穗城中村改造标准：村民每户统一按280平米回迁

穗城中村改造标准：村民每户统一按280平米回迁

　　◎村民住宅复建基准面积统一为每户280平方米。不足的也补足，超过的可补偿商业物业。

　　◎无证住宅建筑按1000元/平方米给予补偿。

　　◎住宅临迁费按每月每平方米20元标准补偿，按两年建设周期计算。

　　◎建筑拆运费用按30元/平方米计算。

　　南都讯　通过引入市场参与主体推进城中村改造，解决了曾经长期困扰广州的城中村改造资金难题。但通过卖地融资的改造模式如何控制成本也成为这一轮“三旧”改造中的焦点问题。广州市“三旧”改造工作办公室为此专门制定了《城中村改造复建成本标准指引》(以下简称《指引》)，这份标准文件的目的就是让城中村改造成本有章可循，防止漫天要价导致卖地融资时推高地价。

　　复建成本：最高3724元/平米

　　富力地产昨日成功入主杨箕村改造地块后，要履行承诺承担杨箕村全部改造成本。广州市国土房管局卖地公告公布信息显示，杨箕村的改造成本约18.8亿元。这其中主要包括村民复建房的建筑安装成本、改造期间支付给村民的临迁费等补偿。

　　据了解，杨箕村改造成本是早期核算的，当时没有参照什么固定标准。但随着广州城中村改造的推进，经过对不同城中村改造方案的摸索和实践，广州市“三旧”改造办公室已经形成了一套城中村改造成本的测算原则。

　　据介绍，城中村改造复建费用标准将依据广州市建设工程造价管理站去年发布的《关于发布广州市建设工程2009年参考造价的通知》，并结合市场调查研究数据确定。其中住宅最低复建费用标准为多层(6层以下，不带地下室和电梯)住宅小区，费用标准为2257元/平方米；超高层(160米以内，带地下室和电梯)住宅小区的复建费用标准最高，达到3724元/平方米。广州市相关部门将根据市场物价变动，按照一定周期调整复建成本标准。

　　复建面积：每户统一280平米

　　除了城中村的复建房成本有了核算标准，目前，广州还形成了城中村改造的补偿安置原则，今后每一个申请改造的城中村在制定改造方案的时候都要依据这套原则，确保城中村改造的公平和改造成本稳定。

　　记者昨日获悉，对于拆迁复建方案，广州市“三旧”办制定的测算原则是，原村民住宅复建基准面积为每户280平方米，也就是在原有村民宅基地面积基础上计算三层半的住房面积。在城中村改造过程中，现状有证住宅面积按1：1复建(即拆1平方米补1平方米)，不足280平方米的补足权益面积。

　　无证住宅建筑按1000元/平方米给予补偿。此外，改造期间的住宅临迁费按每月每平方米20元标准补偿，按两年建设周期计算。建筑拆运费用按30元/平方米计算。

　　据介绍，上述补偿标准将通行于各个城中村改造方案，不会因为某个城中村位置好，土地价值高就出现多补偿现象。此举将有效控制城中村改造成本，并让城中村在改造过程中兼顾公平。

　　住宅超280平米：可补偿商业物业

　　在城市化进程中，许多城中村宅基地房都违规超建，有的甚至将宅基地住房建到了八层甚至更高，远远超过每户280平方米标准。

　　按照广州市政府出台的《关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见》，超出基准建筑面积部分不再实行安置，按被拆迁房屋重置价给予货币补偿。但很多村民并不赞成拿货币补偿，给城中村改造带来阻力。

　　记者从广州市“三旧”办获悉，为了抽疏城中村密集人口，同时又能保障村民收益，在制定城中村改造方案时鼓励将超过280平方米的面积按照一定比例转换成集体商业物业。相关负责人告诉记者，具体面积补偿比例将根据城中村所在区域商业物业租金情况来确定，在租金标准高的地区，可能按照3：1的比例来折算补偿面积，也就是说超过280平方米的住宅按照每3平方米换1平方米商业面积来补偿。

