合同法房屋租赁合同的承租人 不交租金的出租人有权解除合同

合同法房屋租赁合同的承租人 不交租金的出租人有权解除合同

　　篇一：承租人逾期支付租金,出租人是否有权解除租赁合同的案例
　　承租人逾期支付租金，出租人是否有权解除租赁合同的案例
　　【关键字】租赁合同 房屋租赁 合同解除权 单方解除合同
　　【案情简介】
　　原告：秦某
　　被告：赵某
　　20XX年2月，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定秦某将两间店面出租给赵某，租期为3年，年租金为16万元。第一年租金于签订合同时一次付清，后两年租金于每年的1月初支付。合同还约定如赵某违约，秦某有权随时收回房屋。合同签订后，赵某支付了当年租金，并经秦某许可，对房屋进行装修，以开办培智班用。
　　20XX年1月初，赵某未按约定支付租金。2月，原告书面通知被告要收回房屋，被告提出异议，双方产生矛盾。3月底，赵某支付租金，秦某却拒收。赵某于是将16万元租金通过他人转交秦某，秦某依然拒收。4月底，赵某将16万元租金存入原告的银行账户中。
　　20XX年7月初，秦某向法院提起诉讼，诉称赵未按合同要求期限支付租金，构成违约，请求解除《房屋租赁合同》，收回房屋。
　　【裁判要点】
　　法院认为，被告赵某在履行合同过程中，有逾期履行支付租金的违约行为，但没有出现根本性违约；被告已将租金存入原告银行账户，也没有对原告的合法权益造成损害。被告虽未按约定履行义务，但尚在法律规定允许的范围以内，法院驳回原告请求，同时判令被告按约定支付违约金。
　　【争议焦点】
　　本案原告是否有权解除合同？
　　【法理评析】
　　解决本案争议焦点的关键是明确出租人解除房屋租赁合同的要件。以下根据相关法律规定，并结合本案具体案情，综合分析出租人解除租赁合同的要件。
　　首先，明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。
　　《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由：1、将承租的房屋擅自转租的；2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；4、拖欠租金累计六个月以上的；5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；6、租用承租房屋进行违法活动的；7、故意损坏
　　承租房屋的；8、法律、法规规定其他可以收回的。
　　根据上述规定，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。
　　其次，《房屋租赁合同》可以约定出租人解除合同的条件，但是不得违反《合同法》的相关规定。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》约定“如赵某违约，秦某有权随时收回房屋”，从此约定的内容来看，原告秦某解除合同的条件并不明确，是不是赵某的任何违约行为均可引起秦某单方解除合同的法律后果？根据《合同法》有关合同解除权的规定，答案是否定的。根据《合同法》有关合同解除的规定，只有在一方当事人根本约定的情形下，对方当事人才有权解除合同。本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同的约定，一方面没有明确解除合同的条件，另一方面违背了《合同法》有关合同解除的规定，因此，不能作为原告解除合同的依据，本案应适用《合同法》的有关规定处理
　　再次，《合同法》第二百二十七条规定了承租人延期支付租金的法律后果，根据此规定，结合本案案情，在被告赵某未按合同约定时间支付租金的情况下，原告秦某并没有解除合同的权利，但可以要求被告在合理的期限内支付。如果被告逾期仍没有支付的，原告就有权解除合同了。
　　综上，本案原告没有解除权。法院的判决是正确的，但适用《合同法》总则存在问题。《租赁合同》是有名合同，应适用《合同法》分则的规定。
　　【彭大成律师提示法律风险及防范】
　　租期届满以前，当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失，因此，当事人在签订《房屋租赁合同》时，一定要明确约定解除合同的条件。实践中，出租人为了防范风险，一般都会约定出租人单方解除合同的权利，彭大成律师提示，约定解除合同的条件一定要具体且符合《合同法》的规定，承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。
　　【法条链接】
