建阳房地产市场调研报告

建阳市城市调研报告

一、 摘要：

建阳为闽北农业重镇，人口34.34万，城区人口14万，GDP为78.57亿（2010年），农业人口占全市总人口的75%。区块分为五块：即北门片区、水南片区、童游片区及水东片区，外加老城区。未来规划重点在北门片区及童游片区，以大武夷开发为中心。

在建项目有新华都、永辉、美加德（御景湾）五星酒店，房价最低3500起（宝龙武夷新城），童游片区均价保持在4500元/平，最高价为5300元/平（北门御景湾、搭配五星级酒店及商业广场），商业店面沿主干道及滨江的为2万3—2万9千元/平，主要为南平或三明的开发商。9月10月成交量保持在80套/月。

现有商圈为旧城的步行街及市政府的人民路，除一个两岸咖啡、一个三星酒店、3个小酒吧外无其他高档消费，人家消费能力保持在中等偏上，现有的一个影院经营状况趋于倒闭。城镇居民人均可支配收入18654元，农民人均纯收入7596元，农民占75%，收入主要以传统农业生产及出口为主。

二、 土地出让情况：

目前新建项目集中在童游嘉禾北路及北区朱熹大道为主，以火车站为周边向北面武夷新区发展。10月成交的一个住宅用地楼面价为774元/平，位于旧城区市政府附近；童游出让的一个商住用地楼面价为660元/平。

目前建阳城区小产权房建设较多，且有蔓延趋势，对周边房价有一定制衡，而店面的销售市场则比较理想，成交快，且店面价格是住宅的四倍以上。

二手房价格在4500元/平米—带精装5500元/平米。（中介信息：83平米—38万、107平米—58万、119平米—54万），和顺景园项目。

三、 具体数据分析

四、 楼市调研

童游片区：

1、易水居：位于嘉禾北路供电局旁边，建筑面积7856.38平米，工程投资3500万元，占地2061.14平米，容积率2.1，建筑密度30%，由建阳市隆泉企业投资管理有限公司开发，营销策划为厦门展逸房地产行销代理公司，目前均价为5300元/平米，16%的公摊，小区就在未来出让的214亩地块正北面，该地段店面的租金以达50元/平方。项目在北阳路（江滨）与嘉禾北路之间，临江滨店面为2万3千元/平米，面积63平米，目前剩余2间，铺面宽4.7米，层高5.8米，预计2012年5月小区100套住宅就能整体交付使用。

2、大地.崇阳新都：位于建阳市建阳市火车站站前路五里樟路口，占地亩29.23、建筑面积58000平方米，总投资1.6亿元，均价4400元/平米-4500元/平米，公摊14%。2010年5月开盘，沿街店面29000元/平米，不沿街：19000元/平米。2011年12月交付部分，全部交付为2012年1月。开发商：建阳大地房地产，营销代理：厦门展逸房地产行销公司（与易水居为同一家代理策划单位）项目距建阳火车站仅300米，距建阳城区仅2-3分钟车程，位属闽北产业区。

3、万晟星城：均价4500元/平米，车库：6000多元/平米。前几期已基本售完，目前在售14#、16#。90平米—120平米。店联宅：共两层下面店面（69、75平米）上面住宅（271.26平米）总价300多万/套（一次性付款：9.8折）。

土地56804 平米成交价格 6821万元，楼面价445元/平米，北距武夷山机场26公里，横南铁路贯穿而过，浦南、武邵、宁武3条高速公路在此汇聚；项目距建阳火车站仅300米，距建阳城区仅2-3分钟车程。二区已售101套，待售93套。

4、领事郡：嘉禾北路铁路东北侧，建筑规模27万平米，主力户型以70-123平米为主，2011年8月22日以3700元均价开盘，目前一期基本售完，只剩余10#楼部分75平米待售，目前均价4700元/平米，计划于2011年12月交房.

