房屋买卖合同约定按偈未获批准须短期全额付款无效

发布时间：2022-12-09 01:12:01 来源：文档文库

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房屋买卖合同约定按偈未获批准须短期全额付款无效明显加重购房人付款义务的格式条款无效——江苏淮安中院判决刘岩诉淮安恒大房产公司商品房买卖合同案【裁判要旨】购房人以首付与银行按揭相结合方式付款,房产公司以格式条款的方式约定，一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款。该约定违反了格式条款提供方公平拟约的义务，明显加重了购房人的责任，应认定无效.【案情】刘岩系在校大三学生.2011年8月29日，刘岩与淮安恒大房产公司签订一份商品房买卖合同，约定刘岩购买淮安恒大房产公司开发的恒大名都12幢3单元607号房,总价款为813591元，刘岩应于合同签订之日支付首付款244591元，余款56.9万元须在2011年8月29日前办理完毕银行按揭贷款申请手续.双方在签订商品房买卖合同的同日,还订立了份补充协议，其中“关于银行按揭付款方式的约定”的条款约定：如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意，买受人应在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款。该份补充协议文本由淮安恒大房产公司提供,全文字号为“小五号”,前述约定在补充协议中未作任何特别提示。淮安恒大房产公司在与其他买受人签订购房合同时，均签订了与前述内容一致的补充协议。商品房买卖合同签订后，刘岩依约向淮安恒大房产公司交付了首付款244591元，并办理了按揭贷款申请。后银行以刘岩为在校学生无还款能力为由，未予批准贷款申请。刘岩在与淮安恒大房产公司协商退房未果后，诉至法院，要求解除双方签订的商品房买卖合同并退还首付款244591元。【裁判】江苏省淮安市清浦区人民法院经审理认为，刘岩与淮安恒大房产公司签订的商品房买卖合同不违反法律规定，为有效合同,应受法律保护。但是，在银行以刘岩为在校学生无还款能力为由未予发放按揭贷款的情况下，继续履行合同已无实际可能，故对刘1
岩要求解除合同的请求予以支持。合同解除后,尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此,淮安恒大房产公司应退还刘岩首付款。法院判决：刘岩与淮安恒大房产公司签订的商品房买卖合同于判决生效之日起解除；淮安恒大房产公司于判决生效之日起十日内向刘岩退还购房款244591元。淮安恒大房产公司不服一审判决，提起上诉。江苏省淮安市中级人民法院经审理判决：驳回上诉,维持原判.【评析】本案争议焦点为:一是双方签订的商品房买卖合同补充协议中关于银行按揭付款方式的补充约定是否有效；二是刘岩是否有权单方解除商品房买卖合同.关于争议焦点一，合同法第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的商品房买卖合同补充协议，由淮安恒大房产公司提供，系其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款.因此，关于银行按揭付款方式的补充约定系格式条款.“付款方式及期限”系商品房买卖合同中的主要条款，淮安恒大房产公司作为专业从事房产开发与销售的企业，应遵循诚实信用与契约自由原则，在与购房人充分协商的基础上在合同正本中作出详尽的约定。但实际情况是,淮安恒大房产公司并未就如果贷款申请未获批准应如何付款与刘岩协商，而是以格式条款的方式要求：如银行贷款申请未获批准，则买受人应在5日内付清余款。该约定存在两个问题：首先，该格式条款所在的补充协议全文为“小五号”，字体较小，淮安恒大房产公司对该条款未作任何加粗或变换字体等特别提示，且也未举证证明其在订约时提请刘岩予以充分注意，因此,该补充约定不能代表双方已就此形成合意；其次，商品房买卖的特点之一即是标的额巨大,对于选择以首付款与银行按揭相结合作为付款方式的购房人而言，如果按揭申请未获批准，则很难在短期内一次性付清2

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