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置业顾问基础知识

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置业顾问培训讲义
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第一章认识代销第二章公司架构第三章现场架构

第四章销售人员差不多概念第五章房地产差不多知识第六章认识媒体及销售工具第七章市场调研第八章如何掌握顾客
第九章如何成为一名优秀的业务员第十章接电话技巧第十一章销售技巧第十二章跟踪客户技巧第十三章促使成交技巧第十四章相关法律•一、认识代销业
房地产业作为第三产业的支柱产业，是一项涉及到金融、建筑、装潢等多方面的行业。而房地产业本身也是由多个环节组成的。从房
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地产开发、房地产销售到物业治理，是一个专门长的过程，而且任何一个环节出现问题都会导致过程中出现偏差。因此，在房地产业的高速进展中，对各个环节的要求也越来越高，从而导致各个环节的工作都需要有专业的人才从事，往常一家公司完成整个过程的时代将一去不复返。•

从房地产的进展趋势中能够看出，今后开发商将专门负责开发（建房子），销售商将专门负责销售（卖房子），物业治理公司将专门负责对成熟小区的治理（把小区内的各项治理事务再分包给专业公司来负责，如保安、绿化等）。
我们所要负责的，正是其中的一个环节——销售。确实是把开发商正在建筑的房子或已建筑完成的房子，通过广告吸引客户至现场，从而把房子买掉的过程。
•那个行业尽管不像房地产开发需要专门多的资金投入，但对专业性的要求会更高，其中代销业还可在分成四个部分：•

（一）纯企划：确实是由开发商出广告费，企划公司依照项目特点，为其进行一系列的广告策划，不包括现场销售。
（二）企划销售：由开发商提供广告费用，代销公司依照项目的特点，将项目重新定位，从前期的案前预备、广告策划以及现场的销售进行一系列的整体运行。
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（三）包柜：代理销售者或公司仅负责销售，而企划则由其它的广告公司负责
（四）包销：与企划代理的区不在于，由代销公司来承担广告费用，因此包销的风险性在代销业中是最大的。
房地产相关行业组织图：

开发商设计院土地取得
设计规划公司
金融机构行销包装
施工兴建筑公司
落成入住
经营治理业治理二、公司架构•董事长
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代销建物
•总经理
•资讯部企划部管理部••资讯部（企业治理咨询、内训）•企划部（地产策划、销售）•管理部（财务、人事、总务）••••企划部
•市场调查科：市场开发、市场调查、市场评估、产品研究、产品规划、业务招商开发
•策划科：策划、文案、媒体打算、SP活动打算
•设计科：美术设计、VI设计、户型建议、户型家具配置、3D效果•销售科：案前作业、开发商沟通、销售人员培训、现场销售•三、现场架构
•专案：个案开发，与开发商的谈判，配合公司签定代销合同，针对市场拟订产品规划，制定并随时调整行销策略，媒体方向确定，广告预算的执行与控管，现场重大事物的处理。•副专案：配合专案，对行销策略及企划方向的建议，统一调配现场，总结现场不足，随时对业务员的销售给与关心，与开发商建立良好的沟通协调管道。•行政专案：辅助专案，现场文件的运用整理，零用金的管制、请款，耗材用品的操纵，现场出勤治理，制度运作及规范事项的落实。制作
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请款明细表格并交于财务部统一向开发商请款。
•组长：组的核心，调动组员积极性，带领全组完成销售目标，了解组员情况，解决组内问题，遇到问题及时反映柜台，并制定小组销售方向。
•••组员：第一线作战人员，缔造销售业绩，完成公司交办事项，配合现场整体运作。•

四、销售人员基本概念•（一）销售顾问职责：•1、公司形象代表.
•作为一个房地产公司销售人员是代表公司面对客户，其形象代表公司形象，服饰整洁与稳重会给客户留下好印象，增加对公司的信心，拉近双方距离。
•2、公司经营传递者.
•销售人员明确自己是公司与客户的中介，其要紧职能把公司经营传递给客户，达到销售目的。
•3、客户的购房引导者，专业顾问.
•销售人员要利用专业的熟悉为客户提供咨询便利服务，从而引导顾客购楼。
•4、将楼盘推举给客户的专家.
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•销售人员要有绝对的信心，并必须做到三个相信：•相信自己所代表的公司.•相信自己所推销的能力.•相信自己所推销的商品.•如此才能充分发挥推销人员的推销技术。因为：首先相信自己的公司。在推销活动中销售人员不但代表公司，而且其工作态度、服务质量、推销成效直接阻碍到公司的经济效益、社会信誉和进展的前景。其次相信自己。相信自己能够完成推销任务的能力，是推销成功信心的来源，并能产生动力与热情，充满自信和信心去全心投入，创出最好水平。最后相信自己所推销的商品。关于有需求的顾客，相信自己推销的商品货真价实，从而也相信自己的商品能成功的推销出去，如此就能够认定自己是推销楼盘的专家。••

••5、将客户意见向公司反映的媒介.•6、客户是最好的朋友.
•销售人员应努力采取各种有利手段树立更好的形象、诚恳的态度，拉近与客户的距离，消灭戒心，使客户感到你是最好的朋友，处处为他着想。
•7、是市场的收集者.
•销售要有较强的反映能力和应变能力，并有丰富的业务知识，及对房地产市场敏锐的触角，这就需要销售人员对房地产市场信息做大量的收集，并为公司的决策提供依据。
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•8、具有创新精神、卓越表现的追求者.
•作为销售人员应清晰的明白追求的目的是不断创新与追求，才能有卓越的表现。••

