房地产项目规划与建筑设计建议
发布时间：2020-06-14 来源：文档文库
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房地产项目规划及建筑设计建议（通用版）第一部分 项目定位及设计提示建议 第二部分 项目调研及户型配置建议
项目品牌形象定位
项目具有绝版地段的区位优势，享有“地王”美誉，周边市政配套齐全、生活资源完善，尽享都市繁华与便利。我们针对地块独一无二的价值优势这一突出点，加之对周边住宅的综合分析，提出项目总体形象定位思路：
属性定位： CBD首席府邸 SOHO商务公寓 USP（核心营销理念）定位： 财富中心 知本领袖
项目建筑风格应以遵循上述形象定位的思路为原则，完全展现项目——
现代的、时尚的、健康的、优雅的、个性化的、极富品味的独特魅力
项目功能定位
集商、住于一体的综合性大厦。
项目之两座塔楼的功能定位思路：A座设计为纯住宅，
B座设计为SOHO商务楼和酒店式公寓。
考虑到项目特殊的地段区位与研判目前已开发与在售物业的市场形势，按照分区设计的原则，策划代理公司提出项目的物业功能定位建议如下：
★裙楼商业部分——以引进大型超市、主题商场作为主要用途。
定位为集购物、休闲、娱乐为一体的商业广场；裙楼顶层可考虑引进大型证券公司营业部。
★塔楼部分——建议根据物业产品功用形式的不同分两个区域
※商务区域： 主要以大开间SOHO式商居物业与小间隔酒店式商务 公寓两类产品为主，适合于中小型公司（金融、证券、风险投资、资讯、IT高科技等）办公或自用居住目的，并吸引部分用于出租获利的投资置业者购买；
※高档豪宅区域：以满足城市富裕阶层、事业
成功人士居家自用为目的的高档次、高品位物业为主，尽量体现都市CBD中心物业的尊贵性与身份象征。
同时，根据当地的住宅消费水平与市场售价情况，在建筑智能化、生态化配套设计方面应充分考虑现代高新科技成果的综合运用与合理超前.
设计理念建议：
1. 项目的总体形象应具有鲜明个性特色，特别是作为都市中心的地标性建筑，项目不仅代表了实力雄厚的古井集团在房地产开发上的扛鼎之作，更代表了21世纪经济腾飞的新的新面貌，应能充分体现出现代高层、高档商用、居家建筑的尊贵感与时代感。
百花大厦建成后将是的第一品牌物业。
2. 在住宅的“三度空间”（适用空间、意境空间、结构空间）中，营造具有独特品位的个性空间。
3. 提供健康、自然、安全、舒适的商务与居家环境。 4. 建立当代新的理想生活、工作模式。
5. 具有居住、休闲、游憩、学习、工作等综合性完整功能。
6. 充分运用现代人居科技文明成果，在智能化、信息化
及生态环境方面具有未来前瞻性。
7. 具有户型、功用选择的多样性、整体感及认同感。 8. 建筑立面及造型充满朝气、活力、趣味、美感与想象力。
9. 结合徽商文化的精髓——“通商四海、诚信为本”，酝酿独具特色的文化氛围与生活品味。
注：住宅的“三度空间”： 适用空间：符合于功能要求的空间 意境空间：符合于审美要求的空间
结构空间：按照材料性能和力学的规律性而围合起来的空间
设计要点建议：
➢ 考虑城市空间的延伸与项目作为城市有机体组成部分的和谐与互补
➢ 协调好项目定位与周边环境的功能关系
➢ 处理好建筑单体、裙体与建筑邻近周边特定环境互动的空间关系
【特别提示一】 提高建筑的均好性分布。平均卖点，朝向、位置等自然条件差
的地方，通过人造景观或人文景观改善；创造卖点，利用
设计手段将低价区部分
尽量拉高。
【特别提示二】 充分考虑建筑密度、人口密度与公共、私密空间组织的关系协
调。特别注意都市中心的交通、噪音、空气、光化学污染等不利因素的处理。避
免商住混杂，确保整体环境营造下的高品质、高品位。 【特别提示三】 可考虑塔楼顶层设计空中会所，与架空层住户泛会所相配套，完善建筑公共设施，提高物业档次。
