房地产开发企业财务流程和核算方法

房地产开发企业财务流程和核算方法

王云三

河源市宏昌税务师事务所有限公司

2014年2月28日

1

一、房地产开发公司设立阶段的财务核算 二、房地产开发公司取得土地使用权的财务核算 三、房地产开发公司项目开发成本的财务核算 四、房地产开发公司项目销售的财务核算 五、房地产开发公司期间费用的财务核算 六、房地产开发公司营业外支出的财务核算 七、房地产开发公司结转本年利润及利润分配的财务核算 八、房地产开发公司注销清算的财务核算

2

房地产开发企业财务核算程序及方法

房地产开发企业具有运作环节多，投入金额大，产业链长，社会影响面广，投资风险高，业务发展地域性强等特点，房地产开发企业在不同阶段有不同的特点，财务核算的侧重点也不相同。具体来说，房地产开发阶段可分为设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段、利润分配阶段、房地产公司注销。

一、房地产公司设立的财务核算

1、股东以现金出资设立房地产开发公司

收到股东出资款项时

借:银行存款

贷:实收资本---A股东

---B股东

记帐凭证附件:进帐单、出资协议书、验资报告

2、A股东以现金出资，B股东以实物(土地)出资。

收到股东出资款及土地使用权时

借:银行存款

无形资产-----土地使用权

贷:实收资本-----A股东

-----B股东

记帐凭证附件:评估报告、出资协议书、验资报告

3

附件中要不要附上土地发票,

B股东以土地使用权出资要涉及到那几种税,

营业税----财税[2002]191号文

企业所得税

土地增值税

印花税

契税

二、房地产开发公司取得土地使用权的财务核算

1、土地使用权取得方式

(1)出让方式取得

(2)划拨方式取得

(3)转让方式取得

(4)投资入股方式取得

(5)股权转让方式取得

(6)改变土地用途方式取得

(7)以路换地、以桥换地方式取得

(8)其他方式取得

2、土地成本的确认及帐务处理

(1)出让方式取得

支付出让金时

借:无形资产---土地使用权

贷:银行存款

4

记帐凭证附件:出让合同、出让金票据、税票

(2)划拨方式取得

借:无形资产---土地使用权

贷:银行存款

记帐凭证附件:合同、税票

(3)转让方式取得

支付土地转让款项并收到发票时

借:无形资产---土地使用权

贷:银行存款

记帐凭证附件:转让合同、发票、税票

收让方负但税费情况,

(4)投资入股方式取得

收到股东出资款项及土地使用权时

借:银行存款

无形资产-----土地使用权

贷:实收资本-----A股东

-----B股东

记帐凭证附件:评估报告、出资协议书、验资报告、发票

如投资方是房地产开发公司，记帐凭证要附发票

如投资方是非房地产开发公司，有如下三种情况:

第一种情况是双方约定，风险共担，利润共享的分配方式

第二种情况是双方约定，房屋建成后，按收入的一定比例来分配收

5

益的，或者是取得固定利润的

第三种情况是双方约定，房屋建成后，按一定比例分配房屋的。

还有其他情况。

下面我以三个案例来分析土地成本是如何确认:

案例1、非房地产公司以市场评估价18000万元的土地使用权10000平方米，房地产公司以贷币8000万元，成立合营公司，双方约定，采取风险共担，利润共享的分配形式，请分析合营公司接受的土地使用权的入帐价值如何确认,

案例分析:根据财税[2002]191号文规定，自2003年1月1日起，以无形资产、不动产对外投资，参与接受方利润分配，共担风险的行为，不征收营业税，可以用评估报告中的评估价18000万元作为土地成本的入帐价值，以入股说明书、评估报告作为记帐凭证的附件。如开到免营业税的发票，附上免税发票最好。

案例2、非房地产公司以土地使用权，房地产公司以贷币出资成立合营公司，建成房屋后，非房地产公司按销售收入的20%提成作为投资收益，合营公司共取得销售收入1000万元，非房地产公司取得投资收益200万元，请分析 营公司的土地成本如何确认,

