酒店返租式销售方案

发布时间：2020-04-29 10:45:15 来源：文档文库

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分户产权酒店公寓返租式销售方案（草案）

一、销售标的：在建酒店客房楼层

二、物业性质：商业地产

三、目标客户群体：项目周边及附近城市有资产保值增值投资需求的中小型投资者

四、返租式销售方案说明：

1、基本流程：

A、购房者向开发商购买标的物业一间或多间酒店式公寓房，全款或分期支付。

B、开发商或第三方酒店管理公司租赁购房者购买的公寓房，用于酒店经营，定期向购房者支付租金。

C、租赁期结束，酒店租赁方将公寓房返还购房者，酒店客房自动转变为公寓物业管理模式，购房者得到租金收益及公寓房产。

2、附加方案：为促进房产销售，可根据项目实际情况增加以下对投资方的增益方案（建议方案，可单独或搭配使用）

A、营业项目增利方案：返租房产用于经营酒店，赠送购房者酒店的免费入住天数，在返租租金之外增加购房者的额外收益。

B、搭配销售方案：可与其他投资理财产品组合成金融资产包，由两个或多个不同性质的投资项目组合而成，增加项目的回报率。

C、回购方案：对于项目购买方承诺一定年限后可由开发商回购房产，作为投资方的风险控制保证，具体回购方式可根据项目的实际情况操作。

五、销售方式详细说明：

1、项目建议售价：项目单套公寓房售价在30~50万元之间，合每平米约7500~8500元，项目总售价（422间公寓房）约亿元。

2、返租方案：返租期建议在15年，返租比例每三年递增一次，分五期，第一期1~3年，每年返租购房款的6%，第二期4~6年，每年返租购房款的7%，第三期7~9年，每年返租购房款的8%，第四期10~12年，每年返租购房款的9%，第五期13~15年，每年返租购房款的10%，返租期15年共计租金返还比例为购房款的120%。以一套售价40万元公寓房为例，返租回报计算表格如下：

返租期	年数	年返租比例	月返租	年返租	返租总计	扣除贷款	返现总计
第一期	1	6%	2000	24000	24000
	2	6%	2000	24000	48000
	3	6%	2000	24000	72000
第二期	4	7%	2333	28000	100000
	5	7%	2333	28000	128000
	6	7%	2333	28000	156000
第三期	7	8%	2667	32000	188000
	8	8%	2667	32000	220000
	9	8%	2667	32000	252000
第四期	10	9%	3000	36000	288000
	11	9%	3000	36000	324000
	12	9%	3000	36000	360000
第五期	13	10%	3333	40000	400000
	14	10%	3333	40000	440000
	15	10%	3333	40000	480000

3、酒店经营预期分析：

房产经营项目建议为四星级标准维也纳国际酒店，客房220间（共十层），装修开业投资额约2000万元，以第一期返租方案计算房租成本，约合元/天/平米（售价8000元/平米），根据项目当地酒店市场情况分析，酒店年经营预期如下表（开业前三年预期）：

项目	单房数据（元/间/天）	占比	全店全年总计（万元）
平均房价
成熟期入住率	80%
单房日均营业收入	元	%	1,万元
营业税金及附加	元	%	万元
客房成本	元	%	万元
人工成本	元	%	万元
能源费用	元	%	万元
销售费用	元	%	万元
低值易耗品	元	%	万元
运营费用(维修办公等)	元	%	万元
经营成本税金合计	元	%	万元
经营毛利（GOP)	元	%	1,万元
房租成本（返租租金）	元	%	万元
折旧	元	%	万元
固定费用合计	元	%	万元
营业利润	元	%	万元
财务费用（刷卡手续费）	元	%	万元
加盟管理费用	元	%	万元
税前利润	元	%	万元