　　1、《城市房屋租赁管理办法》（建设部1995年5月9日颁发，自1995年6月1日起施行）
　　第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；
　　（一）将承租的房屋擅自转租的；
　　（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
　　（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
　　（四）拖欠租金累计六个月以上的；
　　（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
　　（六）租用承租房屋进行违法活动的；
　　（七）故意损坏承租房屋的；
　　（八）法律、法规规定其他可以收回的。
　　2、《合同法》
　　第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
　　房屋租赁合同可约定逾期未支付租金的 出租方可解除合同
　　基本案情：20XX年6月23日原告程某的法定代理人余某某与被告张某之妻冉某某签订《房屋(商铺)租赁合同》，约定将原告所有的位于重庆市长寿区某处某商铺租赁给冉某某使用，合同签订后，原告按约定于20XX年8月1日将房屋交与冉某某使用，双方于20XX年5月18日又签订《补充协议》。原告按约定收取了冉某某房屋保证金7000元及天然气保证金4000元。双方在《房屋(商铺)租赁合同》第三条第1款约定：乙方(冉某某)租赁甲方(余某某)商铺的租赁期限从20XX年8月1日起至20XX年7月31日止，租赁期限共计5年;第1款约定：甲方在乙方租赁期间向乙方提供10个月免租期，从接房之日起，第一年免租金6个月，第二年免租金3个月，第三年免租金1月第3款约定：乙方在租赁期内(包括免租期内)产生的与经营活动相关的税费及其他费用由乙方自行承担。第四条第1款约定：第一年每月租金3013元，第二年每月租金3013元第三年每月租金3013元第四年每月租金3310元第五年每月租金3641元。第四条第2款约定：乙方在缴纳租金的同时还需向甲方缴纳物业管理费......每月99元(不实行免租期优惠)。第四条第4款约定：乙方租金以每个季度形式支付，本着先交租金后使用的原则，乙方除免租期之外，乙方在租赁期内必须在每个季度末月的第25日-30日前一次性支付给甲方3个月即一个季度的租金。
　　第七条第5款约定：乙方逾期缴纳租金时，甲方将每日按应付租金额的5%加收迟延履行金;如迟延支付租金逾期两个月时，甲方有权收回房屋并解除合同，乙方除应补齐所欠租金及迟延履行金外，还应支付违约金人民币10000元。后双方按约定履行合同。被告方将房租交到20XX年10月后就拒付租金，不按合同约定履行协议义务，原告才发现合同签订人冉某某已于20XX年9月22日死亡。现被告从20XX年11月起未按约定给付租金并欠天然气费及相应的滞纳金元和水电费元及从20XX年4月起至商铺归还时止的物管费(每月元)。
　　法院作出如下判决：
　　一、解除原告程某与被告张某之妻冉某某于20XX年6月23日签订《房屋(商铺)租赁合同》;
　　被告张某在判决生效后3日内归还原告程某所有的位于重庆市长寿区某处某商铺商铺;
　　二、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某从20XX年11月起至商铺归还时止所拖欠的租金(从20XX年11月起至20XX年7月的按每月租金3013元计算并扣除1个月免租金3013元;从20XX年8月起按每月租金3310元计算);
　　三、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某违约金10000元;
　　四、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某拖欠的天然气费及相应的滞纳金元和水电费元及从20XX年4月起至商铺归还时止的物管费(每月元)。
　　北京资深房地产律师袁玉柱评析：原告与被告之妻冉某某之间签订《房屋(商铺)租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，故合法、有效，该合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。原告履行了向冉某某交付房屋的义务，冉某某在世时亦按合同履行了义务，但在冉某某死亡后，被告张某作为其法定继承人，可以选择继续履行合同或解除合同，被告张某按合同约定履行合同义务将租金缴纳至20XX年10月，充分说明了被告选择了继续履行合同，愿意承受合同的权利及义务，被告就应按合同约定履行，现被告未按合同履行义务，至今欠租金达6个月，系违约行为，应当承担相应的违约责任。按照双方的约定，逾期2个月未交租金，原告有权解除合同，被告应当支付所欠租金及所欠费用并承担违约责任，故原告的诉讼请求合理、合法，法院予以主张。对于被告张某辩解其不认识冉某某的问题，有常住人口登记卡、调查被告的笔录等证据证实，被告张某系冉某某的丈夫。
