天津商圈的沿革
发布时间：2021-05-05 来源：文档文库
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天津商圈的沿革 目 录
1.商圈的定义及其特点 2.历史背景
2.1 天津市区的历史变迁1 2.2 天津商业的进展历程3 3.天津的商圈5 3.1 经济背景5
3.2 天津现有及潜力商圈分析7 3.3 天津商圈的进展趋势预测13 4.小结16
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商圈的定义及其特点
“商圈”是市场学中的一个术语，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围。商圈依照在经济区域中的地位，能够区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈。
一般在核心商圈内，包括一些本区域重要的大商场和以这些大型商场为核心的小型商场，核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60％－70％，每个顾客的平均购买额也最高。因此，一个都市能够拥有一个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型都市中，例如北京就能够在一定时刻内拥有西单和王府井两个核心商圈，然而，在一般大中型都市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈，其它区域客观上属于次级商圈，即使那个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样，由于位置上的差异，客观环境使它们专门难以核心商圈的大型商场一样进行市场定位，消费者的数量和消费水平使其难以维持着较高级的经营项目和较高级的经营环境。
次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20％左右的顾客，顾客较分散；边缘商圈是指位于次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来讲，非核心商圈商业密度2 / 29
相对较小，其商场宜适合建立经营选择性不强、档次相对较低的商业物业，除非该商圈聚拢了数量较大的特不消费者群体，例如北京的燕莎商业城，周围聚拢了大量的外国人、白领等阶层，经营者善于经营，入市的时机也好，北京的公交系统发达，是成功的典型。 一个成熟的商圈一般具有以下特点：
（1）.. 至少拥有一个比较闻名的主力商业设施。 （2）.. 所聚拢的商业业态既多样化又不互相孤立。 （3）.. 交通特不便利。 （4）.. 配套设施齐备。
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2.历史背景
2.1 天津市区的历史变迁
研究一个都市的商圈沿革，首先必须清晰都市自身的历史变迁，尤其像天津如此一个有着悠久的商业进展史的都市，更是值得关注。
众所周知，天津是九河下梢，华北平原上大大小小300 余条河流汇入海河，海河自西北向东南方向贯穿市区、流向渤海。海河被天津人称为母亲河，今天天津的市内六区（河东、河西、河北、红桥、南开及和平六个区）的名字三分之二与“河”有关，可见海河与那个都市的关系之紧密，天津的形成与变迁也正是存在着如此一个历史特点：沿河进展。
公元12 世纪初，金、元政权就差不多开始派兵驻守在三岔河口地区，由此确定了天津的聚落基点——直沽。直沽也称小直沽，位于原三岔河口东南岸狭小的三角地区，今天津市狮子林桥西侧的玉皇阁一代。
三岔河口是指运河、子牙河与海河三水汇合之处。该处为海河的起点，是内河与海口的咽喉，兼有河港、海港的性质。据记载，该地最初只有少数渔民、船户居住区，后来来了一些女真、契丹族的军人，成为4 / 29
天津市区最初的人口组成。下面我们来看一看天津的进展历程： (1 1209 年，成吉思汗成立的蒙古国在直沽设“镇守海口屯储亲军都指挥使司”，派兵防守屯种。
(2 1214 年，成吉思汗退兵，金国“戍兵直沽寨”。
