房地产销售员应该知道的基础知识

房地产销售员应该知道的基础知识

房地产销售人员应该知道的

（2010-4-6经纬新员工培训资料）

一、简述我国房地产发展历程

中国房地产从解放到现在,历经变迁。刚解放时,大多都是平房,六十年代,在北京开始建有楼房,后来住房建设有所改革,一般也只有二十多平米,那时期,居民住房普遍无偿分配。 1978年,邓小平提出了“私人建房，私建私住，分期付款”等大胆设想，开始有一些地方搞试点，向私人出售住宅，价格在每平方米120—150元。1982年开始实行住房补贴出售给职工的誓言。1986年恢复了按住宅本身工程造价全价出售的方法，初提“商品房”的概念。1988年提出住宅私有化，1992年邓小平南巡谈话发表后，房地产开发投资高速增长，进入一个空前超常发展阶段。1994年开始，国家采取整顿金融秩序，严格控制房地产贷款等手段，使房地产业开始回落，95、96、97年房地产一直在低潮中徘徊，从1998年下半年开始，国家规定停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

从1995年开始，国家采取各种各种政策，比如实行按揭住房，公积金，降低银行利息等手段，努力推动房地产市场，努力把住宅产业发展成为引导国民经济向前发展的新的经济增长点。

二、 常用词语解释

1、安居房：国家安居工程是国家为推动城镇制度改革，加快经济适用房建设，加速住房商品化，推动社会化进程，促进住房新体制建立而推行的房改示范工程。从1995年实施，以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户，危房户和住房困难户，在同等条件下，优先出售给离退休职工，教师中的住房困难户，不出售给高收入家庭。其建设用地，由城市人民政府按行政划拨方式供给，地方人民政府减免有关费用，市政基础设施建设配套费用，原则上由城市人民政府承担，小区性非营业性配套公建费，一半计入房价。其成本价格由拆迁补偿费用，勘察设计和前期工程费，建安工程费，住宅小区基础设施费，1—3%的管理费，贷款利息和税金等7项因素组成，建筑面积一般在55平米左右，以两室户型为主，也有产权，但不得上市交易，一般在补交土地使用权出让金后和按规定缴纳有关税费后，可进入市场。一般来说，安居工程价格便宜，但地段较差，户型也较差，且购买对象受限制。

2、经济适用房：指国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的以成本价向中低收入家庭出售的住房，这类住房价值首先体现在实用性方面，大都集中在城区边缘，缺房或少房的人买这类房最实惠，安居房和解困房都是经济适用房的一种。

3、商品房：由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

4、产权

住房产

权是住房各项权益的总和，包括占有、使用、收益、处分等权利。以市场价和成本购买的住房，产权虽然都归个人所有，但在处分权和收益权方面还是有所区别的。

5、房产证

房屋产权证是购房者对住房享有占有权、使用权的证明，内容包括：产权类别，产权比列，产权坐落地址，产权来源，房屋结构，间数，建设面积，使用面积，共有数纪要，他项权利和其他，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

6、房地产所有权

房地产所有权包括土地所有权和房屋所有权。土地所有权是指所有人对自己所有的土地的占有、使用、收益、处分的权利。房屋所有权是指所有人对自己所有的土地的占有、使用、收益、处分的权利。

7、出让：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者使用，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，一般居民用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年，居民用地在使用年限期满后，再交一部分土地租金，房屋依然归客户所有。

8、划拨：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准在土地使用者交纳补偿，安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为，除法律，行政法规另有规定外，以划拨方式取得土地使用权没有使用期限的限制。但以划拨方式取得土地使用权是有严格限制的，即只有下列用地在确定必需的情况下可采用划拨的方式：国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地。

9、契税：指土地、房屋不动产所有权发生转移变动是按当事人双方订立契约时对产权承受人征收的一种税。

10、五证：《中华人民共和国土地使用证》《建筑用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程开工证》《商品房销售许可证》

11、两书：是指在工程完工之后，经质量检查合格后，发给客户的《住房质量保证书》《住房使用说明书》

12、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划用地面积之比。

13、建筑容积率：是指土地上可建造的建筑物的建筑面积与土地总面积之比。

14、建筑覆盖率：是指一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比，也称建筑密度。

15、三通一平：道路通、供水通、供电通、场地平整

16、七通一平：道路通、供水通、供电通、排水通、供气通、供热通、邮电通和场地平整。

17、现房：已经通过工程质量监督部门验收并取得

质量合格证明文件，可以立即交付使用的商品房。

18、期房：尚处于建设期不能立即交付使用的商品房。

19、进深：建筑纵向尺寸。

20、开间：建筑物横向轴线尺寸。

21、建筑面积：是指销售面积（包括公摊）。

其公式为：建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+应分摊的公共建筑面积。阳台全封闭算全面积，半封闭为半面积。一般客户的得到市套内使用面积。使用率为套内使用面积（包括阳台面积）与建筑面积之比。多层一般为75%—80%左右，高层由于存在电梯等设备，其使用率较低，约在65%左右。

22、物业管理：是指专门的机构受物业所有人所托，按照国家法律以及合同和契约先例管理权，运用现代化管理科学手段和先进的技术对已经投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务，物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。

23、多层：一般在7层以下，多为砖混结构。

24、高层：7层以上，7—12层为小高层，12—30层为高层，30层以上为超高层。

25、基础：建筑物与土层直接接触的部位，作用于土层并埋入地下。

26、地基：支持建筑物重量的土层，承受基础传来的载荷。

27、层高：指地面到上一层楼板的垂直高度。

28、净高：指地（楼）面到上层楼板或无免检的垂直高度，如上部有吊柜、吊板、隔板时，应按地面至其底面之间的高度计算。《住宅建设规范》规定，住宅层高不应低于2.8米，卧室、起居室的净高不应低于2.4米，其中局部不应低于2米。