北门片区：

1、御景湾：开发商: 福建美嘉德地产开发有限公司 建筑面积: 191839㎡

占地面积: 79933㎡ 绿化率: 30% 容积率: 2.4

销售代理公司为：百合田（厦门）房地产机构

项目拥有低至20%的建筑密度，高达60余米的超大栋距。三大主题广场、6大园林组团景观、1000米月亮湾水景长廊，均价5200元/平米（复式楼6000多元/平米），目前已基本售完。配套有一个在建的五星酒店。店面均价：23000元/平米。住宅87-135平米为主，小区有配备一栋单身公寓33-77平米。

2、凯旋城

开发商：福建省国熹地产（南平、三明的老板）

项目地址：建阳市滨江西路

整合推广：鼎基伟业

位于朱熹大道与南武路交汇处，五分钟生活半径有人民路、文化广场、火车站、汽车站、潭山公园等，

10栋30层住宅，22万平米法式皇家建筑群，配套建设有5万平方米的公园，400多米的超长景观带，以及3万平米商业街（凯旋金字塔广场）明年开盘。

地理区位图

小区效果图

五、城市当前格局

目前，建阳的城区格局为四片区，一核心，即北门片区、水南片区、童游片区及水东片区，外加老城区一核心；

【一核心】：东至崇阳溪、西到螃蜞路、潭山公园以南、麻阳溪以北方圆不到1公里的区域，是建阳经济、政治、文化的中心，也是传统意义上的城里，其幅射的范围几乎可至建阳下辖各城镇。整个区域以纵向步行街为中心，三横（人民路、东街、西街）三纵（中山路、民主路）架构组成区域核心区向外幅射，越靠近中心区域越发达，主要的业态分布有人民路主以品牌服装、行政机关为主，民主路以建材装饰一条街，西街以美食为主；步行街则以休闲、购物、娱乐为主；

【北门片区】：以休闲娱乐、滨江景观、公园、酒店及城市休闲广场为主，例如花园酒店、潭山公园、江滨走廊等；

【童游片区】：目前还称之为童游镇，是未来城市发展的重点区域，以宋慈路、东桥东路、嘉禾路为主要交通干线，以宋慈广场为主要景观带，依托火车站为主要契机吸引人流，打造城市形象窗口；

【水东片区】：目前在四个片区里面，算是比较落后的一个片区，交通、配套、购物、娱乐都很不方便，是高速公路的主要出入口；

【水南片区】：主要分布在以黄花山路南北两侧，配套设施成熟，医院、长途车站、公安局等环顾四周，同时水南片区是有名的校园区，周边学校众多，如建阳附小、沐恩幼儿园、闽北卫校、外国语学校等，学术文化氛围好；

六、分析

从整个城阳城区来看，城市很小，由于政府有个大武夷片区规划，使得城阳的童游及北门区块有向北一直到武夷新区发展的趋势。从目前开发的在建项目来看，童游片区主要是一般商品房项目，建阳火车站周边无大型购物中心或成熟的商业，而北门片区在建的2个项目则为高档小区、配备大型商业街及五星级酒店，未来商业规模将逐渐壮大。

目前建阳城区的房价都保持在4500-5300之间，地产开发还有升值的空间，不过受小产权房市场的影响，住宅价格及成交量会受到一定时期的制衡，考虑到火车站片区尚无成熟商业，倒是一个投资大型购物中心的好机会。目前童游的几个在建楼盘最迟的也于2013年中旬交付，未来相信周边人口会逐渐形成规模，另外童游的武夷学校、卫校、农校也将会是一群潜在的日常消费群体，招商应会比较容易。不过也有不足之处：童游的街道与旧城区比较明显比较脏乱，公交车也比较小，缺乏一个良好的商业氛围。

2011年8月建阳发生一起恶性的融资诈骗，诈骗金额高达20多亿，导致建阳许多担保公司牵连进去。由此来看，建阳民间的资金流量还是很大的，不过经此一闹消费能力会暂时下降，商业也将慢慢成为他们投资的选择。

目前建阳城区人口14.7万人，全市人口34.34万人，加上未来的大武夷规划，未来5年后城区人口特别是北门、童游人口应该会有大幅提升。不过也要考虑下城区人口搬到武夷山的可能性，毕竟大武夷规划，重点是北面的武夷新区、将口镇（未来的武夷山火车站东站），不过目前的将口镇人口不过3千人，在建一个旺居·千业湾项目，12万平米新型复合社区，预计明年开盘，但是目前已经在建阳市的花园酒店一层设立营销中心，进行宣传，已经有把建阳的消费者往将口镇发展的策略。建阳城区好，还是未来的武夷新区好，就看哪边的城区规划建设及居住规模更吸引人们居住。PS：将口镇离闽北开发区还有10多公里。

2011-11-14

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/03b9cac1bb4cf7ec4afed095.html