社区商铺分析

社区商铺的概念和类型

社区商铺，指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经打破原来以铺位形式为主要形式的特点，铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。(鉴于住宅底层商铺的特殊性，以及市场的关注程度，单独对住宅底层商铺做介绍)

按照消费者的消费行为，将商业房地产分为物品业态、服务业态和体验业态，结合社区商铺的特点，社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。其中似乎少了体验业态，这实际上是比较符合社区商铺的经营特点的。

社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等;服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。

社区商铺的特点和影响

社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对社区商铺的特点进行分析介绍。

1、零售型社区商铺

(1)、规模特点

零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比较小，通常20-30平方米。

(2)、规划设计特点

零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求;如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。

(3)、经营特点

　　▲ 商铺的形式

　　社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。

　　▲ 投资回收形式

社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。

2、服务型社区商铺

　　(1)、规模特点

　　服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。

　　(2)、规划设计特点

服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。

(3)、经营特点

　　▲ 商铺的形式

　　社区商铺的形式有铺面商铺和铺位商铺两大类。

　　铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。

　　有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的“可视性”肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。

　　▲ 投资回收形式

　　目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力;另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。

　　从上面的分析可以得出结论，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。

投资须知

曾几何时,“一铺养三代”成为商业地产投资的秘籍。不可否认,一些投资者因旺铺而坐拥稳定并且逐年攀升的租金收入,无须花心思打理,却能获得不匪的收益。商铺投资,一度成为城市中产阶级最热衷的投资渠道之一。

而其中,社区商铺又因投资门槛相对较低、风险较低、收益较稳定等特点而受到很多投资者的追捧。在开发商“韩流时尚”、“N年返租”、“与xx大超市为邻”等宣传攻势下,很多人把投资目光集中到了社区商铺的身上,买下来出租,先承租再转租,或是亲自上阵经营,不一而足。

但是,你如果因艳羡别人的旺铺而跟随其后,不做分析,盲目投资,如果认为任何商铺都能“养三代”的话,那就真是大错而特错了。

梦碎商铺

2004年,张先生投资了北京郊区的两层商铺。这时候,他对地产业一无所知,只是听说升值潜力很大。而且这个商铺很便宜,一平方米才5000元,140多平方米一共两层的商铺,总价只要70多万元。就算年回报率7%,一个月也能收三四千元的租金。可谁知郊区的经济迟迟没有发展起来,那里的人气几年也都没起来。张先生的商铺开过瓷砖店、饮水机店,甚至做过仓库,月租金从最初的2000元一路跌到后来的900元。第一次的投资就以失败告终。

　　尽管第一次投资商铺出师不利,但张先生的理想并未发生改变。2007年,他又以每平方米28000元的价格买下市区某小区35平方米的一处底商。张先生付了一半的首付,剩下一半分10年按揭。本来张先生已经找好了一个开快餐店的租客,谈好租金每月10000元。没想到开发商一次又一次地推迟交房时间,租客看看不对,就付违约金逃掉了。后来虽然交房了,但由于入住率低,客流量小,开张营业的商铺大都生意冷清。张先生好歹找到了一个卖土耳其烤肉的商家,每月8000元租金签了3年,连按揭款都抵不了。即便如此,那个租客每天的营业额也就300元左右。

现在,张先生已经不再做“一铺养三代”的梦了,投资不利就是场噩梦。像张先生这样的投资者并不在少数,怀揣着商铺生财的梦想,却不得不为自己满腔的投资热情埋单,“一铺养三代”最终变成现实版的“三代养一铺”。

警惕陷阱

作为商铺的一种类型,社区商铺同街区型商铺、市场型商铺等相比,一般面积不大,单价也不算高,由于面对稳定的消费群,不可控因素较少,故而风险相对较小,很适合中小投资者投资或经营。但个中风险,却很值得投资者细细考虑。

一般的社区商铺,从总体形式上看,不外乎两种,出售或出租。一般来说,规模较大的临街型商铺或底层商铺,以出售居多。而小区内部规模较小的商业街或零星的店铺,则以出租为主。

