项目可行性报告

第二章：钦州发展概述

第三章：钦州市房地产市场总体分析

第四章：项目产品规划及项目分析

第五章：投资估算及资金投入

第六章：项目经营预测

第七章：项目效益评价

第八章：结论

第一章 总 论

一、 可行性研究的依据

（一） 研究的范围、目的和要求：

钦州天恒房地产有限公司新天地花苑规划设计方案进行可行性研究，在项目的地理位置、环境条件、建设规划、资源供给、市场前景、经济效益和社会效益等方面进行调查研究及分析论证的基础上，最后作出技术的、经济的评估，并决定项目的可行性程度，作为投资前科学决策的依据。

（二）研究原则

1、 本可行性研究报告，钦州新天地花苑的整体规划设计方案，采用国内先进的建筑工程技术施工。就技术上、经济上是否可行进行论证。

2、 立足于钦州市和钦州市房产业开发的资源条件，就项目资源供给，市场情况进行分析论证。

（三）可行性研究的主要过程

钦州新天地花苑项目通过拍卖形式，取得了位于南珠西大街北、中行宿舍区以西地块的土地使用权。经有关经济技术人员，参照钦州市房地产的开发情况，对新天地花苑项目的特点进行深入研究。在此基础上编写出本可行性研究报告。

二、开发企业的概况

钦州天恒房地产有限公司注册资金1600万元，为现金注资，经营范围是房地产开发，股东为自然人。公司设财务部、办公室、营销部、工程部四个部门，公司员工26人，其中大专以上学历占85%，管理团队有丰富的企业管理经验。

三、 设计

设计单位：钦州市建筑规划设计研究院

加拿大利加利华国际设计有限公司

第二章 钦州发展概述

一、 区位与资源概况

1、 城市基本概况

钦州位于中国广西壮族自治区南部，北部湾的最北端，是广西壮族自治区主要的地级市之一，也是我国南部对外开放、实行沿海开放城市政策的重要城市之一。

钦州市现辖二县三区，既灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区，总人口310多万，其中市区人口109.76万人，全市非农业人口占总人口9.45%，少数民族人口占总人口10.7%。人口密度每平方公里284人，钦州城市化率为25.6%，钦州市建成区的人口总数为29万人。总面积10843平方公里，小岛屿303个，陆地海岸线长520.8里。有海外华侨同胞38万人，分布在46个国家和地区。

钦州是广西沿海金三角上的一块宝地。这里气候温和宜人，河流水库众多，土壤肥沃，植物繁茂。自然资源丰富，依水临海，山川美丽，浏览风景迷人名优产品繁花似锦，有兴旺发达的农业。也有大有可为的海洋捕捞养殖业，城乡市场广阔，开发建设有着很大潜在优势。

2、优势的地理区位

钦州市位于广西壮族自治区南部沿海，濒临北部湾，大陆海岸线长达520.8公里，地处东经107°2′～109°56′，为东南亚与大西南两个辐射扇面的轴心，是西南经济协作区最便捷的出海口，扼广西沿海三个地级市与广西内地及大西南交通联系的咽喉。

市区距自治区首府南宁市119公里，距北海市和防城港市分别为99公里和63公里，是我国少有的集沿海沿江优势于一体的沿边经济开发区。南宁～防城、钦州～北海、黎塘～钦州、钦州～钦州港等铁路在钦州市区交汇；南宁～北海、南宁~防城、钦州~灵山、钦州~犀牛脚等9条高级公路横贯钦州市；北海、南宁机场距钦州均只有100公里左右。具“一市联五南”（大西南、东南亚、越南、南宁、海南）之称。1994年，在改革开放的大潮中，钦州人民“钦州精神”捐资献劳，建成钦州港两万吨级起步码头，实现了孙中山先生的百年夙愿。

钦州具有独特的区位优势和便利的交通条件，它位于北部湾顶部，地处广西沿海中心位置；是华南经济圈与西南经济圈、港澳台经济圈与内陆经济圈以及东南亚经济圈与内经济圈的结合部，在西部磊开发中具有“承东启西”的战略作用。

