论家庭共有不动产上的法律问题
（周旭2100070202）
【摘要】家庭共有不动产上的法律问题主要包括家庭共有不动产的认定、家庭共有不动产的效力、家庭共有不动产的分割等问题，本文主要从实证的角度对这些问题进行分析和探讨，重点讨论了家庭共有财产的范围和认定、家庭共有不动产的物权登记问题、家庭共有不动产的单方处分与善意第三人的保护问题、以及家庭共有不动产的分割问题，以期对家庭共有不动产纠纷的法律适用问题提供有用解答。
【关键词】共同共有家庭共有不动产善意第三人
【案例1】1983年老黎一家原来居住的100多平方米的平房被当地征用了，根据当时的补偿协议，老黎夫妻和小儿子三人分到一座总面积60多平方米的二层楼房，老黎出钱买下了该房产，且房本上写的是老黎的名字，此后老黎夫妻与小儿子一楼、二楼地住下来。小儿子结婚后一直要求父亲在房产证上加上自己的名字，理由是当初是按照三个人的人头分的房子。2010年3月，老黎夫妻与小儿子及儿媳签订了一份协议，约定一楼永远归父母，二楼永远归儿子，互不干涉各自拥有的产权，协议第三条还规定小儿子一方放弃一楼的继承权，今后老人的生老病死一概不管。之后不久，儿媳断了老人水电，并拿着该一纸协议将老人告上了法庭。
【案例2】2007年，82岁的父亲刘金陶（老刘）将60岁的儿子刘克友（小刘）告上了法庭，理由是儿子霸占了父亲的房子。案中争议的房子是多年前父亲单位分的福利性住房，按照当时的政策要交3万元。当时，父亲再婚住到了老伴家里，其他兄弟姐妹都有住房，经全家人商量，就让小刘出钱，房子也归他，但交钱是以父亲的名义。到2003年房子要办房产证的时候，小刘没有将该房产改到其名下。父亲老刘称当时交钱的凭据和房本上都是写的他的名字，该房产就是属于他所有，另外，儿子只拿了两万块钱，且是孝敬父亲的，并不算出资买房。
【案例3】几年前，北京市的袁大妈夫妻与女儿女婿各出了10万元首付款买下一处100多平方米的房子，之后两代人生活在一起，因当时只有女婿具备贷款条件，所以房屋登记在女婿名下。袁大妈夫妻与女儿女婿各出了10万元首付款后开始由老人还贷，并于06年提前还清房款。2010年女儿将老人告上法庭，要求老人搬出该房子。女婿称房本上写他的名字足够证明房产归属，老人此前拿出的10万元购房款是一种赠与，不存在共同出资买房的说法。（以上案例均来源于《今日说法》）
家庭共有，既是亲属家庭法上的概念，也是物权法上的概念。在历史上，家
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庭财产的共有权是最早出现的共有权。在原始公社解体之初首先出现了家庭，并由家庭掌握私有的财产，于是，私有制出现的同时也就出现了家庭共有财产这种共有权的最初形式。1我国现行法对家庭共有财产未作明确规定，但在理论上，民法学者一般都承认家庭共有是共同共有的一种类型。2且在现实生活中，家庭共有财产大量存在，是一种相当普遍的社会经济现象，具有相当的复杂性。由家庭共有财产，特别是共有不动产，引发的法律纠纷更是随处可见，如上述案例就是典型的家庭不动产法律纠纷。因此，研究家庭共有财产问题，具有重要的理论意义和现实意义。
一、家庭共有财产概述
本文认为，家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同取得的财产以及家庭成员约定为家庭共有的财产。现代立法关于家庭共有财产大致有两种立法例。其中，第一种方式是在立法中明确承认家庭共有，并对家庭共有财产关系制定详细的法律条文。例如，《瑞士民法典》在“家庭共同生活”一章中专设家产一节，其中13个条文规定了“家庭共有财产关系”的设立、效力、管理及代理、终止、收益等内容。明确规定“家庭成员有权将其继承的财产，全部或部分地作为共有财产保存，或汇集一定财产作为共有财产，该财产即为家庭共有财产，共有人对家庭共有财产具有平等的权利和义务，这种共有关系因法定原因而终止，并导致该共有财产的分割。3第二种方式是法律不禁止家庭共有财产，但也不明确对其进行规定。法律通常明文规定夫妻财产制，子女财产则归子女个人所有，子女未成年时一般由父母依亲权或监护权代为管理其个人财产。
因此，有学者提出在第二种模式下，“未经家庭同意，不可能产生家庭共有财产”，“家庭共有财产不是法定的财产所有形式，而是家庭成员以某种形式的约定而产生的共同共有关系。”4本文认为这种观点值得商榷。首先，从现有立法可以看出我国应当属于第二种立法模式。我国《婚姻法》只规定了夫妻共有财产制，并没有规定家庭共有财产制，也没有规定子女财产权。在实践中，家庭共有财产主要适用《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第78条，以及《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第八章关于共有的一般规定。此外，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第88条至第92条关于共同共有的解释，准用于家庭共同共有关系。
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