（二）销售状元的分类.•销售状元分两种：•a.亲和力极强.•b.占有力极强
•建立亲和力能够排除陌生感，让顾客喜爱你，销售的大门就打开了。•1、客户是谁？是至上的!
•2、客户是公司经营中最重要的因素，是公司的财宝及个人利益的来源。
•3、客户是公司的组成部分。
•4、客户不是有求于我们，而是我们有求于客户。•5、客户不是与我们争论的人。
•6、客户应受到最高礼遇，对客户热情有礼，要让客户有宾至如归的感受。认为自己受到尊重，从而对销售人员产生好感，对公司的服务感到中意，增强对楼盘的购买兴趣。•（三）销售人员对客户的服务内容•1、传递公司的信息。
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•2、了解客户对楼盘的兴趣和爱好。
•3、关心客户选择最能满足他们需要的楼盘。•4、向客户介绍所推举楼盘的优点。•5、关心客户解决问题。•6、回答客户提出的问题。•7、讲服客户下决心购买。•8、向客户介绍售后服务。
•9、让客户相信购买此楼盘是明智的选择••（四）客户喜爱什么样的销售人员.•1、热情、友好、乐于助人•2、提供快捷的服务•3、外表整洁
•4、有礼貌、有耐心、有爱心•5、介绍所购楼的优点及适当缺点•6、耐心倾听客户意见和要求•7、能提出建设性的意见•8、能准确提供信息
•9、关心客户选择合适楼盘和介绍服务项目•10、关怀客户利益，关怀客户所及
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•11、竭尽权力为客户服务•12、记住客户的偏好
•13、关心客户做正确的选择•（五）差不多礼仪•仪容仪表
•因售楼人员直接与客户打交道，代表开发商和楼盘形象，因此仪容仪表显得十分重要，要求每一位从事售楼工作的职员都要自觉地使自己的外表保持整齐、清洁和悦目。工作前应做好以下几点：•1.躯体整洁：每天洗澡，保持躯体清洁无异味，所用香水也不宜特不刺激。
•2.容光焕发：注意饮食卫生，劳逸结合，保持精神饱满。•3.适量化妆：女性售楼人员必须化淡汝，化汝须适当而不夸张。•4.头发整洁：经常洗头，做到没有头屑。口腔清洁：每天刷两次牙，保持牙齿雪白，口气清新。
••5.双手清洁：勤剪指甲，经常洗手，指甲内不得有污垢，保持双手卫生。
•6.制服整齐：制服常换洗，穿着整齐，皮鞋擦亮。•言谈举止
•售楼人员的坐、站、走路和谈话都要得当，工作要有效率。每一位
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职员都应该做到：•1.彬彬有礼。
•主动同客人、上级及同事打招呼；
•多使用礼貌用语，例如：早晨好、感谢、对不起、再见、欢迎光临等等
•假如明白客人的姓名和职位，要尽量称呼其职位，比如刘总、张经理等；
•讲客人能听明白的语言；
•进入客房或办公室前须先敲门；
•同事之间要互敬互让。讲话要温文尔雅；••使用电梯时要先出后入，主动为不人开门。•面带笑容接待各方来宾；•保持爽朗愉快的心情•姿式仪态
•姿式是人的无声语言，也叫肢体语言，反映出一个人的精神风貌，因而售楼人员必须注意姿式仪态。站立时，双肢要平衡，肩膀样直，挺胸收腹；站立或走路时，手应自然垂直，不应把手放进口袋、叉在腰间或双手交叉放在胸前。
•以下是一些适应性小动作，须多加注意：
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•1.咳嗽或吐痰时，请用洁净的纸巾或手帕掩住口部。•2.打哈欠或喷嚏时，应走开或转过头来掩住口部。
•3.整理头发、衣服时，请到洗手间或客户看不到的地点。•4.当众挖鼻孔、搔痒或剔指甲都会有损自己的形象。
•5.手不应插在口袋里，双手应垂直；坐着时平放在桌面，不要把玩物件。
•6.当众不应耳语或指指点点。•7.不要在公众区域奔驰。
•8.抖动腿部，倚靠在桌子或柜台上都属于不良适应。•9.与不人谈话时，双目须正视对方的眼睛。•10、不要在公众区域搭肩或挽手。
•11、工作时，以及在公众区域不要大声讲话、谈笑及追逐。•12、在大堂等公众场合，不能当着客人谈及与工作无关的情况。•13、与人交谈时，不应经常看表或者随意打断对方的讲话。••女职员发式
•1、刘海儿不盖眉。•2、自然、大方。•3、头发过肩要扎起。
•4、头饰应用深颜色，不可夸张或耀眼。
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•5、发型不可太夸张。
•耳环•女职员只可佩戴小耳环（无坠），款式端庄大方，以淡雅为主，以不带耳环为佳。•男职员发式
•1、头发要前只是眉，旁只是耳，后不盖领。•2、头发要整齐、清洁，没有头屑。•3、不可染发（黑色除外）。••面容
1、面容神采奕奕，保持清洁，无眼垢及耳垢。2、男职员不可留胡须。手
1、职员手的指甲长度不超过手指头。2、女职员只可涂透明色指甲油。
3、只可佩戴一只小戒指，不可佩戴其他首饰。4、经常保持手部清洁。服装
•商务交往中的男士正装•1．制服•2．西装
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•着西装的三三原则
•三色原则－－全身颜色不多于三种色系
•三一定律：鞋子，腰带，公文包颜色保持一致•三大禁忌
•1．左边袖上的商标，标志没有撕
•2．尼龙丝袜不能穿，白色袜不能穿，袜子的颜色应和皮鞋颜色保持一致
•3．领带选择，质地以真丝，纯毛，次之尼龙，其余皮质，珍宝等不可，颜色以深色为主，可与西装或衬衫颜色一致，有图案则以几何图案为主，短袖衬衫除制服外不打领带，夹克一般不打领带••领带时尚打法•1．男人的酒窝
•2．不用领带夹－－一般两种人用领带夹：1．VIP招手时方便•3．制服
•4．长度变化，标准：领带下带在皮带扣上端，可露出皮带扣，单排扣西装最后一粒扣一身不系，幸免领带露出•白裙应着浅色鞋子，肉色袜子•职业女性着裙装四不准•1．黑色皮裙不能穿
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•2．重要场合不光腿•3．袜子残破
•2．鞋袜不配套－－套装不能穿便鞋，凉鞋不能穿袜子•4．不能在裙袜之间露腿肚子•••握手的礼节•1．伸手次序：•总原则：尊者居前•上级和下级：上级•主人和客人来：主人•主人和客人走：客人•男人和女的：女的••2．伸手时的忌讳：•a握手时不能带墨镜•b不能带帽子
•c不能带手套（女士纱手套除外）•d异性不能用双手
••五、房地产的基本知识•（一）房地产名词
•1、房地产:要紧是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分,由
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于其位置不可移动,因而又称为不动产
•2、土地使用权:使用国有土地所使用的权利,要紧指建筑内容,使用年限
•3、产证:是房屋竣工验收后,由房管部门合法拥有房产的最要紧证明材料.
•4、三通一平:水,电,路(通.场地平坦.•5、配套设施:要紧是为方便提供各种设施.•6、容积率:建筑面积与土地总面积之比.
•7、占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内.•

•8、基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积.•9、建筑面积:整个建筑每一层加起来的面积总和.
•10、容积率:建筑面积与占地面积的一个比值(限制小区人口密度比.
•11、绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比•12、得房率(公摊:套内使用面积与建筑面积比.
•13、日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求.
•14、中线:指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样.
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•15、层高:本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.8米.•16、净高:本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高.•

•17、承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的阻碍.
•18、非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的阻碍.
•19、房型:指几房几厅几卫几阳台.
•20、动线:进门后,各个功能房之间的活动距离,动静分开,干湿分开,厅与卧房不在一条直线上.
•21、预置板:指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,如此能够使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定不能用。
•22、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。•（二）房地产建筑形态：
•低层：1—3F的建筑称为低层建筑。•多层：7F以下的建筑称为多层建筑。•小高层：7—11F的建筑称为小高层。
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•高层：12—30F的建筑称为超高层。•超高层：30F以上的建筑称为超高层。
•板楼：有称排楼，即由多个双拼组成，座向统一，并排兴建而成建筑群体者。多为多层。
•双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。•三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一体三户。•独栋不墅：既独立一栋存在的不墅。•双拼不墅：两栋连在一起的不墅。••连栋不墅：多栋连在一起的不墅。
•越层：又称楼中楼，既室内有楼梯，一屋可为几层，称为越层。•店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。
•经济适用房：价位较低，适用于大多数消费的商品房，称之为经济使用。
•商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房。（三）房地产结构材质：•砖混结构•框架结构•钢架结构