二、城市经济现状

钦州市总体城市经济发展水平属广西欠发达地区，各项主要经济指标均低于广西平均水平。

2008年钦州市GDP增长率低于广西1个百分点：2008钦州GDP

年较上年增长9.1%，广西的GDP较上年增长10.1%。低于广西的GDP增长率。

钦州全市人均GDP水平低于广西平均水平5%，2007年广西人均GDP4990元，而钦州市2007年的人均GDP9为4663元，比全区低5%；

全市城镇居民可支配收入水平不高，属广西中下水平，2007年广西城镇居民的人均可支配收入为7315元，而钦州的为6734元。

三、钦州市城市发展目标

1、城市发展定位

钦州城市建设的目标是依托区域地理和资源条件优势，建设现代化滨海城市、独具一格的现代化临海工业大港、广西出海大道。

2、城市的整体规划

“一江两岸”为主轴的城市建设和以三娘湾为龙头的滨海旅游景区开发建设，努力推进建设工业大港、滨海城市和旅游胜地；构建通江大海、环境优美的滨海城市的总体目标。

3、城市发展目标

⑴经济目标

全力推进大型临海工业园开发建设，全面加快工业化步伐。

⑵城市建设目标

近期城市建设目标：进行城市道路建设：建成市文化艺术中心、东区行政中心前庭广场、市政广场一期工程、刘永福广场和钦州湾广场城市和钦州湾广场城市雕塑工程，推进城市亮化、绿化工程建设。加快推进钦南、钦北区下放驻地搬迁工作，积极推进县城和中心城镇建设；加快钦北区新行政中心的建设步伐，抓紧钦南区新行政中心规划设计、征地拆迁工作，力争尽快开工。

中期城市建设目标：为促进钦州市三大建设（大航道、大工业、大旅游开发建设），实现钦州市三大（大投入、大建设、大发展）美好前景，全力以赴实施沿海基础设施大会战、百项工程大会站和城市建设大会战，储备了346个项目，总投资共计249亿元。

四、人口规划发展目标

根据《 广西壮族自治区桂南经济区区域环境保护生物开发（1998~2020年）》预测，钦州未来的人口发展如下：

2010年全市人口数：364.0万人

2020年全市人口数：415.0万人

五、钦州城市发展机遇

2000年8月，广西壮族自治区党委、政府在《广西五大经济区发展总体规划纲要》及《广西南北钦防沿海经济区发展规划纲要》中将钦州市定位为临海工业城市，钦州港定位为临海工业港，并在钦州港区率先规划建设首期为10平方公里的广西大型临海工业园起动区后，钦州港区紧紧围绕市委、市政府提出的“以港兴市、以市促港、项目支撑、开放带动、建设临海工业城市”的发展战略，抓住西部大开发的历史机遇，努力建设广西大型临海工业（钦州）园区，制药、建材、化工、冶金、石化等工业项目纷纷进园落户，出口创汇多，超亿元的工业项目不断落户破土动工，临海工业的开发态势十分良好。

1、大港口、大工业、大旅游建设——钦州国民经济发展的主要方向

钦州市委二届十二次全会通过的《中共钦州市委员会关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，强调要加快推进大港口、大工业、大旅游建设，是钦州“十一五”时期实现经济持续快速协调健康发展，优化结构，提高效益，壮大总量，全面建设小康社会的战略重点。

2、大港口决定钦州的未来发展

港口吞吐实质上就是港口物流，钦州港的建设目标是要成为国际国内的大港口。大物流必然会带来客流、运输流和资金流。物流配套会给加工业产品的集结和形成，带来广阔的发展空间。

3、大工业构成钦州未来经济格局的核心框架

大工业主要是指钦州临海大工业，以石化、能源、造纸、粮油加工等大进大出的特大工业产业为主体，并以延长产业链带动周边县区加工工业和制造业的发展。临海大工业构成了钦州未来经济格局的核心框架。

4、大旅游是促进钦州经济社会发展的朝阳产业

当今世界，旅游业已成为全球继石油、汽车之后的第三大产业，许多国家和地区以及国内绝大多数省区，把旅游业定位为主导产业或支柱产业。从这个意义上说，抓大工业、大旅游是促进全市经济社会持续、快速、健康发展的强大动力。

六、钦州经济发展目标

钦州市委“十一五”发展规划建议及市政府《关于钦州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的报告》明确提出，要全力推进大港口、大工业、大旅游建设，促进全市经济又快又好地发展，实现富裕钦州的目标。

根据市委二届十二次全会《关于制定全市国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》及《报告》提出“十一五”经济社会发展的主要预期目标是：

1、经济总量翻番

2010年，全市生产总值达到400亿元以上，年均增长15%以上；财政收入达到38亿元，年均增长22%；工业总产值达到550亿元，年均增长25%；全社会固定资产投资累计完成650亿元，比“十五”增长1.5倍。

2、经济结构改善

产业结构升级，工业占主导地位，作为广西重要的工业基地地位基本确立，经济增长质量明显提高。

3、城镇化水平明显提高

城市功能完善，城市综合竞争力和辐射带动能力增强。2010年，城镇化率提高到35%左右。

4、基础设施进一步完善

形成便捷、畅通、高效、安全的交通体系，钦州港作为国家重要港口地位基本确立，供电、供水能满足城市发展、工农业生产和人民生活需要。2010年钦州港吞吐能力达到4000万吨以上。

5、人民生活进一步改善

居民生活水平和生活质量显著提高。2010年，城镇居民人均可支配收入达到12000元，农民人均纯收入达到4000元，城镇登记失业率控制在4.5%以内。五年内城镇新增就业人数和农村劳动力转移人数分别达到15万人和25万人。

