土地评估估价方法评估过程系列之二收益还原法
收益还原法二
收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本原理公式：
P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：
P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.房地年总收益
运用市场比较法测算房地年总收益
房地年总收益=月租金×建筑面积×有效出租比率×(1-空置率×12+押金收入
2.建筑物重置价格及现值。⑴建筑安装工程费⑵专业费用⑶管理费用⑷销售费用⑸投资利息⑹投资利润⑺销售税费⑻建筑物重置价格
建筑物重置价格＝建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费
⑼建筑物现值
建筑物现值=重置价格×成新率3.房地年总费用
房地年总费用=管理费+维修费+保险费+税费⑴管理费
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土地评估估价方法评估过程系列之二收益还原法
根据调查了解，当地房屋出租的管理费为房屋租金的3%。⑵维修费
根据市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即
维修费=房屋重置价×2%⑶保险费
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即保险费=房屋现值×2‰⑷税金
主要有增值税、城市维护建设费、教育费、教育费附加等。综上：
房地年总费用=管理费+维修费+保险费+税金4.房地年纯收益
房地年纯收益=房地年总收益－房地年总费用5.房屋年纯收益。
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率6.土地年纯收益。
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益7.土地收益价格
V＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]
附：收益还原法评估实例
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附：
Ⅱ、收益还原法1、房地年总收益（1）选择比较实例
根据估价人员对待估宗地周边区域的房地产市场调查，选择了近期发生交易的与估价对象属同一供需圈的三个交易案例，各比较案例与估价对象的对比情况如下。
案例 