　　篇二：租赁合同约定承租人欠租,出租人有权自行收回房屋的条款是否有效
　　租赁合同约定承租人欠租，出租人有权自行收回房屋的条款是否有效
　　《合同法》第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
　　第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
　　《商品房屋租赁管理办法》 第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
　　（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
　　（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
　　（三）租金和押金数额、支付方式；
　　（四）租赁用途和房屋使用要求；
　　（五）房屋和室内设施的安全性能；
　　（六）租赁期限；
　　（七）房屋维修责任；
　　（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
　　（九）争议解决办法和违约责任；
　　（十）其他约定。
　　《深圳经济特区房屋租赁条例》
　　第二十九条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：
　　(一)利用房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的;
　　(二)擅自改变房屋结构或者约定用途的;
　　(三)擅自将房屋转租第三人的;
　　(四)超过合同约定期限的;合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。 因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。
　　第四十三条 租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十九条规定未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应加倍向出租人交付租金;造成出租人损失的，应当负赔偿责任。
　　催收房租不获搬走租客财物赔偿租客损失3000元
　　【案情回放】
　　原告（上诉人）：刘某
　　被告（被上诉人）：涂某
　　２００５年９月，刘某租住涂某位于深圳市罗湖区莲塘村的房屋，２００６年６月底，刘某因事回到老家，至２００６年７月２５日返回深圳。在此期间，涂某因催收房租无法联系到刘某，于２００６年７月２３日将刘某存放在涂某房屋内的财物搬走。２００６年７月３０日，刘某向罗湖区莲塘派出所报案，声称其租住的房屋内物品被人搬走，价值５０００多元，内有电视机、床、床上用品、煤气炉、煤气瓶、厨房用品、电风扇、衣服、单据及两张桌子等物品。公安部门经调查认为，该案属于普通的民事纠纷，建议当事人到法院主张权利。双方遂诉至罗湖区人民法院，请求依法判令被告涂某赔偿原告刘某一切经济损失合计人民币６３００元，并向原告赔礼道歉，承担诉讼费用。
　　刘某认为，其在２００５年１０月到２００６年７月租住期间，已按当初与涂某达成的口头协议，预交了３００元押金，同时按月交纳了３５０元的租金。２００６年７月２５日其从家乡返回后，发现房内的用具用品全部被房东涂某擅自转移变卖，其中包括乐华牌２１寸彩电一台１１００元、大床及床垫各一张１５５０元、棉被床单各两张７１０元、电风扇一台９０元、大森牌煤气炉、煤气瓶各一个
　　３５０元、西服一套１６００元、餐桌椅一套２００元、毛衣裤及其他衣服７００元及有关票证一批，造成直接经济损失６３００多元，并导致其无法居住。经报派出所调查取证，情况属实。但刘某多次向涂某索还无果。涂某擅自侵
　　占他人财产，其行为显然违法，应该受到法律的惩处，赔偿刘某的经济损失。
　　涂某则认为，其多次上门催收房租，但未见刘某，电话亦打不通，无法联系到刘某。故其于２００６年７月２３日清理搬走刘某存放在房屋内的旧彩电一台、旧木床一张、煤气瓶和煤气炉各一个，但并没有将上述物品卖掉，而是将上述物品交给了莲塘的民兵，房屋内并没有刘某所称高价西服、毛衣、电风扇及相关票证。