案例分析:根据国税函[1995]156号文规定，以无形资产、不动产对外投资，成立合营公司，房屋建成后，按销售收入的一定比例提成作为投资收益，或提取固定利润的，不属于不征营业税的范围。本例中先对非房地产公司按转让无形资产征收营业税=200*5%=10万。并向合营公司开具200万的发票作为土地成本入帐的票据。

6

案例3、非房地产公司提供5000平方米的土地使用权，房地产公司提供2000万元的资金，成产合营公司，双方约定，房屋建成后，按5:5的比例进行分配，房屋分配完毕后，非房地产公司又将分得的房屋的50%出售，售价800万元，其余自用。房屋市场公允价为3000万元，请分析合营公司的土地成本如何确认,

案例分析:根据国税函[1995]156号第十七条规定，如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋的，此种经营行为不构成营业税所称的以无形资产、投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为，应按转让无形资产征收营业税，并向合营公司开票。非房地产公司按转让无形资产应缴营业税=3000*50%*5%=75万，土地入帐成本=3000*50%=1500万。

法律依据:财税[2002]191号、国税发[2008]111号、国税发[2005]129号、国税函[1995]156号四个文件。

(5)股权转让方式取得

股权转让方式取得土地使用权不用进行帐务处理

分析税收负担,

(6)改变土地用途方式取得(工业地变为商住地)

支付土地变更用途费用时

借:无形资产---土地使用权

贷:银行存款

记帐凭证附件:变更资料、原始发票、补缴出让金发票

原始发票是按初始金额还是折旧余额,

(7)以路换地、以桥换地方式取得

7

支付工程款时

借:预付帐款

贷:银行存款

收取财政部门票据时

借:无形资产----土地使用权

贷:预付帐款

记帐凭证附件:预付票据、工程结算书、财政发票

案例:A公司与政府签订合同，承修工程造价道路5000万元的道路，政府同时以25元/的土地做为等价交换，A色司在操作过程中与B色司签订合同，全权由B公司承修道路，B公司修路成本为4000万元，请问，A公司的土地成本如何确认,

案例分析:在房地产项目立项文件中必须写明以地换路的方式取得土地使用权这一内容，还必须明确是由B公司施工，并且由政府财政部门或政府指定的部门代付修路费用4000万，B公司开出4000万元的建安发票给政府财政部门或政府指定的部门，然后由A公司付4000万元修路款支付给政府财政部门，政府财政部门向A公司开出4000万元的财政收据给A公司，同时A公司给财政部门开具1000万元的建安发票，政府财政部门给A公司开具一张1000万元的财政收据，这样，A公司以5000万元的财政收据作为土地的入帐成本。

工程项目部开票给财政、财政开票给房地产公司、财政专户

(8)其他方式取得

支付款项并取得票据时

8

借:无形资产---土地使用权

贷:银行存款

记帐凭证附件:相关合同、发票、税票

三、房地产开发公司项目开发成本的财务核算

1、结转土地成本

借:开发成本------土地使用权

贷:无形资产-----土地使用

记帐凭证附件:土地成本分配表

2、土地征用及拆迁补偿费

土地征用及拆迁补偿费是指开发房地产而征用土地所发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补缴的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

