胶州商业市场调查报告

胶州商业市场调查报告

胶州商业物业调查报告

（ 7月）

一、商业物业市场分布特征

胶州商业物业从经营业态上可分为大型超市，服装专业市场，综合商业街，家具建材市场和城市综合体五种商业类型。经营业态从日常生活百货、大型专业市场到大型餐饮、娱乐、休闲为一体综合购物广场。

以扬州路为界，胶州主体商业依然以老城区为主，集中了胶州85%以上的商业消费业态。从区域划分上分为4个大型商圈，分别是老城区商圈、佳乐家超市商圈、新城区利群商圈和兰州路家具家居建材街以及1个大型城市综合体和2个新增购物广场。

老城区商圈：胶州市最早的商圈，包含向阳市场、国货、世纪地下商城、金沙广场（大润发超市）、盛天国际、利群、新源购物购车（金逸影城）、科润城（华润万家）、财富中心。

佳乐家超市商圈：辐射含概老城区南部边缘及新城区与老城区的交界区域。

新城区利群商圈：以利群购物为中心，包含澳门路两侧沿街商业。

兰州路家居建材街：以兰州路主干道为中心，包含两侧的家居建材沿街商业，其中重点家居建材大型购物广场4个，即禧徕乐家居博览城、亿豪家居广场、龙港家具大世界和海博家居。

1个新增城市综合体：宝龙城市广场

2个新增购物广场：南坦鑫汇广场，中启购物广场

这几个商圈含概的商业除向阳市场作为专业的服饰市场，兰州西路作为家居建材专业市场以外，其它均是作为覆盖面较大的区域购物中心业态存在，而且内部商业经营品种比较全面。

二、胶州市各大商圈及重点商业项目分析

一般，我们将商圈划分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。一般情况下，核心商圈（primary trading area）约占50%—70%的人流量；次级商圈（secondary trading area）约占15%—20%的人流量；边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量。

1.老城区商圈

♦ 青岛国货（世纪地下商城）

青岛国货集团新世纪购物中心有限公司是于 12月开业的一家集购物、娱乐、休闲、服务于一体的大型综合性购物中心。购物中心位于胶州市郑州西路5号，世纪大厦一、二、三层，单层营业面积10000多平方米。

由于青岛国货（世纪购物中心）所占据的较为良好的地理位置，同时经营时间较长，区域已经自然形成以它为核心向外辐射的半主力店及商业街道，其影响之深在胶州人心里已经成为大宗购物的首选，周边自然配合的专业电器市场——苏宁电器（当前已搬迁至苏州路蓓蕾大厦1F），通讯市场和服装、手饰专卖店相互比邻，业态互补，区域消费业态非常完善。

♦ 利群商场（苏州路）

利群商场位于苏州路与国货（世纪购物中心）并驾齐驱，以超市为主力店带动的中高档服饰品牌商场。与国货同期，均是胶州较早投入使用的大型综合商业网点。

1F,以品牌服饰、化妆品为主，对外租赁，租金水平同利群集团统一管理，以老庙黄金为例，年租金11万/年（约30㎡）。

2F,主要是利群超市卖场，同时利群商场实际是与向阳市场共用同一栋建筑， 两者在二层能够互通，这就为消费者提供了更为便利的购物通道，也使两者的客流都在不同程度上得到了提升。

