河北省国家税务局营改增办公室关于发布河北省国家税务局关于全

河北省国家税务局营改增办公室关于发布《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之八)》的通知

【法规类别】营业税改征增值税

【发布部门】河北省国家税务局

【发布日期】2017.06.06

【实施日期】2017.06.06

【时效性】现行有效

【效力级别】地方规范性文件

河北省国家税务局营改增办公室关于发布《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）》的通知

各市（含定州、辛集市）国家税务局：

为确保我省营改增工作顺利推进，我们对各市及纳税人反映的问题进行认真梳理研究，并充分征求基层税务机关意见，形成《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）》，在财政部和国家税务总局没有发布正式文件以前，暂按此规定执行。

营改增办公室

2017年6月6日

河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）

一、关于纳税人转让在建项目缴纳增值税问题

单位和个人转让在建项目时，不论是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为，对于转让在建项目行为应按以下方法缴纳增值税：

1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税。

2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目缴纳增值税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

二、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，已经缴纳营业税未开具营业税发票的，2017年1月1日后开具增值税发票问题

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，在地税机关已申报营业税未开具发票，2017年1月1日以后需要补开发票的，按《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告 》（2017年第11号）第七条 规定开具增值税普通发票。开具普通发票时须在发票备注栏注明“已纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样，并将缴纳营业税的完税凭证留存备查。

三、关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题

房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》第十五条关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题的规定废止。

四、关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目预收款发票开具问题

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目预收款需要开具发票的，如规格型号、数量、单价暂无法确定的，规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，备注栏注明预收款性质（如：定金、30%首付款等）、预售不动产的详细地址和商品房面积。

五、关于房地产企业 “一次拿地、分次开发”如何计算当期允许扣除的土地价款问题

根据《国家税务总局关于发布＜房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法＞的公告 》（国家税务总局2016年第18号公告）规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：

（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：已开发项目所对应的土地价款＝支付的土地总价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款： 当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款。

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

当期已开发房地产项目可供销售建筑面积，是指当期已开发房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

六、关于全面推开营改增后，纳税人“代建”房屋的行为如何征收增值税问题

纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：

（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；

（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

（三）与委托方事前签订委托代建合同；

（四）不以受托方的名义办理工程结算。

七、关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题

房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：

（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；

（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/c537424cd05abe23482fb4daa58da0116d171f1a.html