(物业管理)典型物业纠纷案例解析
发布时间：2020-06-28 来源：文档文库
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（物业管理）典型物业纠纷案例解析
典型物业纠纷案例解析
1、物业收费纠纷解析 关联法律法规：
《物业管理条例》第七条：
业主于物业管理活动中，履行下列义务： 遵守管理规约、业主大会议事规则；
遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 法律、法规规定的其他义务。 《物业管理条例》第三十六条：
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》第四十二条：
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 《中华人民共和国民法通则》第壹百零六条：
公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第壹百零七条：
当事人壹方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物权法》第七十二条：
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
物业收费纠纷中不得不注意的三个常识：
常识壹：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的
物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等. 业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实和物业服务合同约定的标准差距明显时，
根据有关规定，业主能够要求减收物业服务费，但不能拒交，因为物业管理企业客观上提供了壹定的服务，业主拒交物业费的主张是不合理的. 常识二：业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业，业主仍无权拒交物业管理费
按照《物业管理条例》的规定，未经业主大会决议，无论是物业管理委员会仍是业主委员会，
均不得擅自选聘或解聘物业管理企业.但即使这种情况发生了，单个业主也不能以物业公司进入不合法为由，拒绝向给小区实际提供物业管理服务的物业管理企业交纳物业费。因为由单个业主来否认物业管理企业和管委会或业委会订立的物业服务合同，本身就违法了. 于《合同法》上，这种物业管理合同实际上仍处于壹种效力待定状态，假设之后召开的业主大会决定承认这份合同，则该合同就具有合法效力；即使业主大会最终决议否定了这份合同的效力，业主也应根据物业公司已提供的事实服务，交纳相应的物业费. 如果业主对物业公司的服务存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不当。
常识三：和物业管理公司未签订过物业服务合同，业主仍需交物业费
根据《物业管理条例》规定，选聘物业管理企业是业主大会的职责之壹，作为业主大会执行机构的业主委员会，能够代表业主和业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。 这份合同对小区内的全体业主均具有约束力，因此，物业管理企业进入小区提供物业管理服务，只要和执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可，无需再和每位业主单独订立合同。
另外，即使物业管理企业和业主委员会或业主均未订立服务合同，但物业管理企业提供了事实的物业服务，业主事实上接受了服务的，物业管理企业仍能够要求业主缴纳相应的物业服务费用。
(1因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费的 典型案例：
证明服务不周拒交物业费，法院判决仍须补交70％
冯女士因拖欠41个月物业费，被中亿豪物业管理XX公司推上法庭。于庭审中，冯女士拿出了有利证据，证明物业公司提供的物业管理服务存于壹定瑕疵，如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、设啤酒销售摊位等。
法院根据权利义务对等原则，对物业公司要求的物业管理费予以壹定比例的扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为30％，冯女士须交41个月物业费的70％。 案例解析：
《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，同时《物权法》第七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务. 因此，业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务费的义务，即使物业公司提供的服务有瑕疵，业主也不得依次为由拒交物业费，但能够要求物业公司于服务瑕疵范围内减收壹定的物业费。
（2）非因物业公司的过错产生的物业纠纷 ①以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的 典型案例：
业主不满物业服务拒交物业费败诉
7月20日，世纪城物业管理XX公司诉业主欠缴物业费壹案壹审宣判。市海淀区人民法院复兴法庭判令被告曹女士向原告交纳物业管理费2.9万元、供暖费6076.2元、车位管理费1500元。原告世纪城物业管理XX公司诉称，业主曹女士于2000年前后购买了世纪城的房子，至起诉前拖欠物业公司物业费2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元，请求法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称，被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存于问题长期得不到解决、物业服务不能令人满意，以及电梯使用费计算不合理。被告曹女士的律师则认为，《物业管理条例》第67条规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业能够向人民法院起诉。”
也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是壹个强制性条款，于没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。
法院经审理认为，世纪金源物业管理XX公司和曹女士就物业管理事项签订了《物业管理公约》，于《物业管理公约》中双方对于物业费标准及服务内容等均做出了约定，同时，也约定了如何追究违约责任。双方所签订的上述《物业管理公约》，应视为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同对于双方当事人均有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行。 《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业能够向人民法院起诉”。曹女士根据上述规定认为物业管理公司于没有要求业主委员会督促其交纳物业费的情况下，无权向人民法院提起诉讼。而曹女士和物业公司之间所签订的《物业管理公约》的时间早于《物业管理条例》公布、施行的时间，于公约中已经明确约定当壹方违约时相对方能够申请调解，也能够向人民法院起诉。双方的上述约定且不违反法律规定，于发生纠纷时应当根据法律规定及双方约定履行。现世纪城物业公司依法向人民法院提起诉讼，符合双方约定，亦符合法律规定，故曹女士提出的根据《物业管理条例》第六十七条应当驳回世纪城物业公司的起诉的抗辩理由，法院不予采信。
曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，且具体指出电梯的关联收费不合理。如上所述，双方约定了物业管理费的标准，但其中每项费用如何计算、世纪城物业公司所收取的关联费用是否合理等问题，不是人民法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向关联的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查决定。于关联的主管机关没有对世纪城物业公司和业主之间约定的物业费的计算是否违法予以认定前，曹女士的上述主张没有事实及法律依据。 案例解析：
《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，此外，《中华人民共和国民法通则》第壹百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。
至于收费标准，业主委员会和原告于物业管理服务合同中已有明确约定且且只要已经物价局批准，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用，否则就要承担相应的违约责任。
②以无人居住为由拒不交纳物业费的 典型案例：
柳先生及其夫人居住于市某小区8栋701室.老俩口于澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:我们半年均不于家,不应该交物业管理费，于是跟物业公司产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。 法院判决：柳先生应交物业费 案例解析： 第壹，所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置,且不意味着整个所有建筑物于空置着.实际上虽然区分所有建筑物的专有部分于空置,但区分所有建筑物的共用部分仍然于运行,使用之中,而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养,如果物业管理费用缺乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养得到维持和保证. 第二,当部分业主将物业建筑物空置后,且不意味着就能够减少物业管理公司的物业管理服务的工作量. 