北京XX商业楼营销推广策划方案
前 言
相关细化售楼部环境，提升项目品位若干提议
假如地产项目标成败关键如李嘉诚所言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”话，那么售楼处环境金科玉律就是“细节、细节、还是细节”。 从以往地产市场综合销售数据上显示，大约有90%甚至更多销售最终是在项目现场发生 ，所以，不管怎样强调售楼部环境关键性全部是不过分。 事实告诉我们，人是被细节所打动，没有细节完美，就没有全局完美。 衡量售楼部现场好坏标准，就是买家在此停留时间长短。 越愿意多停留，对项目了解越多一点，成交机会无疑也会更高。 卖房子不象卖日常生活用具那么简单，发展商成熟和理性，有时就表现在对细节操作上。有时候，一个小小细节——售楼部门口摆放垃圾、乱停车辆、一句该有而没听到问候语、举手投足间该有谦让……，诸如这类常常被我们所忽略“小细节”常常就能决定一次购置行为放弃。 反之，假如是那样细节——插在透明玻璃花瓶中鲜花，精美茶具里一杯醇香清茶，或一杯香浓咖啡，柔和优美背景音乐、舒适坐椅，室内植物所散发出来清新空气……不经意处无一不透露出发展商用心和细致入微，由这么发展商来建筑我们未来生活、工作空间，能不令人憧憬吗？
房子在我们眼里概念是每平米多少钱，可是，在消费者眼里它是一个倾尽半生心血来交换一个美好梦想。尤其是对于期房销售，怎样多花些功夫，能让看楼者提前感受到未来生活方法和工作气息，对于强化消费者对期房信心起着关键作用。
对于售楼部环境整体设计和细化，从有利于销售角度出发，关键有以下标准： ★ 创新——个性化 ★ 环境细化
★ 服务质量高素质随时随地可见
★ 丰富售楼部内部空间，延长用户停留时间 一、售楼部现实状况
1、 外包装：整体采取银灰色系，无其它调和色，致使视觉感受比较单一，没有新楼盘立即开盘应该含有活跃商业气氛，给人第一印象不是个售楼部，而象个类似冲洗胶卷经营场所。
2、 售楼部: （1）售楼部内部已经装修完成，内部缺乏品牌识别标识，色彩搭配较为冷感。给人第一印象不是个售楼部，而象个类似冲洗胶卷经营场所。
（2） 售楼处内部：现在大堂只摆放项目外观建筑模型，无说明性展板、楼书等其它销售工具， 售楼部玻璃幕墙和室内墙体大面积空白。 （3）售楼部办公区域内房间无职能划分。
（4）售楼部顶部为黑色，给人压抑感觉，没有常规售楼部该有明快、亮丽
需求。
（5）项目无宣传推广用语。
（6）项目现场周围无广告牌/指示牌，让受众不易识别。 二、包装策略
针对售楼部上述现实状况，现场整体包装策略以下： 1、针对售楼部整体银灰色系，用暖色调调整整体视觉效果。 2、售楼部内每个办公室门口装置职能标识挂牌
3、售楼部玻璃幕墙上装饰电脑刻画宣传用语及其它辅助用语，使宣传效果达成图文并貌。
4、在售楼部室内进口右侧空白墙体上，制作功效性展板。 5、其它空白墙体，依据具体尺寸制作相匹配展示牌/装饰品。
6、用户接待处玻璃桌面/茶几/前台上摆放鲜艳花/植物（制作出楼书后替换）。
7、在墙角摆放盆栽植物 。
8、在黑色顶部放置（扎）色彩艳丽小气球 。 9、销售人员佩带统一设计姓名/职务牌。 10、在深色会客沙发上，添置暖色靠垫，烘托整体亲和力。
11、在距离售楼部向左100米处路口，“北下关工商所”标牌边立“华杰”项目标指示路牌。
12、售楼部门口放置宣传彩旗。
13、售楼部对面路墙上安装户外喷绘广告。 14、 在售楼部门口摆放充气拱门。
15、假如条件许可，在北三环入口处立项目指示牌。 三、处理方案
针对售楼部上述现实状况，我们前期推广见解是： （1）相关创意 造梦———— 创意关键
广告创意不仅仅是项目含有什么，而是要讲在这里投资能够得到什么，享受什么，对自己事业有什么样帮助和发展。
一言概之，我们做广告应该为买家描绘一个美好蓝图。 （2）相关广告计划
造势————制订广告计划关键
提炼卖点，令项目广受关注，各类媒体强势配合，广告安排紧凑有力。 凡此种种，其关键在和造势，予人以非来不可、非看不可印象，才称得上是一个好房地产广告。 （3）相关广告计划时期 集中考虑近3个月内广告计划
房地产广告计划会受到本身销售业绩，竞争对手，市场形势等很多原因影响，长久性广告计划改变较大。在此情况下，集中精力考虑怎样围绕开盘期间广告安排更有意义。
（4）相关广告手法 广告手法需要不停创新
房地产市场改变很快速，抱着僵化标准是不可取，只有不停创新，才能发明性引导目标用户，才能引导“见怪不怪”读者。
不管策划、创意、实施、表现皆如此，只有富于发明性思维方法才能取得理想销售效果。 （5）相关媒介创新
整合传输，即利用广告攻关，利用DM、促销、事件行销等多种手段 。但在不一样阶段侧关键应有所不一样。 *地产地缘性用户特征显著，故项目周围形象推广很关键，尤其是开盘时期。 *地产销售工具即楼书、户型单页、DM、售楼处气氛营造、样板间设计全部是促成最终销售有利手段。 （6）房地产广告发生作用过程
在北京，天天全部有几十个不一样类型项目在进行推广宣传。所以，我们认为：
第一步，一个有效广告前提就是让人看见，让人有爱好去了解和关注这个项目，最起码要引发我们目标用户群体关注。
第二步，在看过这个广告后要产生想亲身了解爱好和愿望，这依靠于广告卖点是否和目标对象购置心理及需求相符。
第三步，爱好转移为行动。房地产是一个重视即时销售，资金快速回笼行业，
广告效果直接表现在售楼部看楼人流量。 （7）所以，我们说：
*形式决定注目率，内容决定爱好和是否行动，二者缺一不可。
从买家角度来看，房地产广告效果好坏，关键在于是否能和目标买家实现有效沟通。 *好广告标准 视觉注目性确保广告引发注意。 内容清楚易懂，确保广告策略得到落实。 提供购置利益，确保广告和销售紧密结合。 整体上美感/个性令受众增加对项目标心理评判分。 一致风格确保广告累加效应形成项目品牌。 （8）广告组合
广告决非是单纯报纸广告，楼书、DM、房展会、户外、POP、样板间也全部是广告信息传达关键媒体，完全依靠报纸广告极难达成项目功效述求效果。同时，必需依据不一样销售阶段，选择阶段性主打广告推广方法，灵活利用广告、公关、促销、行销等整合传输手段。 （9）广告配合
广告必需和销售紧密配合、互动，尤其在销售配套政策、销售配套工具、销售事件促销上全部离不开开发商了解和支持，而且开发商不能要求任何销售和促销毕其功于一役，需要打系列战，以紧密围绕推广关键系列活动逐步达
成销售目标完成。 项目SWOT及关键点分析 * SWOT分析 S（优势）
*西北三环区扭地带，城市关键位置，区位优势较为显著。 *北京海淀区大钟寺物流中心行政计划，确保土地升值潜力。 *大厦商务功效配套齐全。
*户型面积比较折中，购房总价较底。 *梯形室外空中花园，在本区域内较为少见。