支付土地土地征用及拆迁补偿费时

借:开发成本------土地征用及拆迁补偿费

贷:银行存款

记帐凭证附件:补偿协议书、付款凭证，收款收椐

同时收集:被子拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额。

补偿协议书，身份证复印件(签名)、补偿清单(签名、按手印)、

9

如将折迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的，应向拆迁公司取得建安发票。

贷币安置拆迁的，房地产公司凭合法有效凭据计入拆迁补偿费，此处的合法有效凭据是由被拆迁人签字的收椐和拆迁补偿协议书。

是否要开发票,

3、前期工程费

前期工程费是指项目开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、三通一平等支出。

支付前期工程费用时

借:开发成本------前期工程费

贷:银行存款

记帐凭证附件:协议书、付款凭证、发票

4、基础设施费

基础设施费是指项目开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

支付或结转基础设施费时

借:开发成本------基础设施费

贷:银行存款

记帐凭证附件:各项工程协议书、付款凭证、发票

发票是指建安发票、销售发票,

园林绿化工程的绿化费用的确定,

国税总局2011年公告23号:自2011年5月1日起，销售自产货物并提

10

供建筑劳务的，经主管国家税务机关出具属从事货物生产的单位或个人的，只就劳务部份开建安发票，

5、建筑安装工程费

建筑安装工程费是指项目开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。建筑工程费、安装工程费。

支付或结转建筑安装工程费时

借:开发成本------建筑安装工程费

贷:银行存款

记帐凭证附件:工程合同、付款凭证、发票、工程结算书

6、公共配套设施费

公共配套设施费是指项目小区内发生的可计入项目开发成本的不能有偿转让的、非营利性的、产权属全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。如钢炉房、水塔、居委会、出所、托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

属非营利性的且产权属全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的，可视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施的规定处理。

支付或结转公共配套设施费时

借:开发成本------公共配套设施费

贷:银行存款

记帐凭证附件:工程合同、付款凭证、发票、工程结算书

属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无

11

偿赠与地方政府、政府公用事业单位以外其他单位的，应单独核算其建告成本，按开发产品处理。

支付或结转公共配套设施费时

借:开发成本------会所、物业房

贷:银行存款

企业在项目内单独建造的停车场，应单独核算，利用防空设施建告的停车场，可作为公共配套设施处理。

支付或结转公共配套设施费时

借:开发成本------公共配套设施费

贷:银行存款

在周边建造公园，但产权属政府，成本可否扣除,

7、开发间接费

开发间按费是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发项目而发生的各项间接费用，包括现场管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费。

支付或结转开发间接费时

借:开发成本------开发间接费

贷:银行存款

记帐凭证附件:工资表、折旧分难表、购物、水电发票、周转房摊销表

开发间接费用与管理费用的区别,

主要是以是否设立现场管理机构为依据进行划分。

8、项目工程完工，结转开发成本

12

借:开发产品------商品房

------商铺

-------停车库

贷:开发成本--------土地

-------土地征用及拆迁补偿费

-------前期工程费

-------基础设施费

--------建筑安装费

--------公共配套设施费

--------开发间按费

记帐凭证附件:成本分配明细表，房地产测绘结果

成本分配方法:占地面积法

建筑面积法

直接成本法

预算造价法

具体分配方法:

1、 项目如是分期开发，土地成本首先要在期数之间按占地面积法进行分配，然后在商品房、商铺、停车库之间按建筑面积法再分配

2、土地征用及拆迁补偿费在商品房、商铺、停车库之间按建筑面积法进行分配

3、前期工程费在商品房、商铺、停车库之间按建筑面积法进行分配

13

4、基础设施费在商品房、商铺、停车库之间按建筑面积法进行分配

5、建筑安装费在商品房、商铺、停车库之间按建筑面积法进行分配

6、公共配套设施费在商品房、商铺、停车库之间按建筑面积法、直接成本法进行分配

7、开发间按费在商品房、商铺、停车库之间按建筑面积法进行分配

案例:2013年1月，甲房地产公司分期开发一综合项目，取得土地200亩，发生的土地费用40000万元。第一期开发用地80亩，为临街街综合楼和裙楼，其中综合楼占地68亩，裙楼占地12亩。综合楼共20层，建筑面积共10万平方米，其中1-3层为商铺，建筑面积为1.5万平方米，4-20层为普通住宅，建筑面积为8.5平方米。裙楼的建筑面积为5000平方米，预算成本为6500万元，综合楼和裙楼共同工程造价成本为18000万元。开发间接费用为2400万元，另外，综合楼的商铺的直接成本为545万元，综合楼普通住宅的直接成本为155万元。请确定商铺、裙楼和普通住宅的总成本和单位成本,