　　【争议焦点】
　　本案争议的焦点是：涂某处置其出租房屋内刘某所有的物品是否构成侵权，涂某处置的物品价值是多少，即财产损失的大小。
　　【裁判理由】
　　此案经一、二审法院审理认为，本案为财产侵权纠纷。侵权法律关系有四个构成要件，即侵权行为、损害后果、侵权行为与损害后果之间有因果关系及侵权人主观上有过错。公民因过错侵害他人财产的，应依法承担损害赔偿责任。本案中，涂某作为房屋的出租方，在未与刘某取得联系，亦未与有关部门协商处理的情况下，擅自处理刘某所租住房屋内的财产，主观上具有过错，构成财产侵权，依法应承担赔偿责任。虽然双方当事人对房屋内的具体财产种类有分歧，但涂某对其侵犯刘某屋内财产的事实是确认的。
　　【裁判结果】
　　法院依据双方当事人在一、二审庭审笔录中的陈述，结合涂某采取的措施不当又未能妥善保管好刘某的财物，导致刘某的财物损失价值无法查清的实际情况，酌定刘某的财产损失为３０００元，对超出该数额的部分，不予支持。因此，涂某应向刘某赔偿财产损失３０００元。
　　据此，深圳市中级人民法院判决涂某向刘某支付赔偿金３０００元。
　　【法官手记】
　　依法妥善处理租赁合同纠纷
　　这是一起因出租人收取租金未果而处置承租人存放在出租屋内物品所引发的财产侵权纠纷案件。类似的财产侵权纠纷案件是近年来人民法院受理的各类侵权案件中一种较为常见的案件类型。
　　一、被侵害者对违约责任或侵权责任的抉择
　　本案存在两个法律关系，一是租赁合同关系，二是财产侵权关系。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
　　本案刘某虽未与涂某签订书面的租赁合同，但从涂某将房屋交付刘某使用，刘某向涂某交付租金的行为看，双方已形成租赁合同关系。承租人刘某迟延交付租金是否构成违约，取决于双方订立租赁合同关系当时对租金交付时间的约定。出租人涂某因收租未果而处置刘某的物品，该行为则系未经财产所有人的同意而擅自处置他人财产，构成财产侵权。刘某向涂某主张赔偿物品被处置所造成的损失，符合法律规定。鉴于租赁合同关系和财产侵权关系属两种独立的法律关系，出租人涂某在本案中虽然提出刘某未依时支付租金且应赔偿承租期间损坏房屋设施的损失，但涂某并未在本案中提起反诉，对双方之间的租赁合同纠纷，法院不予处理，涂某可另循法律途径解决。
　　二、承租人未交房租且无法联系，出租人收租未果而处置物品，谁之过？ 深圳特区法规对出租人的保护已有具体规定，对承租人无正当理由逾期不支付房租的情形，出租人可要求承租人加倍支付租金，如有损失亦可要求承租人赔偿，同时，出租人还可以根据不同的情形，依法解除合同并收回房屋。但是，在发生出租人可收回房屋的情形下，承租人未经出租人同意而逾期不搬离，出租人也不得强行搬离，除按《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条规定处理外，出租人可要求区房屋租赁管理部门向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提出诉讼。
　　本案中，刘某逾期未支付租金，涂某在其无法联系刘某、收租未果的情形下，没有寻求当地房屋租赁管理部门的帮助，亦未向法院提起诉讼以解决双方之间的租赁合同纠纷，而是擅自将承租人刘某的物品搬离出租房屋，导致物品下落不明，无法追回。鉴于双方当事人对涂某将承租人刘某的物品搬离出租房屋的事实均予以确认，同时我国法律亦明确规定公民由于过错侵害他人财产的，应当承担民事责任，涂某实施上述行为具有主观上的故意，导致刘某的财产灭失，侵害了刘某的财产，涂某应当承担相应的民事责任。
　　三、如何认定财产损失的大小
　　根据现行法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证
　　明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从本案看，刘某主张其财产损失为６３００元，理应举证证明，但由于其存放在出租屋内的所有物品均已被涂某处置，导致物品灭失，无法举证证明物品的种类及价值。且因物品已灭失，无法评估物品价值。涂某未能妥善处理刘某存放在出租屋内的物品，致使双方对刘某的财产损失均无法举证证明。鉴于此，二审法院综合分析本案事实，酌定刘某的财产损失为３０００元是比较公平的。
　　四、租赁合同纠纷如何妥善处理
　　在深圳，租赁房屋的人口众多，出现纠纷难以避免，但如何能最大限度地避免纷争，达到和谐租赁，这是值得市民和房屋租赁管理部门共同思考的问题。从审判实践角度看，房屋租赁法律关系是出租人与承租人之间的租赁合同关系。我国民事法律赋予了合同当事人充分的意思自治权，只要不违反法律、法规的强制性规定，合同相对人的民事权利义务可以由当事人通过协商一致达成协议，一旦达成协议，合同各方当事人均应依协议约定享有权利、承担义务。
