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广州三大CBD

发布时间：2012-10-24 13:42:40 来源：文档文库

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广州三大CBD"住宅"的最后盛宴非千万富翁莫入

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2012-05-14 00:00:00 来源：羊城晚报

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[提要]今年三大CBD(天河北、珠江新城、琶洲)有全新的“住宅”(包括真正的住宅及以“住宅”面目出现的公寓，下同)保利天悦、嘉裕公馆、尚东君御、侨鑫珠江新城项目、中海花城湾二期、新鸿基林和项目陆续面市，加上在售的项目，可售“住宅”项目有13个之多，这已属难得。

4月底，珠江新城的全新楼盘嘉裕公馆正式公开发售，现场人气旺盛，开发商称“热销”。据记者了解，在开盘之前，甚至有买家因为担心买不到“心水单位”，四处托人“帮忙”，由此可以判断“热销”正常。同一天，琶洲的保利天悦再一次推出新单位，现场人气、成交热烈。开发商表示，楼盘3月底、4月底的两次推货，累计成交金额达到18亿元。

在刚需主导市场的当下，两大CBD楼盘的热销，让人们不得不感叹CBD的魅力。同时，对CBD住宅市场的关注进一步提升。

其实，今年三大CBD(天河北、珠江新城、琶洲)有全新的“住宅”(包括真正的住宅及以“住宅”面目出现的公寓，下同)保利天悦、嘉裕公馆、尚东君御、侨鑫珠江新城项目、中海花城湾二期、新鸿基林和项目陆续面市，加上在售的项目，可售“住宅”项目有13个之多，这已属难得。今年之后，三大CBD的住宅数量只会“每况愈下”，2012年，也许是三大CBD住宅市场的最后盛宴。

供应：有望能达到1500套可售货量

在去年年底的一个研讨会上，有业内人士提到，珠江新城未来住宅的供应会进一步减少时，经纬行研究中心副经理曾英杰表达了不同的意见。曾英杰说，在他们的研究里，2012年珠江新城将会面市的新项目并不少。

确实如此。从工程进度及开发商的计划来看，2012年，珠江新城面市的全新住宅项目，就有嘉裕公馆、尚东君御、侨鑫珠江新城项目、中海花城湾二期4个。天河北的新鸿基林和项目，也有在今年推出的可能。

三大CBD在售的楼盘中，有些项目已处于最后销售阶段，例如博雅首府、富力公园28。这些项目，可售的货量已极少，例如博雅首府，开发商就说只有十来套单位在卖了。有些正处于大力推货阶段，例如保利天悦，开发商说，今年几乎每个月都会有新货发售，其总量会比较大。至于那些全新项目，预计年内推售的货量都会在一两百套。因此，有开发商预计，在中心区明显缺货的情况下，三大CBD今年可售货量有望达到1500套。对于一直缺货的中心区来说，这已是非常难得。

门槛：“非千万富翁莫入”

今年4月，在颐德公馆，销售人员告诉笔者，我们目前在售的单位，最便宜的单位都接近千万元。其语气中，流露出丝丝“骄傲”的情绪。

其实，三大CBD的房子，很多都是“千万元”级别的。甚至有业内人士戏称，三大CBD的房子，基本到了“非千万富翁莫入”的程度。

所谓“非千万富翁莫入”，略有夸大成分，但并非没有根据。三大CBD的住宅价格，3万元/平方米算是起步价，高的，可以达到5万-6万元/平方米。三大CBD的房子不仅单价高，户型还基本都是以大面积为主，150平方米以上的大单位，才是主流，有些极端的大房，面积甚至达到1500多平方米。这样的一套房子，总价往往要几百万元甚至几千万元，除了顶尖阶层，都只能望房兴叹。当然，像中海花城湾二期，也会有些60-85平方米的两房，可惜，这种面积的房子，在三大CBD里都太少了。

未来：价格走势如何？

市国土房管局日前公布的销售数据显示，2012年3月，全市10区新建商品住宅网上签约面积50.05万平方米，同比增加56.5%，环比增加97.5%；网上签约均价12465元/平方米，同比下降3.1%，环比下降12.0%。

在楼市调控没有松绑可能的情况下，广州的高房价难以为继，下滑的势头明显。3月这样明显的降幅，是商家大力促销的后果。

2008年、2009年，在全市楼价下挫的拖累下，珠江新城CBD的房价也出现了大幅下滑，不少楼盘的跌幅在两三成之间。这一次全市房价的再度下挫，会否影响到三大CBD的房价？

影响难以避免。2010年珠江新城房价冲至新高之后，其后房价基本稳定在同一水平线上。再没有大幅上涨，当然，也没有2008年、2009年的快速下挫。没有走低的重要原因，业内人士多认为受前几年房价大幅波动的影响，二手业主也好、开发商也好，都不会轻易松口。加上市中心的房子较为稀缺，商家慢慢卖的心态明显。