外立面设计建议
风格：现代简约主义风格。线条明朗、简洁。造型俊雅、色彩统一。
颜色：三段式即裙楼、塔楼主体、顶层采用不同色系搭配。
统一式即整个建筑采用同一色系的颜色。 色彩可选择：湖青、湖蓝、湖绿、象牙白等。
平面规划设计建议：
A座住宅采用三梯六户的平面布局，B座写字楼采用大开间布局。
环境设计建议：
注重观赏性与实用性。重绿化、轻水景。重休闲、忌严谨。以徽派园林风格为 主。
环境设计主要体现在豪宅物业与商务公寓住户大堂入口、电梯间、架空层花园泛会所以及顶层空中会所，以徽派园林造景手法结合现代时尚休闲生活主题，营造健康、活泼、向上的居家生活与商务工作环境氛围，处处充满文化气息与生活品味，倡导一种全新的以国际人居文明为标准的生活方式与居住模式。
环境设计是提升物业附加值、打造楼盘品牌形象的重要手段，对于刺激目标客户群体的购买欲有着不可忽视的作用。
【特别提示一】 建议采用最能体现“徽商传统、儒商气质”的园艺环境小品如：轩、阁、榭、廊、舫、台等，统领贯穿整个环境设计风格。
【特别提示二】 在住户大堂、电梯间等设计富有生活趣味与人文气息的装饰小品。展示与宣扬“以认为本、关怀人性”的全新生活主。
【特别提示三】 架空层泛会所作为住户私家的休憩、娱乐场所，环境组织应特别注重儿童、主妇与老人的亲情共享与邻里交流，尤其是要在闹市中心商业裙楼的开敞环境，营造一个闹中取静、意境悠然的休闲场所。
【特别提示四】 顶层空中会所的设计应能代表业主尊贵显赫、品味优雅的身份形象，功能空间安排与设施配套要同时兼顾商务交流和健康休闲活动的互补。
3、目标客户群
华侨城，顾名思义，是归侨的理想栖居地，但也不乏商界名流、政界显赫、影视文体明星，因为华侨城作为举世闻名的旅游城，拥有五大著名的主题公园，是真正的艺术品，是人们钟爱的“绿色家园”，它不仅具备适合人类居住的经济指标，譬如良好的空气质量，50％的高绿化率等等，而且具备较高的品牌知名度，故而在消费者心目中、尤其是换房人士、有车一族心目中处于极高的地位。可以说这里才是成功人士居家的理想之所。
二、户型定位：
通过上述调查结果与分析研究我们得知：华侨城片区
近期开发的物业以高尚大户型为主，但这是不是说国际市长大厦也跟风做“大户型”呢？回答是否定的，理由是：
1、华侨城片区近期开发的物业规模均较大，社区配套十分齐全，如世纪村占地8.77万平米，总数约2000户，一期412户，已售75%，二期工程也已破土动工，三期也在规划当中，象这样的楼盘还不少，这说明未来两年周边同类产品市场供应量相对较大，如果国际市长大厦住宅部分也做同等大的户型，在市场竞争中必然处于劣势，因为其占地仅5000平米，属于单体建筑，项目经济指标决定其自身配套很难做全，可是部环境与社区配套又是自98年以来倍受消费者关注的焦点，因此单体项目很难与分期开发的大盘分庭抗礼。
2、国际市长大厦的物业命名虽具有权威性、稀缺性，但其给人们的第一印象，必然是写字楼或者是商务公寓，很难想象这里是住家的，在入市宣传推广阶段消费者很容易产生错觉，避开媒体误导产生的风险是适当做一些中小户型，而且可以自由组合，还要设计一定商务空间，留给那些不循蹈于朝九晚六的自由职业者。
3、根据市场经验数据，人对中小户型的高层项目情有独钟，而华侨城物业外销比例占30％左右，随地铁、西部跨海大桥的开工，外销比例将与日剧增。
4、国际市长大厦是地城市以及国际友好城市与对话的一个
窗口，在这里可以引进来，也可以走出去。这种功能定位寓示着本项目目标客户群有相当一批是商务精英，他们或往返于、或往返于与地城市、或往返于与国际友好城市等等，这都意味着这些人士不可能在长期定居，作为度假式居住的栖居地，户型上不可能很大，应为这会造成不必要 