美国房地产市场周期及与中国房地产市场的比较
董为红
美国次贷金融危机越演越烈，次贷危机产生的主要原因之一是美国房地产市场泡沫破裂，使信贷环境出现恶化，最终导致这场金融危机。美国房地产市场为什么会逐步繁荣，吹起一个大泡泡，为什么又会转为不景气，最终泡沫破裂？本文主要探讨美国房地产市场的周期及泡沫的产生，中国的房地产市场与之相比，有何借鉴。
房地产市场与其它宏观经济一样存在着经济周期，一个周期通常包含着扩张，跟随其后的是衰退、收缩和复苏阶段，而后者又与下一个周期的扩张阶段相结合，简单来说房地产市场周期就是重复出现的房地产总收益的不规则波动，具体表现为房地产业呈现出的有规律的扩张和收缩局面相交替、繁荣和衰退连接出现的情形。美国房地产市场发展多年，也有明显的周期规律。
一、美国房地产市场状况及其周期美国房地产市场虽然经过上百年发展，经历过多次周期，其中比较明显的的几次波动周期是：
1、1923年-1926年间佛罗里达房地产泡沫，这次期间佛罗里达地价出现了惊人的升幅，随后泡沫迅速破碎后，激化了美国的经济危机，引发了华尔街股市的崩溃，最终间接导致了20世纪30年代的世界经济大危机。
2、1967至1972住宅公寓市场泡沫，因为二次世界大战结束后出身的人群（“婴儿潮”）长大成人，需要大量的出租房子住。同时，政府颁布了有关税收政策法案，使得拥有公寓出租不动产在税收方面有很多优惠，刺激了公寓购买需求，造成了二次大战后第一次房地产市场高峰。到1975年，美国的房地产市场崩盘。
3、1982年开始又一轮的房地产上涨，这也是由于美国政府的税收、财政等措施刺激而引起的。到了1986年时，政府出台了新的税收修正法案，从而使房地产逐步走向高峰，但是在“9.11”事件后结束。
4、2001年开始此轮房地产景气，“9·11”事件和网络泡沫破灭之后，为了防止引发经济衰退，美联储大幅降息，将联邦基金利率从2001年1月的6.5%降至2003年6月的1%，使利率水平创下四十年来新低，导致美国进人了负实际利率时代，在美联储逐步降低基准利率的宽松货币政策作用下，在房地产信贷机构不断放宽住房贷款条件情况下，美国房地产市场飞速发展。
大家普遍认为，此次房地产的繁荣与美联储的两轮激进的货币政策密切相关，三十年期限的固定房贷利率从2001年1月的7.07%降至2003年6月的5.21%，2004、2005年一直维持低水平，见表一。与此同时，一年期可调整抵押贷款利率大幅跳水，从6.68%降至3%，如果扣除通货膨胀率，贷款成本就低廉到几乎免费的地步。负实际利率打破了谨慎储蓄与投机风险之间的平衡，刺激了房地产市场的投机心理。
表一：30年期抵押贷款固定利率（30-YearFixed-RateMortgages）
20078.05
20066.97
20056.54
20045.83
20035.84
20025.87
20016.41
20006.34
从图一可以看出，在低利率保持低水平的情况下，新建住房销售价格指数一直上升，在2004、2005年指数快速上升，2006年上升速度有所放慢。
图一：美国自1980年来的新建住房销售价格指数（PriceIndexesofNewOne-Family
HousesSold）及30年期抵押贷款固定利率（30-YearFixed-RateMortgages）
200
1816
30年期抵押贷款固定利率
14121086420
100
新建住房销售价格指数
01980
1981
1982
19831984
1985
1986
198 