至于那些今年推售的新盘，商家的开盘时的期望值明显降低。中地行董事长徐建平透露，2年前，预判嘉裕公馆入市价格，是5万元/平方米，现在楼盘可能会以3.5万-4万元/平方米的价格开盘；保利天悦的有关负责人也说，如果不是因为调控，该楼盘“不可能以这么低的价格入市”。

部分开发商、业内人士，对于那些相对低开楼盘未来房价向上的趋势，还是比较乐观的。只是，限购政策很大程度限制住了高端买家的入市。在限购松绑之前，这些高端项目价格想要往上走，压力很大。

相关新闻：

天河北CBD

新鸿基林和项目：天河北40万平方米大社区

推出时间：最快可能在今年10月

推出产品：高端住宅以及公寓

预计售价：无

项目概况：

林和村改造项目是备受瞩目的旧改项目，由于项目地处十足的黄金地带、且具备相当的规模，因此称为“绝版”并不为过。而入住林和村旧改项目的为香港著名的地产大鳄新鸿基地产，发展的各类物业中，尤以兴建地标性的商业物业为主，特别擅长大型住宅计划与地标性物业。近年发展的地标性物业，世界前十大高楼中的两个-香港中环国际金融中心(IFC)及环球贸易广场(ICC)都是由新鸿基地产来发展和运营，成为世界瞩目的香港新标志。

林和村旧改项目总占地面积约6.5万平方米，可建总建筑面积约40万平方米。可以说，这样的规模在天河北是已经不再可能有的了。据资料介绍，林和村项目的北部将建成回迁区，总建筑面积约21万平方米。在回迁区内，除有6万平方米的写字楼外，其余全为超高层住宅。南面商品住宅总建筑面积约为18.5万平方米，当中包括7栋住宅及1栋公寓，同样也是超高层住宅。这7栋超高层住宅及1栋公寓将由新鸿基地产和林和村共同组建项目公司进行开发，其中，新鸿基地产将拥有70%的权益。

记者在位于广州火车东站东侧的林和村改造片区，可看到围墙内仍在施工，其中，北边的村民回迁房已建到地面约7层高，而南面的商品房部分有的已完成了地下室三层的工程，有的则在建。部分楼宇已经建出地面了。

据中国总经理黄少媚介绍，林和村旧改项目是广州目前改造的9个城中村最优质的。该村位于广州天河核心地带，天河北商圈为传统的CBD，发展成熟。因此，项目将建“天河最好的配套”，定位为一个超高档大社区。会再造广州豪宅市场另一高峰。 (詹青)

瑞安创逸

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2012-05-14 00:00:00 来源：羊城晚报

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[提要]今年三大CBD(天河北、珠江新城、琶洲)有全新的“住宅”(包括真正的住宅及以“住宅”面目出现的公寓，下同)保利天悦、嘉裕公馆、尚东君御、侨鑫珠江新城项目、中海花城湾二期、新鸿基林和项目陆续面市，加上在售的项目，可售“住宅”项目有13个之多，这已属难得。

瑞安创逸：天河北纯住宅社区

销售状态：在售

在售产品：79-200平方米的1-4房

售价：3.2万-3.3万元/平方米

瑞安创逸是天河北少有的纯住宅社区

项目概况：

这是瑞安进军广州的第一个项目，所以在投入上非常“舍得”：在天河北，商业繁华，商用物业价格高，因此很多楼盘都有较多的裙楼商业，这在一定程度上影响了社区的安静，而瑞安创逸则为纯住宅楼盘，也是目前为止天河北唯一的纯住宅社区。据介绍，开发商为了打造纯住宅社区，放弃了近300米的临街面商铺，临街退让50米用于园林规划。目前，广州买家对瑞安创逸的认可度已很高。最明显的例子是，楼盘今年一季度推出的T-one公寓组团，短时间内销售一空。(文/图张秀钦)

嘉裕公馆

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[提要]今年三大CBD(天河北、珠江新城、琶洲)有全新的“住宅”(包括真正的住宅及以“住宅”面目出现的公寓，下同)保利天悦、嘉裕公馆、尚东君御、侨鑫珠江新城项目、中海花城湾二期、新鸿基林和项目陆续面市，加上在售的项目，可售“住宅”项目有13个之多，这已属难得。

嘉裕公馆：开盘报收10亿元

推出时间：4月底

推出产品：119-206平方米三房、四房

报价：3.5万-4万元/平方米

在珠江新城内，嘉裕公馆楼盘内的配套也是比较完善的珠江新城CBD

项目概况：

嘉裕公馆已于4月29日公开发售。据介绍，项目开盘不久就已售出200套单位，销售金额10亿元。因为销售好，楼盘继续加推119-206平方米三房、四房。从阳光家缘网上可见，截至5月8日中午，嘉裕公馆网签住宅套数为76套，未售套数为331套。