1、综合楼和裙楼土地成本的分摊(占地面积法)

每亩土地成本=40000?200=200万元

裙楼土地成本=200×12=2400万元

综合楼土地成本=200×68=13600万元

土地成本分摊表:

14

项目 占地面积(亩) 土地成本(万元)

12 2400 裙楼

68 13600 综合楼

80 16000 合计

2、综合楼与裙楼工程造价成本的分摊(直接成本法)

建安成本属直接成本

综合楼工程成本=18000-6500=11500万元

裙楼工程成本=6500万元

3、综合楼与裙楼的开发间接费用的分摊(建筑面积法)

裙楼开发间接费用=2400×0。5?10.5=114.29万元

综合楼开发间接费用=2400×10?10.5=2285.71万元

开发间接费用分摊表:

项目 建筑面积(万平方米) 开发间接费用(万元)

0.5 114.29 裙楼

10 2285.71 综合楼

10.5 2400 合计

4、综合楼与裙楼成本汇总

项目 综合楼(万元) 裙楼(万元) 合计(万元)

13600 2400 16000 土地成本

11500 6500 18000 工程造价成本

2285.71 114.29 2400 开发间接费用

15

27385.71 9014.29 36400 开发总成本

5、综合楼的商铺与普通住宅成本分摊(建筑面积法)

商铺的直接成本=545万元

普通住宅的直接成本=155万元

商铺分摊的成本=27385.71×1.5?10=4107.86万元

普通住宅分摊的成本=27385.71-4107.86=23277.85万元

综合楼的商铺与普通住宅成本分摊表:

项目 综合楼(万元) 商铺(万元) 普通住宅(万元)

10 1.5 8.5 建筑面积

27385.71 4107.81 23277.85 共同成本

700 545 155 直接成本

28085.71 4652.86 23432.85 总成本

0.3102 0.2757 单位成本

四、房地产开发公司项目销售财务核算

1、销售收入的确认:

《企业会计准则第14号——收入》第四条规定:“销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认:企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制;收入的金额能够可靠计量;相关经济利益很可能流入企业;相关的己发生的或将发生的成本能够可靠计量。

16

实务中，房地产企业通常是在竣工验收、办妥移交手续实际交付开发产品时确认会计收入、结转会计成本的。

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)第六条规定:“ 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。

2、完工产品与未完工产品的界定:”

按照《城市房地产开发经营管理条例》中第十七条的规定，房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。所以理论上讲，交付使用是在竣工验收后出现的。但实际情况是，有很多房地产开发项目未经验收就交付使用，有的甚至是未完全竣工就交付使用。

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)(以下简称31号文件)第三条则规定满足以下三个条件中的一个条件，就可以确认开发产品完工:开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;开发产品已开始投入使用;开发产品已取得了初始产权证明。

3、销售未完工产品的帐务处理

房地产开发公司在开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，款项记入预收帐款科目。

(1)、收到预收房款时:

17

借:银行存款

贷:预收账款

(2)、缴纳营业税金及附加:

