论中国房地产经济
陈宇
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众所周知，在2008年，以雷曼兄弟公司申请破产为标志，房地美、房利美申请破产，美联储注资等一系列的事件发生，宣告了作为世界经济中心的美国发生了金融危机，进而对世界的经济领域造成了重大的影响，并逐步危及其他领域。而在中国，提到08年，人们不禁想到了很多很多令国人感动与自豪的事件，同时，老百姓的生活也慢慢地变化。当时，国内的猪肉及蔬菜价格，还有粮油价格开始上涨，经济出现通膨现象。而耕地及商品房价格在小幅度的下挫后，也开始了上涨。在国外，有08年代后来的一段时间里，也发生了许许多多的国际事件，北非如埃及等国家频发大规模的游行示威活动，更有愈演愈烈之势，政权摇摇欲坠，而在阿拉伯世界里也不平静，利比亚的战火，叙利亚的抗议等等，在经济危机的大背景下，难道这些事件它们之间就没有联系。虽然目前，国外局势紧张，但国内的形势仍可以算得上是稳定的，但是我们仍不可以不未雨绸缪，对未来的发展进行预测，并相应地调整策略。
不得不注意的是，近年来，人民币汇率浮动，大量的国外热钱涌入中国，并最终流向了房地产，房地产行业兴起，房市价格一路走高，每年都有较大的涨幅，有形成房地产泡沫的趋势。为防止泡沫的做大及破裂，我们必须一预防为主，主动借鉴日本房地产破灭的经验教训。日本房地产泡沫可以从以下几个方面分析：
1.日元的升值与日本房地产泡沫有直接联系。1985年，迫于美、英等其他G5国家的压力，日本签订了《广场协议》，日元加速了升值的步伐。国际上许多资金流入日本并最终流入房地产市场，为其房地产泡沫的形成准备了资金基础。
2.长期低利率政策加速了泡沫的形成。日本产品在国际市场上的竞争力，日本政府开始实行并长期实行了低利率政策，连续多次下调基准利率。日本国内资本市场上的货币供给大幅增加，导致出现流动性过剩，大量资金游离于实体经济之外，流入股市和房地产市场，间接导致了房地产价格上涨。
3.日本民众对地价和房价不断上涨的经济预期。日本是岛国，土地资源少而人口相对较多，随着经济的发展和城市化的进行，人们认为地价和房价一定会不断上涨。4.政府监管和调控行为的缺失。在房地产泡沫产生和发展时期，日本政府的行为也在一定程度上助长了泡沫的发展。首先，在泡沫形成之前至泡沫形成的几十年时间里，日本政府认为不应该干预地价和房地产价格，对大量资本投入房地产市场也不加调控。其次，日本进行的金融改革加速了金融的自由化，政府对金融的宏观调控能力不断下降，致使金融市场的融资能力大大增强，
综上所述，日元的被迫升值和日本国内长时间低利率政策，分别从外部和内部为日本的房地产泡沫的产生提供了资金，此时日本的房地产泡沫的发生只是具有了可能性。日本国内对地价和房价上涨的预期，助长了其房地产泡沫的形成。日本是自由市场经济，政府对金融市场的宏观调控能力不强，对房地产市场的干预不力，导致大量资金流入房地产市场，为房地产泡沫的形成提供了政治和资金环境。最终，在各种原因的相互作用下，房地产泡沫形成，对日本的经济带来了严重的破坏。
鉴于日本房地产泡沫破灭对日本经济造成的巨大危害，我们不得不重视房地产行业的问题，虽然说房地产泡沫形成或许过于牵强，但是房地产过热趋势无可争议的事实。
从日本房地产泡沫产生的原因方面来分析，导致中国房地产市场发展过热的情况和日本当时的经济环境极其相似：
1.人民币升值。和日本一样，中国在近几年也开始面对各国要求人民币升值的强大压力。改革开放以来，中国的经济进入飞速发展时期，由于中国的人力资源丰富且廉价，根据比较优势理论，制造业发展迅猛，经济结构出口型，使中国长期处于对外贸易顺差，形成了巨大的外汇储备。对人民币升值的强烈预期，吸引了大量国际资金进入中国市场。
2.政府在相关管理方面的缺失以及土地制度不健全。政府在经营土地方面缺乏监管，一些房地产开发商和政府往往相互勾结，暗箱操作的现象比较普遍。这种行为的出现导致土地资源不能实现优化配置，影响了经济的可持续发展。另外，中国的土地出让制度是由政府收取所得的钱，算作政绩考察。导致一部分政府官员会超量开发和出让土地，并滋生了腐败。
中国的房地产市场发展和日本房地产泡沫时期的有许多相似之处，两国国内的经济结构都是以出口型经济为主，积累了大量外汇，本币被迫升值，导致国内经济受挫等等。但是二者之间也有很大的不同之处：第一，日本当初被迫签订《广场协议》，承诺在一定时间内将日元升值到某一程度，中国现在虽然也面对人民币升值的压力，但是总的来说，升值的控制力还是掌握在我们自己手中。第二，中国政府的宏观调控能力强于同时期时期的日本政府，政府对经济发展过热特别是房地产市场发展过热高度关注，政府先后出台一系列调控措施为房地产的过热发展降温，国务院发布了北京、深圳、广州、上海等一线城市已实行了“限购令”，对房价进行调控。第三，经济结构的转变。2008年的始于美国的金融危机对中国的出口造成了很大影响，增加国内需求成为拉动经济增长的一大动力，4万亿的拉动内需政策出台，内需对经济的拉动力增大，中国的出口导向型经济也慢慢向“三驾马车”共同拉动经济转变。
中国的房地产市场存在过热现象，同时也可能在一些一线的城市存在小型泡沫，但是相信在政府的调控下，我国经济会是实现突围。
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