关于中国房价上涨原因的探究及对策分析

关于中国房价上涨原因的探究及对策分析

（梅选仁 050810131）

摘要：改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。

关键词：高房价 走势 成因 对策

改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。

　　近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。

导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。

一、 目前房价走势及其持续上涨成因

2001年11月10日，我国正式加入了世界贸易组织，简称WTO，在此之间，房价虽然在涨，但是仍然属于是健康的增长水平，在这前后，我搜集了一些数据：2001年前11个月，北京商品房均价为4787元/平方米，商品住宅均价为4633元/平方米。广州商品房价格在5000元/平方米左右。深圳、北京、广州形成了商品房价格超过4000元/平方米的三个极点。上海商品房价格2001年11月上升到3548元/平方米，商品住宅价格3413元/平方米，成为唯一商品房平均价格在3000-4000元/平方米之间的城市。全国35个大中城市中，厦门、杭州、南京、沈阳、大连、天津、哈尔滨、昆明、福州、海口等地商品房价格在2000-3000元/平方米之间；其他有21个城市商品房价格在2000元/平方米以下。从这些数据看来，加入了WTO正是房价上涨的起始点。

　　自2001年以后，全国各地的房价都开始了或多或少的涨价，大量农民工涌入城市，导致农村人口减少，人口结构失调，住房闲置，而城市住房问题却变得迫在眉睫。而且近年来，房地产在人们眼中，俨然已经成为一种赚钱的捷径，目前，囤房、炒房成为了一种时尚，在这种情况下，大部分的住房被抓在很少的一部分人手中，而占人口最大比例的的普通居民手中，却是几乎没有可以居住的房产，一些为富不仁的富商，利用手中的资产，大肆囤房，炒价增值，这是房价持续上升的重要原因之一。

由于我国产业结构的原因，国家整顿房地产的措施迟迟不能出台，在2008年左右我国经济好转，正是整顿房地产的大好时机，可是此时始于美国的次贷危机席卷全球，这次危机以美国雷曼兄弟银行的破产正式拉开序幕，相继着美林证券被美国银行收购，接著美国最大保险集团的AIG也面临流动性危机，不过被美国联准会解救。这些危机才是真正的拉开了全球性的经济危机，一些小国已经宣布破产。面对这种情况，我国自然不能幸免，虽然这次危机，到目前为止，还没有带给我国致命的危机，却也给我国的经济带来了很大的冲击，由于我国产业结构的单一性，导致了经济的链式影响严重，牵一发而动全身，房地产却又一次成为了刺激经济发展的尖头兵，一房价的高涨带动经济的进一步发展，也成为了房价再一次高涨的罪魁祸首。

二、缓减房价上涨的对策和建议

　　随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，试提出如下对策建议：

　　（一）加强住房需求的管理

　　 为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

　　（二）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间

　　我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设，据有关方面研究，发展中国家城市化水平平均为40%左右，发达国家80%~90%，而我国只有36%。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。所以我国要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间。吸引和鼓励农民不断向县城集中、资本不断向工业园区集中，实行工业化和城市化双轮驱动，吸纳农村剩余劳动力 ，在解决"三农"问题的同时，也解决了大量农民进城的情形，从而缓减了城市住房需求过旺的压力，促进房价下降，使农村和城市形成一个“双赢”格局。

　　（三）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定

　　 当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。

　　（四）强化资金监控力度，合理引导资金流向

　　政府应高度重视与全面检讨现有的银行体系按揭贷款，打破目前银行体系中视“住房按揭贷款为优质资产”的神话，加强银行资金的管理。

　　加强对房地产信贷管理。控制银行对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批，严厉打击少数不法开发商的囤积居奇、散布虚假信息等违规销售行为；另一方面，加强审核个人住房抵押贷款，对多次购房的可探讨实施抵押贷款递减制度。

　　强化外资的监控力度。国家外汇管理部门要特别关注外资的流量和流向，为科学评估房地产风险提供依据；加快制定外资投资房地产的规章制度，将外资进入房地产领域纳入管理范畴。加强对国外热钱进入房地产市场的监控力度，并制定外资投资房地产的详细规定。

　　合理引导资金在“楼市、股市、汇市、债市”中的流向和分配。当前可以考虑制定优惠政策，引导资金流向旅游产业、文化产业、高科技产业和农业等领域。

　　（五）完善房地产税制

　　 政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

　　第一，要尽快开征物业税。有学者认为，开征物业税不仅增加了住房的保有成本，有助于活跃二手房市场，缓解新增住房市场的压力，而且能够改变住房购买者对未来的预期，抑制超前消费，减缓房价上涨的势头。不仅如此，它还为地方政府提供了新的税收增长点，调动了他们的积极性，有利于中央宏观调控政策的贯彻落实。

　　第二，转变土地增值税的征收手段。考虑到现行增值税在实际征缴中的困难，长期内政府可以将土地增值税并入到所得税或资本利得税中征收。

　　第三，强化对转让收益课税。可以根据一段时期内住房转让的次数和购买住房的时间制定不同的转让收益课税标准，有区别地对转让收益课税。

　　（六）建立和完善相关的法律法规

　　房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。

　　为确保我国住房市场的健康、有序发展，需要建立和完善与房地产相关的法律法规，为住房建设计划和政策提供必要的法律依据，规定住房开发的具体要求和行业标准。当前急需制定的是《住宅法》。现在随着我国《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台。将对我国住房供应结构的不合理将得到进一步的改善，解决城市低收入困难家庭的住房问题，有助于人们实现 “居者有其屋”的目标。

　　（七）建立和健全房地产信息发布制度

　　政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。

　　房价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高，但同时也会对房地产业和社会带来一系列的问题，正确的处理房价上涨同房地产业之间的关系，正确处理房价上涨同市民生活的关系，探究房价上涨的原因并在房地产行业采取必要的抑制房价上涨的措施与对策都会对房地产业的良性发展有重要作用。

从以往的地产行业的问题突显来说，及时规范高效的政策出台和有效运做程度控制是目前国家地产行业的重中之重。既然行业管理，宜早不宜迟，主张专家参与变为市长拍板。行业前景能量分析，及时的出台政策，防止政策的滞后性，是行业管理重要的前提。今年往后是国家治理房地产市场的关键时期，相信政府会做出理性强有力的具体措施，来维护房产市场的整体稳定的。

参考文献：

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[5] 徐滇庆. 房价与泡沫经济.北京: 机械工业出版社,2006.08.

[6]苏岭. 中国高房价调查——中国房价，到底谁说了算.广州：广东南方日报出版社,2010.08.

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/6167d59eb04e852458fb770bf78a6529657d3551.html