　　资金管理

　　城中村卖地款政府收四成

　　南都讯“三旧”改造的土地出让金将专款专用。记者昨日获悉，广州市目前已经出台了《关于加强市“三旧”改造专项资金管理的意见》(以下简称《意见》)，今后城中村公开出让地块获得土地出让金将纳入专项资金管理，用于支持其他融资能力相对较弱的“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造项目。

　　昨日成功出让的杨箕村改造地块成交价为4.7265亿元。按照广州市目前的“三旧”改造政策，土地出让金的60%将返还给村集体，政府只收取城中村卖地款的四成。

　　以往广州的土地出让金主要用于支持城市建设，比如去年广州的卖地款就有部分用在了治水、亚运综合环境整治等市政项目。但城中村改造的卖地款将有不同的用途，《意见》指出，全面改造的城中村土地出让纯收益属于市分成部分将纳入“三旧”改造专项资金，交由财政部门实行封闭管理，专款专用。

　　据了解，经过去年改造工作的推进，目前“三旧”改造专项资金已达近20亿元。这笔资金将在平衡不同改造项目时发挥重要作用，因为不可能所有城中村或旧城改造都像猎德村或杨箕村那样拥有优越的先天优势，一些土地价值不够高、融资能力较差的改造项目，未来将可以获得“三旧”改造专项资金的扶持。此外，通过专项资金的平衡，还可以避免部分改造项目容积率过高的问题。

　　改造思路

　　城中村改造要防新三旧

　　广州今年将尝试更多新模式，更注重改造效益

　　南都讯　2011年广州出让的第一幅土地就锁定城中村改造，今年广州的城中村改造思路是怎样的？城中村改造还面临什么挑战和困难？南都记者昨日从广州市“三旧”改造工作办公室获悉，今年广州将结合重点白鹅潭地区、广州新中轴线地区等城市重点功能区同步推进城中村改造，防止新的城中村形成。同时改造模式上也将进一步创新，解决改造资金平衡难题，提升城中村改造成效。

　　“过去以服务亚运为大局，速度第一；亚运后，哪怕慢一点，也要注重改造后的效应，不要过了三五年又要改，起码要用几十年，不要出现新的三旧。”广州市“三旧”改造工作办公室昨日表示。

　　目前，黄埔区的茅岗村、大坦沙岛上的三个城中村(西郊村、河沙村与坦尾村)和海珠区沥滘村已经形成初步改造方案，待相关部门审批。今年广州还将启动花都狮前村等几个具有历史文化保护价值的旧村整治项目。

　　记者从广州市“三旧”办获悉，广州今年将重点推进位于白鹅潭地区、广州新中轴线地区、珠江新城-员村金融区、琶洲会展区、黄埔临港商业区、奥体中心周边地区、广州火车南站地区、白云湖地区、白云新城及其西北两个延伸区等十大城市重点功能区的城中村改造，对于影响城市景观和区域协调发展的旧村进行全面改造。对于重点功能区，鼓励周边的城中村进行同步改造，要避免出现新的城中村。

　　目前广州城中村改造也面临着一些实际困难。据了解，主要就是村民意见难统一，期望较高。广州市“三旧”改造工作办公室相关负责人表示，广州将大胆实践，积极探索理顺旧村整治改造路子。城中村改造也有多种模式，如猎德是整村改造，黄埔古村是抽疏、恢复古村落风貌，政府投资达到3亿元；裕安围则是介于两者之间，拆小部分，完善村的公共设施。今年广州还将尝试更多的城中村改造方式，比如以村集体的自然联社为单位启动城中村改造，还将尝试城中村和旧厂房连片改造的模式，通过旧厂房地块来平衡改造资金。

　　采写：南都记者 王卫国　　　实习生 郑晓霞(除署名外)

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/361593886529647d27285225.html