借:应交税费-----应交营业税

贷:银行存款

确认营业税金及附加

借:营业税金及附加

贷:应交税费-----应交营业税

(3)预计毛利额的计算

国税发〔2009〕31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

国税发〔2009〕31号文件第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

(四)属于经济适用房、限价房和危房的，不得低于3%。

18

预计毛利额=本期销售未完工产品收入×预计毛利率

当期应纳税所得额=会计利润+纳税调增金额-纳税调减金额

当期全部应纳税所得额=预计毛利额+当期应纳税所得额

应纳税所得税额=当期全部应纳税所得额×25%

(4)缴交企业所得税

借:应交税费-----应交企业所得税

贷:银行存款

确认企业所得税

借:所得税

贷:应交税费-----应交企业所得税

(5)、企业所得税汇算清缴纳税申报表的填报

4、销售完工产品的账务处理

(1)确认销售收入

借:预收账款

银行存款

贷:主营业务收入

(2)结转主营业务成本

借:主营业务成本

贷:开发产品-----商品房

(3)缴纳营业税金及附加

借:应交税费------应交营业税

贷:银行存款

19

(4)确认营业税金及附加

借:营业税金及附加

贷:应交税费------应交营业税

(5)缴纳企业所得税

借:应交税费---应交企业所得税

贷:银行存款

(6)确认企业所得税

借:所得税

贷:应交税费-----应交企业所得税

(7)企业所得税汇算清缴纳税申报表的填报

案例:某房地产开发公司于2007年成立，2008年销售未完工产品取得收入1.2亿元，记入“预收账款”贷方，缴纳营业税金及附加、土地增值税846万元，期间费用200万元。2009年，该公司2008年度销售的未完工产品全部完工，并且销售未完工产品取得收入1.5亿元，缴纳营业税金及附加、土地增值税1057.5万元，完工产品的计税成本为9600万元，期间费用350万元。假设没有其他纳税调整事项。(预计计税毛利率为15%)

2008年账务处理:

收到预收款时:

借:银行存款 12000

贷:预收账款 12000

缴纳营业税金及附加、土地增值税

20

借:应交税金-----应交营业税、土地增值税 846

贷:银行存款 846

确认营业税金及附加

借:营业税金及附加 846

贷:应交税金-----应交营业税、土地增值税 846

按预收房款计算预计毛利额

预计毛利额=预收账款×15%=12000×15%=1800万元

将预计毛利额计入当年应纳税所得额中，计算出当年应纳所得税额

当年应纳税所得额=1800,846,200

=754万元

应纳所得税额=754×25%

=188.5万元

缴纳企业所得税

借:应交税费-----应交企业所得税 188.5

贷:银行存款 188.5

确认企业所得税 188.5

借:所得税

贷:应交税费-----应交企业所得税 188.5

2009年账务处理:

确认销售收入:

借:预收账款 12000

21

贷:主营业务收入 12000

借:银行存款 15000

贷:预收账款 15000

结转销售成本:

借:主营业务成本 9600

贷:开发产品----商品房 9600

缴纳营业税金及附加:

借:应交税金-----应交营业税、土地增值税 1057.5

贷:银行存款 1057.5

确认营业税金及附加:

借:营业税金及附加 1057.5

贷:应交税金----应交营业税 1057.5

计算2009年度企业所得税:

应纳税所得额=12000-9600--350-1057.5+2250-1800

=1442.5

应纳所得税额=1442.5×25%

=360.625万元

缴纳企业所得税

借:应交税费----应缴企业所得税 360.625

贷:银行存款 360.625

确认企业所得税

借:所得税 360.625

22

贷: 应交税费----应缴企业所得税 360.625

5、企业所得税项目清算

(1)实际销售收入毛利额与预计计税毛利额差异的调整

实际销售毛利率=(全部计税收入-全部计税成本)?全部计税收入

实际销售毛利额=实际销售毛利率×全部计税收入

预计计税毛利额=预收账款×预计计税毛利率

实际毛利额与预计毛利额差异=实际销售毛利额-预计计税毛利额

应补(退)企业所得税=实际毛利额与预计毛利额差异×25%

(2)查账方式进行清算

应纳税所得额=实际销售收入-计税成本-税金及附加-期间费用

应纳企业所得税额=应纳所得额×25%

已预缴的企业所得税额

应补(退)企业所得税额=应纳所得税额-已预缴所得税额

案例:房地产公司开发的A项目，2010年实现预售收入500万元，预计计税毛利率为15%，期间费用、税金及附加60万元，当年预缴企业所得税4万元。2011年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为15 %，期间费用、税金及附加为100万元，当年预缴企业所得税12万元。2012年实现预售收入2000万元，期间费用、税金及附加125万元，当年预缴企业所得税44万元，2013年A项目竣工，当年将全部预售收入3500万元转入实际销售收入，项目计税成本为2500万元，企业所得税率为25%，没其