　　就租赁合同而言，在我国《合同法》中第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百一十三条规定，“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”可见，房屋租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，否则，视为不定期租赁，双方可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租期限在六个月以上的，一般情况下，租赁双方会按规定签订租赁合同，这样，双方权利义务均会在合同中明确约定，在租赁期间，各自应该做什么，不该做什么，都有据可循。在深圳市，房屋租赁管理部门亦提供了房屋租赁的格式合同，使得房屋租赁签订合同更方便快捷。
　　篇三：电大合同法第4次任务答案
　　法本
　　合同法第4次任务
　　一 、单项选择题（共 10 道试题，共 10 分。）
　　1. 我国合同法调整的关系有（D ）。
　　A. 婚姻关系 B. 收养关系C. 监护关系 D. 财产关系
　　2. 下列合同中，属于单务合同的是（ A ）。
　　A. 赠与合同 B. 买卖合同 C. 租赁合同 D. 承揽合同
　　3. 代位权行使的费用由（A ）。
　　A. 债务人承担B. 代位权人承担 C. 全体债权人承担 D. 债务人和债权人共同承担
　　4. 合同的转让就是合同的（ A）。
　　A. 主体的变更 B. 客体的变更C. 内容的变更D. 全部基本条款的变更
　　5. 违约责任的确定是指当事人（ B ）。
　　A. 表示要承担对方的损失B. 表示要承担由于违约给对方造成的损失，并且采取积极措施补救合同损失和应对方的要求继续履行合同 C. 已经承担了对方当事人的损失
　　D. 是仲裁机构或者人民法院解决合同纠纷的裁判结果
　　6. 分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的（D ），出卖人可要求买受人支付全部价款或者解除合同。
　　A. 二分之一B. 三分之一 C. 四分之一 D. 五分之一
　　7. 房屋租赁合同的承租人累计（ C ）不交租金的，出租人有权终止租赁关系。
　　A. 1个月 B. 3个月 C. 6个月 D. 12个月
　　8.承揽人擅自将承揽的主要工作任务交由第三人完成，定作人的权利有（A ）。
　　A. 可以解除合同B. 在第三人存在不能完成合同任务的前提下，可以解除合同
　　C. 不能解除合同，只能不接受第三人完 成的工作成果，并要求承揽人自己完成工作任务
　　D. 在承揽人不能按约定完成合同的前提 下，可以解除合同
　　9. 建筑工程合同的形式（ C ）。
　　A. 可以是书面的 B. 可以是口头的C. 必须是书面的D. 必须是经过公证的
　　10. 货运合同的货物（ C ）。
　　A. 不能是易燃易爆的危险品 B. 在运输过程中毁损、灭失的，货物的所有人自己 承担损失 C. 在运输过程中因自然属性或者合理的损耗减少的，承运人不负责赔偿D. 在运输过程中，因为不可抗力灭失，承运人没有收取运输费的，不得再要求托运人交纳；承运人已经收取运输费的，托运人不能要求返还
　　二 、多项选择题（共 10 道试题，共 20 分。）
　　1. 不影响合同成立的原因有（CDE ）。
　　A. 对合同的主要条款意思表示不一致 B. 虽经协议却未达成合意 C. 当事人对合同的次要条款未达成协议 D. 当事人对合同的非必要条款未达成协议 E. 当事人对主要条款已做出一致的意思表示
　　2. 可以撤销合同的机构有（ CD ）。
　　A. 工商管理机关 B. 合同审批机关 C. 人民法院 D. 合同仲裁机关 E. 上级主管机关
　　3. 下列合同关于履行地点的说法正确的是（ ABCDE ）。
　　A. 不作为债务的履行地应是债权人的所在的 B. 不动产权的转移，应在不动产权利登记机关所在地履行 C. 给付货币的合同，应在接受货币一方所在地履行 D. 修缮房屋，应在房屋所在地履行 E. 其他标的，在履行义务一方所在地履行
　　4. 不安抗辩权的适用条件有（ ABDE ）。
　　A. 须是同一双务合同所产生 的两项债务，并且相互为对价给付 B. 互为对价给付的双务合同规定有先后履行顺序 C. 互为对价给付的双务合同规定没有先后履行顺序 D. 应后履行债务的一方当事人，在合同依法成立之后，出现丧失或有可能丧失对待履行债务的能力 E. 应后履行债务的当事人未能为对待给付或为债务的履行提供适当的担保