如果单从收益上看,出租无疑对房地产商更有利一些,长期算下来,收益较出售要高得多,但出租对开发商的要求也较高,首先要有资金实力,不急于回笼资金;其次要有良好的管理团队,还要有对商业地产的管理经验,熟悉各种商业业态,能支付较高的管理成本等。而出售则显得简单一些,只要项目规划设计好,和住宅互相补充,相得益彰,也能很快收回成本。

但在租的过程中,有一种情况要特别当心,即开发商为了销售房子,而创造了一个商业街概念,实际上这条街的使命,也就是为了和小区相配套,一旦房子售完,商铺也就很有可能寿终正寝,或改作他用。由于这种商铺事先并没有通过规划审批,有点类似于临时房。因此,房产商不具有产权证,没有产权,当然更没有租赁权。在这种情况下,和商户签订租赁合同的也只能是假手一个自然人而不是法人了。如果日后产生纠纷,按合同规定,也只能和签订合同的那位自然人打官司了,风险无疑增大了许多。

再则,如果真的是临时房,存在的期限又特别短,投资者就要慎重考虑,如果选择的商业经营回收期特别长,会不会还没有收回装修、培育市场等前期投资,商铺就不存在了?

房产商对小区环境、格局的改变也会影响到商铺的经营。曾有一商户在一小区拿下面积不小的商铺,打算做婚纱影楼的外景拍摄基地。没想到,半年之后,原来漂亮的风景不见了,代之而起的是迅速建起的楼房,整个小区的环境也失去了做外景的价值,从而不得不改作他用或退租。

另外,开发商承诺的面积缩水,商品房销售不畅,住宅入住率不够,配套设施不全,都会构成社区商铺的陷阱,尤需投资者密切注意。

五个问题

对社区商铺的投资者来说,做出决策和选择之前一定要仔细思考,特别要对开发商惯常的宣传概念认真分析,多问几个为什么。

　　1.顶级商业能否实现

　　许多商铺都推出所谓“顶级品牌”、“韩流时尚”等吸引人的概念,问题是这些概念由谁来实现?要知道,开发商把一个个商铺卖给和您一样的投资人,产权归您了,您当然是觉得什么赚钱就经营什么,谁出的租金高就租给谁,其他人也一样。所以商铺卖完了,“顶级品牌”、“韩流时尚”等概念能否实现与开发商也没了利益关系,结果如何可想而知。

有的项目承诺统一回租、统一招商、统一管理。但实践证明这很难实施,不可能所有商铺的业主都心思一致,一旦有特立独行的,必然导致多米诺骨牌效应,很难真正执行下去。

2.商铺在社区还是商业中心区

　　开发商往往告诉我们,该项目体量多么庞大,周围人口多么密集,似乎一个未来的商业中心区将诞生在这里,事实果真如此吗?

　　我们首先应当搞清楚,这一项目是城市规划的商业项目,还是住宅项目的商业配套。虽然许多开发商把住宅配套商业规模加大,但只要是建在居住区内,其功能必然只能是为社区服务,不会成为有辐射功能的商业中心。

　　要知道,每一个住宅项目,按照国家规定,都必须配套足够规模的社区商业。由于对商业地产销售前景看好,绝大多数项目都会按上限设计商铺,甚至会超标准规划。因此,当开发商告诉你,该项目周边有多少住宅项目,有多少居住人口的时候,不要以为这些人都会到你的店中来购物,因为他们所住的小区里也会有规模不小的商铺。

3.商家入驻的商铺是否一定好

　　与家乐福、华堂、国美等著名商家为邻的前景非常诱人:这些店家选址严谨,选择的地段一定不错,而且它们的入驻必然带来旺盛的人气。

　　但必须知道的是,开发商提供这些著名商家入驻的条件和卖给你商铺的是截然不同的。著名商家所支付的租金水平一般不会超过每平方米每天2元,最低的甚至只有几毛钱。租给家乐福,开发商赚不到钱,但因此周边商铺的价格会被炒高。如果商铺购买价格过高,即便沾了家乐福人气的光,也不见得赚钱。

　　还需注意的是,大商家往往要求独立门户,与其他商铺相对分离,“一步差三市”,如果开发商推荐给你的商铺与家乐福分属两个楼,人气差的可不会是一星半点。

4.“N年返租”是否降低风险

　　商铺的正常投资回报期应当在8~12年之间,开发商承诺3~5年的返租对降低初期风险有一定好处,但这样承诺很可能导致价格的上涨。如果返租项目的售价高于周边项目的话,开发商返还给你的租金可能仅仅能弥补你多付出的房价。

