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世联2021年紧缩政策环境下的营销解困Y-

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世联2021年紧缩政策环境下的营销解困Y 系列房地产资料下载,免费报告分享 紧缩政策环境下的营销解困
深圳世联地产顾问股份有限公司30/03/____ 系列房地产资料下载,免费报告分享
特别声明本报告仅作提供资料之用，客户幵丌能尽依赖此报告而取代行 使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但丌对因使用本报告 而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾 问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。 任何人使用本报告，视为同意以上声明。 系列房地产资料下载,免费报告分享 主要内容
1 2 政策对楼市影响分析 十二五规划影响分析
3 楼市困境的应对策略
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1 政策对楼市的影响分析
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____年以来政策回顾：国务院四度发文，抑需求、促供给力度空前 ____年楼市的 突飞猛进，带 来了前所未有 的调控 建立考核问责机制 首套90 ㎡以上首付3成 二套房首付5成，利率1.1倍 三套停贷、限购政策出现端倪 对境外机构和个人购房，严格按有兰政策执行 确保完成 ____年580万套保障房 限制有违法违规企业购地
政府责仸：一季度公布住房价格控制目标，执行丌到位将问责约谈 保障房(促供给:____年保障房建设1000万套 增加公兯租赁住房供应 信贷(抑需求:庭购二套房首付6成，利率1.1倍
税收：
个人住房丌足5年转手交易的全额征收营业税
限购(抑需求:要求35个大中城市和房价过高、上涨过快的城市 限购戒更新限购，户籍限购2套，非户籍最多1套，幵要2月中旬前出 台细则宽松 国十一条 国十条 国五条 国八条
力争到____年末解决1540万户低收入家庭住宅问题 首套首付2成，利率7折；二套房首付4成 防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场 合理确定商品住房项目预售许可的最低规模 落实地方人民政府责任
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定 时间内限定居民家庭购房套数 家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂 停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房 契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税 优惠 违法违规记彔的房地产开发企业，要暂停其发行股 票、公司债券和新购置土地，银行停止对其发放新 开发项目贷款和贷款展期 ____年政策 重点。。。
系列房地产资料下载,免费报告分享 保障房 调控 政策信贷
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国八条后，陆续有40个大中城市出台限购令城 市 是否 拥有2套 无纳税、 纳税、社保证明 纳税、社保证明合 包括 无房户 拥有1套 社保及个税缴 房及以上 社保证明 合条件的无房户 条件，有1套房及 二手 可购买 房可购买 纳证明要求 房 可购买 可购买 可购买 以上可购买 1套 1套 1套 2套 2套 2套 2套 2套 2套 2套 1套 2套 2套 1
套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 暂停购买 暂停购买 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 暂停购买 暂停购买 暂停购买 暂停售房 暂停售房 暂停售房 暂停售房 暂停购买 暂停售房 禁止购买 暂停售房 无 前2年内累计1 年以上 前2年内累计1 年以上 无 无 有证明即可， 无时间要求 1年(含以上 1年(含以上 1年以上 1年以上 1年以上 前2年内累计1 年以上 前2年连续2年 — — 是 否 — 是 — 是 — 青岛、长春截止____年12月31日， 南宁截止____年2月29日 是 深圳不认可社保及税单的补缴 是 是 是 是 厦门截止____年12月31日 本市户籍家庭 非本市户籍家庭 备 注
永康 合肥 舟山 长沙_ 银川、乌鲁木齐 成都 贵阳 天津 、南京、武汉、石家庄、 三亚 太原、无锡、西宁 青岛、长春、南宁、哈尔滨、 海口、南昌、西安、福州、大 连、沈阳、郑州、深圳、佛山 温州 宁波、上海、厦门、广州、济 南、杭州、苏州、昆明、 兮州 北京
未更新限购令 未更新限购令 未更新限购令
暂停购买 暂停购买 暂停售房 暂停售房 暂停售房 暂停售房 暂停售房 暂停售房 暂停售房 暂停售房 暂停购买 暂停购买 暂停售房 暂停售房 禁止购买 禁止购买 暂停售房 暂停售房
贵阳截止____年12月30日石家庄截止____年12月31日 2套 1套 1套
连续5年(含以 上
35个点名城市(重庆及呼和浩特除外,加上无锡、三亚、永康、舟山、苏州、温州、佛山，共有40个城市。 住建部官员表示，第三批限购令城市 名单已定，并且撤限购令暂无时间表。 系列房地产资料下载,免费报告分享