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（四）何为五证二书：•建筑土地使用许可证•建筑工程许可证•建筑用地规划许可证•建筑工程施工许可证•商品房销售许可证•商品房使用讲明书•商品房质量讲明书（五）何谓物业治理：
•对社区安防、绿化、内部设施进行、房屋结构，进行维修，养护的治理，称为物业治理。•（六）何谓智能化：
•治理建筑物的软件体设施，称之为智能化。••（七）住宅基础配置：
•1、水：一次供水，即自来水公司的统一正常供水；二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用。
•2、排水：排水管路，包括厨房、厕所的排水管道及统一的排水装置。
•3、通风管：多设在厨房或厕所。
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•4、电信设施：电话、电视。•7、供电：220V和380V。
•（八）认识媒体及销售工具•房地产广告的类型有那些：•1.报纸（NP）：
报纸是房地产广告适用最广泛的媒体，利用报纸作房地产商品广告，内容能够比较多，包括房地产外观立体图、房地产外观的照片、房地产内部结构布局平面图、房地产地理位置图、房地产有关特征的文字描素和讲明等。利用报纸作房地产企业广告，其内容一般比较简单，有时房地产企业推销自己的时候也会在广告中放几张已成功开发的项目照片，来炫耀自己的水平和业绩。•2.广播（RD）：
广播也是房地产广告使用比较广泛的媒体，利用广播作房地产广告内容一般较简单，广播房地产商品一般多为启发性广告，其任务仅仅是告诉潜在投资者某一待销的房地产，并不作详细介绍。广播房地产商品广告通常是房地产商品广告的一种补充形式。利用广播作房地产企业广告是事宜的，因为企业广告能够不做描述，口号式的宣传即可增加企业的知名度。••（三）电视（CF）：
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用电视作房地产广告形式能够多种多样，首先能够用摄像技术真实的再现房地产商品的外型、内容、结构、各种房间的装修，以至房地产的周围环境，给人以真实感；其次画面上能够出现房地产商品的地理位置图和房地产结构平面图，并有解讲人介绍；第三，能够表演各种以房地产为中心和差不多背景的生活小品，这有助于引起观众的联想；其四，电视也能够播放带启发的房地产广告，仅仅用简单的文字讲明一下待出售（出租）的房地产；其五，简单介绍一下房地产开发商或经纪人，目的仅仅在于向观众传达一个简单的信息；最后，房地产商还能够通过对各种社会公益活动和电视剧拍摄的赞助，在电视新闻和电视剧的片头或片尾注上企业赞助字样而作企业广告。目前，国内房地产的电视广告专门少，要紧是因为目前的房地产商品以预售为主，无法发挥电视真实展现商品的作用。••（四）夹报（DM）：
即全页海报广告夹在报纸中被一起发行出去。夹报广告与报纸广告的内容完全一样，如能够登房地产外形图、相片、讲明书等。利用夹报做房地产广告应尽量做大版广告或若干房地产广告和在一起的专业广告，如此能够使读者打开报纸便看到，提高他们的注意率。•（五）海报（DM）：
又称张贴广告。房地产海报广告包括的内容较多，由于通常是一张
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海报推广一项房地产，因而海报能够同时印有房地产的全貌照片、结构图、地理位置图、文字讲名等。海报广告是房地产推广所用的一种次要广告形式，其要紧作用是在一定时期内造成一种声势，烘托一种气氛。
•（六）讲明书：
讲明书不一定差不多上广告，附在商品包装内，仅仅讲明商品的安装、使用方法的讲明书不是广告，只有那些向外散发，以讲服客户购买为目的的讲明书才是广告。讲明书广告的最显著特点是内容详细、信息丰富。讲明书广告是房地产广告的要紧形式，因为房地产购买属投资行为，投资者在决策时需要占有比较详尽的资料，讲明书广告供投资者做决策分析，研究参考。••••(七直接邮寄广告：
直接邮寄是对广告的散发方式而言的，被邮寄的可能是海报、讲明书、或类似的印刷品。直接邮寄广告也是房地产促销活动常有的形式。•(八路牌广告（POP）：
路牌是房地产普遍采纳的一种广告媒体形式，房地产开发建筑工地通常都会竖立起正在开发项目的路牌广告，房地产路牌也能够竖立在一些要紧路口上。•（九）车厢广告：
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车厢广告是房地产普遍采纳的一种广告媒体形式，多为将房地产商品的外观效果图，附至车身上，以此扩大知名度。•（十）SP：
SP活动是房地产较场用的一种广告形式，能够是大型的演出活动。房地产开发商利用这种机会做赞助或冠名，以此来推销自己及房地产商品。也能够是自行举办的抽奖文艺活动，不但能够吸引大批客户促进销售，亦可吸引人潮制造话题。
•（十一）罗马旗：罗马旗为销售中心内外，或沿街飘挂的宣传旗帜。其上可印有外观效果图及代表性的标志或字样，罗马旗多挂于销售中心的街路边，不但有宣传作用，也可用于引导客户至售楼处。
•（十二）小赠品：销售中心现场多预备一些小礼品，如纸杯、纸袋、圆珠笔、笔记本、台历等。每逢大型活动时，回加做一些宣传效果长久一些，如：T恤衫、纸扇、雨伞，上面印有房地产商标图案及字样，不但能够作为礼品拉进彼此的感情，在使用上让人加深经历，增加对产品的认识。
•（十三）杂志广告：
房地产广告中，杂志广告的内容与报纸广告的内容相类似。•（十四）网络广告：
利用网络做房地产商品广告，其内容能够专门多样化。能够作为
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网页形式，内容详实，信息丰富，图文并茂，以激发客户潜在购买欲望为目的。•••

