2004年，杭州楼市的回顾与反思

2004年杭州楼市的回顾与反思

2004，杭州楼市的“政策年”

2004年初，央行出台了《贷款风险管理指引(征求意见稿)》。一些地方的金融机构开始限制对外地人的按揭贷款，甚至停止对部分别墅、商铺项目发放按揭贷款。各大商业银行普遍将个人按揭贷款首付比例从最低20%上调至30%。无论是开发商还是购房者想从银行贷款都变得不那么容易了。4月25日，人民银行将金融机构的存款准备金率上调了0.5个百分点。

4月30日国家发展和改革委员会部署了清理固定资产投资项目工作，其中多项涉及房地产，特别是土地市场。

4月底，国家决定将适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，提高房地产开发的门槛。房地产开发固定资产投资项目资本金比例由原来的20%调高到35%！

10月28日，央行宣布加息，虽然幅度很小，只上调0.27个百分点，但这是8年来连续减息后的首次加息，表明中央政府对投资过热与通货膨胀的担忧。中国在今后若干年里很可能进入加息周期。

在杭州，多项“房产新政”陆续颁布施行。包括：

●在城市总体规划和居住区专项规划的指导下,加大市区普通居民住宅用地的供应量,规划建设若干个大型居住区、大型楼群，并尽快投放市场，加快中低档商品房的建设，经济适用房建设用地不低于住宅用地供应总量的50%；

●从2004年1月1日起,对房地产交易征收20%税率的个人所得税；

●建设一批大学毕业生和外来务工人员的租赁公寓；

●加强对商品房开发的土地管理,遏制房地产开发商在商品房建设中的违法违规行为，对征而不用超过两年的土地,由市国土资源局按照《土地法》的规定依法予以收回；

●加强房地产信息体系建设，等等。

●12月16日，杭州透明售房系统试运行。

2004，杭州房价涨势依旧

银根紧缩、清理规范土地市场、透明售房……所有这些政策，目的只有一个：抑制对房地产的过度投资、限制房价过快上涨。

1—3月，在“房地产交易征收20%税率的个人所得税”政策刺激下，二手房价格直接上涨20%以上，一手商品房当然不肯落后，价格出现了跳空式、攀比性的猛涨。

由于杭州楼市属于纯粹的卖方市场，这种税赋只会转嫁到买方，加重购房者的负担。2004年元旦过后，杭州二手房几乎所有出让报价都注明是“净价”，这意味着普通购房者除承担契税、印花税、过户费、交易手续费外，还要承担20%的所得税。无论是买方承担，还是双方均摊，这项政策都让买房者付出了高昂的代价。

4月份中央各项宏观调控政策如组合拳般连续出台，给市场一定的震慑。4—8月，杭州房地产市场确实产生了浓厚的观望气氛。5月份房交会，成交额仅5亿多元，比历史同期大幅下滑。其后，二手房市场成交清淡，一些营业部关了门；个别楼盘价格甚至出现松动现象，开始打折。

6月15日，杭州市国土局4宗土地竞价出让，仅有两宗成交，其中成交的两宗土地溢价幅度很小（10%左右），楼面地价均在2800元/平方米以下。比2004年5月19日推出并成交的相近地块价格低12%—40%！土地出让遭遇流标之尴尬为近几年来杭州市土地市场交易中所罕见，原计划7月8日招标的一批商品房开发用地被迫延迟推出。

9月份，对房地产交易征收20%税率的个人所得税政策取消后，被压抑的房地产投资热情再度被唤起，真实与投资的需求得到尽情释放：10月份房交会人气迅速恢复，成交迅猛增长。与此同时，房价也稳中有升，房交会上商品房成交均价达到7159元/平方米。

2004年10月20日，杭州市将基准地价上浮了34%！

11—12月，杭州楼市再度“繁荣”起来，价格也节节攀升，出现了价升量增的现象。个别楼盘开盘几日即被抢光，如金色家园一、二期，水印城一期等。

综合全年情况我们不得不说，对于杭州楼市而言，宏观调控第一年似乎收效甚微。

抑制对房地产过度投资的目的达到了一些，就是自有资金不足的中小型开发商贷款困难，有的不得不求助于典当行，或寻求合作或放慢了开发节奏。据悉，截至2004年10月，杭州房地产典当金额达到16.79亿元，同比增长50%以上。典当者最多只能拿到典当土地或房产市场价格50%的资金，却要承担相当于典当金额30%的年利息。但只要楼市还在卖方市场，房产价格在涨，资金不足的开发商并不惧怕增加一些成本和耽误一些时间；按揭贷款从严，对于买房者影响也并不大。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/4188b35f2af90242a895e5fc.html