6、开放型经济达到新水平

五年累计外贸进出口总额36亿美元，实际利用外资总额10亿美元，引进国内资金250亿元。

钦州市大港口决定钦州的未来发展。航道有多大，钦州就能走多远，决定着钦州能否成为临海大工业城市。港口吞吐实质上就是港口物流，在这个意义上钦州的大工业主要是指钦州临海大工业，以石化、能源、造纸、粮油加工等大进大出的特大工业产业为主体，并以延长产业链带动周边县区加工工业和制造业的发展。临海大工业构成了钦州未来经济格局的核心框架。大旅游是促进钦州经济社会发展的朝阳产业。旅游产业关联和带动众多产业，其直接或间接产生影响的行业有81个之多，因而是创造就业机会最多的一个产业， 也是加快经济发展的重要因素。

从目前的情况来看，钦州的“三大目标”建设已取得了明显成效，燃煤电厂已开工建设、中石油1500万吨炼油项目前期工程和林浆纸一体化工程加快推进，这些事关钦州发展全局的重大工业建成投产、达产后，钦州将新增工业产值三、四百亿元，是目前全市规模以上工业总产值的五、六倍。届时，富民兴钦新跨越目标将变成现实。

当前，钦州加快发展正面临着前所未有的发展机遇。世界经济正处于新一轮恢复和增长期，国际生产要素流动和产业转移加快，我国经济保持平稳较快增长，国家深入实施西部大开发战略，中国—东盟共同构建自由贸易区进程加快和中国—东盟博览会每年在南宁举办。特别是自治区把加快北部湾经济区的发展提到前所未有的高度，从战略上把沿海地区作为实现广西经济腾飞的重要区域来加快发展，把南北钦防发展放在重要的战略位置，对钦州来说，前所未有的是历史机遇和动力。

第二章 钦州市房地产市场总体分析

一、钦州房地产开发情况

近年来，钦州市房地产开发投资不断升温，到钦州洽谈房地产开发项目的客商络绎不绝，2007年１－４月份，房地产开发共完成投资14000万元，增幅位居各类投资的首位。2009年以来，钦州市房地产行业在政府实施扩大内需宏观政策的指导下，进入了有史以来发展最快时期，房地产开发企业的数量从2008年的87家猛增至2009年3月的121家，增幅达217%。商品房住宅开发的质量，项目报建面积，预售面积均达到了一个全新的水平。

近年来钦州市房地产开发的情况表：

（数据来源：钦州市统计局，2010年统计数据尚未正式公布，故本表无2010年数据）

2009年房地产开发的情况初步统计数据如下表：（来源为钦州市统计局，为未正式公布数据，含辖县数据，据统计局介绍，其中数据中的60%为市辖区的数据）：

小结：通过以上数据分析出钦州市房地产的以下6大特点：

 钦州市的房地产开发投资额逐年上升，新开工的住宅面积逐年递增。

 2008年是钦州房地产爆炸性增长的一年，2008年房地产开发投资额达107710万元，较2007年增长244.7 %。，新开工的住宅面积达到100.04万平方米，较上年增长151.6%。

 2009年延续了2008年迅猛增长的势头。说明区内外的众多开发商对钦州市的房地产市场形势继续看好。

 2008年和2009年当年的商品房屋销售面积不能完全消化当年竣工的商品房面积，空置率较往年有所增长，造成此结果的原因我们分析有以下两种：1、开发量增呈暴发性增加。2、钦州市的房地产业起步较晚，从2007年才开始启动。一般来说，房地产业的发展周期为8一10年，按上述数据分析钦州市的房地产业的开发热潮正在掀起，而且是在钦州市的整体经济快速增长，人们收入水平不断增加的基础上进行的，有良好的市场基础，钢性的住房需求，相信钦州市的房地产业运行会平稳、有序的进行。

 随着居民收入的逐年增加和人们住房观念的转变，个人购房已成为市场消费的主体。2009年钦州市商品房销售面积为13.84万平方米，较上年增长52.9%。己全部售给个人。全市当年新开发的商品房100%的售给个人，在全区尚属首例。2010年钦州市商品房销售面积更继续走高，说明钦州市的个人消费能力非常强劲。房地产市场供需两旺，正在健康发展。

 钦州市的房地产价格总体仍在低位运行。2002年以前全市商品房平均售价为808元/㎡～902元/㎡，2003年～2004年平均售价为1120元/㎡～1155元/㎡之间，2005年平均售价也仅为1238元/㎡～1300元/㎡之间等等。如果按多层、框架结构的造价加上土地费用计算，其房地产开发商的盈利空间并不大。与钦州市的经济发展速度不符，有背于经济发展的自身规律。因此预计末来2～3年内钦州市的房地产价格会形成一个较快发展的趋势。

二、 年度房地产市场运行分析

（1）、2007年房地产市场情况

（2）、2008年房地产市场情况

（3）2009年房地产市场情况

注：以上数据来源于：房产局统计数据，预售备案平均价格为估数，预售备案总金额=预售备案平均价格X住宅预售备案总面积数。

分析一：起步阶段的钦州市房地产

从2007年与2008年相比较，住宅成交总套数上升了508套，上升比例为52.9%。而平均每户的面积没有变化，说明在2008年底以前开发商基本上是沿用旧的模式针对一些换房户，中等收入家庭而进行的开发，房地产开发并没有进入到多样化、个性化的阶段。