•（十五）展示会：
在大型的展会中设展示台，展示台的设计可于房地产商品的风格一致，附以外观立面效果图等大量图片信息，及现场销售人员的介绍，展示会上还能够派发一些小礼品，可扩大知名度，挖掘潜在客源。•（十六）接待中心：
接待中心是一种综合性的房地产广告媒体。首先，接待中心配有房地产商品的各种详细图表及讲明，并由专职人员进行讲解。其次，接待中心通常放置房地产商品的模型，供来访者参观。其三，接待中心也是一种散发讲明书广告的理想场所。最后，接待中心能够有专人详细回答来访者提出的各种问题，消除他们的疑问。•（十七）样品屋：
样品屋与被陈列在橱窗里的自行车、照相机、电视机等样品商品同样性质，所不同的是由于房地产商品自身的专门性，样品屋本身是一个容器，而不像其他商品那样被放置在特定的容器内。样品屋的设立方法能够有多种，比如在建筑完工推销期间选择其中一个各方面条件比较标准化的单位作为样品屋，对外开放，供有意购买者参观等。样品屋具有其他任何房地产广告媒体所不能代替的地位，样品屋最大
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的特点确实是真实性，样品屋的布置应产生强大的吸引力，吸引潜在投资者做出投资快速的决策。••••••（十八）透视图：
将各案外观立面以美化写意方式不同角度表达，而广泛用于平面媒体或销售现场上者，称为透视图。•（十九）模型：
模型确实是依照某一实物的形状和结构按比例缩小（或放大）的仿制品。房地产模型一般是房地产的总体模型，通常包括周围的绿化与附属设施，房地产建筑模型则包括道路的连接，给观看人提供俯瞰房地产全景的机会，同时，精美的房地产模型广告是有诱惑力的，然而房地产模型广告仅仅反映了房地产的外形，给人提供的信息是有限的，因此，模型广告只能用于面上的宣传，只能作为一种补充广告。•（二十）销海：
即销售海报，销售海报是商品现场销售的必备品，内容包括房地产商品的全貌、结构户型图，及文字讲明，要紧突出其商品的特点，内容丰富，供购房者做决策分析，研究参考。•（二十一）家具配置图：
依照户型对其进行家具装饰的配置，以供购房者参考。更要紧的目的，是让其身临其境感受成屋时的模样，关心成交。
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•（二十二）交通动线图：
交通动线图是对房地产商品附近的街路布线、公交车线路、及附近各生活机能的综合平面图，客户能够通过它了解房地产整个区域的环境情况及交通的方便性。•（二十三）都市打算图：
都市打算图要紧反映的是房地产商品周边的环境在近段时刻内将要发生的改变，可让客户了解到这块地段将会带来的升值潜力。•（二十四）灯箱：
灯箱广告在房地产广告中只作为一种补充广告，多用于售楼处内部，利用对人视觉上的冲击力，来完成加深客户对产品印象的作用。•••••



六、市场调研
•市场调查简称市调，也确实是通过已有的资料及运用科学的方法，有目的、有打算地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息治理活动•市调的目的不仅是使自己了解市场，更重要的是以市调报告的形式让其他人也能了解市场。•如何填写市调报告：•市调报告分两部分，上部分是差不多资料的填写，下部分是对市调对象的综合分析。•综合分析包括以下几个方面：
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•（一）环境分析：即被调对象的大、小环境。大环境即其所处区域的大体情况；小环境即与其有关系的各个方面，以及这些方面对它的阻碍。
•（二）规划分析：即被调对象本身的情况。
•（三）价格分析：被调对象的价格动态，及附近个案的价格比较。•（四）去划分析：被调对象的销售情况。•（五）建材分析：被调对象的建材情况。
•（六）客源分析：被调对象客群层的职业、身份、年龄等。•（七）销售分析：其售楼处给客户的整体感受，包括接待中心的配置、销售人员的素养。
•八）媒体分析：其媒体表现方式如何。
•（九）依照上诉情况分析市调对象的优、缺点。•••八、如何掌握顾客
•（一）如何了解顾客购买意见的信号.•1、口头语信号.
•（1）顾客问提转向有关商品的细节，如费用、付款方式、价格等.•（2）详细了解售后服务.
•（3）对销售人员的介绍表示赞扬和确信.•（4）询问优劣程度
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.•（5）对目前使用的商品表示不满
•（6）向销售人员打探交楼的时刻可否提早.•（7）接过销售人员的介绍提出反问.•（8）对商品提出某些异议.••2、表情语言信号：
•（1）顾客面部表情从冷漠、怀疑、深沉变成自然、大方、亲切、附和.•



（2）眼睛转动由慢变快，眼睛发亮而有神采.
•（3）由若有所思变为明朗、放松，嘴唇开始抿紧，仿佛品味、权衡着什么。•

（4）开始认真观看商品.•

（5）转身靠近销售人员，进入闲聊状态.
•（6）突然用手轻敲桌子或躯体某部位的动作来关心自己集中思维，作最后决定。•

（二）如何样接待难以接近的顾客.
•1、对销售人员的介绍毫无反映，既不赞同也不反对，始终闭口不答。•方法：既要讲礼貌和颜悦色，又要认真观看顾客的表情，推断他需要什么样的，适时的以热情及简明的话语给予配合。忌：以冷对冷轻易放弃，要用你的热情和专业性来感染对方。
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•2、喜爱自命不凡，好为人师，只对商品服务品头论足，全然不愿和不的销售人员讲话。
•方法：态度要谦恭、热情。忌：与其反唇相讥。让他充分的发表意见把话讲完，对他话的含理之处不妨稍加赞同和应和，对讲的不对之处也不要急于反驳，待对方把话讲完后，先对其意见进行充分确信，在委婉的补充和更正。•

（三）如何样对待不同的顾客.
•1．夜郎型：生性高傲，讲话居高临下，不可一世，容不的不人反对的意见，大有拒销售人员千里之外之势。•方法：应保持尊敬，不卑不亢的态度，对其正确加以恭维以适应其心理需求，切忌让步。•2．挑剔型：既有合理的需求，又有过分要求，喜爱无休止的挑剔。如销售人员稍加解释就会用更苛刻的语言顶回去。（以此换以折扣）•方法：不必与他纠缠，一般情况下应少讲话，假如某些关键问题不给予澄清便会严峻阻碍信誉和形象的话，则着重事实讲话，假如对方挑剔当中提出问题，销售人员应抓住机会，有理有据的加以回答，附带澄清一些其它方法不正确的挑剔之点。•

•3．急噪型：这类顾客性格比较暴躁或心情、躯体不佳，表现为讲话急噪，易发脾气。•方法：销售人员要切记“忍”字，尽量以和气态度及谈笑风声的语气，制造轻松愉快的气氛来改变对方的心态与情绪
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对顾客提到的反对意见，不要忌讳对方暴躁的态度，耐心合理的给顾客加以解释，即使对方不服，大发雷霆，销售人员不应硬碰硬，应婉言相劝，以柔克钢。
•4．自私型：这类可户私心重，往往在各个方面，诸多挑剔，同时提出过分要求，斤斤计较，寸利必争。•方法：销售人员要有耐性，不要因为对方的自私言行而挖苦、讽刺。应就事论事，以事实解释无理要求，并在商品的质量上下工夫，促使双方及早成交。
•5．多疑型：这类顾客往往缺少经营商品知识，购物时有过上当受骗的教训，因而，购物时抱有怀疑态度。•方法：应针对这种心理，诚肯、详细的做介绍，介绍中着重以事实讲话，多以其它用户的反映向他保证。
•6、沉稳型：这类顾客老成持重，一向三思.•方法：推销员应力求周全稳重，讲话能够慢一点，留有余地，稳扎稳打。
•7、独尊型：这类顾客自以为是，夸夸其谈。•方法：心平气和，洗耳恭听，梢加应和，进而婉转以事实讲话做以更正、补充。
•8、率直型：性情急噪，褒贬分明。•方法：应保持愉快，以柔克刚，为其设身处地、出谋划策，处其当机立断。••9、忧郁型：患得患失，优柔寡断。
•方法：边谈边察言观色，不时捕捉矛盾的所在，有的放矢，抓住要
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害之处，小知以利，促发购买冲动，并步步为赢扩大战果，促成其下定决心，达成结束。•