5.商铺价格是住宅价格的几倍才合理

　　许多开发商在宣传一种观点:在香港,商铺价格超过同地段住宅价格的10倍,而北京商铺价格仅是住宅1~3倍,上升空间巨大。

　　但事实是,商铺价格与住宅价格没有任何关联性,影响平均商铺价格的主要因素是市场商铺供应总量。香港人口密度极高,而可供应的商铺用地有限,导致商铺价格极高。而北京,近年商铺的供应量增长远远高于住宅供应量的增长,商铺总体向过剩发展,因此北京商铺价格是住宅价格的1~3倍也不足为奇。

择铺原则

　　同其他投资方式一样,商铺投资也有规可循。投资者在选择商铺时,应遵循下面这些原则,以少走弯路。

　　1.投资商铺“规划”为先

　　规划是对未来发展的远景描画,从而改变未来城市在空间上的格局,使某些市场由此繁荣或由此变得冷寂。显然,商铺投资也要以“规划为先”,有道是“规划改变通途”、“规划催生商机”。

　　2.在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位

　　“金角,银边,草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的,街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流,人们要立足的时间长,因而街角商铺因人流多,必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口,也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集停留的地方,商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分,因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。

　　3.选低不选高

　　顾客在店铺内行走购物为省时、省力,往往不愿向楼上走,因而店铺低层往往比其他楼层创造更高的营利。为此,在择铺时,选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。换言之,一个商业楼的层高与其经济效益成反比关系,即楼层越高,销售越低,从而利润就会越少。这是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。

　　4.业态配比的合理性

　　这主要就是避免太多同类产品互相冲击市场。假如在一个容纳500~600户的小区内,开了十几家美容美发店或超市,同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平,形成超负荷消费,那么,这样的社区商铺总体经营情况就不会好,最终会有部分投资者撤退。

　　5.商铺的经营内容应以“便民”为主要准则

开发商设计商铺的原则是为了方便业主,因此,商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、发型屋、服装等为经营内容,而不要一味追求个性和特色。当然,要是新楼盘的新商铺,可以在短期内经营些建材、饰材等商品,因为新房子需要装修。

　如何计算投资回报率

　　一个计算投资回报率的计算公式：

　　计算购入再出租的投资回报率=月租金×12个月-首付款×银行存款利率-贷款×银行贷款利率/售价

　　计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价〈备注：无贷款情况〉

　　推选样本：翠苑社区商铺

翠苑是城西较大的社区，入住人口约10万，整个小区已经形成了一定的居住气氛。翠苑社区商铺位于文一路上物美超市附近，周边还有杭州师范学院、浙江财经学院，已经具备了超强的人气。

　　例如，有一临街的翠苑社区商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得1.4万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下：

　　假设首付100万元，贷款60万元，银行存款利率是1.79%，银行贷款利率是5.6%。套用上述计算公式：这个商铺的购入再出租投资回报率=1.4万元×12个月-100万元×1.79%-60万元×5.6%/160万元，通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：7.28%。

　　要是这个投资转手放出，并以175万元成交，那么它的投资回报率9.38%=(175-160)/160，通过计算，我们得出该套商铺的购入再售出投资回报率将是：9.38%。

社区商铺招商要点分阶段调整保证租金收入

今年商铺市场与以往不同的一个现象是：社区商铺，尤其是知名楼盘的社区商铺，成交量呈现明显提升，社区商铺热重回上海房地产投资市场。

曾经过热炒作而严重过剩

值得一提的是，社区商铺投资并不如外界所想得这般容易。在2005年，房地产业宏观调控政策连续出台之前，上海不少区域的社区商铺都出现了惊人涨势。

据2005年三季度的统计数据，上海社区商铺均价达到了2003年三季度的1.5倍，为3.8万元/平方米。

　　随着价格的不断上涨，开发商开始加大社区商铺的供应量。2005年上海社区商铺环比增加了410万至440万平方米，是2004年的1倍左右，较之2003年则翻了两番。由于部分开发商盲目追求社区商业的“大而全”，而各个小区之间的各自分政导致无法形成集聚效应，因此使得市场供应严重过剩。一时间，经营不善、难以招商、空铺严重的连锁反应充斥其间。