分析二：高档住宅初步崭露头角

2009年与2008年相比较，平均每户的面积上升了14.83M2，增幅达15.76%，说明自2009年开始，由于经济的发展，市民收入的提高，市民对商品房总价接受能力的增强，部分市民的住宅消费欲望开始从需求型向享受型转变，钦州市开始出现一些较高档的住宅产品，高档住宅的开发进入起步阶段。

分析三：大势影响，利好消息不断，房地产供销两旺，价格不断上扬

另外，2008年的商品房的平均价格仅比2007年增长3.1%，远低于钦州市的经济发展水平和人均收入增长水平；08年平均价格比07年增长了12.55%，略低于钦州市的经济增长水平，高于居民人均收入增长水平，房价的增速较快。究其原因又如下几点：

1）、因为07年涨幅过小，但实际人均可支配收入增幅较快形成了市场价格接受度与市场实际供应价格的不匹配，所以造成08年价格增长速度较快，这是正常的结果。

2）、受市场大势的影响，利好消息不断，消费市场信心增强。

3）、受政策的影响，南北钦防经济圈的逐步建立，首先在政策面上树立了中国第五大沿海经济圈的地位，使开发商的心理预期提高。

三、钦州房地产投资增长因素分析

从以上的数据表明，钦州的房地产投资规模去年开始进入一个跨步的增长期，房地产投资规模不断扩大是房地产业发展的动力，从根本上说，房地产投资增长快的原因是因为房地产业良好的产业发展前景和利润回报。我司认为形成钦州市房地产开发投资规模扩大的直接动力，有以下几大因素：

1、市场需求扩大

这种扩大来自于城镇居民收入提高后对住房需求欲望的不断扩张、外来职业者（钦州港及相应工业项目带来的外来工作者）增加和投资多元化（住房当作投资）三者共同推动；

2、外资和非国有经济成分进入使房地产规模扩大

钦州市良好的投资环境及巨大的房地产升值空间，是该部分资金注入的主要原因。可以看到，外来的开发商将会携带外部成熟的开发理念进入钦州市的房地产开发。同时雄厚的资金背景和追求开发效益的最大化，会呈现大规模社区开发的势头。

3、对经济形势乐观估计，而相应也扩大对房地产业投资的规模

从以上钦州市房地产的运行数据分析，钦州市目前的房地产市场供需两旺，市场运行良好。而且有巨大的升值空间。因此，市场的良好行态将会给开发商带来乐观的投资期望。

4、城市建设进程加快，大量人口进城就业、居住

今年钦州市加大建设力度，继续投入26.8亿进行城市基础建设。可以看到，随着城市基础的完善，城区的不断扩张，居住环境的提升，将会给房地产带来良好运行基础。

5、城市改造中的拆迁安置，改善住房消费增加。

钦州市城市改造及扩大，不可避免的拆迁部分民用建筑，因此产生的拆迁户会带来部分的居住需求。

6、实施环路工程，加快城市环路建设

今年内建成启用金海湾大桥，开工建设蓬莱大道、沙井大道北段、南珠东大街至海关段、南珠西大街至师专段，抓好子材大桥的前期工作，争取开工建设子材东大街，实现城市环路基本连通的目标。

7、实施精品街区工程

整治改造金海湾西大街、沙井大道、南珠西大街、文峰北路和永福东、西大街，塑造城市精品路线；整治改造钦州湾大道、人民路、钦州湾广场周边等街道，塑造城市精品街区；建成东站区公共绿地、刘永福广场、文化艺术中心等，塑造城市精品工程。

四、钦州市房地产业未来两年市场前瞻

钦州市房地产未来的发展是稳步发展的，主要参照以下因素：

1、受国家相关房地产的宏观调控政策限制影响较小

目前，由于国内部分城市的房地产价格上升过快，影响了国家的宏观经济政策及金融秩序，国家对此采取了一些限制性政策如：提高首付款、对购买第二套房的人不提供按揭、提高贷款利息、征收交易税等。应该说此类限制性政策的出台对国民经济的稳定运行，稳定房价是必要的，打击了投机客。使得部分城市的房价开始下降或销量减少，引起一些购房户的心理紧张。但是对像钦州市这样房地产价格一直在低位运行、成交量较少的城市，此种影响更多是心理上的，可以预计，钦州房地产行业受到国家宏观调控政策影响较小。

