道林古镇

（宁乡县道林镇乡土中国片区社会主义新农村建设项目）

招商计划书

宁乡县道林镇人民政府

二○一六年五月

道林古镇招商项目简介

【项目名称】道林古镇（宁乡县道林镇乡土中国片区社会主义新农村建设项目）

【实施单位】长沙市道林古镇影视城开发有限公司

【项目内容】生态旅游、观光、休闲、健身、体验、餐饮、娱乐等

【经营形式】国有全资

【法定代表人】谭饶

【建设形式】新址建设

【建设地点】宁乡县道林镇道林社区、河清村

【承建单位】湖南万寿建设有限公司；

长沙经典建设工程有限公司；

长沙泰源建筑设计有限公司。

【运营单位】深圳大观泛海实业集团有限公司

【建设期】10～20个月

【招商时间】2015年 8月-2017年4月

【项目联系人】谭饶

【联系人电话】136********

【EMAIL】1030223182@qq.com

【招商合作方式】全资、合资、合作、股份制

【项目招商的目标及内容】根据道林古镇旅游项目的市场定位及营销要求，重点围绕道林古镇的乡村观光、生态旅游、体验、休闲、健身、餐饮、娱乐等为主要内容的经营性子项目开展对外招商，通过招商实现打造千年古镇、乡土风情、田园风光为主题的格调定位，逐步建立健全整体的旅游品牌运营管理体系，并最终通过项目招商的品牌导入不断提升道林古镇旅游的品牌价值、经济效益、投资价值和社会效益。

目 录

第一章 招商项目介绍 4

第二章 项目建设的背景及意义 7

第三章 项目建设内容与建设方案 16

第五章 项目经济效益分析 20

第六章 招商项目的投资结论及建议 23

附件： 1、道林古镇总体建设用地范围示意图

2、道林古镇总体建设平面图

3、乡土中国片区总平面布局图（含主要经济技术指标）

4、代表性建筑平面布局图（渔人居）

第一章 招商项目介绍

1、招商项目名称

道林古镇项目（宁乡县道林镇乡土中国片区社会主义新农村建设项目）

2、项目建设单位

宁乡县道林镇人民政府

3、项目实施主体单位

本项目由长沙市道林古镇影视城开发有限公司（道林镇人民政府全资国有公司）负责项目总体实施。长沙市道林古镇影视城开发有限公司位于宁乡县道林镇盘龙村，道林镇政府办公楼一楼，成立于2015年8月，注册资本人民币壹亿元整，属国有独资有限责任公司，经营范围包括旅游景区规划设计、开发、管理；城乡基础设施建设；其他水利管理业；房地产开发经营。公司是为充分挖掘道林历史文化底蕴，整合靳江河两岸和麒麟山、狮子山独特的山水资源，致力将道林古镇建设成为湘江古镇群的耀眼明珠和环长株潭城市群一流水准的乡村旅游休闲目的地而成立的。

4、项目建设地点

本招商项目位于宁乡县道林镇道林社区、河清村。

5、项目建设内容及规模

本项目规划总用地面积约1380亩。拟建建筑面积约14100平方米，其中包括：

⑴地上建筑物：建设古寺约3000平方米，鲁家大屋、戏台、渔人居(含蒋氏祠堂)、山野居、稻香居、荷塘居、篱下居、蕉下居、逍遥居、禅意居约8500平方米，城墙内附属建筑约2000平方米，游客服务中心约600平方米以及配套的的电力、给排水工程；

⑵地上配套设施：新建镇门、城楼、牌坊、小码头等构筑物，以及石木廊桥、停车场、乡村栈道、游步道、广场、景观小品、景观亮化、直饮水、标识标牌等；

⑶市政基础设施：公厕、垃圾收集点等；

⑷生态环境整治工程：麒麟山、狮子山绿化景观改造、田园绿化改造等。

6、项目建设目标与定位

按照“打造麟靳风情古镇，当好长潭融城先锋，加快建设宁乡最具活力优美乡镇”的总体思路，以在千古道林“上演一部如梦似幻的史诗巨片”为牵引，充分挖掘道林历史文化底蕴，整合靳江河两岸和麒麟山、狮子山独特的山水资源，一次规划，分步推进道林镇建设，致力将道林镇建设成为湘江古镇群的耀眼明珠和环长株潭城市群一流水准的乡村旅游休闲目的地，打造成为古迹厚重、文化浓郁、穿越时空的文化古镇；水天一色、绿水环绕、环境优美的水上古镇；山水兼容、田园掩映、空气清新的田园古镇，加快农村全面小康建设步伐，推进社会主义新农村建设和统筹城乡协调发展，提高农民收入，实现全社会和谐发展。