博雅首府

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2012-05-14 00:00:00 来源：羊城晚报

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[提要]今年三大CBD(天河北、珠江新城、琶洲)有全新的“住宅”(包括真正的住宅及以“住宅”面目出现的公寓，下同)保利天悦、嘉裕公馆、尚东君御、侨鑫珠江新城项目、中海花城湾二期、新鸿基林和项目陆续面市，加上在售的项目，可售“住宅”项目有13个之多，这已属难得。

博雅首府：现楼、望江

销售状态：在售

在售产品：330平方米、380平方米的五房

售价：毛坯4.5万-6万元/平方米之间

博雅首府现在已进入现楼状态

项目概况：

该楼盘推出时间较长，因此全部已为现楼。只是因为属于毛坯发售，所以还不能买下之后马上入住。楼盘有关负责人说，现在项目只剩十来套单位，并且全部望江。楼盘全部为大单位，加上单价比较高，入市门槛很高。(文/图张秀钦)

合景睿峰：CBD少有的复式单位

销售状态：在售

在售产品：108-158平方米的2-4房的复式单位

售价：均价3.3万元/平方米

项目概况：

合景睿峰L7在售108-158平方米的2-4房的复式单位，整体均价3.3万元/平方米，带8000元/平方米的装修，配送家电。相比之前6000元/平方米的装修标准，合景睿峰新的装标又有所提升，新的示范单位已经对外开放。合景睿峰L7是一栋42层的超高层建筑，项目不限购。项目全部为复式户型，共有20种户型，每种户型约为13套。 (张秀钦)

相关新闻：

凯旋新世界

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凯旋新世界·广粤尊府：南向一线望江

销售状态：在售

在售产品：200多平方米的三房、四房为主

售价：楼盘有关人员说，每套单位价格都不同，很难说均价。有市场人士介绍，日前楼盘的售价5.8万元/平方米起，望江单位售价6.5万元/平方米起。

凯旋世界一直是广州豪宅的一个标杆项目

项目概况：

很长一段时间以来，凯旋新世界都是珠江新城甚至广州豪宅的一个标杆。其为了减少规划路对小区影响，抬高住宅建筑几米的大手笔，让业内惊叹。同时，楼盘南向一线临江，北望珠江公园，景观是一般楼盘所不能比拟的。在售的广粤尊府，受到了顶尖阶层的欢迎。(文/图张秀钦)

珠江颐德公馆：可望珠江公园景观

销售状态：在售

在售产品：200多平方米的四房单位，5月会推170-200多平方米的三房、四房

售价：平层洋房4.5万元/平方米左右

项目概况：

该楼盘位于珠江新城花城大道上，紧挨凯旋新世界，可以北望珠江公园景观。小区占地2.2万平方米，规划总建筑面积8.8万平方米，分南北两期开发：南面为13栋5层高的叠加别墅；北面为5栋板式高层建筑，每套面积170-350平方米。(张秀钦)

中海花城湾二期

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中海花城湾二期：地铁上盖物业

推出时间：今年下半年

推出产品：均为洋房，包括有60-85平方米的两房、100多平方米三房单位、170多平方米的四房，还兼有280-320平方米的高端大平层。

预计售价：暂无

项目概况：

经过十多年发展，珠江新城CBD已步入成熟期，可开发上市的住宅项目越来越少。而在下半年，中海地产旗下的花城湾项目将会有二期面市，据悉，该二期也将是该盘的最后一期，项目已在施工状态。该盘最近一期的推货已经是2008年，当时的产品也有八九十平方米的两房、120多平方米的三房和170多平方米的四房等户型，网签均价为1.9万多元/平方米，成交速度较快。

在珠江新城所剩不多的住宅地块中，中海花城湾是少有的地铁上盖物业之一，所在站点为地铁五号线猎德站。该盘位置优越，东北侧便是28万平方米的珠江公园，往南步行数百米便可达珠江边；同时，高德置地广场等大型高端商业中心也在项目旁边，商业配套比较完善。 (陈玉霞)

尚东君御：CBD步行街上的住宅

推出时间：有望今年六七月

推出产品：未知

预计售价：暂无

项目概况：

尚东君御作为尚东地产进入珠江新城打造“尚东系”的又一新作，位于珠江新城东部，珠江公园西面，是接近广州城市中轴线的超高层住宅，总建筑面积达12.5万平方米。项目还临近珠江新城未来的商业核心-兴盛路步行街。 (张秀钦)

