土地增值税的清算条件
作者：李延勇
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。土地增值税的清算需要具备什么条件呢？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号 ，2006年12月28日）第二条：
（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③直接转让土地使用权的。
（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
④省税务机关规定的其他情况。
根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号，2009年5月12日）第九条 ：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③直接转让土地使用权的。
第十条 ：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
④省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
根据《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（2014年6月27日）
国税发〔2006〕187号第二条第二款“竣工验收的房地产开发项目”是指什么？“占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”如何计算？
（1）“竣工验收的房地产开发项目”应符合下列条件之一：
①开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
②开发产品已开始交付购买方；
③开发产品已取得了初始产权证明。
（2）“占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/cd25a026d1f34693dbef3e52.html
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