中铁信托18亿元产品接连踩雷 房产信托业务逆势激进
2014-07-31 智信 信托圈
作者：姜旺
来源：经济导报
2014年是信托产品兑付的多事之年，融资方资金链断裂、债务危机等桥段轮番上演。除了中诚信托屡屡曝出兑付危机，今年以来中铁信托也多次成为事件牵连方，接连曝出产品预警。在6月中旬中都百货5店接连关门，中都控股集团董事长杨定国失联的事件中，中铁信托相关产品因为融资方提前兑付而幸运脱身。
然而经济导报记者发现，目前中铁信托因事件牵连预警的产品总额已达18亿元。
18亿敞口预警
今年以来，中铁信托已先后有4款运行期内产品的融资方出现债务问题并且，4款产品都成立于2013年上半年，且募集资金最终用途均为房地产建设。
资料显示，2013年初，湖北一家中型房产开发集团普提金集团有限公司普提金通过旗下武汉铁机中润置业有限公司（下称“武汉铁机”）向中铁信托进行了两笔大额融资。
2013年2月，“中铁信托·优债1304期城中村改造二期项目集合资金信托计划”成立，总规模5亿元，存续期为2013年2月至2015年1月。5亿资金以购买其他应收款的方式交付给武汉铁机，用于武汉市洪山区铁机村城中村改造H1地块还建房项目建设。
一个月后，普提金再度与中铁信托合作“中铁信托·优债1309期城中村改造一期项目集合资金信托计划”，模式与上期类似，总规模6亿元，其中A类期限为2013年3月至2016年3月。这两笔信托还款方均为普提金，还款资金来源于普提金国际金融中心和普提金街的销售。
值得注意的是，就在信托计划发行当年底，普提金集团已因借款合同纠纷开始被当地金融机构申请财产保全，同时项目担保方湖北凯旋门持有的汉口银行全部股权亦被悉数冻结。导报记者查阅资料发现，湖北凯旋门与普提金集团二者系母子公司。
除此之外，同于2013年一季度成立的“成渝钒钛贷款项目集合资金信托”也撞上债务问题的枪口。该项目募资3.5亿元，向成渝钒钛科技有限公司信托贷款。导报记者了解到，贷款资金最终用于成渝钒钛新区修建。
然而，就在今年7月，成渝钒钛的母公司川威集团被宣布实施债务重整。原因是成渝钒钛修建新区时的超百亿贷款，致使公司财务费用过高，还款压力大，引起资金紧张。
“宜华系”刘绍喜被中纪委控制曝光后，中铁信托又一款产品陷入危局。
2013年2月，按照与宜华地产全资子公司广东宜华房地产开发有限公司签署债权转让协议约定，中铁信托“优债1314宜华项目集合资金信托”成立，募资3.5亿元，用于受让广东宜华对宜华地产不超过3.5亿元的应收债权。
虽然融资方问题重重，中铁信托披露的运行管理报告中，几款产品运行状况却都显示为正常。
逆市发力苦果
中铁信托产品接连出现预警或许不是巧合，2013年上半年，中铁信托在发行房地产项目上比往年更显激进。用益信托数据显示，中铁信托上半年共成立房地产集合项目36个，募资规模89.28亿元，是最近5年里，同期发行房地产集合项目规模最大的一年。今年上半年，发行规模亦出现明显下降，成立规模仅34.74亿元，比2013年下降61%。
而彼时正值房地产调控政策进行时，虽然各地“新国五条”及细则出台并未给房地产市场带来明显影响，一二线城市房价仍上涨迅猛，但住房供需在一二线及三四线城市之间的分化已经明显可见。
虽然房产项目融资方不乏实力雄厚的大型企业，但有些企业财务情况却不容乐观。上述宜华地产虽为上市公司，但其土地主要布局在二三线城市，且融资成本偏高。本身债务问题严重，高融资成本更是令其雪上加霜。与中铁信托的债权回购条款中，信托计划期满时，宜华地产应收债权回购的年化溢价率为13.3%。
除此之外，区域中小房企也是中铁信托房产信托的座上宾，负债情况可谓令人担忧。前述“优债1304期”信托2013年四季度资金管理报告显示，截至2013年12月底，上述两个项目在施工；2013年9月末，普提金集团主营收入1.01亿元，同期流动负债则高达45亿元。
“项目发行规模增长与问题的接连出现不无联系，业务扩张的同时项目管理能力也面临考验。”普益财富信托研究员对导报记者表示，逆市发力风险系数较高的房产信托虽可以抢占市场，风险却难以把控。
值得注意的是，中铁信托似乎也已经意识到风险所在。从中铁信托今年成立的房地产信托数量和规模上来看，规模上明显比去年有所收缩，上半年发行规模是2011年以来最少的一次。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/d52b8175daef5ef7bb0d3cbb.html
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