♦ 胶州湾财富中心

胶州湾财富中心地处胶州市老城中心，东至苏州路、南至兰州东路、西至广州路、北至郑州路，商业街建筑面积达85000平方米，可容纳400多户商家， 9月试营业。

财富中心地上分为A、B、C、D四个楼座，地下为维客超市（当前已关闭）和大型停车场。地上商业面积业态分布：

一层：麦当劳、珠宝首饰、品牌服装、手机卖场、银行等各类品牌店

二层：A座、B座为时尚服装服饰、妇女儿童用品

C座休闲服装、数码广场；D座精品鞋帽、箱包

三层：A座为小饰品、家居用品；B座儿童服饰

C座娱乐广场； D座美食广场

商铺售价：

F1：14000元/平方米- 0元/平方米

F2：均价1 元/平方米

F3：均价6000元/平方米

租金水平：

1F，沿街网点主要是一些大型品牌服装形象店，主要以购买为主，商城内对外出租价格在5－7万元不等，营业面积100平米左右。

2F，以猫眼休闲服装为例，营业面积50平方米，年租金5万；以金银首饰小饰品为例，营业面积20平方米，年租金1.5-2万，周末来逛街的客户不多，生意冷淡，。

3F，出租的20平米店铺，平均要价10000-1 /年。

项目招商完成约70％，但真正经营业户不足30%左右，特别是2F、3F经营业户更少。

♦ 金沙广场

项目位于胶州市广州路老向阳市场北临，由青岛盛世嘉业商业发展有限公司开发，全部采用统一收银，统一管理，一期建筑面积约为7万方，商铺形态分为临街和内铺2种（地上5层，地下2层），其中1楼主要以品牌服装、化妆品、肯德基和餐饮（阿香米线）为主，2-3楼为大润发超市，4楼主要以餐饮、KTV、电子游戏娱乐为主。

当前运营模式以“对外承租”为主，北门区域经营类型主要为服装、鞋帽类，每天人流量较少，多数因经营不佳，对外转租。

租金水平：

1F，北门区域主要以服装、鞋帽类为主，知名较大品牌为百信鞋服城，对外出租面积为15-150㎡不等，年租金5-7.5万不等；南门区域（大润发主门），以品牌服装、化妆品、肯德基和餐饮（阿香米线）为主，对外出租面积35-300㎡不等，年租金8-15万不等。

2-3F，为大润发超市，营业面积约为4500平方米，年租金初步估算120万左右。

4F，主要以餐饮、KTV、电子游戏娱乐为主，对外出租面积75-300㎡，年租金7-12万不等。

金沙广场地处广州路最繁华地段，后因大润发超市带动，日均消费客群约为5000-6000人，极大的带动了周边商业消费，但北门区域经营类型服装、鞋帽类问津较少，多少经营户开始陆续对外转租。

♦ 盛天国际

胜天国际地处胶州市郑州东路北，人民银行以西位置，由青岛盛天置业有限公司开发，总占地面积4.5万㎡，由13.6万平小高层和3.7万平沿街商业组成，商业部分持有，部分销售面积从35-400㎡（南北沿街商业西侧最南头当前由工商银行使用），其中规划的南北沿街商业招商已招满，东侧沿郑州路规划交由银座商城使用，因其它原因银座商城后续工作并未展开。

商铺销售价格18000元/㎡-2 元/㎡；

租金水平：规划南北沿街商业，以韩国首尔婚庆店为例，3层总面积约为300㎡，年租金12万。

♦ 科润城（华润万家）

科润城地处兰州西路与广州南路交汇处，商业总建筑面积约为15万方，地下负一层为华润万家超市，地上1-4F主要为高档服装、品牌鞋帽和高档餐饮。

商业销售价格：起价12888元，均价区间2-3万，门头房最高价5万多；

租金价格：1-4楼对外出租，面积从35-350平米，年租金8-18万不等。

老城区商圈情况汇总：

2.新城区利群商圈、宝龙城市广场商圈

♦ 新城区利群商圈

新城区利群主要针对胶州新城中高端客群，其中一到三楼主要经营中高端服装、鞋帽、品牌化妆品、黄金首饰等，四楼为餐饮、KTV娱乐、西海岸国际影城等，因高端消费群体较少，四楼餐饮经营较为惨淡。

♦ 宝龙城市广场商圈

宝龙城市广场是当前胶州最大的城市综合体，集商业、公寓、写字楼为一体的复合型商业体，一楼主要经营高端品牌服装、鞋帽、化妆品，二楼大润发超市，三楼主要为横店影院、KTV及部分餐饮，四楼主要经营为餐饮。

商业售价格为：1 -18000元/㎡

租金：1-4楼对外出租（除大润发外），面积从45-400平米，年租金7-15万不等。

3.佳乐家商圈

♦ 佳乐家购物中心

佳乐家购物中心位于广州路和扬州路交汇处，总营业面积3万多平方米，在城区商业消费场所来说已经算是相对偏远，其辐射含概老城区南部边缘及新城区与老城区的交界区域，但边缘区域的人口密集度不高，总体商业业态并不均衡。

三、专业市场及综合商业街分析

3.1专业市场

♦ 向阳市场

向阳市场区域是胶州市最繁华的小商品集散地。1988年建成后，由工商局统一对外出租。市场内部两边网点以13000元/平方米的价格正式对外销售，中间搭建铺位仍由工商局统一出租。经过近20年的商业浸润，积聚着1100家商业网点和小商贩。