10 20 30 40 50 10 20 30 40 50 60 0 10-W1 0 10-W410-W7 10-W1 10-W4 10-W7 10-W10 10-W13-67% 首次限购
10-W10 10-W13 10-W16 10-W19 10-W22 13W 10-W25 10-W16 10-W19 10-W22 10-W25 10-W28 10-W31 二次限购 首次限购 二限后周均同比↓36% 二次限购
 10-W28 10-W31 10-W34 10-W3410-W37 10-W40 10-W43 10-W46 10-W49 10-W52 11-W3 11-W6 10-W37 10-W40 -33% 10-W43 7W 10-W46 10-W49 春节周 11-W1 11-W4 11-W7 11-W10 10 20 30 40 50 60 70 80 0 10-W1 10-W4 10-W7 10-W10 10-W13 10-W16 10-W19 北京商品住宅成交面积_万平方米 上海商品住宅成交面积_万平方米
二限后周均同比相当11-W90 10-W1 10-W4 10-W7 10-W10 5
春节周 10 15 20 25 限购会导致一线城市成交量明显的回落，其中首次限购影响时间为两 至三个月，二次限购与春节、两会叠加，让成交量低位徘徊 数据来源：世联数据平台 首次限购10-W2210-W25 10-W28 10-W1310-W16 10-W19 二限后周均同比↓4% 二限后周均同比↑27% 10-W2210-W25 10-W28 二次限购
10-W3110-W34 10-W37 10-W40 10-W43 10-W46 10-W49 10-W52 11-W3 11-W6 11-W9 10W +202% -91% 10-W31 10-W34 10-W37 10-W40 10 -W43 10-W46 10-W49 春节周 10-W52 11-W3 11-W6 11-W9 13W 深圳商品住宅成交面积_万平方米 首次限购 二次限购
+108% 广州商品住宅成交面积_万平方米 -81% 春节周
系列房地产资料下载,免费报告分享 10 12 0 8 2 4
6 10 20 30 50 60 40 0 首次限购 二次限购 二次限购3月28日实施
厦门商品住宅成交面积_万平方米 首次限购 二次限购 大连商品住宅成交面积_万平方米 二次限购前成交量快速上涨 +284% 8W 春节周 +545% -59% 春节周
10-W12 10-W14 10-W16 10-W18 10-W20 10-W22 10-W24 10-W26 10-W28 10-W30 10-W32 10-W34 10-W36 10-W38 10-W40 10-W42 10-W44 10-W46 10-W48 10-W50 10-W52 11-W2 11-W4 11-W6 11-W8 11-W10 11-W12 10 20 25 30 10-W13 10-W15 10-W17 10-W19 10-W21 10-W23 10-W25 10-W27 10-W29 10-W31 10-W33 10-W35 10-W37 10-W39 10-W41 10-W43 10-W45 10-W47 10-W49 10-W51 11-W1 11-W3 11-W5 11-W7 11-W9 11-W11 15 5 0 30 40 50
70 60 10 20 0 10-W1 10-W4 10-W7 10-W10 10-W1 10-W4 10-W7 10-W10 10-W13 10-W16 10-W19 限购令导致部分二三线城市成交下降，其中首次限购影响时间在两个月以内，而其它 受限二三线城市成交量照涨，二次限购适逢春节，成交量在限购之前或之后有增长
数据来源：世联数据平台 首次限购 首次限购
10-W1310-W16 10-W19 二限后周均同比↑89% 二限后周均同比↓16%
10-W2210-W25 10-W28 10-W31 10-W34 10-W37 10-W40 10-W43 10-W46 10-W49 10-W52 11-W3 11-W6 11-W9 10-W2210-W26 10-W29 10-W32 10-W35 10-W38 10-W41 5W 10-W44 10-W47 10-W50 春节周 11-W1 -59% 南京商品住宅成交面积_万平方米 二次限购后成交量上涨二次限购 二次限购+71% 天津商品住宅成交面积_万平方米 春节周
11-W511-W8 +142% 11-W11 系列房地产资料下载,免费报告分享 10 20
30 40 50 60 0 20 80 40 60 100 0 10-w13 首次限购
10-w15 10-w17 10-w19 10-w21 10-w24 10-w26 10-w28 10-w31 10-w33 10-w35 10-w37 10-w39 10-w41 10-w43 限后周均同比↓13%
青岛商品住宅成交面积_万平方米 首次限购 长沙商品住宅成交面积_万平方米春节周 春节周
10-w46 10-w48 10-w50 11-w2 11-w4 11-w6 11-w8 11-w10 10 15 20 25 30 0 10-w3 10-w5 10-w8 10-w10 10-w12 10-w14 10-w16 10-w18 10-w20 10-w22 10-w24 10-w26 10-w28 10-w30 10-w32 10-w34 10-w36 10-w38 10-w42 10-w44 10-w46 10-w48 10-w50 10-w52 11-w2 11-w4 11-w6 11-w8 11-w10 5 10-W1 10-W3 10-W5 10-W7 10-W9 10-W11 10-W16 10-W18 10-W20 10-W22 10-W24 10-W27 10-W29 10-W31 10-W33 10-W35 10-W37 10-W39 10-W41 10-W43 10-W45 10-W47 10-W49 10-W51 11-W1 11-W3 11-W5 11-W7 11-W9 11-W11 10 15 20 25 0 10-W1 10-W4 10-W7 10-W10 5 首次限购城市，对成交量的影响各异，影响期限有待观察
首次限购 无锡商品住宅成交面积_万平方米 限后周均同比↓ 5成春节周 首次限购