（四）如何样化解顾客的疑义.
•1、欣然同意•有时顾客提出反对意见正好言重了我们商品的服务，严峻明显的缺点，不妨诚恳谦逊的表示同意顾客的批判意见，表达对顾客爱护企业信誉与长远利益的谢意，并及时改正，以虚心同意妥善处理的诚意化解疑义挽回阻碍。
••2、有条件的同意•有的疑义本来提的并不确切，或者有片面性，但对商品和企业无关紧要。如全盘否定疑义，又会使顾客有不满情绪，自尊心会受到损害。可采取重视与尊重的态度，表达一种理解或有条件同意的意见。
•3、肢解拆析•有的顾客提出疑义专门尖锐且一大堆，销售人员应分为几方面抓住重点有条有理的逐个破解。
•4、有效比较•有的顾客喜爱提出疑义，销售人员能够用“田忌赛马”的策略，使乙方的优势格外突出，有褒有贬，让顾客认同我方的优势。•

•5、反向淡化•有的顾客提出反对意见及偏激理由，既不充分又固执，销售人员应进行步步细致的寻问，深入的探明疑义焦点，以便在顾客反对情绪淡化后有的放矢的做出解释。
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•（五）如何样促进成交•（*需要观看认真了解顾客的需求）
•1、钓鱼促销法：利用人们需求的心理，通过让顾客得到优惠或好处来吸引他们的购买行为。•2、感情联络法：通过投顾客感情之所好，帮顾客解决所需，使双方有亲和感、需求的满足感，从而促发认同感，建立心理相融的关系，使买卖双方买矛盾的心理、距离缩小或消除，而达到销售目的。
•3、诱之以利法：通过提问、答疑、算帐的方式，向顾客提出购买商品所带来的好处，从而打动顾客的心，刺激他们的购买欲望。•

•4、以攻为守法：当可能顾客有可能提出反对意见时，抢在他们提出之前，有针对性的提出阐述发动攻势，有效的排除成交的潜在障碍。•5、当众关联法：利用人们的从众心理制造人气，大量的成交气份令顾客有紧迫感，以此来促进大量购买。
•6、引而不发法：在正面推销不起作用的情况下，可找顾客感兴趣的话题，展开广泛的交流，并做出适当的引导和暗示，让顾客感到购买的好处，而达到成交。
•7、动之以诚法：抱着真心真意，诚心诚意的心态，没有办不成的事。
•8、助客权衡法：积极介入关心客户将某些明确利弊加以分析，让顾客比较权衡利于大弊，引起购买欲望。•
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•9、失心心理法：利用顾客怕物非所值，花费了无谓的价钞票，又担心不当机立断，怕“过了那个村没有那个店”的心理，来提醒顾客下决心购买。
•10、期限抑制法：销售人员能够利用或制造借口，或以某些缘故临时制造有效期让对方降低期望值，让其只能在我方方案范围所定的期限内做出决定。
•11、欲擒故纵法：针对买卖双方经常出现的戒备心理，在热情的服务中不要摆出志在必得的成交欲望，而是抓住对方的需求心理先摆出相应的条件，表示出条件不够不强求的宽松态度，使对方反而感到不能成交专门惋惜的心理，从而主动迎和我方观点成交。
•12、激将促销法：当顾客已出现购买的信号，又忧郁不决的时候，销售人员不是从正面鼓舞购买，而是从反面用某种语言和语气，暗示对方缺乏某种成交的主观或客观条件，让对方为了自尊下决心排板成交。•

•（六）什么是销售过程中六个关键时刻•1、初步的接触：
找出合理、合适的机会吸引顾客注意，并用与朋友亲切交谈的语气与顾客接近，来制造销售机会。要求：
A、
站立姿势,双手自然摆放,保持微笑,面对顾客.
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B、
站在适当位置,掌握时机,主动与顾客接近C.与顾客谈话保持目光接触,精神集中.D.漫漫退后让顾客随便参
J、
观
•（1）最佳接近时刻：
A.
当顾客长时刻凝视模型和展板把头抬起时.
.当顾客凝视模型一段时刻不动时.C.当顾客突然停下脚步时.D.
当顾客目光在搜寻时.E.当顾客寻求销售人员关心时.•

B.
（2）接近顾客的方法：打招呼,自然与顾客寒暄,表示欢迎.”你好”,“随便看”,“你好,有什么能够帮忙”,•（3）注意：
A.切忌对顾客视而不见B.切勿态度冷漠.C.切记机械式回答.
D.幸免过分热情,硬性推销.••2、揣摩顾客需要：
不同的顾客有不同的需要和购买动机，在这时，销售人员必须尽快了解顾客的需要，才能向顾客推举最合适的产品。
•（1）要求:•注意观看顾客动作、表情是否对楼盘感兴趣.•询问顾客需要、引导顾客回答.•精神集中,注意倾听顾客的意见.•A.
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对顾客的谈话做出积极的回应.•（2）提问的内容:
A.
自住依旧出租.
你喜爱什么户型及楼不.要多大面积.
B.
C.
•（3）注意：•切记以衣貌取人
•不要只明白介绍不明白倾听.•不要打断顾客的谈话.•３、处理疑义：
顾客会提出某些疑问或对销售人员提出疑义。在那个时刻，销售人员应耐心倾听顾客的问题，观看顾客的躯体语言，解答疑问并了解问题。•