7、投资规模及建设计划

本项目总投资约15734.09万元，项目资金来源为省市县争取各项资金约10000万元，银行贷款5000万元，不足部分由建设单位通过综合开发自筹。根据项目建设规模和资金筹措方案，本项目计划工期为16个月，从2015年11月开始建设，2017年4月全部竣工。

8、项目建设范围

道林古镇建设项目（宁乡县道林镇乡土中国片区社会主义新农村建设项目）位于宁乡县道林镇道林社区、河清村1380亩区域。

9、主要经济技术指标

项目主要建筑物经济技术指标

第二章 项目建设的背景及意义

一、项目背景

1、项目建设的政策背景

1.宏观背景

（1）2005年10月11日，中共十六届五中全会在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》上提出，经济社会发展的主要任务是：建设社会主义新农村；推进经济结构调整和经济增长方式转变；促进区域协调发展；增强自主创新能力和加快科技教育发展；深化体制改革和提高对外开放水平；加强和谐社会建设。建设社会主义新农村是党中央面向新世纪构建和谐社会做出的一项重大战略决策，也是全面建设小康社会的内在要求和必然选择。

（2）2006年2月21日，中共中央就建设社会主义新农村专题在中央党校召开研讨班，参加研讨班的主要有省部级主要领导干部，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛同志在开班式上作了重要讲话。胡锦涛在讲话中指出，农业丰则基础强，农民富则国家盛，农村稳则社会安。他要求，全党同志和全国上下要团结一心、扎实工作，真正使建设社会主义新农村成为惠及广大农民群众的民心工程，不断取得扎扎实实的成效。

（3）2006年2月21日，中央“一号文件”《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》公布，再次锁定“三农”，新农村建设由此起步开局。这份高含金量的纲领性文件密集出台32条重大举措，破解社会主义新农村建设的诸多深层问题，也将给9亿农民带来八大实惠。

（4）2008年10月12日，中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议胜利召开，在会上通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，决定系统回顾总结我国农村改革发展的光辉历程和宝贵经验，进一步统一认识，提出要加快推进社会主义新农村建设，大力推动城乡统筹发展。

（5）2009年2月1日，新华社全文播发了2008年12月31日出台的《中共中央、国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》，《意见》提出了28点措施，促进农业稳定发展与农民持续增收。

（6）2011年，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》之强农惠农加快社会主义新农村建设提出：①加快发展现代农业，坚持走中国特色农业现代化道路，提高农业综合生产能力、抗风险能力和市场竞争能力。②拓宽农民增收渠道，加大引导和扶持力度，提高农民职业技能和创收能力，千方百计拓宽农民增收渠道，促进农民收入持续较快增长。③改善农村生产生活条件，按照推进城乡经济社会发展一体化的要求，搞好社会主义新农村建设规划，加强农村基础设施建设和公共服务，推进农村环境综合整治。④完善农村发展体制机制，按照统筹城乡发展要求，加快推进农村发展体制机制改革，增强农业农村发展活力。

2、中观背景

（1）2006年2月，湖南省委、省政府召开了全省农村工作会议，会议精神为“一个鲜明主题、五项主要任务、六条保障措施”，

一个鲜明主题：推进社会主义新农村建设。

五项主要任务：大力推进农业产业化进程，加快推进农村基础设施建设，积极推进农业增长方式转变，稳步推进农村综合改革试点，统筹推进农村社会事业发展。

六条保障措施：各级党政一把手高度重视新农村建设，认真落实支农惠农政策，进一步加大资金投入，切实搞好办点示范，扎实抓好农村保持共产党员先进性教育活动，努力提高服务水平。

（2）湖南省委为贯彻党的十六届五中全会精神（建设社会主义新农村的重大战略决策），出台《关于推进社会主义新农村建设的意见》，对全省新农村建设进行系统部署。

（3）2009年起，湖南建行开始布局“三农”金融服务，2010年7月正式成立了专业的涉农支行——长沙金星支行。长沙金星支行以长沙先导区、望城区、宁乡县等作为业务辐射区，关注区域内的农业产业化及城镇化建设。