2、钦州市大港口、大工业的发展给钦州房地产带来巨大的需求市场

如上所述，钦州市的房地产发展主要依靠钦州港的建设及工业建设的拉动，只要工业建设继续发展，按2007——2008——2009年钦州市房地产的增长规模，可以看到末来两年内钦州市的房地产业将有继续稳步增长的势头。近年来，钦州市抓住西部大开发，泛珠三角经济合作和中国—东盟自由贸易区构建的机遇，主动融入泛珠三角经济圈，进一步加强与东部地区的合作，经济发展速度不断加强，据不安全统计，今年上半年，全市完成地区生产总值82.4亿元，增长12.2%；规模以上工业完成总产值26.22亿元，增长58.56%；完成工业增加值8亿元，增长40.82%；完成财政收入6.68亿元，增长37.8%，这必然为钦州房地产业的发展提供良好的空间和机遇。

3、起点低、不断增加的外来人口给钦州房地产带来巨大的需求市场

钦州经济和社会发展进入了加快发展的新时期，为房地产开发提供了良好的商机。良好的社会经济环境，使各方面都不仅仅是看好房地产业本身，而是看中钦州未来发展空间。目前钦州市较低的价格起点及外来人口的不断增加，使的钦州房地产市场具有很大的市场消化能力。

五、房地产总体市场小结：

从以上的钦州市房地产分析明显看到两个与房地产相关的要点，

一、是钦州市要实现“十一五”发展规划，就要紧紧通过钦州港这一基础建设，筑巢引凤，大力发展工业，再通过工业的发展，带动其他行业的发展。同时带来首先收益的是房地产行业，因此，钦州市的房地产行业在港口建设及工业发展的支持下，将会有巨大的发展空间。

二、是作为钦州港作为工业集中发展的地方，由于土地资源的有限及居住环境的考虑，居住的发展重心偏向生活配套完善、居住环境好的钦州市区。因此，钦州市区将成为钦州港的生活基地，同时，为了完善城市功能，改善生活环境，钦州市的城市建设今年个亿投入16.8，进入了一个大手笔的城市建设期。随着港口工业的发展，人口的飞速增加，城区建设的扩大化，钦州市的房地产的发展将会进入另一个新时期。

第四章 项目产品规划及项目分析

一、项目所在地周围环境条件

1、 项目用地位置：位于钦州市西面，中国银行住宅区旁边目前主干道南珠西大街直通项目，距离市中心、离中心广场仅有5分钟车程左右。交通条件：目前经过本项目周边的公交一有2路、6路、7路，出行比较方便，且与南北高速出口近，出入方便。

2、 本项目场地特征：

本项目用地形状呈“L”形，地势比较平整，周边视野开阔，离城市商业中心区仅5分钟车程，项目东南方向为中国银行宿舍区，居住氛围良好。而且本项目地处城乡结合点，污染比较少，比较适合居住。由于广西沿海城市第一所院《钦州学院》在本项目附近，该片区的生活、市政配套已经完善，属房地产开发成熟区域。

二、项目的性质与特点

本项目为钦州市首个开发产品单一的纯联排住宅项目，项目的品质比较高，规模比较少，产品规划上更是别具一格为消费者提供高品质的产品服务。

三、项目的联排住宅设计要求

一、 项目总体户型、面积、套数、比例统计

二、项目户型特点

1、完全纯居住生活理念设计，人性化的社区居住规划；

2、主力户型为A、B、C、D三类户型，面积为270—360平米，共计4层；

3、一楼设计为错层，符合现代居住区域独立的理念，设计半地下车库使居住功能得以完善；

4、二楼主卧带套房，彰显气派；

5、均带大面积私家花园，为钦州独有；

6户户设置大露台，满足全家小型派对；

7、卫生间设置合理，主卧带独立卫生间，与次卧卫生间分离，互不干扰。

三、规划技术指标

建筑面积41312.43平方米

总户数120

平均住宅层数4层

建筑密度33.5%

容积率1.18

绿地率35.8%

停车位室内120个;室外55个

四、市政建设条件

1、 市政配套工程需求量。

根据本项目涉及方案的初步估算，本项目市政配套需求量汇总如下：

用水量：800立方米/日

用电负荷： 1200 KW

直线电话门数：130 门

2、 市政配套方案。

（1） 给水

本项目水源由钦州市自来水公司供给

（2） 供电

本项目需建变电箱。电源由钦州市供电部门供给，供小区居民用电。

（3） 电话电缆

本项目全部备有电话预埋线，电话、宽带网接至每户。

（4） 有线电视

本项目全部备有有线电视接至每户。

（5） 管道液化气

本项目全部备有管道液化气接至每户。

三．项目设计方案及建设内容

1、开发目标：是希望通闹中取静的居住环境，凭错本项目周边良好的居住氛围，并结合景观设计，借景造景，营造宁静怡人的纯居住环境，提高居民整体生活质量。

2．总体布局：

规划布局设计注重园林设计，每家每户都规划有私家花园，提升了项目的品质。项目用地被一条东西走向的市政规划路分成南北两个片区，南片区为一期，北片区为二期，通过东西向的景观轴线将两个片区紧密联系成为一体。