　　5. 从世界各国的规定看，特种买卖主要包括（ ABCDE ）。
　　A. 买回 B. 试验买卖（又称试用买 卖）C. 房屋买卖D. 易货交易E. 招标投标买卖
　　6. 在权利质押中可以质押的权利有（ ABCDE）。
　　A. 汇票 B. 存款单 C. 著作权中的财产权 D. 依法可以转让的股票 E. 依法可以转让的商标专用权
　　7. 承揽合同的种类有（ ABCDE ）。
　　A. 加工合同 B. 定作合同 C. 修理合同D. 复制合同E. 检验合同
　　8. 仓储合同的法律特征有（ABDE）。
　　A. 保管人须为有仓储设备并专事仓储保管业务的民事主体B. 其保管的对象是动产C. 其保管的对象是不动产D. 为诺成、双务合同E. 为有偿、不要式合同
　　9. 委托合同终止的一般原因有（ ABCD ）。
　　A. 合同履行完毕 B. 合同有效期届满C. 完成受托事务 D. 履行已不可能 E. 合同被解除
　　10. 居间合同的特征有（ABCDE ）
　　A. 居间人以促成委托人与第 三人订立合同为目的 B. 居间人居介绍人地位 C. 居间合同具有诺成性 D. 居间合同具有非要式性 E. 居间合同是有偿合同
　　三 、名词解释（共 5 道试题，共 15 分。）
　　1. 要约的撤回：在要约发出后，尚未到达受要约人之前，要约人使其失去法律效力的意思表示。
　　2. 合同的履行指合同当事人按照合同的约定，全面完成合同的义务，使合同关系全面终止的整个过程。
　　3. 合同的转让在合同内容与客体保持不变的情形下，将合同由原来的主体转移给别的主体的一种法律行为
　　4. 不可抗力是指不可预见的、不可避免并不能克服的客观情况。
　　5. 房屋租赁合同以房屋为租赁物的租赁合同，出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并与合同终止时将租用的 房屋返还给出租人的协议。
　　四 、简答题（共 2 道试题，共 14 分。）
　　1.简述合同法定解除权行使的条件。
　　答：法定解除权的行使必须依据法律的规定，《合同 法》第94条规定了法定解除的五种事由：
　　⑴不可抗力
　　⑵拒绝履行
　　⑶履行迟延
　　⑷不完全履行
　　⑸法律规定的 其他情形
　　2.简述在借款合同的抵押担保中哪些财产不得抵押。
　　答：在借款合同的抵押担保中不得抵押的财产有。
　　(1)土地所有权
　　(2)耕地、宅基地、自留地，自留山等集体所有的土 地使用权
　　(3)学校、幼儿园，医院等以公益为目的的事业单 位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施
　　(4)所有权，使用权不明或者有争议的财产
　　(5)依法被查封、扣押、监督的财产
　　(6)依法不得抵押的其他财产
　　五 、论述题（共 1 道试题，共 11 分。）
　　试述合同成立与合同生效的概念和区别。
　　答：所谓合同成立，是指合同订立过程的完成，也就是说，缔约人通过平等的协商而对合同的基本内容达成了一致意见。要约和承诺的结束意味着当事人合意的完成，亦即合同的成立。
　　合同的生效，在广义上，是指合同的有效，既具有了一般的法律约束力，在狭义上，则是指合同约定的权利义务的发生。
　　合同成立与合同生效的区别是：
　　1、两者的法律后果不同。合同生效后就得到了国家的确认和保护，故违反合同即须承担违约责任；而如果合同仅仅是成立，但最终被认定无效，那就只存在缔约责任问题。
　　2、国家主动干预程度不同。对违反合同的生效要件、内容违法的合同而言，即使当事人不主张合同无效，国家亦应主动干预；而对已成立的合同，即使其内容不完全，条款有疏漏，只要当事人自愿，也应当认为该合同业已成立，国家无需主动干预，完全让享有撤销权的人自己去处理。
　　3、对能否适用合同解释的方法态度不同。合同的成立主要体现了当事人的意志，因此在合同规定有疏漏或不明确，而且当事人不否认其存在合同关系的时候，应当允许法院依据尊重当事人意愿和鼓励交易的原则，通过合同解释的方法，探求当事人的真实意思，以确定合同的内容。因此可以说，合同解释制度主要就是为了弥补合同成立中的缺陷而设立的一种制度，而法院决不可能通过解释，将违法的合同变成为合法的合同。
　　六 、案例分析题（共 2 道试题，共 30 分。）
　　1.甲油料厂与某供销社订立一份农副产品供销合同，双方约定由供销社在1个月内向甲油料厂供应黄豆30吨，每吨单价1000元。在合同履行期间，乙公司找到供销社表示愿意以每吨1500元的单价购买20吨黄豆，供销社见其出价高，就将20吨本来准备运给甲油料厂的黄豆卖给 了乙公司，致使只能供应10吨黄豆给甲油料厂。甲油料厂要求供销社按照合 同的约定供应剩余的20吨黄豆，供销社表示无法按照原合同的条件供货，并要求解除合同。甲油料厂不同意，坚持要求供销社履行合同。 试分析：