3、微观背景

（1）2006年1月，宁乡县委县政府决定成立“宁乡新农村建设领导班子与课题研究组”，并委托中国城市规划设计研究院咨询服务，提交了《宁乡县社会主义新农村建设总体规划现状调研报告》与《宁乡县社会主义新农村建设总体规划》。按照“因地制宜、突出特色”的原则，结合各地的基础条件和资源禀赋，积极探索旅游观光型、工业支柱型、城镇商贸型、庭院庄园型、自然生态型等五种建设模式，着力打造了一批产业特色明显、示范作用突出的魅力村镇。

（2）2006年4月，国家开发银行把宁乡县确定为全国三家新农村建设试点县，也是湖南目前唯一的试点县。

（3）2006年10月，宁乡县召开党政联席会议商议新农村建设规划等工作，为城乡未来发展绘蓝图。

（4）2006年10月，全县第三期农村（社区）党组织书记培训班在县委党校正式开班，宁乡县委副书记周敏作动员报告，培训以宁乡县社会主义新农村建设为主要内容。

（5）2007年，宁乡县被国家发改委确定为建设社会主义新农村试点县之一。

（6）2007年初，宁乡县委出台《2007—2008年度建设扶贫（持）、新农村建设工作的实施意见》。

（7）2007年，宁乡县金洲镇关山村被确定为长沙市社会主义新农村示范村，已纳入长株潭“两型社会”综合配套改革试验区规划范围。

（8）2008年，省市领导纷纷至宁乡县进行《社会主义新农村建设》项目考察与调研。

（9）2009年10月，由长沙市人民政府主办的“2009中国·长沙新农村建设投资洽谈会”在宁乡召开，洽谈会共发布82个优质项目，涵盖了农产品加工、农业基础设施、种养殖、休闲农业、农业园区等领域，现场签约项目30个，合同金额129.17亿元，过亿元项目达23个。会下签约项目30个，合同签约金额 53亿元。

（10）2013年，农发行宁乡县支行2.6亿支持新农村水利建设。

（11）2015年，宁乡县提出《宁乡县美丽乡村建设三年行动计划》，2015—2017年，围绕“打造省会次中心，构建幸福新宁乡”总体目标，加快美丽乡村建设，突出农村环境净化、绿化、美化、产业经济转型升级以及乡风民风淳化等五个方面，夯实农村基础设施，改善农民人居环境，提升全民文明水准。三年内各乡镇将所辖集镇努力打造成环境优美、乡土情怀、人文气息和文化特色的风情小镇。每个乡镇每年选择一批村连片整体推进美丽乡村建设，以点为基、串点成线、连线成面，全面建设生态宜居、聚商宜业、魅力宜游、统筹发展的美丽乡村。到2017年，全县100%的单位、镇、村（社区）达到美丽乡村标准要求。

本项目意在以“探索农村经济发展新模式，构建新农村建设光辉典范”为目标，广拓渠道吸引投资，促进农村经济腾飞与城市同步发展，提高农民生活水平，进而形成“农民增收、投资方盈利、政府创收、县域经济发展”的多赢格局。

2、项目建设的区位背景

道林地理位置优越，交通发达。京港澳高速复线（岳临高速）与长韶娄高速在此交汇；上潭邵高速和长潭西高速公路均只10公里，长韶娄高速公路横贯道林10.8公里，从道林进入长沙市只有13.4公里；道林互通、南谷互通、花明楼互通均可便捷到达道林镇区。西邻刘少奇故里花明楼6公里，西南距毛泽东主席故乡韶山28公里，距离长沙30公里，距离宁乡县城30公里，距离湘潭市24公里，是宁乡唯一一个全方位紧邻长株潭的乡镇，再加上丰富的土地资源和充足的劳动力资源，道林将成为宁乡县全面对接湖南核心经济区长株潭城市群的桥头堡。

