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商业综合体规划设计方案评审要点解析
商业综合体规划设计方案评审要点解析
发布时间:2020-05-18 来源:
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商业综合体规划设
计方案评审要点解
析
2020
年
4
月
19
日
1
文档仅供参考
商业综合体规划设计方案评审要点解析
商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶
段
(
含方案深化设计)、初步设计阶段,施工图设计阶段、实施阶
段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者,参与
规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效
果的预期上实施专业把控,其参与新项目规划的能力和水平将影
响商业品质。
商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点
(
1
)对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。
商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。
(
2
)此阶段商管公司的任务及准备工作内容:商业项目业态定位
和设计要点研讨、建筑方案
(
含方案深化
设计评审、空调冷热源
论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各
自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段
来完成。在每个阶段,商管公司作为物业的使用者和管理者,都
需要进行专题市场调研工作,获得相关的信息依据,经过研究分
析后,对规划设计方案进行评审并形成意见和建议,完成须由商
管公司主导的专项设计成果,提交规划院,然后经过一次或多次
联合评审会签由规划院将各方意见达成一致,形成阶段性设计成
果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准
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备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读,
以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路,使我们今后在
参与规划设计工作时能够有的放矢,提高工作效率。
(
3
)
评审关注的事项:业态定位、步行街布局、交通组织、停
车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。
【关注点
1
】业态定位
根据市场调研结果,综合城市发展和商业发展状况、商业项目所
在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行
定性分析研究,确定项目的商业定位、业态组合、业态布局,进
而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业
态(含步行街)类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组
合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。
【关注点
2
】步行街布局
(
1
)步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店
客流动线的枢纽,使各主力店的客流经过步行街实现交汇和共
享;当前根据不同的建筑体量,步行街与主力店布局较为理想的
方式有:步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步
行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性,步行街各
层与主力店的开口数量应适当,而且经过在适当位置开口使步行
街没有明显的“冷段”和“死角”;
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(
2
)步行街的总长度一般以
280
~
350m
为宜;一般在步行街的转
折处、入口处设置两个中庭而且要分主次,主中庭面积约
500
~
700
平米(开洞面积),次中庭面积约
300
~
400
平方米(开洞面
积);两个中庭的间距以
80
~
100
米为宜。
【关注点
3
】交通组织
(
1
)城市广场
万达商业综合体一般设置大型城市广场(
3000
~
10000
平米左
右)。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置,其它广场结
合步行街入口设置;
(
2
)竖向布置
在整个广场的竖向布置上,整个广场的各出入口的数量合理,位
置与客流动线相匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行
横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合,尽可
能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进
行“多首层”设计;
(
3
)道路交通
重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组
织。地下停车场(不含酒店)至少应有两处双向出入口而且分别
设在不同的道路上,出入口位置应最大限度地降低对地面步行路
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线和客流出入口的影响,同时还要保证项目周边车辆到达和离开
的车流动线便捷顺畅,正常情况下不致形成交通拥堵;
同时应
对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通(扶梯、货梯、观光
梯等)设计统筹考虑,提出设计思路(详见方案设计阶段【关注
点
10
】)。
【关注点
4
】停车位
根据当地法规的规定,结合城市私家车辆的保有量、当地居民购
物出行习惯等因素,合理规划机动车和非机动车的停车位数量,
除了按照规定满足商务和住宅(如有)的需要外,供商业部分使
用的停车位数量一般应保证吞吐能力达到
1000
辆
/
小时以上。
【关注点
5
】停靠站和公交车站
为方便顾客下车,还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆
停靠站,长度不少于
20
米,宽度为双车道,可满足出租车临时停
靠,停靠站的数量根据实际情况确定。根据公共客运交通现状应
在广场周边适当位置规划公共客运交通车站。
【关注点
6
】管理用房
根据当前万达综合体的产品特点及物业管理模式,管理用房包括
大商业管理用房和销售型物业(包括大商业中的插蜡烛物业)的
管理用房,还有食堂等辅助用房。大商业用房面积应达到
1000
平
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本文来源:
https://www.2haoxitong.net/k/doc/3a8ebb3cafaad1f34693daef5ef7ba0d4b736d61.html
《商业综合体规划设计方案评审要点解析.doc》
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