3、环境与景观设计

营造一个富有情趣的内部园林，入口广场为项目主入口，喷泉、泳池构成入口主景，迎宾大道典雅大气；设置休闲椅子、儿童游乐园、等多种景观小品。吸收城市中的自然景观，建立社区内立体的景观环境。120套前所未有精品住宅，配备漂亮的园林配套，构成立体的生态环境。

4、交通组织与消防设计：

小区体现以人为本，人车分流的设计原则。基地内形成环形消防车道，并围绕住宅楼形成有效的消防扑救工作面。

5、建筑空间设计：

住宅空间布局紧凑、实用，追求细节上的精益求精，依据不同的外部环境，设计出一系列多样化的组合平面，体现住宅均好性的原则。

6、立面造型设计：

立面造型突出简洁大方，又不失时尚典雅的整体风格。以精心设计的图式语言统一建筑细部。立面的色彩和诸，比例和尺度上经过仔细推敲，都力图体现出一种成熟、精致、优雅的生活品味。

四、开发建设该项目的社会经济意义

1、开发建设该项目，符合现代人文居住理念的要求。

2、新天地花苑建成后，将成为钦州市绝无仅有的花园联排住宅小区。

3、钦州天恒房产有限公司开发这个项目，有能力有条件，在经济效益上也将有较好的回报。

钦州市自2008年以来，钦州市按照钦州市委、市政府“打通环城路、启用新区、动建两岸、整修街道”的要求，以城市建设在会战和“让钦州靓起来”活动为载体，全力推进 以“一江两岸”为轴线的中心城市建设，完善城市功能，改善生活环境，使城市综合竞争力不断提高，市内交通网络进一步完善，钦州房地产也随之成为商家炙手可热的“香饽饽”大量土地得到成片开发，成为钦州新兴的黄金产业，这使得钦州市的房地产开发步入良好的快速发展轨道，不仅建设了一批市政基础设施，而且通过房地产开发带动了整个钦州的繁荣。截止2008年末钦州市房地产开发累计完成投资15.8亿元。新天地花苑的开发，是整个项目的利润源泉，在经济效益方面的考虑非常必要。

五、项目市场分析

1、国家整体宏观经济状况

我国房地产市场经历了1992、1993年的高速发展，房地产泡沫破灭后市场一度处于低迷阶段，经过几年的修整期，1997、1998年开始逐渐复苏，国家再次提出将住房消费定为新的经济增长点，进一步深化城镇住房制度改革，出台一系列政策推动房地产市场的规范化发展，尤其是从1999年末明确取消福利性分房实行住房分配货币化后，为整个房地产市场启动提供了较广阔的市场空间和预期前景。随后的公房上市、银行提供个人住房按揭贷款，进一步拉动了住房消费的有效需求，各大城市也在2000、2001年的不同时期步入房地产市场活跃阶段，新楼盘层出不穷，整个楼市一派景气，甚至一部分经济学家认为出现了过热的现象，但与90年代初的房地产过热相比，当时很大程度是由于过度投机引起泡沫，房价远远偏离房屋本身的价值，开发商、投资商趋之若鹜的非理性因素较大，而目前的房地产市场经过几年的逐步规范化发展，市场泡沫成分较少，开发商、消费者日渐成熟，投资理念和消费观念理性增强，房地产的经济周期一般在6-7年，经历了复苏、成长期，房地产市场只是逐步进入成熟的高潮期，对今天的房地产市场发展具备以下一些有利的因素：

2、销费观念的转变。

消费观念的转变主要体现在三个方面：第一是居民逐步接受了取消福利性分房实行住房分配货币化这一转变；第二是对住房消费贷款观念的转变，中国人的传统观念不习惯于负债过日子，“无债一身轻”，讲究的是勤俭节约，但房屋作为一种长期耐用消费品，本身的价值较大，一般居民一次性支付的压力较大，解决“瓶颈”的窘态，必须通过银行提供按揭帮助，经过几年的努力宣传与拓展，“花明天的钱圆今天的梦”逐步为广大居民所接受；第三是居住文化的提升，随着社会平均收入水平的不断提高，人们不再满足于家的遮风避雨、吃饭休息的简单功能，开始寻求“以人为本”，追求家园的舒适、典雅、温馨，既讲究户内布局，同时对社区的文化、配套设施等提出品位消费。这种消费观念的潜移默化需要开发商本身的引导，同时也使房地产市场蕴含了勃勃的商机。

3、钦州房地产市场分析

（一）、需求分析

（1）、钦州市大港口、大工业的发展给钦州房地产带来巨大的需求市场。

（2）、起点低、不断增加的外来人口给钦州房地产带来巨大的需求市场。

钦州经济和社会发展进入了加快发展的新时期，为房地产开发提供了良好的商机。良好的社会经济环境，使各方面都不仅仅是看好房地产业本身，而是看中钦州未来的发展空间。目前钦州较低的价格起点及外来人口的不断增加，使钦州的房地产市场具有很大的市场消化力 。

（3）、以家庭平均年收入计算，2008年钦州市家庭平均年收入约为1.5万元,以目前市场是面积比例最多的100平方米计,钦州市区单套住宅平均总价约为11.2万元,计算得的房价收入比:7.5左右.南宁为7.6;全国为8~10:按行业经验两者的合理比率5~6为较合适,由此可以看到钦州市房地产市场价格属可接受范围内.