3、道林镇社会经济发展现状

道林镇位于湖南宁乡县东南端，省会长沙西南部，湘江一级支流靳江河流经全镇。现全镇辖14个村、1个社区，总面积135平方公里，总人口6万人。

2014年全年实现镇域生产总值21.1亿元，增长13.4%；完成财政税收1861万元，为年度任务的103%；实现工业总产值46.2亿元，为年度任务的128%，其中规模工业产值19.8亿元，为年度任务的135%；社会消费品零售总额4亿元，增长14%；农民人平纯收15446元，增长16%，镇域经济社会保持健康快速发展的良好势头。全年落实早稻面积4.48万亩，晚稻4.86万亩，推广冬季绿肥种植8000亩，集中育秧5600亩，机插秧2500亩，全程社会化服务稳步扩面。烟业产业在稳定面积的基础上步入良性发展轨道；依托即将建成的宗准公路和道宗、道仙连接线，实现岳临、长娄两条高速、三个互通的互联互通，全镇基本形成了每个村15分钟上高速、30分钟到达长沙中心城区的交通新格局，为道林新一轮加快发展注入了强劲动力。全年硬化村组公路27.8公里。完成8公里自来水管铺设，新增3公里污水处理管道。

近年来，镇党委、政府在县委、县政府的正确领导下，按照“打造麟靳风情古镇，当好长潭融城先锋，加快建设宁乡最具活力优美乡镇”的总体思路，突出规划引领、交通互联和产业转型，重基础、利长远、惠民生，镇域经济社会事业呈现良好势头。特别是今年以来，宁乡县委书记谭小平同志先后六进道林调研指导、现场踏勘，规划打造道林古镇，将道林建设发展上升到县委层面进行决策推动，以在千古道林“上演一部如梦似幻的史诗巨片”为牵引，充分挖掘道林历史文化底蕴，整合靳江河两岸和麒麟山、狮子山独特的山水资源，一次规划，分步推进总用地3000亩的古镇建设，集中打造乡土中国、潇湘故事、时尚风情、道林人家、田园牧歌等五大板块，致力将道林古镇建设成为湘江古镇群的耀眼明珠和环长株潭城市群一流水准的乡村旅游休闲目的地，打造成为古迹厚重、文化浓郁、穿越时空的文化古镇，水天一色、绿水环绕、环境优美的水上古镇，山水兼容、田园掩映、空气清新的田园古镇。

二、项目建设的必要性与意义

1、项目建设是推进社会主义新农村建设和统筹城乡协调发展，建设美丽乡村的需要。

一直以来，我国农民的生活水平和生活质量比较低，农村基础仍然薄弱，农村发展滞后，农民需要加快增收，农民享受的公共产品和公共服务也大大不如城市居民。现状不利于社会和谐，势必危及到国家的长治久安，有悖于我们党的宗旨，也不符合大多数人的根本利益。现在需要着力破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局，实现社会和谐发展。

2015年宁乡县实施《宁乡县美丽乡村建设三年行动计划》，坚持科学发展观，以改善农村人居环境、建设美丽乡村为重点，以开展综合整治为载体，把美丽乡村建设作为推进生态文明建设和提升社会主义新农村建设的新工程、新载体，统筹推进农业农村经济发展，统筹推进农村社会管理，统筹推进基层组织建设，加快构建山水自然和人文历史、乡土文明与城市文明高度融合的美丽宁乡，推动幸福与经济共同增长，乡村与城市共同繁荣。

本项目建设是加快美丽乡村建设，改善和提升道林镇及宁乡县农村环境品质、深入推进新农村建设的现实需要，是推进宁乡县社会主义新农村建设和统筹城乡协调发展的需要。

2、项目建设是保护道林镇生态自然环境，发展旅游文化产业，实现农村经济可持续发展的需要

道林镇山清水秀，物阜民丰，历史上以“商贾重镇”著名，有“小南京”之称。境内有楚大夫靳尚墓、南宋处士谢英墓、清朝周达武大将军墓等古迹名胜；黄茅大岭山峦叠嶂，山水相映，传奇轶闻令人神往；“麒麟石镜”和“石柱书声”被列入“宁乡十景”；道林镇是有名的鱼米之乡，共有良田5万亩，水面1万亩，林地8.8万亩，现已建立万亩无公害优质稻基地、万亩淡水鱼养殖基地、千亩花卉苗木基地、五百亩红枣基地、五百亩名贵鱼基地等种养基地，特产“道林酸枣糕”和“道林鱼”、“道林米”驰名省内外。

道林是一座历史文化古镇，相传宋朝处士谢英因不满奸臣秦桧当权，不试而隐读，以林抱道，取名道林，卒葬于此，遂地以人名，道林名传千载至今，谢英墓也为长沙名胜。道林镇历来英才倍出，文化底蕴深厚，是湖南省群众文化艺术之乡。诞生了著名美学家李泽厚、国学大师著名“娃娃教授”鲁实先、著名孔学家蒋沛昌、著名跨国企业家Nec通讯(中国)公司总裁鲁敢，以及民国“三省主席”鲁涤平将军、解放军西安政院政委杨达璋将军等名人。