　　时隔一年半，随着社区商铺投资热的再度兴起，市场又开始隐现过度炒作的端倪。汉宇不动产分析师指出，一些社区商铺在开发中脱离了社区商铺的本质功能，或是采用不切实际的定价，导致经营商家高档化、贵族化。“社区商铺只有‘正本清源’后，起到为社区服务的真正目的，才能实现市场健康有序的发展。”汉宇不动产分析师表示。

　　如何计算商铺的合理价格?

　　投资商铺要有长期持有的打算，所以首先需要选择价位合适的商铺。通过租金收益法大体框算一下，合理的租金范围可以保证商铺出租率的良好。社区商铺的核心功能是满足居民日常的基本消费，提供生活必需的商品和服务。即便是高档住宅小区，居民的日常消费也不外乎便利店、大众化餐饮、便民服务场所等。由于经营利润薄，商家的承租能力不可能太高。如果根据调查，附近区域类似商铺的租金价格为3元/天/平方米，则一年的租金是1000元/平方米左右，按照目前市场普遍商业收益率8%计算，该商铺的合适售价应为12000-13000元/平方米。如果成交价格远远高于测算收益，那投资者很容易陷进入不敷出的局面。

　　你的商铺适合租给谁?

　　投资商铺最关键的是能够找到合适的承租商，在决定购买商铺之前就应做到心里有数。例如想把商铺租给餐饮店，在购买前一定要问清楚该商铺是否能够开设餐饮。此外，很多社区商铺规划成两层形式，而复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐、休闲类商业。对于便利店、零售店、食品店等商家来说并不合适。因此，在选择购买商铺之前，必须先对招租的商家有个“打底”。

　　再者，出租商铺应该分不同阶段寻找不同类型商家。在居住区刚建成的两年里，宜引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。这类商家的经营情况比较好，给出的租金相对高。两年以后，小区入住率达到一定水平、但尚未达到高峰时期，引进便利店最适合社区内居住需求，其租金水平能够超过建材装潢行业。当整体社区全部入住，商业进入成市阶段以后，主力商业纷纷进入商圈，这时应为商铺设定个性化强、代替难度高的业种，如时装店、鞋店、饰品店等。

投资社区商铺应有长远眼光从五方面综合比较

商铺是许多投资者考虑的投资方向之一，有一定优势的社区商铺受到不少人的关注。社区商铺一般以50至100平方米为主，总价较低，主要用于满足社区居民的日常生活需求。社区客源稳定，商铺出租率较高，租金收益稳定，风险相对较低。业内人士分析认为，投资或经营社区商铺，应有长远眼光，可以从以下五个方面进行综合比较。

了解社区居民数量、层次和特征。社区商铺客源多为小区居民，大型成熟社区客源比较稳定。在客流量方面，小区出入口及临街店面的辐射范围较大。郊区大盘入住后，居民希望能在社区内外买到日常所需商品。如经营生鲜蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、杂货店、美容美发店和干洗店等业态比较合适。

了解商铺的使用功能。如果只是经营普通的家居生活用品，如冲印、香薰、美容和文化用品等，投资者要看其临街的方位及租金高低；如果投资经营饮食类的商铺，就要看中后尽快出手，因为通常对餐饮的经营限制较为严格，所以更显得物以稀为贵。

考察社区居民的消费水平。一般来说，药店、便利店和理发店在任何社区都有比较稳定的需求，而咖啡店、茶吧和名品店就需要选择收入水平较高的中高档社区，这类店面需要的面积相对较大，投资风险也比较高，投资前需要慎重对待。

经营内容应以便民为准则。商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、发型屋和服装等为主要经营内容。新楼盘的社区商铺，可以在短期内经营些建材、饰材等商品，因新房子需要装修，也会有不错的收益。

准确判断社区成长性。一些新兴社区，虽然早期入住率不高，但其商铺售价一般较低，未来发展潜力较大。投资者可以根据规划以及周边的配套资源，判断新兴社区的成长空间，在低价时果断介入。