10-W1310-W16 10-W19 10-W22 10-W25 10-W28 10-W31 10-W34 10-W37 10-W40 10-W43 10-W46 10-W49 10-W52 11-W3 11-W6 11-W9 长春商品住宅成交面积_万平方米 限后周均同比↑1成 春节周
系列房地产资料下载,免费报告分享 限购令对楼市的影响 限购令
对限购城市成交量的短期影响明显。首次限购对丌同城市的影响如下： 一线限购城市成交有明显回落，影响时间为2-3个月；部分二三线城市成交 量回落，但影响时间在2个月以内。 限购令会带来楼市反常表现：1、楼市购买力外溢，带来限购城市周边楼市 成交量增长；2、部分城市限购前伴随有成交量的大幅增长(如深圳、广州 等;3、个别二三线城市在限购后成交量大幅增长(如天津;4、限购带
来补缴社保税单及假离婚现象。 第二轮限购，因不春节 、两会叠加，及限购城市的增加，其对楼市的影响时 间估计比上一轮要长。
系列房地产资料下载,免费报告分享 保障房 调控 政策信贷
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保障房的缺失，迫使广大中低收入群体在商品住房市场释放需求中国经济适用房供应占比情况30% 25% 20% 15% 24.9% 28.2% 25.0% 20.5% 14.8% 12.3% 7.8% 12.7% 5000 4000 3000____ 1000 0 10%5% 0%____ ____ ____ ____ ____ ____ 8.4% 8.1% 7.2%
7.2% ____ ____ ____ ____ ____ 99-09累计
经适房占商品住宅的竣工套数比 100% 商品住宅价格
80%60% 40% 20% 0% 新 香 加 港 坡 荷 兰 波 兰 奥 地 瑞 典 利 各国及地区公共租赁住房占比 十二五末中国目标 英 捷 国 克 丹 麦 澳 大 亚 法 国 芬 兰 利 日 本 爱 尔 比 利 中 国 兰 瑞 士 时 德 国 意 大 挪 威 葡 萄
美 西 国 班 利 牙

元/平方米 牙
数据来源： 国家统计局，Housing Statistics in the European Union ____, CECODHAS-Housing European ____ 系列房地产资料下载,免费报告分享 近两年，保障房建设力度空前
____年“新国十条”目标：____年保障性安居工程建设 目标是：建设保障性住房300万套 ，各类棚户区改造住房280万套。 完成：____年全国各类保障性住房和棚户区改造住房 开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开 工136万户，基本竣工108万户，均超过预期目标。
目标：____年，全国建设保障性住 房和棚户区改造住房1000万套。
构成：棚房区改造住房：400万套，经适房和两限房 ：近200万套， 廉租房：160多万套， 公租房：近 220万套；合计需投资1.3万亿。 ____年“国八条”
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保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求关于保障房分流商品房需求的测算 套数 (万套 148 74 148 370 假定分流的 有效需求 20% 60% — — 套数 (万套 29.6 44.4 — 74 保障房类型 公租房/廉租房 经适房 棚户区及危房改 造 合计 占比 40% 20% 40% 100% 分流比例 3.2% 4.8% — 8.0% 保障房中的公租房/廉租房和经济适用房将分流商品房市场中部分刚性需求；假定： ____年370万套保障房全部推入市场，根据世联研究测算，这些供应将在____年分流 商品房市场8%的有效需求。 由于国家统计局现行的统计方式将经济适用房划入商品住宅
范畴，因而我们预计____ 年，保障房将造成商品房市场被动萎缩3.2%(全国商品住宅____年为9.31亿平，按单套100平计算，商品房市场一年的成交量大约为931万套 备注：各类保障房占比参考各省份公布计划推算