（4）、钦州市房地产市场的潜在需求能量还有待扩大 ； 近两年，钦州市城镇居民人均收入可支配收入平均以约9.3%的速度增长,2003年人均收入已达7437元,2004年更是达到了8000元以上,预计2005年城镇居民收入接近9000元。按国际经验，当人均收入达1000美元以上时，房地产市场进入高速转型发展时期，今后将至少还有六年的向上发展空间。

六、天地楼市场分析

目前，钦州新天地花苑的联排纯住宅为该市唯一产品，从产品的类型来考虑，钦州的天地楼较为类似，均为门店与住宅结合的产品，因此，该部分主要从目前在售及已销售天地楼的开发状况、市场销售状况及相应销售价格可进行类比性综合分析。

(附表)

七、钦州市近年房地产价格发展

2001年至2004年以来，钦州市的房地产商品房销售平均价格呈现较为稳定的上涨趋势，但在2005年度房地产销售平均价格出现了较大幅度的增长，增长率达39%，2006年的增长幅度进一步加大，住宅楼价格已突破2000元大关。期间房地产的销售面积，销售总额也是有大幅度的增长。

以上综合分析比较来看，本项目有以下几个特点：

（一） 销售市场前景乐观。

1、 项目处于闹中取静的房地产成熟开发地区，区域居住条件已成熟，距离城市商业区仅5分钟车程，距离广西沿海城市的第一所院校《钦州学院》不远，具有较好的人文教育环境。随着道路的扩建及修通，周边路网成片，居住配套完善，已成为一个集聚人气的住宅区。小区环境好，污染少，质量好，物业管理好，可以充分体现购买者的身份、地位、品位，整体形象好。

2、 本项目设计以人为本，较好地解决人车分流，巧妙的设计，营造一个理想的居住环境。在户型和朝向上，通过充分调查了解购房者的需求，科学地规划好户型和安排好朝向，满足了绝大部分住户的需求。

3、 项目所处区域的主流发展为高位产品，而本项目在树立精品形象的同时，以高档价位与市场对接，具有良好的市场潜力与发展空间。

八、市场分析的结论

综上分析，本项目在市场上优势明显，加之其设计定位体现出整体环境优美的规模居住社区，户型设计合理，档次高，并以中高档的价格对接城市的主流住宅消费群体，在市场中取胜，来达到和实现投资效益。

第五章 投资估算及资金投入

一、投资估算说明

1、估算的范围

本报告的投资估算只包括新天地花苑项目企业投资开发部分，未包括属政府投资的区域市政基础设施配套及环境整治工程投资部分。对于企业投资开发居住社区项目部分，本报告从建设用地的使用权受让到开发建设的投资等。

2、估算的依据

本可研报告的投资估算依据为：

⑴本报告对本项目的发展总构思、规划设计纲要及估定的技术

经济指标。

⑵广西区内、钦州市同类建设项目的投资估算指标；

⑶企业方项目用地出让价格；

⑷国家及钦州市政府有关基建、房地产项目的各类规费文件；

二、部分费用的计算指标

1、土地费用

项目公司从拍卖中获取的土地面积为本项目的总面积，受让面积为41460.16亩。综合地价为1100万元。

2、前期工作费

项目前期工作费包括项目规划、勘察、设计、可行性研究等项费用按国家有关规定及专业机构的收费标准进行测算，综合费用100万元。

3、项目管理费

项目管理费为项目发展商为开发项目的日常动工费用，按房地产行业的经验为建安工程费的1％，约为58万元。

4、建安工程费

按钦州市目前的工程成本水平，对本项目内的建筑基础硬化工程、建筑物本体建造、建筑物外部精细装修部分、庭院绿化、道路及管线铺设等，按700元/建筑平方预计，总计约2900万元。

5、政府报建费

按钦州市目前各项收费标准，扣除部分可减免收费，预计总计约232万元。

5、营销费

营销费用包括市场调研、策划、广告推广、销售代理、卖场等，按目前广西及钦州市的同业水平，大致以销售总额2％计算，预计150万元。

6、不可预见费

不可预见费按项目投资（含前期开发费、政府报建费、工程费用、营销费）的2.2%，约100万元计算。

三﹑项目资金及投资计划

根据初步测算，本项目总投资约4540万元。

《项目投资综合估算表》见下页表

单位：万元

1、本项目土地资金以及开发资金的投入全部由广西钦州市天恒房地产有限公司负责筹措，不足部分可考虑向银行申请借款，以保证本项目的开发资金的需要。

2、项目开发投资原则：本项目遵循一次性规划设计、报建，分期性建设施工的原则，各分项投资内容按平均模式（营销费用按销售计划销量分摊并扣除土地因素）进行建设周期内的投资计划安排表：