23

他调整项目。该房地产公司在A项目竣工清算年度(2013年)应补(退)多少企业所得税,

实际毛利率与预计毛利率差异调整的方法:

1、实际毛利额=3500-2500=1000万元

2、预计毛利额=75，150，300=525万元

3、实际毛利额与预计毛利额的差异=1000-525=475万元

4、应实(退)企业所得税=475×25%=118.75万元

查账方式进行清算:

1、 应纳税所得额=实际销售收入-计税成本-税金及附加-期间费用

=3500-2500-285

=715万元

2、应纳企业所得税额=应纳税所得额×25%

=715×25%

=178.75万元

3、已预缴的企业所得税额=60万元

4、应补(退)企业所得税额=应纳所得税额-已预缴所得税额

=178.75-60

=118.75万元

从以上两种方法的计算结果来看，两种方法的结果是一致的，但前提是期间费用没发生变化,只是计税成本发生了变动。

五、房地产开发公司期间费用的财务核算

1、销售费用

24

销售费用是指房地产开发企业在销售商品房或提供服务过程中发生

的所有费用，以及售后服务、完工产品的维护保养费用。如展览费、广告费、

商品维修费、售楼部人员工资，业务招待费、折旧费、销售佣金等。

支付销售费用时

借:销售费用------广告费

贷:银行存款

注意:售楼部装修费、

销售佣金

样板房:租用、以后销售、转作固定资产,

2、管理费用，

(1)企业在筹建期间发生的开办费

摊销开办费时

借:管理费用

贷:银行存款

(2)公司行政管理部门人员的职工薪酬

分摊行政管理部门人员工资时

借:管理费用

贷:应付职工薪酬

(3)公司行政管理部门计提的固定资产折旧

计提折旧时

借:管理费用

贷:累计折旧

25

(4)公司发生的办公费、水电费、业务招待费、中介机构费、咨询费、诉讼费、研究费等

支付办公费、水电费用时

借:管理费用

贷:银行存款

(5)按规定计算确定的应交资源补偿费、房产税、车船税、土地使用税、印花税等

计提应交资源税、房产税、房产税、车船税、土地使用税、印花税时

借:管理费用

贷:应交税费

3、财务费用，

财务费用是房地产开发企业为筹集开发经营所要资金等而发生的筹集费用，包括利息支出、汇兑损益及相关手续费。

支付相关财务费用时

借:财务费用

贷:银行存款

注意:利息问题,

六、房地产开发公司营业外收支的核算

营业外收入是指房地产企业取得的与其生产经营活动无直接关系的各种收入，主要包括固定资产盘盈，处置固定资产净收益，资产评估增值，债务重组收益，罚款收入，确实无法支付的应付款项等。

26

营业外支出是指房地产开发企来发生的与其生产经营活动无直接关系

的各项支出。包括非流动资产处置损失、非贷币性资产交换损失、债务重组

损失、公益性捐赠支出、非常损失、盘亏损失等。

支付或结转营业外支出时

借:营业外支出

贷:银行存款

七、房地产开发公司结转本年利润及利润分配的核算

1、结转本年利润

借:本年利润

贷:主营业务收入

借:主营业务成本

管理费用

销售费用

财务费用

营业外支出

营业税金及附加

借:本年利润

贷:利润分配----未分配利润

2、利润分配

提取公益金、盈余公积金时

借:利润分配------未分配利润

贷:利润分配----公益金

27

-----盈余公积金

计提股利时

借:利润分配------未分配利润

贷:应付股利

支付股利时

借:应付股利

贷:银行存款

其他应收款作利润分配的情况案例 八、房地产开发公司注销清算

1、注销前的准备工作

2、计提并缴交相关税金

3、进行帐务处理

借:相关的负债科目

所有者权益科目

贷:相关的资产科目

28

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/02baaaa4326c1eb91a37f111f18583d048640ffe.html