近年来我国房地产宏观调控政策的梳理与评价

近年来我国房地产宏观调控政策的梳理与评价

【摘要】房地产宏观调控是纠正市场失灵的必要手段。我国房地产宏观调控始于2003年，即从土地和金融两个角度调节市场供给开始。随后，房地产宏观调控逐步深化，从供给单一调控转向供给和需求结合，从单一应用行政手段到综合应用财税、金融、土地、行政等多种手段，从调节供求关系转向调节供应结构、加强住房保障、打击投机炒作。总的来说，在完善原有政策的基础上，房地产宏观调控逐步向细化和可操作方向发展。

自从1998年我国实施住房市场化、货币化改革以来，房地产市场的运行一直与房地产宏观调控相伴而行。特别是近年来我国房地产市场发展起伏较大、波动频繁，房地产市场以及对这一市场的宏观调控也成为政府、专家学者和老百姓关注的焦点，而对政府房地产宏观调控的功过是非，批评者和拥护者也皆而有之。下面本文在对近年来我国房地产宏观调控政策的历程进行梳理的基础上，通过对相关调控文件及其对市场的影响评价和总结，提出我国房地产宏观调控的经验和教训，最后，提出完善我国房地产宏观调控的政策建议。

一、房地产宏观调控的背景分析

二、对近年来我国房地产宏观调控政策的梳理及评价

三、对近年来深圳市房地产宏观调控政策的梳理及评价

由于毗邻港澳，加上深圳特区成立之后，国家鼓励深圳在市场经济管理方面更多地向香港学习，而香港借鉴英国物业开发和管理经验的做法比较成功。因此，在房地产领域深圳便在企业管理、物业开发、中介服务等各方面学习香港的做法。因而，深圳房地产市场在全国发展最早，到目前为止也是最为迅速，市场化程度最高，配套服务的中介、估价体系最为完善的市场。深圳房地产业在我国房地产业发展历史上诞生过多项第一，如举行内地第一场土地拍卖、诞生内地第一家物业管理公司——深圳市物业管理有限公司、第一家房地产中介——深圳国际房地产咨询股份有限公司，第一家行业协会——深圳市房地产中介行业协会、第一次经纪人考试、最早对开发企业进行资质管理等。市场化程度较高加上很多行业管理经验借鉴香港，因而总的来说，深圳房地产管理部门对市场干预比较少，在贯彻国家宏观调控相关政策的基础上，更多地发挥市场自身调节的功能。

（一）近年来深圳市贯彻国家房地产宏观调控政策的总结

2006年之前，尽管全国一线城市房价上涨较快，但深圳房地产市场发展比较平稳，房价涨幅也比较缓和。2006年之后，我市房价出现“补涨”，上涨幅度较快，曾一度排在全国前列。为了贯彻落实国家出台的各项控制房价过快上涨、促进市场稳定发展的政策精神，我市先后出台了例如贯彻国办发明电〔2005〕8号文和国办发〔2005〕26文的《深圳市人民政府关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（深府〔2006〕75号），贯彻国办发〔2006〕37号文的《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（深府〔2006〕98号），贯彻建住房〔2006〕171号文的《关于实施<深圳市住房建设规划(2006－2010)>的通知》（深府〔2006〕216号）、《深圳市人民政府关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见》（深府〔2007〕4号）和《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（深国房〔2007〕254号）等重要文件。这些文件从增加住房供应、处置闲置土地、完善住房保障体系、净化市场环境等角度积极落实国家政策精神；在加快城中村改造以盘活存量土地、建设以公共租赁住房为主的保障住房体系、商品住宅土地出让中配建15%的经济适用房和限制港澳台资金在深购房等等均体现了深圳的地方实际情况，针对性强，在当时对于抑制深圳房价过快上涨、满足住房需求、促进市场稳定来说都具有积极意义。此外，针对2007年深圳房价过快上涨的问题，市房地产调控领导小组还召开了多次会议，将国家及地方政策措施分解落实到每一个具体部分，提高了政策执行的效率。

2006年以来，在我市积极贯彻国家政策，并结合深圳实际出台的各项房地产调控政策的作用下，房价过快上涨的局面得到扭转：从2007年10开始，深圳市房地产市场率先在全国出现调整，房价进入了长达一年半的下调通道，从2008年4月到目前连续9个月我市房价领跌全国。宏观调控区的了积极的效果：至2009年一季度，住房价格比最高值回落近40%、房价回调加上积极的金融财税政策改善了居民购房条件、市场投机炒作基本退去、90平方米以内住宅销售占全市销售规模的比重为70.75%。

（二）当前深圳市房地产宏观调控问题的思考

2008年下半年以来，为促进房地产市场发展，国内长沙、西安、南京、杭州和上海等20多个城市相继出台了一系列措施，从降低交易环节税费、加大财政补贴、实施灵活的“二套房”政策和积极调整土地出让政策等方面刺激本地市场活跃。但是，在房地产市场调整幅度最大的深圳，有关政策“救市”的话题，始终保持“坊间呼声高、政府冷静”的局面。随着其他地方政府风风火火地出台各种“救市”策略，特别是在国办发131号文中国家明确指出地方政府要根据本地实际，出台一些切实可行的政策措施后，深圳再度陷入“胶着”状态：“救还是不救”以及“如何救”在深圳市民、专家学者、开发商、政府之间存在着观点争论和困境。

事实上，不管从房地产行业本身的特性（外部性、垄断性、民生性等）出发，还是从深圳市近年来房地产市场在发展过程中存在的问题出发，政府积极、适度、合理的市场调控是必要的。总结过去房地产市场调控的经验，地方政府能够实施，又不违反越权出台政策的政策集合中，土地政策是最能够发挥地方政府主观能动性的政策。土地政策包括土地储备政策、土地开发政策、土地出让政策（包括出让的规模、结构、节奏等）、闲置土地政策、土地税收政策、基础地价政策、存量土地政策（包括土地集约利用政策、旧改政策）、新增土地政策等。在宏观上，土地调控政策的应用可以达到地方政策谋求房地产供求在总量和结构上达到基本平衡的目的；在微观上，土地政策的应用可以达到对房地产二三级市场供应规模、供应结构和供应价格的调控目的。可以说，在目前地方政策调控房地产市场的政策制定实践中，土地政策的成功和合理应用是最为欠缺的。例如，深圳近年来房价较快上涨与从2003年开始关内连续4年不供应土地的土地政策不无关系。因此，在未来深圳地方政府房地产市场宏观调控的政策制定中，应充分与合理地考虑土地政策的作用。

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