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房地产企业的土地变更到全资子公司名下进行开发的失误策划
房地产企业的土地变更到全资子公司名下进行开发的失误策划
发布时间:2023-01-29 15:10:55 来源:
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房地产企业的土地变更到全资子公司名下进行开发的失误策划
1
、基本情况
A
公司于
2016
年
6
月
1
日,以
120
万元
/
亩的价格
,
通过招投标手续购
入白湖片区
D8
地块共
52
亩,现国土部门对该片区综合评估约为
140
万元
/
亩。
A
公司领
导层商议一致同意
:
将白湖片区
D8
地块过户到
A
公司
100%
控股下的具有房地产开发资质
的全资子公司
B
公司名下进行综合开发。
但该地块如何变更到
B
公司名下
,
面临两种决策方
案
:
一是
A
公司将该地块按账面净值划转到
B
公司名下
;
二是
A
公司将该地块以增资扩股形
式的投资入股到
B
公司名下。最后
A
公司领导层决策同意第二种方案。请分析其中的涉税
成本。
2
、涉税成本分析
第一种方案(资产划转方案)的涉税成本分析如下:
(
1
)
A
公
司需缴纳的税收成本
①企业所得税的处理
根据
《财政部国家税务总局关于促进企业重
组有关企业所得税处理问题的通知》
(财税【
2014
】
109
号)第三条的规定,对
100%
直
接控制的居民企业之间,以及受同一或相同多家居民企业
100%
直接控制的居民企业之间
按账面净值划转股权或资产,凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为
主要目的,股权或资产划转后连续
12
个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活
动,且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的,可以选择按以下规定进行特殊
性税务处理:
第一,划出方企业和划入方企业均不确认所得。第二,划入方企业取得被
划转股权或资产的计税基础,以被划转股权或资产的原账面净值确定。第三,划入方企业
取得的被划转资产,应按其原账面净值计算折旧扣除。基于以上税收政策规定,因此
A
公
司按账面净值将土地资产划转到
B
公司,
A
公司不需缴纳企业所得税。②增值税、土地增
值税的处理由于本案例中的
A
公司是将其名下的土地资产无偿划转
B
公司名下。根据《国
家税务总局关于资产(股权)划转企业所得税征管问题的公告(国家税务总局公告
2015
年第
40
号)第一条第(二)的规定,
100%
直接控制的母子公司之间,母公司向子公司按
账面净值划转其持有的股权或资产
,
母公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按冲减
实收资本(包括资本公积,下同)处理,子公司按接受投资处理。基于以上税收政策的规
定,
A
公司的账务处理如下:借:资本公积
/
实收资本(账面净值)
贷:无形资产——土
地(土地的账面净值根据会计核算可以发现,
A
公司按原账面价值划转,无增值,因此,
无需缴纳营业税、土地增值税。③印花税的处理
A
公司是将其名下的土地资产无偿划转
B
公司名下的行为,按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。
120×52×0.05%=3.12(万元)
(
2
)
B
公司需缴纳的税收成本①契税的处理《财政部、国
家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》
(财税〔
2015
〕
37
号)第六条第二款规定:“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包
括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个
人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。”基于此规定,
B
公
司接受
A
公司划转土地资产,
不需缴纳契税。
②印花税的处理
A
公司是将其名下的土地资
产无偿划转
B
公司名下的行为,按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。
B
公司
缴纳印花税为:120×52×0.05%=3.12
(万元)
第一种方案下的总税收成本为:
6.24
万元。
第二种方案(投资扩股方式)的涉税成本分析如下:
(
1
)
A
公司需缴纳的税收成本
①增
值税的处理
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》
(财税
〔
2016
〕
36
号)附件:
《营业税改征增值税试点实施办法》第十条:销售服务、无形资产
或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。第十一条:有偿,是指
取得货币、货物或者其他经济利益。财税
[2016]36
号文附件二《营业税改征增值税试点有
关事项的规定》第一条:适用一般计税方法的试点纳税人,
2016
年
5
月
1
日后取得并在
会计制度上按固定资产核算的不动产或者
2016
年
5
月
1
日后取得的不动产在建工程,其
进项税额应自取得之日起分
2
年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为
60%
,
第二年抵扣
比例为
40%
。取得不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等
各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。根据上述规定可以
得出,企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业股权的行为属于有偿取得“其他
经济利益”,且被投资企业取得不动产包括“接受投资入股”形式取得的不动产,其进项
税额准予从销项税额中抵扣。这就意味着企业以土地等无形资产和房屋等不动产投资应作
为销售缴纳增值税,并可计算销项税额、开具增值税专用发票给被投资企业作为抵扣进项
本文来源:
https://www.2haoxitong.net/k/doc/1e6b472826284b73f242336c1eb91a37f11132c6.html
《房地产企业的土地变更到全资子公司名下进行开发的失误策划.doc》
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