29、砖混架构：用砖墙承受钢筋混凝土的楼板及屋顶传来的载荷，造价低，墙体厚。

30、框架结构：用钢筋混凝土的梁柱组成框架承重。

31、框剪结构：用钢筋混凝土的梁柱和剪力墙共同承重，抗震性能比框架结构好。

32、纯剪力墙结构：全部由剪力墙承重。

33、个人住房公积金贷款：为本市缴纳住房公积金的职工购买自住住房而开办的低息贷款，其资金来源是职工缴纳的住房公积金。

34、按揭：按揭即商品房抵押贷款，是指抵押人（借款人）将其合法拥有的物业作为抵押物抵押给抵押权人（贷款人），保证抵押权人为第一受益人，并保证履行商品房按揭（抵押）贷款的全部义务，从而从抵押权人处取得一定数量和期限的贷款。35、单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只

有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

36、商品房的结构：售房的楼书中常见用语，房屋结构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

37、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同；

现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

38、房屋的开间：是指房屋的宽度。

39、房屋的进深：是指房屋的实际长度。

40、房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

41、房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

42、商品房建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。

43、建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。

44、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

45、商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

46、均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。

47、预售价：是指商品房预售的价格。

48、低层房：是指1至3层高的楼房。

49、小高层房：是指9至11层高以下的楼房。

50、高层房：是指总高在12层以上的楼房。

51、商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。

52、商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。

53、跃层式商品房：是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

54、复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。

55、水景商品房：是指依水而建的房屋；

56、TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋

57、SOHO：small office home office 家居办公

58、单位换算：1米= 1000毫米 0.01平方公里=1公顷=10000平米 =15亩

三、项目基本情况

1、项目命名为“ ”其寓意是什

么？

2、项目简介

位置： 开发商：

设计院： 建筑单位：

物业管理： 监理单位：

总占地面积： 总建筑面积：

绿化率及形态： 容积率：

楼与楼之间间距： 户型：

层高： 电梯：

按揭银行及方式：

3、 产权

使用期限：

车位：

4、装修概况

外装修：

内装修：

5项目配套的基本情况

6交通概况

7、 周边楼盘概况

8、 列举项目的主要卖点

其他了解相关知识：

一、房地产面积的测算

1、建筑面积，包括

A、夹层面积计算条件

夹层的结构要牢固，高度要在2.2米以上（基部分超，部分不超，则计超出高度部分），整个夹层面积要超过5㎡方可计算

B、梯间面积计算条件

整个梯间超过8㎡才可计算面积（纯梯间），梯间以外还附有其他建筑物的，即使梯间少于8㎡，都连同其他建筑 物一并计算面积

C、面积计算条件

内阳台面积全计。

外阳台（外飘部分有遮挡）面积计一半（露台面积不计）。

首层带阳台、基地面积计一半。

D、飘式窗台面积计算条件

飘出部分的窗高度超过2.2米才全计面积，不够2.2米就不计。以后的规范：阳台封闭还是不封闭来判断是否全计面积。封闭面积全计（以规划局报建图为准，私人封闭的不算封闭），不封闭计一半。

2、共有建筑面积的分摊原则

A、产权双方有合法权属分割文件或协议，按其协议分摊

B、按共有建筑面积（实得建筑面积）比例分摊应分摊的共有面积：

a、电梯间、楼梯间、天面梯间（梯层）、室内楼梯、走廊、门厅、大堂、中庭、管道井

b、只为一栋楼服务的电房、泵房、水箱间、埋头火通道、值班卫用房、专用设备房（层）

c、单元共用墙计一半

3、不需摊分的面积

A、作为人防工程的地下室、避难层

B、用作公共休息、绿化场所的架空层

C、大楼内用作经营用途，作机动、非机动车车库

D、为建筑造型而建、没实际使用功能的建筑物

E、两栋楼共有使用部分不摊分

二、在预售商品房时，应当先取得商品房预售许可证，取得其条件：

条件：

①预售人已取得房地产开发资质证书，营业执照

②按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书

③持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督。

④已确定施工进度和竣工交付使用时间

⑤三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程；无地下室工程的

，已完成基础和四层结构工程。

⑥已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐号

⑦预售商品房项目及其土地使用权来定其项权

⑧法律、法规规定的其他条件

三、土地分类

1、 土地分为生地、毛地、熟地三种类型。

生地是指没有开发的家地、荒地。

毛地是指城市中需要拆迁而没有拆迁的土地。

熟地是指具备开发建设条件，立即可以开始建设的土地。

2、建成后的物业，即我们通常所说的已经建成投入使用的建筑物及其附属设备与相关场地。

a、居住物业 一般是指人们生活居住的建筑，包括普通住宅，公寓，别墅等；

b、商业物业 有时也称“收益性物业”，包括酒店，写字楼，商场等。

四、房地产市场细分

房地产市场划分为一级市场，二级市场，三级市场。

一级市场是国家垄断市场，国家作为土地所有者将土地使用权投入市场运行，投放总量，地块价格和交易方式等均由政府根据国家整体利益而确定。城市土地的有偿出让是一级市场的主要交易方式，它是房地产结构中的一个核心层。

二级市场是消费者与经营者之间进行房地产经营交易市场，如城市土地使用权的转让，房地产开发公司的商品房配售等。

三级市场是消费者进行房地产交易的市场，如私房的买卖，国家现在采取各种措施来刺激二级市场和三级市场，如取消公房，提高公房租金，推行住房公积金等措施来推动住房商品化，货币化。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/f5bc52c5d05abe23482fb4daa58da0116c171f08.html