其中中间搭建铺位由工商局统一出租，价格为1.2万/年。

3.2综合商业街

♦ 广州路综合商业街

广州路综合商业街是胶州市区的中轴线、著名的商业街之一，主要以经营服装服饰、日用百货、家用、美发、食品、餐饮等为主的综合性商业街。

整条路自南向北租金价格根据面积不同，租赁时间不同，租金价格起伏不定，忽高忽低。平均租金一般都在每平米1-2元/天之间，部分小面积商铺达到3元/天（如华润万家、国货附近，20平米服装店，年租金是2万多元）。

♦ 苏州路商业街

北起青州东路南至兰州路，主要商街集中在胶州路与郑州路段。利群就坐落在本条商街上。路段很短，但店铺却非常集中，业态也比较全。主要经营服装、鞋帽、美发，租金价格一般都在2元/天/㎡左右，利群南侧局部单层小面积商铺甚至达到4元/天/㎡。

♦ 兰州西路商业街

兰州西路商业街是胶州市最集中的建材销售一条街，主要经营建材、陶瓷、五金、地板、卫浴、装饰材料、灯具等。沿街网点大多为两层200平米，平均租金一般在每平米0.41元天/㎡左右，部分100平米两层商铺能达到0.6元/天/㎡。

♦ 澳门路商业街

澳门路商业街是胶州市新城区最繁华的路段，东起温州路至福州路为最繁华地段，其中新城区利群就坐落在本条商街上，路段全长约为 米，但店铺却非常集中，业态也比较全。主要经营服装、鞋帽、美发、汽车美容、超市、高端餐饮等，租金价格一般都在2-3.5元/天/㎡左右，利群南侧局部单层小面积商铺甚至达到4.5元/天/㎡。

四、胶州商业销售情况分析

4.1胶州重点项目商业销售情况分析

胶州市 上半年商业成交，主要集中在以北京路为界，胶州新、老城区区域。离本案最近项目皇骐河滨华庭1-6月仅成交4套，成交价格为8590元/㎡。

胶州市 1-6月重点项目商业情况汇总

胶州市 1-6月重点项目商业共计成交398套，除禧来乐国际家居博览城网签313套，占比约78.64%及盛天国际和宝龙城市广场外，其它项目按照网签月均成交不足1套，成交量较少。

4.2本项目周边商业情况分析

本案周边存有社区商业共计7个项目，如上图所示，其中宝丽金山水国际和东苑新天地为死盘，社区商业情况不做分析。

各项目销售情况如下：

注：以上数据来至青岛网上房地产网。

到 本案周边仅有5个项目有商业成交， 隆福馨河湾成交5套至今，周边项目商业成交量随时间推移有递减趋势。 上半年商业网签数据分析，本案区域内商业成交量，能够说惨淡无几。

当前本案周边商业项目成交均价在7018元/㎡到12284元/㎡。

五、商业报告总结

 经青岛网上房地产网数据统计及我司分析，胶州未来可售商业物业总面积高达70.03万余平方米（当前胶州在售商业面积约为59.73万平米），按过去胶州三年年均销售总面积计算，至少需约5.67年可全部销售完毕；

 胶州市 1-6月重点项目商业共计成交398套，主要集中在以北京路为界，胶州新、老城区区域，整体成交价格为8590元/㎡；除禧来乐国际家居博览城、盛天国际和宝龙城市广场外，其它项目按照网签计算月均成交不足1套，成交量较少；

 胶州市商业较为繁华地区80%集中在老城区，其中95%以上集中在广州路金沙广场（大润发）、科润城（华润万家）、世纪地下商城（国货），苏州路老利群、新源广场地段，经营业态上主要以服装、鞋帽、日常生活用品、超市、餐饮娱乐、影视为主；

 胶州新、老城区繁华地段，绝佳商业位置价格均在1万/㎡以上，胶州市商业成交价格区间在5500-2 元/㎡；租金水平基本维持在0.5-3元/天/㎡，部分绝佳地段能够达到4.5-6元/天/㎡；

 隆福馨河湾成交5套至今，本案周边项目商业随时间推移成交量有递减趋势，至 周边项目成交量能够说惨淡无几；

 当前本案周边商业项目成交均价在7018元/㎡到12284元/㎡。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/a02e8b28a65177232f60ddccda38376baf1fe016.html