（1）要求：]
•对顾客的疑义表示理解。
•对顾客意见表示认同，用“……然而”的讲法向顾客解释•对顾客提出疑义的缘故。
•站在顾客立场上关心顾客解决疑虑。•耐心解释，不厌其烦。
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•（2）注意：•不得与顾客发生争吵；•切记不能让顾客难堪；
•切忌认为顾客无知，有蔑视顾客情绪；•切忌表示不耐烦；
（3）.切忌强迫顾客同意你的观点。
•4、成交：清晰向顾客介绍情况，到现场参观楼盘并解释疑问。这一刻销售人员必须进一步进行讲服工作，尽快讲服顾客购买。•（1）要求：
•观看顾客对楼盘关注情况，确定顾客的购买目标•进一步讲明强调产品优点。
•关心顾客做明智的选择。•让顾客相信购买是特不正确的决定。•（2）购买时机：•顾客不再提问进行考虑时。•话题集中在某一产品时。
•顾客不断点头对销售人员的话表示赞同时。
•顾客开始关怀售后服务时。E.顾客与朋友商谈时。•（3）成交技巧：
•不要再介绍其它产品，让顾客集中精力看锁定的目标。•强调购买会得到的好处、优点，如折扣、礼品等。•强调优惠期限，如不买过两天就要涨价了。
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•强调产品不多，再加上卖的又好，今天不买改日就没有了。•（4）注意：•切忌强迫顾客购买。
•切忌表示不耐烦，讲一些“你到底买不买”之类的话。•必须大胆提出成交要求。
•注意成交信号，进行交易要干脆利落，切勿拖延。•5、售后服务：
顾客咨询有关售后服务和楼盘的质量的问题时，销售人员应耐心听取顾客的意见，帮户顾客解决问题，并依照问题解决问题，能给顾客留下认真细致的印象。•要求：•保持微笑态度认真。
•躯体稍向前倾，以表示兴趣和关注。•认真倾听顾客的问题。•表示乐意提供关心。•提供解决的方法。•注意：
•必须熟悉业务知识。•切忌对顾客不理不采。•切忌表现的漫不经心。•6、结束：
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成交结束，结束整个过程，这一刻要向顾客表示祝贺，并欢迎下次随时到来。•要求：
•保持微笑，目光接触。
•关于未能解决的问题确定答复时刻。•提醒顾客是否有遗留的物品。
•等顾客起身表示出要走的要求后，再起身相送。•亲自送顾客到门口。•讲道不的话语。•注意：
•切忌勿忙送客。•切忌冷落顾客。
•作好最后一步（带来回头客）。
九、如何成为一名优秀业务员•（一）如何样成为优秀的业务员
•1、首先具有房地产的专业知识，并不断的追求与补充。•2、要有亲切、诚恳的态度，有进退有序的礼仪。
•3、口齿要流利，口语要清晰，速度要适中而抑扬顿挫，要讲一般话（标准的），地点方言不是不能讲，但要看情况。
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•4、要有整洁的仪表，面带微笑（漂亮的微笑是成功的钥匙）只要你的笑是真诚的、发自内心的，客户就一定会喜爱。笑本身就能够拉近彼此之间的距离，能够让客户对你“抗拒”的心理减轻。•5、要有耐力、耐心、要能“磨”客户，弃而不舍。•6、平常要注意收集相关知识（法律、房地产知识）。•••7、针对不同的客户运用不同的讲辞。
•8、主动、积极、勤奋、保持高昂的士气（业务人员的气概是最重要的）。
•9、尽量以顾客的角度考虑，让他感到你在帮他买楼房，而不是为公司在卖楼房。因为买房子是人生的一件大事，你假如不让他感到是站在他的角度上，就会产生对立，不是一味的强调推销，有时候要有分寸和火候，完全凭经验和感受。
•10、对市场情况，竞争者的资料以及愿购买动机，留心研究。•专业销售赢家的差不多做法：永久记住一句话，你真正的老总是客户，你在给客户打工，那个观点必须要清晰。你明白你在为客户打工，如何样打工你就清晰，脑子里要有这观点“客户永久是至上的”。专业赢家差不多做法：首先让客户认同你那个人，从而同意你的产品。那个业务员看起来特不烦，讲话也烦，就不讲买楼了。••（二）消费者购买内心的七个时期
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•1、明白你在卖房子，通过广告明白你在卖房子•2、想要了解。•3、感受喜爱。
•4、产生偏好，可能因里面的某一点，如格局、位置、环境等。•5、产生购买意愿。•6、产生购买行为。•7、售后服务。
•（三）谈判中注意的细节
•1、具有专业形象，一言一行要面带微笑。•2、时时与顾客交流，缩短彼此距离。
•3、顾客问的每一句话，回答前要想想他是什么目的。•4、认真倾听顾客的每一句话。
•5、不要把自己的思想强加给顾客，先确信后否定。•6、不要做讲解员，要做推销员。•7、要运用赞美、赞美、再赞美。
•8、在谈判中不慌不忙，要注意语气的变化，有高潮，有低估。•9、在作介绍是要语言明确，简单易明白。•10、理论分析要到位，要侃深，侃透、侃细。
•11、要灵活，讲例子不讲大道理，给人深入浅出的形象比喻，达到
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声情并茂的效果。
•12、顾客提出问题一定要抓住，分析到位，牵住顾客。•13、间接逼定充满自信，一轮不行下一轮再来。•14、必须预备充分话题，不能冷场。•15、咬字清晰，段落分明。•（四）常见的不良销售适应
•1、言谈侧重道理，像神父教讲圣经。
•2、讲话缺乏耐性，面对低水平客户时，千万不要因客户的无知显出不耐。
•3、随时反驳型，不假思索一律反驳客户的疑虑。•4、内容没有重点。
•5、自吹自擂，卖瓜讲瓜甜，自信时应要适时表现自谦。•6、过于自贬。
•7、言谈中充满怀疑态度。•8、随意攻击他人。
•9、强词夺理。•10、口若悬河。•11、超过尺度的开玩笑。•12、懒惰。
••13、承诺客户无法达成或超出自己权限范围的问题。•14、欺瞒。•15、轻易的对客户让步。
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•16、电话恐慌症。•17、陌生恐慌症。•••十、接电话技巧
第一节Callme----来电接待要求1、处理接听电话----接听电话礼仪•1、接听处理电话