社区商铺不应盲目追捧

社区型商铺以其自身投资少，回报相对稳定的特点而受到投资者青睐。但是，也有专家指出，上海部分地段出现了商铺的过度集中的现象。那么在投资这类房产时，投资者需要注意哪些问题呢？今天，我们就一起来讨论这个问题。

商铺分类

　　投资者对商铺的投资选择主要分三个方面：小区商铺投资、专业市场投资和大学校区周边商铺投资。

有研究分析，社区商铺投资总额低、风险小，收入回报稳定，而位于大型成熟社区内的商铺更是具有长线的投资价值

与临街商铺不同，社区商铺的消费者主要来自于社区内部，因此对整个小区居住氛围的依赖比较强，这也是大型成熟社区的商铺成为抢手货的原因。

　　一般情况下，人们说到商铺投资就会将其与回报率紧密地结合在一起，回报率也因此成为不少人投资商铺的首要标准。但是，当一个专业的投资者看上某一个商铺的时候，商铺现时的投资回报率并不是其最为关心的，投资者更为关心的是该商铺所在地的人流量、消费力、发展前景等。因为商铺的投资回报具有长远性，一个商铺从买入到收回投资可能需要几年甚至更长的时间，在此期间商铺的投资回报率是会随着时间的推移增高或降低的，现时的回报率不具备代表性。

　　对于发展商而言，将商铺养熟才卖固然能卖出好价钱，但对于投资者而言，此时的价格已走高，因此，一些眼光独到的投资客和商家早已将目光瞄准一些销售良好的规模型大盘，开始放长线钓大鱼。

不能盲目追捧

　　一位从事社区商铺投资分析的资深顾问认为，投资社区商铺，小区的发展前景自然是众多投资客所关注的重点，小区商铺投资由地段、主力店、发展商、投资时机、人气和消费力等因素来决定投资前景。一些素质好的楼盘，加上位于城市的未来发展方向上，这也就为商铺的长线投资价值增加了筹码，其小区商铺即使目前的年收益率未能达到7%，但如果投资者看好其未来的升值潜力，即使是4%左右的年收益率也是可以接受的。

小区商铺投资，随着近几年新建小区的增多，而被广大投资者看好。其购买动力主要看好居住户的潜在消费能力，特别是一些方便居家生活的日常用品店铺十分看好。但需要提醒的是，由于是小区商铺，它面对一些小区内兴起的购物中心的强烈竞争。一些专业投资人士提醒，不要单纯从居住了多少人这个角度去看其消费潜力，而应从恩格尔系数去分析，也就是说，如果一个小区居民的构成，其吃穿消费在日常开支中所占比例过大的话，其投资回报的价值就应看低一些。

　　另一方面，小区商铺与社会商业网点必须总量控制、统筹规划。专家介绍，从经济发展规律来看，商铺总面积与人口密度的合理比例应是1平方米/人。因此，我们在选择社区商铺的时候还要考察该社区内部及周边的商业配套大致情况，以及未来一段时间该地区的整体规划。因此，社区商铺的投资也不可盲目追捧。

　　社区商铺投资“4看”

　　看周边商业网点：大部分社区商铺的主要功能是为本小区的业主提供日常生活必需品，周边的商业网点越稀缺，就越能显示出小区商铺的价值。

　　看前景：上海有许多小区都在新开发的城区，新区的商铺有一个升值的过程，也就是从生铺到熟铺的过程。随着小区的入住户数和常住人口增加，小区慢慢成熟后，商铺的投资价值才会越高。

看人流：小区商铺的服务对象既可以是小区固定的客户群，也可以是小区外的城市居民，服务受众面较广，特别是临街铺位，依靠交通和来往的人流、车流的独特优势，备受投资者追捧。随着入住率的提高，郊外的大盘一般都拥有稳定的客户群。

　　看开发商：看开发商是否善于商铺的经营，对商户的经营类别有无必要的规划和控制，即如果开发商对商铺的功能分布和用途没有很好的规划，投资者的风险必然加大，因此投资价值也就相对较低。小区开发商的经营理念越强，开发策略越成熟，小区商铺的投资价值才会越高。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/dd1b73341cd9ad51f01dc281e53a580216fc502e.html