相关新闻：

天銮

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天銮：南向一线临江

销售状态：在售

在售产品：264平方米的五房，635-818平方米的“天籁行宫”

售价：264平方米的单位均价5万元/平方米

天銮的产品素质得到市场认可

项目概况：

4月29日，天銮的A6栋全新样板房开放。A6栋为天銮中唯一五房两厅设计的单位，主力面积为264平方米，南向一线望江景。此外，项目还推出了顶层复式单位“天籁行宫”，面积为635-818平方米大户型，均采用天际别墅式设计，有两层使用空间，每一套单位都有6.8米中空客厅和私家天际泳池。 (文/图张秀钦)

侨鑫珠江新城项目：

珠江新城内最后的一线江景豪宅

推出时间：可能下半年

推出产品：232-1538平方米

预计售价：暂无

项目概况：

该住宅项目位于珠江新城东南区，有南向一线珠江景观，可谓珠江新城区域内最后的江景豪宅项目。据了解，该项目占地面积约3.2万平方米。为了实现江景资源最大化，设计师根据地块形状，从东往西布置了六栋38-40层的超高层塔楼，各栋塔楼错开，构成一“皇冠”形状。同时，项目还通过设计引导视线，减少了户与户之间的对望，提升业主的私密性。项目共417套单位，全为大户型，面积最小为232平方米，最大为1538平方米，既有大平层单位，也有复式单位。并且，该项目一共有超过900个车位。

尚东瀚御

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尚东瀚御：欲造“全球第二个爱马仕公寓”

推出时间：未知

推出产品：400-1000平方米

预计售价：暂无

项目概况：

尚东瀚御位于珠江新城东部，珠江公园南门对面，花城大道与海清路交界处。市场传言，该项目计划打造成“全球第二个爱马仕公寓”。在项目现场看到，项目仍在进行地基建设。项目东侧分别是颐德公馆、凯旋新世界等豪宅项目。曾有消息透露，该地块上将屹立广州最贵豪宅，单位面积在400-1000平方米；该项目18层以上最小单位都有500平方米，是“豪宅中的豪宅”。 (张秀钦)

保利天悦：两次推售“收金”18亿

保利天悦是保利地产重点打造的高端项目琶洲CBD

销售状态：在售

出售产品：370平方米一线江景大宅、92-127平方米不限购公馆

售价：一线临江单位目前售价在3.7万-3.9万元/平方米，户型不一样的价差较大；不限购部分产品均价2.3万元/平方米。相比3月底开盘时的售价，目前价格有所提升。

项目概况：

保利天悦于3月29日首次开盘。开发商介绍，开售2小时销售金额达到10亿；保利天悦于4月29日再次开盘，加推全新370平方米一线江景大宅和92-127平方米不限购公馆。两次开盘总销售金额超过18亿元。5月2日，保利天悦在美国华尔街召开项目发布仪式。此外，保利天悦还获得了由国务院发展研究中心企业研究所、相关机构，中国房地产指数系统颁发的“2012中国城市典型豪宅项目”。本次评选通过对市场份额、销售表现、产品创新、价值挖掘四个维度进行测评，保利天悦综合得分高居榜首。(文/图张秀钦)

记者手记

CBD的价值

2004年，笔者和当时刚从深圳过来的开发商走马珠江新城。看到珠江新城的凯旋新世界，该开发商说，这样的项目，在北京应该要卖到三四万元的。 2010年年初，日前，时任国金证券首席经济学家的金岩石，在出席楼论坛时口出惊人之言，“广州将会见到10万元/平方米的豪宅。”在当时，广州业内都将其看作是经济学家的哗众取宠之言。

事情的发展出乎广州业内的意料。2010年年底，有可靠的消息称，珠江新城某高端楼盘售出12万元/平方米的天价，同时，还有两套单位售出了10万元/平方米的天价。看来，局外人看房价，远比局内人来得清楚。

身处广州久了，对广州房价的看法，难免会有所局限。

2006年年初，珠江新城的中海观园国际南塔对外发售，售价1.3万-1.4万元/平方米，珠江新城楼盘开盘价首次突破万元大关；及后，誉峰开盘，1.8万元/平方米的价格再创新高。当时笔者说，一套一百平方米的单位将近要两百万，市民干几十年都买不起一套，这房价很不合理，房价很快就会降；2007年，珠江新城开始有楼盘售价冲高至3万元/平方米，笔者又说，这房价虚高得太厉害，肯定会降，并且很快会降；2009年年初，珠江新城房价倒是真降了，部分楼盘降到了1.3万-1.5万元/平方米，笔者说，广州楼价泡沫还没挤尽，还会继续降。到了现在，珠江新城部分楼盘的成交均价达到了5万-6万多元/平方米。