第一节 项目背景……………………………………………………………… 1
第二节 项目必要性…………………………………………………………… 3
第三节 项目建设……………………………………………………………… 7
一、项目选址……………………………………………………………………7
二、项目建设规模………………………………………………………………8
三、商铺整合……………………………………………………………………8
第四节 项目升级改造………………………………………………………… 10
一、开设购物中心大门…………………………………………………………10
二、设立大门内扶梯……………………………………………………………11
三、设立第三层滚动扶梯………………………………………………………11
四、建立第一栋与第二栋连接…………………………………………………11
五、拆除第一层商铺商隔………………………………………………………12
六、增设空调及通风设备………………………………………………………12
七、增设停车场…………………………………………………………………12
八、拆除路边直坡………………………………………………………………13
九、美化周边环境………………………………………………………………13
第五节 购物中某某区功区划分……………………………………………… 15
一、升级改造后的营业大楼……………………………………………………15
二、商场各某某区划分…………………………………………………………16
第六某某市场启动的前期工作………………………………………………… 19
一、组建项目公司………………………………………………………………19
二、定购设备……………………………………………………………………19
三、商场升及改造………………………………………………………………22
第七节 购物中心启动策划…………………………………………………… 25
某某市场定位……………………………………………………………………25
二、经营管理模式………………………………………………………………26
三、启动开业……………………………………………………………………26
第八节 购物中心投资测算…………………………………………………… 28
一、土地使用权投资……………………………………………………………28
二、房屋建筑物投资……………………………………………………………28
三、设备投资……………………………………………………………………30
四、土建及设备安装投资………………………………………………………32
五、商品投资……………………………………………………………………33
第九节 购物中心财务分析…………………………………………………… 35
一、营业收入……………………………………………………………………35
二、营业利润……………………………………………………………………36
三、营业费用……………………………………………………………………37
四、应缴税金……………………………………………………………………38
五、净利润………………………………………………………………………39
六、净销售利润率………………………………………………………………39
七、投资回收期…………………………………………………………………40
第十节 购物中心资金筹措…………………………………………………… 42
一、自筹资金……………………………………………………………………42
二、收入资金……………………………………………………………………42
三、借款抵押担保………………………………………………………………43
四、还款计划……………………………………………………………………43
第十一节 购物中心不确定性分析…………………………………………… 45
一、盈亏平衡分析………………………………………………………………45
二、敏感性分析…………………………………………………………………46
第十二节 结论…………………………………………………………………48
第一节 项目背景
某某市是国家最早设立的经某某区之一,是国家改革开放的前沿阵地，是国家提出的建设大珠江某某区的经济中心，是立足大陆，面向香港，辐射世界的开放窗口。深圳改革开放30年来，建成了完善地产业配套优势和优良的物流环境，促进了高新技术产业链迅猛发展，稳步推进了商贸、金融、物流、电信和专业服务等领域的发展，国内生产总值从1.96亿元增长到6765.41亿元，年均增长31.20%；人均生产总值从606元增长到79221元，折合10628美元，居全国第一位，年均增长17.64%；贸易进出口总额从0.17亿美元增长到2875.33亿美元，居全国第一位，年均增长38.34%。随着国家推行的大珠江某某区经济一体化和深港经济一体化，某某市经济发展迎来了一个新的高潮。
由于某某某某区只限定为福田、罗湖、盐田和南某某区，某某市长期以来存某某市两制的现像，严重影响某某区外龙岗和宝某某区以及光某某区和坪某某区的发展，某某区某某区某某市政投入少、经济发展慢、人民生活水平低的现状。为促进经济均衡发展，经国务院批准，某某某某区于2010年7月1日扩大某某市，将某某区和某某区，以及光某某区和坪某某区纳入某某区中，某某市政府决定加大某某区某某区的基础设某某市政配套以及公共服务水平的投入，全面改某某区某某区某某市环境、经济环境和生活环境，某某区优惠政策的激励下，促某某区某某区的经济发展水平。
处于某某市某某区葵涌街道的某某市滨海购物中心项目，位于某某市东部沿海的大鹏半岛，是某某市政府重要的菜蓝子工程之一，也是某某市政府东部生态组团建设的重要组成部分，是解决和提高葵涌、大鹏、南澳、大梅沙及坪山近120万居民生活问题的关键所在，也是促进深圳东部沿某某区经济发展的重要配套设施之一。某某市滨海购物中心有限公司响应国某某市政府的号召，全力推进某某区葵涌街道的基础设施和公共服务水平的建设，调动自身资源和能力，按照世界先进理念服务和管理某某市滨海购物中心，通过管理、服务、经营一体化的模式，统一规划，集约经营，使某某市滨海购物中心成为一个功能齐全、环境优美、服务一流的模范商场。
某某市滨海购物中心有限公司依靠自身的经济实力，引进具有丰富商场管理经验和高效运作的管理团队、科学的管理理念和先进的经营方式，建设一流的商业流通企业，不仅可以完善某某市政配套设施建设，促进当地经济的发展，满足当地人民生活所需要的肉菜、干鲜、五金、百货等生活必需品，解决当地人们的就业问题，同时也能为公司带来客观的经济效益。
可见，某某市滨海购物中心项目，是一个社会效益明显、公司效益显著的好项目。
第二节 项目必要性
葵涌街道位于某某区东南部，东临大亚湾，南濒大鹏湾与香港新界隔海相望，东南与大鹏街道接壤，西连某某区，北接坪某某区和某某市某某镇某某区总面积103.9平方公里，海岸线长31.9公里。
葵涌街道处于深圳东南部的中心位置，地理位置和交通位置优越，在葵涌方圆五公里范围内，有某某市的大梅沙街道、大鹏街道、南澳街道、坪某某区，还有某某市的某某镇、大某某区。葵涌以盐坝高速公路与某某市连接，以坪葵公路与坪某某区连接，以海滨公路与大鹏、南澳连接，交通便利，是大鹏半岛的经济中心、政治和文化中心。
葵涌位置图
按照《某某市城市总体规划(1996－2010)》、《某某市东部生态组某某区规划(2005-2020)》、《某某市东部滨某某区发展规划(2002年—2010年)》和《某某市大鹏半岛保护与发展管理规定》，某某市政府对某某区进行了美好的近期建设规划和宏伟的远景规划：
1、某某区发展目标是：加强生态保护和环境整治，建设完善的配套设施，为周边重大产某某区的建设和大鹏半岛旅游的开发奠定基础。
2、某某区的功能定位是：具有为东部生态组团提供综合功能某某市服务中心，为产某某区和旅游服务配套的现代新城。
3、某某区在《某某市大鹏半岛保护与发展管理规定》中属于三级建设某某区，产业发展主要为旅游业、文化产业、房地产业、生物技术产业、电子信息产业、与海洋资源开发有关的高新技术产业某某市政府确定的其它产业；现状不符合规划或者污染型工业项目应严格限制或缩减用地规模，并限期关闭或搬迁，鼓励现状不符合规划和产业政策的项目进行升级改造。
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