服务标准纸笔要就手，办公台上应预备好纸和笔
两响内接听任何电话响两声内，立即接听
抓紧记下来电者令对方觉得自己重要
主动关心如所找的同事不在，可主动替对方简单了解，尽量提出协助。道不一直电者道不
道不一直电者道不
尊重客户，交代清晰。
不行意思，“X”小姐走开了，我有什么能够帮到您？
主动建议，乐意协助，尽量让客人得到即时的解答关心。询问式语气
待来电者收线后才轻轻放下电话。
督促对方收线；没讲“再见”便收线；重力摔下电话：未确定客户收线便大声疾
目标
快捷专业电话服务：
语言
抓紧记下来电者令对方觉得自己重要
请问先生/小姐
腰肢挺直面带笑容；发音清晰；精神奕奕；语气和气。
电话响得过久无人接听；发觉客人听不明白自己的语言或购买意欲不强时，语气立即显得不耐烦、蔑视。
推卸责任，一句不是我负责、不清晰便收线。
姓名，经常称呼，如何称呼？
非语言文件摆放整齐：
幸免
文件报纸和杂物零放在台上，并把电话遮盖着。
姓名，经常称呼，文具齐备：
•电话接听重点信息的掌握
•第一要件：客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。
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•第二要件：客户能够同意的价格、面积、格局等对楼盘具体要求的资讯。其中与客户联系方式的确定最为重要。•注意事项：
•1、销售人员正式上岗前，应进行系统训练，统一讲词。
•2、广告公布前，应提早了解广告内容，认真研究和认真应对客户可能会涉及的问题。
•3、广告当天，来电量特不多，时刻更显得宝贵，因此接听电话应以2-3分钟为限，不宜过长。
•4、广告公布当天，严禁拨打广告电话或条幅电话。
•5、电话接听时，尽量由被动回答转为主动介绍，主动询问。•6、约请客户应明确具体的时刻和地点，同时告诉他，你将专程等侯。•应将客户来电修信息及时整理归纳，与现场经理、广告制作人员充分沟通交流。
第二节Visitme----来电接待要求•对到访顾客进行销售（招呼客户入店）•
服务标准入店顾客入店时，主动与他们打招呼（按不同情况，用不同方式
目标
尊重顾客及令顾
语言
早上好！请问有
非语言眼神接触、语气立即放下手头工作，有礼貌地站
幸免
埋头工作；不理顾客；挑
客感到受重视；什么能够帮您？和气；点头微笑；客争客。
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若顾客站在门外观看或观望楼
提供超越期望的服务印象；
您好！请问是否看楼？让我介绍一下该楼盘好吗？
稳步走出门口；询问式语气；态度诚恳；留意顾客的反应；目光友善、微笑。
以邀请式手势邀请顾客入店；主动替顾客推门。
视而不见；忽略顾客；默不作声；若顾客讲“不“时，立即流露出不悦的神色；自行离开
盘，便出外招呼。
主动邀请顾客入店
如遇熟客（视情况而定），先行接待的售楼员应主动接待。
到访客户到访时，主动与他们打招呼（按不同情况，作不同招呼
如遇熟客（视乎情而定），先行接待的售楼员亲自接待。
招呼顾客以问题询问顾客的要求；主动邀请顾客坐下；自我介绍及询问顾客姓名、送上名片。
与顾客建立长远关系
请进来参观，让我介绍一下我们的楼盘！
陈先生，今天休息吗？考虑如何呀？有什么可帮到您呢？
机械式笑容；过分热情；
关怀口吻；微笑、假装没看见。语气和气。

尊重客户及令客户感到重视；与顾客建立长远关系。
让顾客有受到重视的感受，使之安心了解楼盘资讯。
方便跟进；细心关注的服务；为顾客提供细心的服务。
早上好，请问有什么能够帮到您？
让顾客有受到重视的感受，使之安心了解楼盘资讯。
我姓“X”，这是我的名片，请问先生如何称呼？
眼神接触、语气和气；点头、微笑；立即放下手头工作，有礼貌地起身让顾客有受到重视的感受，使之安心了解楼盘资讯。
有礼貌地邀请；双手有礼以名片的下面送上；
埋头工作，不理客户；挑客。机械式笑容或过分热情。
装作没看见；态度轻洋浮。
让顾客一直站着；命令式的语气。倒转名片或单手送上；
要求客房做登记
陈先生，不介意们帮个资料登记吧，以方便联系
有礼地送上登记表和笔
放在台上让顾客自行拿取。
对到方顾客进行销售（重点）

服务标准主动介绍主动提供销售资料，介绍项目差不多资料，依照客户言
目标
予人诚信的服务；提供专业知识；细心关注服务；视客人动机
语言
我们在项目在XX，是以后的市中心，整个项目共分X期，首期
非语言我们在项目在XX，是以后的市中心，整个项目共分X期，首期
幸免
边讲边弄东西；心不在焉；转笔；以行内术语应对。
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谈内容，以确认客人购买意向
选择推举信息；销售点取向有轻重；
多层已人全部入伙。
多层已人全部入伙。
为顾客做分析分析不同项目的资料。
提供专业知识及关怀亲切的服务；掌握顾客心态，缩窄介绍范围，作进一步有
现在XX楼价大概￥XX，XX一些多层项目售￥XX，XX是以后市中心，现只售价约日益方便，楼价提升空间专门大。
专业态度；详细分析；逐一发问；询问式语气。
为了便于销售，便不理会顾客的要求，把心目中认为好的单元硬销；主观、坚持自己认为优质的单元；未能掌握客人考虑因素，被客人带着走。
针对性的推介。￥XX，随着交通
明白客户的需要推断顾客的购买动机（投资或自住）；主动询问更多的资料，了解顾客的需要，介绍适合的单元，包括：1.、财务预算2、面积户型要求3、方面景观要求4、层数朝向利用素材，作生动介绍多利用销售资料，模型等辅助介绍，让客人更易掌握；细心倾听，在适当时作出回应。
记顾客容易理解有关资料；记顾客感到重视及尊重。
考虑自用或是投资保值呢？陈先生，想看什么户型呢？2房或3房？那个单元对着XXX，整个绿地面积有XX多平方米，十分开阔不清晰陈先生是否那个地点附近有专门多娱乐及购
询问式语气：以朋友的角度去发问、沟通；关怀口吻；主动介绍有关优点；如客人未有打算，把心目中预先认为好的单元作试探式介绍，收集意当时微笑；不时作出恰当的回
四周张望；回应过多或毫无反应；客人没讲完，又再问另一个问题；不耐烦的表情。
经常XXX？是啊！见。点头；适
物场所，如XXX。应，如“是”等。
•1、对到访客户进行销售（沿途介绍）•
服务标准适当距离沿途不时留意顾客的反应及保持适当的距离；多作闲谈以便了
目标
令顾客感到舒适；令顾客更
加
安
语言这两座是一期的建多全部入伙了，这是会所，
非语言
语气和气；强调重点介
幸免
距离太远；只顾自己往前行。嫌
心。筑，差不显示销售员在任何方面都有专业水平和礼貌。
绍。苦恼似的借帮避开；敷衍邀请手势；点头，交代；粗声喝骂。微笑。。
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解顾客的需要；再次强调好处，并反映其了顾客意见。进入样板房或单元有礼貌地推门，让买家入内；到达大厦大堂时，主动与保安员打招呼
有桌球，游泳池，业主经常来玩，喜爱那个地点方便。
对到访顾客进行销售（参观单位）

服务标准与买家保持闲谈，以幸免出现冷场；。
电梯到达时，提示左转或右转
介绍单元清晰讲明看单元的布局、面积等；介绍此单元及另一选择的好处，以作后备。
目标
建立长远关系及加强顾客购买信心。
提供细致、贴心的服务；
显示专业水平对项目程序的熟悉掌握；提供称心如意的服务；显示对项目的熟识，增加对客户信心。
清晰的指示；按着开门键让顾客先行。这是D单元，建筑面积有XX平方
清晰的指示；清晰发音；目光接适当地停顿；留意客人反应
不加解释；误导客人；喋喋不休。

