广州市城中村改造成本核算指引（试行）

广州市“城中村”改造成本核算指引（试行）

2011.8.12

为进一步明确“城中村”改造成本核算标准，规范“城中村”改造成本核算方式，科学控制改造成本，加快推进“三旧”改造工作，制订本通知。

一、“城中村”改造范围内安置住宅复建总量的核定

“城中村”改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积（240平方米至280平方米）控制。

改造范围内被拆迁村民住宅具体应按照如下方式分类安置补偿：有证建筑面积按“拆一补一”复建安置。2007年6月30日之前已建的历史建筑，若符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（2001年广州市人民政府令第5号），经村集体批准使用宅基地的，现状房屋不超过三层半部分建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，可给予建安成本补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的一律拆除不予复建，可给予建安成本补偿。2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村民住宅一律拆除，不予补偿。

在改造范围内规划建筑总量不突破规划极限的情况下，被拆迁房屋有证建筑面积不足户均基准建筑面积的部分可作为安置住宅权益面积予以复建，即改造规划给予复建指标，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。

在改造范围内规划建筑总量突破规划极限的情况下，被拆迁房屋按上述规定准予复建的建筑面积超出户均基准建筑面积的部分，可按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，也可在村民自愿的基础上，将其货币补偿折算成股份参与集体物业收益分红，具体可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物业租金收益相当的原则确定比例，如按三比一或二比一）转化为商业物业。

户均宅基地房屋基准建筑面积为240平方米至280平方米（具体数值由区参考各村的建设用地规模确定）。村民户籍证明应取得区或当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益面积的村民户数应由区审核符合一户一宅的条件。

二、“城中村”改造范围内集体经济物业复建总量的核定

村集体物业不能按现状建筑面积“拆一补一”复建安置。

合法的集体物业建筑面积依照“拆一补一”予以复建安置；

纳入“城中村”改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况，可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益面积，相应的建安成本由村集体自筹，不计入改造成本；

在改造范围内土地承载能力允许的情况下，2007年6月30日之前已建的历史集体经济物业，可按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量，准予复建部分建安费用纳入改造成本，不予复建部分历史集体物业可给予建安成本补偿。

2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村集体经济物业一律拆除，不予补偿。

三、村民住宅和村集体物业建安成本补偿按每平方米1000元上限核算，计入改造成本。具体细化的补偿标准和操作办法由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行拟定并统筹实施。

四、“城中村”改造范围内规划的市政配套设施及公共服务设施等设施用地应当与融资用地同步转为国有，并无偿交由政府及相关部门统筹使用。改造范围内变电站、燃气调压站、加压泵站、邮政所、医院、加油站以及其他经营性的城市基础设施中新建或超原规模复建部分投资不计入改造成本，其他非经营性的城市基础设施建设投资均计入改造成本，同步配套建设。

五、“城中村”改造中临迁费标准应参照广州市国土房管局最新发布的《广州市房屋租金参考价》，结合该区域市场实际租金和村所在区域的租金市场水平评估确定，住宅临迁单价可在每平方米每月20元至30元范围内、集体经济物业等商业面积临迁单价可在每平方米每月30元至50元范围内适当浮动。

改造“城中村”如选择改造范围内一次性实施清拆、整体开发建设的，现状建筑中准予复建的部分建筑可按3年临迁时间核算临迁费用，即“现状准予复建的住宅建筑面积×临迁单价×36+现状准予复建的集体物业建筑面积×临迁单价×36”，复建安置建筑的权益面积不得计算临迁费；改造“城中村”如选择滚动开发、分期实施的，可据实际开发时序及分期拆除安置计划据实核算临迁费用（临迁时间不超过3年），也可对改造范围内现状建筑准予复建的建筑总量按2年临迁时间整体核算临迁费用，即“现状准予复建的住宅建筑总量×临迁单价×24+现状准予复建的物业建筑总量×临迁单价×24”。

六、现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算；搬家补偿费按每户1000元的标准核算（搬出搬进）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。

七、历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。

八、复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施，复建经济物业的建设等级，严格按照《关于发布城中村改造复建成本标准指引的函》（穗旧改函〔2010〕9号）核定的建安综合单价标准执行。

九、前期费用主要包括改造方案编制费、土地勘测定界费用和房屋现状测量摸查费等按国家有关规定核算并计入改造成本。

十、不可预见费按总改造成本的3%至5%计算，用于村集体统筹实施安置补偿过程实际需发生的但未纳入改造成本的部分费用。集体经济物业停业损失补偿等费用不在改造成本中单列，全部计入不可预见费。

十一、“城中村”改造的主要改造成本构成详见附件。

十二、以上核算方式适应于广州市已实行农村居民转制的“城中村”（主要包括在册的138条“城中村”）。

十三、改造“城中村”个案需突破以上条款规定核算标准或需在成本构成所列项目以外新增加专项成本的，需充分论证说明，并提交相应的原始资料供审核。

十四、本指引自发布之日起实行，由广州市“三旧”改造工作办公室负责解释。试行两年。

特此通知。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/372500efe009581b6bd9eb6d.html