根据道林水土良好的自然资源和人文优势，宁乡县政府领导迅速梳理一条建设美丽乡村，发展美丽经济的新生之路。坚持“高起点谋划道林，大手笔建设道林，全方位开放道林”的工作方针，做活山水文章，充分挖掘文化底蕴，实现综合效益最大化，努力把道林打造成山水风光秀美、文化底蕴深厚的风情古镇。项目建设是保护道林镇生态自然环境，发展旅游文化产业，实现农村经济可持续发展的需要。

3、项目建设是把道林镇区位优势转化为发展优势，把生态优势转化为发展优势，把人文优势转化为发展优势的重要举措

道林镇位于湖南宁乡县东南端,省会长沙西南部，湘江一级支流靳江流经全镇。道林地理位置优越，交通发达。西邻刘少奇主席故里花明楼6公里，西南距毛泽东主席故乡韶山28公里，到湘潭、宁乡县城均只30公里。上潭邵高速和长潭西高速公路均只10公里，湖南省红色旅游专线长花灰韶高等公路横贯道林10.8公里，从道林进入长沙市只有13.4公里。将成为拥有道林、花明楼、南谷三个互通，以及京港澳高速复线（岳临高速）、长韶娄高速两条高速的交通“黄金三角区”。从道林互通出发，向东经长韶娄高速，10分钟可以到达猴子石大桥，20分钟可以到达省政府核心，30分钟可以到达武广长沙南站。向北经京港澳高速复线（岳临高速），20分钟可以到达市府核心。

道林北邻麓谷长沙高新区，东接长沙市含浦坪塘新城，南靠湘潭市雨湖区，是宁乡唯一一个全方位紧邻长株潭的乡镇，区位得天独厚，长花灰韶高等公路的修建通车，优越区位更加凸现，再加上丰富的土地资源和充足的劳动力资源，道林将成为宁乡县全面对接湖南核心经济区长株潭城市群的桥头堡。

本项目建设将充分利用道林镇区位优势、生态优势、人文优势，全面对接长株潭，主动承接长株潭经济辐射，努力构建“平安道林”、“和谐道林”、“活力道林”，把道林打造成为长沙市的卫星镇、长株潭的“后花园”，大力发展乡村旅游、休闲旅游，带动道林镇及宁乡县旅游经济发展。

第三章 项目建设内容与建设方案

一、建设概况

本项目规划总用地面积约1380亩，新建建筑用地面积约20亩。拟建建筑面积约14100平方米，其中包括：

⑴地上建筑物：建设古寺约3000平方米，鲁家大屋、戏台、渔人居(含蒋氏祠堂)、山野居、稻香居、荷塘居、篱下居、蕉下居、逍遥居、禅意居约8500平方米，城墙内附属建筑约2000平方米，游客服务中心约600平方米以及配套的的电力、给排水工程；

⑵地上配套设施：新建镇门、城楼、牌坊、小码头等构筑物，以及石木廊桥、停车场、乡村栈道、游步道、广场、景观小品、景观亮化、直饮水、标识标牌等；

⑶市政基础设施：公厕、垃圾收集点等；

⑷生态环境整治工程：麒麟山、狮子山绿化景观改造、田园绿化改造等。

二、建设目标

保护当地生态环境，充分利用、合理开发道林镇资源，改善当地设施条件，优化投资与休闲旅游环境，增强吸引力和市场竞争力，推动道林镇及周边经济发展。

将道林镇打造成：

1、古迹厚重、文化浓郁、穿越时空的文化古镇；

2、水天一色、绿水环绕、环境优美的水上古镇；

3、山水兼容、田园掩映、空气清新的田园古镇。

三、景观与绿化

㈠建筑景观

1、尊重和继承传统民居的建筑形态，突出古韵浓厚的水乡特色。

2、严格控制建筑体量，沿河道对建筑进行错位和退让，控制和协调建筑形体尺度与色彩，在统一规划下，对使用功能进行弹性分配，使建筑高低错落，前后退让，绿化景观穿插其中，建筑与景观融为一体。

㈡绿地系统

绿地系统主要由集中田野区、山体、民居院落绿地带构成，形成“点、线、面”的格局，在统一规划下，按重点部位、重点处理的原则进行规划，达到步随景移的效果，并与靳江河及周边的塘、江和新增的水系相响应