喋喋不休；客有客看，你有你讲
语言
出电梯右转确
非语言目光接触；和气
幸免
一步当先地离开；指示错误；找错单元；
实是D单元了。语气；
米，有XX房间。触；语气和气；
十一、销售技巧•接待的程序和技巧
•一、客房接待的八个环节•公司有了销售治理制度、礼仪制度并进行了售楼人员的培训，售楼人员有理念上、形象上和资讯方面已做好预备。售楼人员差不多预备就绪，紧接着要做的工作确实是客户接待。
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客房接待也是销售组织的差不多过程，一般分为以下八个环节。•第一步：礼貌迎接客户。售楼人员在售楼处入口处笑迎客户，道“欢迎光临”等礼貌用语。同时留意客户开什么车，几个人来等情况，应适时调整接待方式。
•第二步：安顿客户。分几种情况。
•⑴“自助式”服务：客户入接待中心并直接讲随便看看时，则听君自便，但售楼人员应保持与客户2～2.5米的距离范围内“游弋”，随时可抢先向可能有疑问的客户提供咨询。•

•⑵“一对一”服务：一般客户一个人来接待中心的极少，售楼人员与客户是一对一的服务，那么，安顿客户巡视有关展示中心后会下来，是留住顾客的重要一步，给资料、倒水并展开详细的咨询与问答。轻松、详细、周全、谈天的咨询气氛是那个时候最重要的。其他售楼人员应在倒水、资料、背景音乐等由方面提供协助。
•⑶“一对多”服务：售楼处客户较多，一个售楼人员必须同时接待两个甚至两个以上客户，安顿客户则是最重要的一环。道歉，递资料，书刊杂志，倒水应在一分钟内完成。只是请注意，所倒的水水温是：冬天用最热的温度，夏天用温热的温度，春秋时节用较热的温度，目的是让客户不能一口气全喝完，他必须慢慢品，直到水温降下来才能喝完，否则售楼人员就成倒水的服务员了。倒完水安顿好客户之后及
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时返回原接待的客户面前重新接着介绍和详细洽谈。这时要注意，10分钟左右一定要返回原来安顿的客户面前，再道一声对不起，并及时为他新倒一杯水，那个往返的动作直到正式开始与这位客户洽谈为止。•安顿客户的目的，是尽量不让客户受冷遇。人手不足时，销售主管应及时从其他售楼处或公司中调集人手来增援。现场各售楼人员也一定要互相协助，集体行动，共同胜利。这时候全员销售的精神将发挥明显的作用。•

•第三步：寻问、咨询、了解客户的需要。调用鼓簧之舌，讲的多，问的多，了解就多；调用售楼人员的综合推断能力、洞察能力，从客户零散的信息中把握他的实际需要：是换房，是第一次买房，依旧买第二套房等。
•第四步：放大问题，利益陈述。这一步是切中要害的关键。例如：刘女士杨要解决儿子上学太远的问题，想就近学校买房，当时正值8月底，学校差不多开学作学位安排和生源登记了。依照这一总是（需要），我们向她强调了再不买房可能学位没有和不能及时报名的严峻性（把问题放大！）。洽谈后的第三天，刘女士台愿地通过我们买了房。•张先生一家三口居住在政府福利房小区，父母要来同住，房子太小不够居住（需要），但张先生不想换房和搬离政府小区，因此希望在现住宅区附近500范围内购一小房。我们的售楼人员依照这一需要，各
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他推介一套68平方米的房子并警告他仅剩5套（放大问题！），张先生在其家人的督促和参谋下，在该花园买了一套单价4700元/平方米，面积78平方米的两房两厅的房子，了了一桩心事，也差不多成就了父母同住的心愿。•

•第五步：留住顾客。客户到售楼处后因有不同看法或因选择太多，他不可能第一时刻就明确要在我们的花园买房，讲要考虑考虑。这不要紧，留时刻给他考虑，但要记住，一定要让客户留下电话、姓名，同时我们要把名片递给他确保这次洽谈的第一印象，送客时礼貌地问：“还有什么地点讲的不清晰的，请与我联系！欢迎再次光临！”“我的服务有什么地点不中意的，主指正！感谢光临！”送走客户后，要及时清理洽谈处的纸屑烟缸和杂物，以保持洽谈处的整洁，然后将客户咨询情况登录到“客户信息登记表”上。•第六步：签署协议。客户购房意向确定后，应及时签署认购协议和销售合同，收取定金，以免节外生枝。签署协议的关键点是，协议的条款应尽量的合情合理，既照顾的利益，也要学会爱护我们自己。其中有关交楼日期的条款更应慎重，不盲目乐观，信口承诺入伙时刻，应充分考虑各种因素对能否准时入伙的阻碍后，确定一个准确的，特不是入伙时刻，否则，宁可将入伙时刻推1～2个月，以免因此发生纠纷。因为入伙时刻的纠纷是最大的纠纷，也是最易发生的纠纷。•
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•第七步：为客户办理一切事务。我们的主张是，只要客户签了名，交付了有关款项，留了身份证复印件，那么剩下的有关按揭、签证、交易办证、合同备案、办理房产证等事务全由我们的客户经理全盘搞掂，让客户从我们那个地点体会到买得入心、输顺心、住得安心的服务宗旨。我们跟客户的关系不是一棍子交易，而是一条龙服务，一揽子的生意，中意确实是我们的目标。
•第八步：售后服务。保管好你的电话记录本，是我们对售楼人员的差不多要求。你的生意，你的回头客确实是人电话本里面来的。售后服务包括四层意思，
一是接着为客户完成各项服务承诺，办理各项事务，保质保量；二是制定新老客户“手拉手”优惠奖励措施，鼓舞老客户推举新客户买房，凡成交者给予1～5全点的折扣或给予老客户一定数额的现金奖励，形成客户销售网；
三是公司建立客户服务部和客户数据库，公开公司网址、公开信息、公平服务、设立客户咨询专线电话或投诉电话，让更多的人享受更专业的地产服务；
四是建立你自己的客户档案，将最有可能的各类客户进行分类，在各种节假日向他们邮寄贺卡，发网上问候语，发贺信到他（她）的e-mail，让新老客户时时想到你，想到我们的服务，想到我们公司。
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这也是我们追求的目标。•

•二、阻碍客户接待的六个因素•

•⑴我爱公司吗？我爱我们的花园吗？在公司和花园身上投入了多少关注和心血？我有没有跟公司的进展同步呢？假如没有，我就没有真正地投入去做好销售服务工作。
•⑵我是否作了充分的预备？我有没有较好的参加了公司的培训？我的个人形象是否是良好的？我的精神状态如何？我对公司进展目标、经营策略以及项目有没有专门好的理解？
•⑶我有没有专门好地利用公司资源，如客户档案数据库？我有没有建议自己的客户名单？我有没有专门好地与其他职员协作，充分挖掘客户资源？我有没有跟客户保持持续的联系？面对面接触和洽谈的次数多吗？
•⑷客户对我们的楼盘了解了多少？我有没有向他解释并留下足够的偻盘信息资料？我是否差不多了解了客户的需要？我和客户之间是否差不多达到某种共识？
•⑸我给予客户的利益或我的权限范围内的承诺是否有吸引力？•⑹100个客户只成交1个，还算成功吗?我具备了同意失败的能力吗？我是有心人吗？我是否想打退堂鼓了？•、•查找商机的技巧
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本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/c88192a327c52cc58bd63186bceb19e8b9f6ec97.html

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