　　（1）甲油料厂的要求是否有法律依据？
　　甲油料厂要求供销社继续供货是有法律 依据的。因为，双方合同约定由供销社供应甲油料厂黄豆30吨，现黄豆只供应了10吨，所以甲油料厂有权要求继续供货。
　　（2）在合同没有明确约定的情况下，甲油料厂如果要求供销社继续履行合同有无法律依据？
　　若合同没有明确约定是否继续供应黄豆，依我国合同法的规定甲油料厂有权 要求供销社继续供货。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符 合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
　　（3）供销社能否只赔偿损失或者只支付违约金而不 继续履行合同？
　　订立合同的 目的就在于通过履行合同获取预定的利益，合同生效后当事人不履行合同义务，对方就无法实现权利。如果违约方有履行合同的能力，对方（受损害方）认为实现合 同权利对自己是必要的，有权要求违约方继续履行合同。违约方不得以承担了对方的损失为由拒绝继续履行合同，受损害方在此情况下，可以请求法院或者仲裁机构 强制违约方继续履行合同。所以供销社不能只赔偿损失或者只支付违约金而不继续履行合同。
　　年5月26日，某印刷厂与某科技开发公司，订立了一份购销合同。印刷厂从科技开发公司购买应用于激光照排的排版设备一套，单价550000元。因为科技开发公司原有的排版设备不能完全符合印刷厂的生产要求，故印刷厂要求科技开发公司按其提 供的资料进行改造生产，科技开发公司同意，并在合同中注明这一点。 20XX年7月 26日，新设备运到印刷厂。印刷厂随即按合同支付了货款。可是印刷厂8月初在安装设备之后进行测试时发现设备在辨认字体方面存在一些问题，即要求科技开发公司来人处理。经检查后，印刷厂发现该设备远远达不 到排版的技术要求，其原因是科技开发公司生产的设备没有完全按某印刷厂提供的资料制作，由于设备存在以上问题，致使无法正常投入使用，印刷厂要求科技开发 公司重新制作符合其要求的排版设备。
　　试分析：
　　（1）该案例中的合同是买卖合同？还是承揽合同？ 合同性质的不同对案件的结果是否有影响？
　　本案属承揽合同。
　　承揽合同与买卖合同都存在标的物的交付，这使得二者在社会生活中有时极其相似，其根本的区别在于：承 揽合同的定作物是根据定作人的要求而制作，它必须是存在于合同履行之后；而买卖合同的标的物可以存在于买卖合同订立之前，或者虽存在于买卖合同履行后，但 是出卖人根据自己的标准生产的标准化的成品，买受人只是选择了规格。本案中印刷厂要求科技开发公司按其提供的资料进行生产，这就使得合同的性质为承揽合 同。不同的合同其效力不同，所以合同的性质对确定双方当事人的权利与义务有重要的意义。
　　（2）本案应该怎么处理？
　　本案中承揽人科技开发公司没有按照定作人某印刷厂的要求进行工作，应承担相应的违约责任。定作人可以 要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。
　　甲公司与乙公司订立一份合同，约定由乙公司在十天内，向甲公司提供新鲜蔬菜6000公斤，每公斤蔬菜的单价1元。乙公司在规定的期间内，向甲公司提供了小白菜6000公斤，甲公司拒绝接受这批小白菜，认为是为职工食堂订购所需求的蔬菜，食堂不可能有那么多人力用于洗小白菜，小白菜不是合同所要的蔬菜。双方为此发生争议，争议的焦点不在价格，也不涉及合同的其他条款，唯有对合同的标的双方各执一词，甲公司认为自己的食堂从来没有买过小白菜，与乙公司是长期合作关系，经常向其购买蔬菜，每次买的不是大白菜就是萝卜等容易清洗的蔬菜，乙公司应该知道这种情况，但是其仍然送来了我公司不需要的小白菜，这是曲解了合同标的。乙公司称合同的标的是蔬菜，小白菜也是蔬菜，甲公司并没有说清楚要什么样的蔬菜，合同的标的规定是新鲜蔬菜，而小白菜最新鲜，所以我公司就送了小白菜过去，这没有违反合同的规定，甲公司称蔬菜就是大白菜或萝卜的说法太过牵强附会，既没有合同依据也没有法律依据，不足为凭。
　　请就下类问题进行讨论：
　　1．什么是合同的标的？
　　2．你如何解释该合同的标的？
　　3．请用合同法学原理、合同解释的知识和有关法律规定分析和处理本案。　　

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/d7f0cd5009a1284ac850ad02de80d4d8d15a01ef.html