四、主要建设内容及布局

体现“乡土中国”理念，总用地规划约1380亩，拟建建筑面积约14100平方米。

从东门开始，主轴线为：荷塘映月—仿古廊桥—仿古牌坊—古吊桥—镇门—沿线保持自然风貌和四季变化色彩—古城墙（可远眺靳江河）。

1、建设镇门（古城墙）约200米，城楼24米，牌坊2座，城墙内附属建筑约2000平方米，体现当地传统乡土人文特色。

2、道林古寺：约3000平方米，采用中国独一无二的“书院建筑”风格，黑白灰建筑基调，体现寺庙的神秘与庄严。

3、片区内散落鲁家大屋、渔人居(含蒋氏祠堂)、山野居、稻香居、荷塘居、篱下居、蕉下居、逍遥居、禅意居等约8200平方米的村落式建筑。

4、搭建戏台一座约300平方米，用于展现本土戏曲文化及举办各种活动。

5、服务中心及停车场：服务中心约600平方米，停车场约8000平方米，主要功能为乘车、候车、咨询、购票、宣传、车辆调度、侯车、卫生医疗、修理、洗车、员工休息等。

6、码头设施：修建小码头6个，作为连接水系的交通枢纽。

7、古木廊桥：约25座，不同风格的廊桥连接贯穿，有序引导，实现滨水空间渗透性和场所的可达性。

8、乡土中国片区内田园风光、山体绿化景观改造约880亩。在现有资源优势上，进一步优化绿化景观布局，同时布置亮化、景观小品、游步道、广场等。

9、同时配套建设水、电、气、通讯及环境基础设施等。

五、主要工程量

第四章 投资估算与资金筹措

一、投资估算

本项目投资估算范围包括工程费用、工程其他费用、征地费、预备费用。投资估算总投资约15734.09万元，其中征地报批费用约92.8万元，工程费用约13313.70万元，工程建设其他费用约1082.88万元，预备费用约719.82万元，银行贷款利息525.00万元。

二、资金筹措

项目资金来源为省市县争取各项资金约10000万元，银行贷款5000万元，不足部分由建设单位通过综合开发自筹。根据中共宁乡县委常委专题办公会会议纪要[2015]第25次，明确该项目计划纳入宁乡县县财政及各责任主体，向上争取整合农口、旅游、商贸等相关资金约1000万元以上进行古镇建设；根据《国家发展和改革委员会拟发行专项基金支持旅游基础设施建设》文件，对新的景区开发建设、旅游小城镇建设、生态旅游项目进行资金支持，本项目争取资金国家专项资金9000万元；建设单位通过银行融资5000万元，不足部分通过周边商业、旅游综合开发自筹，项目建设资金来源有保障。

第五章 项目经济效益分析

1、项目分析参照依据

本项目根据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版,1993年)、国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》（试用版，2002年），参照类似投资项目财务评价进行效益估算。

2、财务效益分析

2.1 成本估算（估算值用四舍五入法，下同）

(1) 客房经营成本按该项营业收入的12%估算。

(2) 餐饮服务的经营成本按该项营业收入的48.5%估算。

(3) 休闲娱乐营业直接成本按该类营业收入的23.6%估算。

(4) 农家生活体验营业直接成本按该类营业收入的15%估算

(5) 水上乐园营业直接成本按该类营业收入的25.2%估算

(6) 道林古镇商业街购物中心管理性支出按其租金的0.5‰估算

(7) 其他费用估算

按营业总收入的3.5%估算“其他费用”，包括办公费、职工培训费、职工制装费、广告推销费用以及差旅交际等费、管理费用和不可预见费用等。

（8）人员工资及附加

定员50人,其中管理人员年均工资50000元/人,一般职工年均工资30000元/人。按工资总额的40.0%计取社保﹑医保﹑失保和福利费用。

（9）折旧费和摊销费

建筑物投资综合折旧年限按30年，直线法折旧，残值率5%。设备投资及其它投资综合折旧年限按15年，直线法折旧，残值率5%。无形资产及开办费摊销年限取10年。土地使用费用按50年摊销。