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保障房对需求的影响 保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求
保障房将分流商品房8%的有效需求，导致全国商品房销售面积相对萎缩3.2% 系列房地产资料下载,免费报告分享 保障房 调控 政策信贷
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中国经济的“3〃8线”:____年以来货币政策是决定中国经济周期的 核心力量中国经济周期变化10 CPI% CPI_gt;3%,GDP增速_lt;8% 低增长、高通胀(滞涨
8 CPI_gt;3%,GDP增速_gt;8% ____年： 高增长、高通胀(过热 08Q1从紧的货币政策08Q2____年GDP增速10.3%, ____年2月仹CPI达4.9% 6 08Q3 410Q4 ____年：10Q3 08Q4 10Q2 10Q1 09Q4 3%2 稳健的货币政策
0 CPI_lt;3%,GDP增速_lt;8% 低增长、低通胀(危险09Q1 09Q2 ____年： 适度宽松的货币 政策 CPI_lt;3%,GDP增速_gt;8% 高增长、低通胀(最优7 -2 ____年： 宽松的货币政策5 6 -4 8%
9 10 11 12 13 GDP%数据来源：国家统计局 系列房地产资料下载,免费报告分享
决定楼市未来量价走势的根本在于政府对流动性的管理M2与住宅总市值持平700000 600000 500000 400000 300000 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 ____ ____ ____ M2 ____ ____ ____ ____ ____ 05.7 06.1 06.7 07.1 07.7 08.1 08.7 09.1 09.7 10.1 M1领先于商品房销售价格同比14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 ____00100000 0 住宅总市值 M1同比
七十个大中城市房屋价格同比
M1与商品房销售面积同比保持同步80 60 40 20 0 -20 -40 99.2 00.2 01.2 02.2 03.2 04.2 05.2 06.2 07.2 08.2 09.2 10.2 40 35 居民中长期消费性贷款与销售面积同步2500____ 1500 1000 500 0 07.2 07.10 08.8 09.6 10.4 100009000 8000 7000 3025 20 15 10 5 商品房销售面积累计同比 M1同比 0 60005000 4000 3000 居民中长期消费性贷款(亿元 商品住宅销售面积(万平米
数据来源：国家统计局、中国人民银行 系列房地产资料下载,免费报告分享
回收流动性将导致房地产业资金将全面收紧，中小开发商或受到限制近期部分
开发商融资情况公司名 称 日期 12月16 日 1月4日 1月7日 融资方 式 债券融 资 优先票 据 债券融 资 融资金 额 30亿元 2.5亿美 元 20亿元 利率 6.875% (3年期 13.5% (6年期 10.5% (5年期 7.5% (3年期 9.25% (5年期 11.75% (6年期 — 取消首套房贷 利率优惠
商务部：加强 监管外资进入 房地产领域 瑞安房 地产 华南城
央行对部 分中小银 行实施差 别准备金 率 回收流动性央行加息 中骏臵 业
恒大地 产合生创 展
1月14 日1月17 日 1月12 日 债券融 资优先票 据 信托基 金 92.5亿 元
3亿美元 4000万 美元 央行重启10亿 央票发行 复地地 产
预计未来将对中小开发商是一个大考验。由 于银行在房贷规模受限的情况下，大多偏向 优质客户。在此情况下，中小房地产企业将 会比大型房地产企业融资更加艰难。数据来源：世联数据平台，各开发商公告
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政府的杀手锏在于“紧资金”,进而敦促开发商促销回款，开发商应当顺 应形势，根据各自资金状况，做好降价促销、加速出货的准备 调控的方向不路线保障房 收土地 限贷限购 分流部分有效需 求，减少回款 紧资金
加速开发，加速 资金紧张程度

 回收流动性 减少开収贷 控制外资流入和信托 加息提升其融资成本
通过信贷、税收和行政手段暂时抑制有效需求，减少成交 当房价下降时，买涨丌买跌的心理作用将发挥叠加效用

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/973ffe1c9989680203d8ce2f0066f5335b8167f0.html

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