第六章 项目的经营预测

一、目标客户群体定位

1、根据钦州市房地产宏观市场格局的分析，以及本项目的发展方向，项目的城市住宅、物业主导产品的目标客户群体定位非常清晰具有针对性，具有一定的目标客户群体。

2、项目的物业产品，将主要面对钦州市高收入家庭，向他们提供一个高品位的居住环境及品质的建筑空间，也为广大的投资者提供一个良好的投资机会。

二、目的价值评价

1、项目的物业价值体现在地段交通、区位环境、建筑风格、产品设计、园艺绿化、配套设施、物业管理、业主品牌等方面，是综合要素的反映。

2、在地段交通、区位环境这些条件上，本项目具有较好优势。在建筑风格、园艺绿化、配套设施等提升建设层次的要素方面，按项目的发展理念与规划设想，也是超前的，与目前同区域内的其它项目相比，有更大的规模及优势，也更具有人文色彩和综合品质。

3、可以说，本项目无论从自然资源条件还是发展的理念规划层面看，都将达到超越现阶段钦州市内的居住标准，从而构筑出项目物业的整体优势，综合素质肯定将超越周边的项目，为本项目的市场价格实现奠定了良好的基础。

三、销售价格预测

1、针对项目的不同物业种类，采用市场比较法来预测项目可能实现的销售价格，样本以整体钦州片楼盘为主，比较过程考虑到地段交通、区域环境、建筑风格等等因素的作用权重。

2、新天地花苑居住型社区物业类型，总面积平均销售价格按

1600元/平方米预计。

四、销售收入预算

按本项目总类物业的销售均价预测，本项目预计可实现销售总值为人民币6609万元。项目销售情况详见下页表：

项目销售总收入预测表

第七章 项目的效益评价

一、 项目经济效益分析

1、销售税测算：

按目前国家对住宅行业的税收规定，房地产销售环节的综合税率约为总售额的5.5%，包括营业税、营业税附加、印花税、教育附加税等。

本项目销售环节的税收支出为6609万元×5.5%共计363万元，销售环节税后销售收入约为6609-4540-363=1706万元。

2、项目利润值

经初步的测算，项目投资方获所得税前利润总额为6609-4540=2069万元；税后利润额为2069-363=1706万元。

A税前利润率为：（6609-4540）÷4540=45.57%

B税后利润率为：(6609-4540-363)÷4540=37.58%

3、本项目是以销售型物业为主的房地产投资项目，其投资过程就是房地产产品的生产过程同时也是产品销售过程，建设期与经营期无法截然分开。

二、项目社会效益概要

从多角度层面分析新天地花苑项目开发的社会效益是广泛而显著的，我们可从如下几个方面进行定性分析：

1、加快钦州城市板块的扩大

本项目处于钦州市南珠西大街北，离城市中心较近，该片区将建设、发展成为一个融居住、商业、现代化、高生态的城市中心区域。新天地花苑项目的开发，将为该城区全面发展提供配套居住设施，提供优美、舒适的居住环境，提升区域的形象及投资环境，促进钦州市的城市发展。

2、拉动地方经济的发展

本项目投资总额达约4540万元，项目的开发建设，必将以乘数效应拉动地方经济发展。

3、示范性的开发效应

新天地花苑项目，将提升城市中心周边区域的居住水平，对接国际先进文明的居住标准，为钦州市城市中心周边区域建设及地方开发，积累经验并摸索出一条可行性的道路。

第八章 结论

通过以上对项目投资环境、设计理念、营销策略及项目稀缺性的分析，得到对项目的分析结论：

◆项目产品的稀缺性是本项目最大的市场优势，钦州市目前可类比的高端产品为天地楼，产品规划好的产品销售一空，而且目前市场放量少，联排纯住宅产品市场为空白点，因政策因素将在今后几年内无类似楼盘与之竞争。因此，项目的期望值可以得到充分体现。

◆项目的社区规模为62亩，为目前钦州市内的中等规模，以纯居住的生活理念进行规划及设计，有园林配套，且社区实行统一管理，可以为业主提供良好的服务，因此，生活品质会得到进一步的提升，形成目前钦州市最高档、最舒适并是唯一的联排住宅项目；

◆本项目周边居住生活环境已完善，市政配套齐全，区域周边道路通畅，与商业中心区较近生活方便，毗邻高教区使整个社区品味得以提升；

◆本项目定价合理，加之项目具备近几年的市场唯一性，使得产品具备了较大升值的空间，具有较好的投资性。

综上所述：我公司认为本年内将产品入市是绝佳时机，项目在战略上力求稳步通过市场，在策略上先占领市场至高点，树立市场标杆，以“高品质形象、高生活享受”切入市场的思路。体现了高素质产品、纯居住生活的形象概念，然后再以差异化的纯居住规划理念和合理优秀的户型赢得市场，必将能获得项目开发的最佳期望值。

钦州天恒房地产有限公司

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/c3cb7c95b94cf7ec4afe04a1b0717fd5370cb21b.html