（10）修理费

按固定资产折旧费的30%计算修理费。

（11）财务费用：借款利息支出计入成本。

2.2 收入估算

2.2.1年营业收入估算

根据项目市场预计，当建设项目完成后，预计第1年-第2年游人数将达到平均每天900人，每月2.5万人，每年30万人，第3年-第4年游客人数将达到平均每年40万人，第5年-第7年游客人数将达到平均每年50万人，第8年-第12年游客人数将达到平均每年60万人。按每人次综合收入300元计算，项目达产后第一年营业收入合计为9600万元。

第一年，主要产生以下几类营业收入：

⑴客房接待营业收入预计达到2000万元

⑵餐饮服务营业收入预计达到4050万元

⑶休闲娱乐营业收入预计达到1100万元

⑷农家体验营业收入预计达到1050万元

⑸水上乐园营业收入预计达到1100万元

⑹古镇商业街出租收入预计达到300万

⑺其他收益预计达到150万元

第3年-第4年可实现旅游收入13200万元；

第5年-第7年可实现旅游收入16000万元；

第8年-第12年可实现旅游收入19800万元；

2.3 营业税金及附加估算

a.营业税: 营业税税率按5%。

b.城乡建设维护税:以营业税额为基数,取5%。

c.教育费附加:以营业税额为基数,取4%。

d.水利基金：以营业总收入为基数,取0.6‰。

2.4 利润估算

所得税:所得税税率按25%；计提公益金按税后利润的10%。

应缴纳所得税400万元

项目利润1080万元

计提公益98万元

2.5 盈亏平衡分析：

根据正常年营业收入、固定成本、可变成本、营业税金及附加,求得用生产能力表示的盈亏平衡点为50.2%。

即：生产能力盈亏平衡点（%）=年固定总成本÷（年销售总收入－年可变总成本－年营业税金及附加）

2.6 投资效益分析

①投资回收期14（年）

③投资利润率8.9%

②投资利税率12.7%

第六章 招商项目的投资结论及建议

一、项目投资结论

该项目的建设具有重要的意义，通过以上综合分析评价，可以得出如下结论：

1、本项目建设有利于吸引长株潭及周边县市居民来道林古镇休闲旅游，同时做大做强美化城镇，改善人居环境，充分发挥宁乡县道林镇古镇交通优势和旅游资源优势，进而转化为经济增长点。

2、本项目具有良好的发展前景和市场投资价值，应尽快开展道林古镇总项目下子项目的招商引资，积极吸引外商进驻道林古镇进行投资兴业，充分挖掘历史人文优势，进一步发挥出经济效益和市场价值，建立起道林古镇的乡村旅游休闲品牌。

3、有利于改善居民生活环境及就业环境，带动美丽乡村建设和休闲旅游业的发展，带动当地经济社会可持续发展，促进社会主义和谐社会建设，具有显著的社会效益。

4、项目建成后，将大幅度改善和提高集镇居民居住条件；减少社会贫富差距，消减居民与社会的对立情绪，维持社会长治久安；有利于新农村建设战略的实施，为和谐社会的构建提供积极地支持和强有力的保障。

5、道林镇处于“长沙—花明楼—灰汤—韶山”旅游线上，本项目的建设有利于区域旅游资源整合，实现旅游强镇，进一步促进产业结构调整，促进区域社会、经济、环境全面协调发展，具有良好的社会效益和深远的社会影响。

6、通过绿化景观工程建设，增加绿色植物覆盖，有利于改善生态环境。项目建设有利于实现在生态建设中发展经济，在发展经济中改善生态的战略目标，符合国家产业政策和生态建设的需要。

二、项目投资建设的建议

1、本招商项目具有良好社会经济效益，应尽快落实招商项目的建设手续，为招商项目实施创造好各项建设条件，以保证招商项目尽早顺利实施，按期完成，发挥其应有的经济效益和社会效益。

2、合理组织项目建设施工方案，保证项目如期进行。在建设项目过程中加强项目组织管理，执行工程招投标制度、工程监理制度和国家基本建设的有关法律、法规制度，狠抓质量，将项目建成一项实实在在的新农村建设典范工程。

3、在招商项目实施过程中应协调好与相关部门的关系，遵守相关部门的各项法律法规及规章制度，在建设过程中应注意尽量减少对环境和农民正常生活的影响。

4、建立健全各项项目管理制度，加强工程安全、质量、进度和效益管理，尽量把施工对群众生产生活的不利影响降到最低。加强对规划执行的监督，严格按照设计方案和施工图施工，确保改造效果达到规划设计的预期目标。

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