(3 1234——1236 年期间，随着盐业和海运的进展，元朝设置了三岔沽、大直沽两个盐使司，盐民出现在当时的天津市区。
(4 1279 年，元灭南宋，统一全国，建都大都（今北京），食货“无不仰给于江南”。1282 年开通海运，自此海运进展迅速，粮食从江南装船后，经海上进入海河，在大直沽转运粮食，再通过北运河运入大都。为此在1290 年左右，元政府在大直沽设置了“临清御河运粮万户府”和“接运厅”，治理储运。不久，用于海运祭祀的两座“天妃灵慈宫”分不在大小直沽应运而生。
(5 1316 年，元朝将原先的“直沽寨”重新扩建河改造，建立了海津镇。1349 年，元朝在此设镇抚司。盐业与海运的进展直接促进了天津的繁荣，使天津市区范围由三岔口一隅之地扩大成东到大直沽，经马家口、三岔口、侯家后，西抵马头一带，形成了沿海河狭长进展的差不多情况。
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图2-1 1739 年（清乾隆4 年）天津县境图
(6 1404 年（明朝永乐2 年）明政府在天津设卫筑城，派兵戍守屯种。“天津卫”位于原直沽的西南侧，然而卫城只是政治中心，经济中心并不在城内，而要紧在沿河一带，要紧是西岸。
(7 清军入关后，通过顺治朝的政治、经济稳定和康熙朝61 年的进展，天津卫的都市地位更加重要。
1677 年（康熙16 年）长芦盐运使司衙门由沧州迁来天津卫，天津成为长芦盐斤的要紧集散地。1724 年（雍正2 年）天津卫升为天津州，天津开始建立地点政府；1731 年 (雍正9 年升州为府，辖天津、静6 / 29
海、青县、南皮、盐山、庆云、沧州六县一州。
(8 1860 年后，天津被帝国主义瓜分，海河沿岸自天津城以下，几乎全部成为帝国主义的洋行、仓库和码头，帝国主义的侵略使天津市区沿海河拉得更为狭长。
(9 1949 年1 月15 日，天津解放，建立天津市(一讲“区”军事管制委员会，同时成立天津市人民政府。
(10 1958 年2 月11 日，天津改为河北省省辖市。
(11 1967 年1 月2 日，天津又改为中央直辖市，直至今日。
2.2 天津商业的进展历程
天津的商业进展与都市的进展进程是相辅相成的，天津由寨到镇、之后建卫升州，一路进展下来，经济地位日益提高。到了明朝，随着社会经济不断进展，天津所承担的“南粮北运”任务日益繁重，再加上天津得天独厚7 / 29
的盐业生产条件，天津的河漕、海运和芦盐之利，吸引了越来越多商贾的注意力。这为天津商业的进展奠定了良好的基础。纵观天津商业的进展历史，在地理位置上，天津的商业中心是沿海河由北向南移动的。 （1）天津早期的商业中心在天津老城的北门
外大街一带。天津最早的集市和商业区出现在明朝宣德年间（公元1426 年-1435 年），到弘治年间（公元1488 年-1505 年）增设十集一市，5 个在城内的集逐渐衰落，5 个在城东、北门外河沿的交易却专门旺盛。集市大大活跃了天津的市场，这时的天津差不多成为中国北方的商品集散地。
（2）天津商业沿河进展的局面一直持续到清代。商业会所集中的估衣街、北大关等都集中在沿河西岸。因为漕运兴盛、交通便利，北大关至大胡同、估衣街一带在几百年时刻里一直享誉中国北方，成为中国最早最闻名的商业街。
（3）三岔河口地区的商业繁荣要紧得益于妈祖文化。妈祖文化给天津提供了巨大的商机。每年相应的时节，专门多善男信女纷纷来那个地点烧香还愿，使得天后宫周边的宫南、宫北大街的商家生意兴隆。 （4）1860 年以后，天津被帝国主义瓜分，由于各国租界自天津老城以8 / 29
下分布在海河两岸，租界的迅速进展吸引经济活动的重心显著地沿河自北向南移动。
（5）1900 年，八国联军破坏了天津老城的大部分市区，拆毁城墙；沿南运河的宫南、宫北大街、锅店街、估衣街成了一片焦土。侯家后、北大关河沿地经济繁荣一落千丈，而移往与租界接壤的南市一带。 （6）20 世纪20 年代，法租界天增里一带陆续建成国民饭店、浙江兴业银行、劝业场、惠中饭店等，组成商业性大型建筑群，天津市区出现了完全新型的繁华中心区（曾被称为“小巴黎”），从此直到天津解放。天津现存的闻名商业街滨江道与和平路即位于该范围内。
（7）位于海河岸边、曾经先后属于美、英租界的小白楼地区，其商业的繁荣起源于1902 年，1920 