命。可以想见，2013年，中国房市投机将会日渐减少直至绝迹。
八、行业整合加剧。毫无疑问，中国房产行业是一个被严重割裂的行业，就房屋这个产品而言，开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程，每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价，与此同时也削弱了部分房企的竞争力。
可以想见，在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下，2012年将是中国房产行业整合年，部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域，当然，也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。

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