论离婚时夫妻共有房产的分割

论离婚时夫妻共有房产的分割

摘要：随着人们家庭婚姻观念的转变，离婚率不断上升，离婚时夫妻共有房产的分割已成为社会关注的焦点问题。在最新颁布的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（下文简称《婚姻法解释三》）中，对离婚房产归属的规定更是引起了全民的极大争议和讨论。对此，本文拟结合《中华人民共和国婚姻法》（下文简称《婚姻法》）及现行司法解释的规定，通过分析《婚姻法解释三》规定下婚姻关系中各类房产的权属，尝试对《婚姻法解释三》中有关离婚时夫妻共有房产分割的规定提出建议。

关键字：婚姻法，司法解释三，离婚，房产分割

引言

近年来，随着人们家庭婚姻观念的转变，离婚率不断上升。离婚就必然涉及到夫妻财产的处理，在众多的夫妻财产中，房产目前已成为普通家庭的最重大财产之一。因此，离婚时夫妻共有房产的分割已成为社会关注的焦点问题。随着社会主义市场经济体制的确立及迅速发展，婚姻关系中不动产的取得方式呈现多元化的趋势。由于其权属的复杂性，使得在离婚时分割不动产的争议明显增多，对于法律适用和司法审判也提出了更高的要求，在实际司法认定中存在一定难度。2001年修订的《婚姻法》以及至今相继出台的三部司法解释，都为离婚不动产归属提供了重要依据，但仍存在不足和法律空白的地方。2011年8月12日，最高人民法院召开新闻发布会公布《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》，从8月13日正式实施。此消息一出就引起了社会极大的关注和争议，而争论最大的焦点主要集中在房产归属的问题上。对此，本文拟结合《婚姻法》及现行司法解释的规定，通过分析《婚姻法解释三》规定下婚姻关系中各类房产的权属，尝试对《婚姻法解释三》中有关离婚时夫妻共有房产分割的规定提出建议，以期对完善相关制度有所助益。

一、《婚姻法解释三》出台背景及其有关房产权属规定引起热议的原因

（一）出台背景

婚姻家庭是人类社会普遍存在的社会关系与基本构成，它不仅关系到夫妻双方的幸福，社会的和谐，甚至整个人类文明的进步。《婚姻法》是新中国成立以后诞生的第一部法律，从诞生到现在，《婚姻法》的每一次修改都牵动人心。2001年修订的《婚姻法》施行后，为了更好的指导实践，最高院先后出台了《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》（2001年12月）和《关于适用婚姻法若干问题的解释（二）》（2004年4月）。

《婚姻法解释三》与前两次司法解释的时间距离较远，而这七八年间，中国社会变化巨大，我国的政治、经济、思想文化、社会情况也发生了深刻的变化，由此导致人的观念也有了较大的变化，婚姻家庭纠纷案件逐年增加，家庭财产纠纷等问题也日益严重，对于房产在婚后增值的部分，配偶有无权利参与分配，在适用《婚姻法》进行判决时，各地法院就同一法律的理解，出现了不同的判决，也就是同案不同判。为了解决在判案中出现的问题，维护社会的稳定和家庭的和谐，给类似的社会问题一个全国统一标准，最高院通过向社会征求意见，研究出台了《婚姻法解释三》。

而《婚姻法解释三》一经出台，就引来了广大社会民众的巨大争议，这其中的原因值得深思。

（二）解释内容与传统婚姻观念不一致的法律原因

《婚姻法解释三》中关于房产认定、归属问题的两项条款，是本次新解的两大亮点。

首先，明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

在现实生活中，高居不下的房价，让很多刚开始工作的年轻人没有经济能力购房，因此为了让子女过得幸福，许多父母倾一生积蓄给孩子购房。按照之前的规定，婚后一方父母出资为子女购房，除明确赠与一方的，都认定为夫妻共同财产。而《婚姻法解释三》的这条规定，从我国实际出发，将产权登记主体与明确表示赠与一方联系起来，可以使父母出资购房真实意图的判断依据更为客观，便于司法认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。

第二，首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

 近年来房价一路飙升，大多数人需要贷款买房。离婚案件中，按揭房屋的分割一直是焦点问题之一。为了针对仅依靠房屋产权证书取得时间作为标准，划分按揭房屋的归属，可能出现的对一方有失公平的情况。现《婚姻法解释三》首次明确规定，一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，将该按揭房屋认定为一方的个人财产，同时明确了另一方对于共同偿还贷款部分的增值有要求补偿的权利。这样处理不仅利于操作，也很好地平衡了双方的利益，合情合理。

《婚姻法解释三》对于离婚房产的分割，以物权法中财产关系来进行规范，给传统的婚姻家庭观念带来了冲击，也引发了社会各界的热议。

（三）对家庭的重视和房价上涨的社会原因

现代社会，婚姻家庭仍是社会结构的基础，婚姻家庭仍然担负着养老育幼的职能，婚姻家庭关系的稳定不仅涉及婚姻当事人和子女的利益，而且涉及到社会的稳定和发展。正因为婚姻家庭对个人和社会都具有重要意义，所以，婚姻法及其司法解释的颁布总能引起社会的极大关注。

由于我国经济、政治、文化和社会飞速发展，特别是近几年来，房地产价格不断上涨，已超出了一般社会大众购买能力。在婚姻存续期间，房屋作为价值最高的私有财产类型，在个人以及家庭生活中占据十分重要的地位，其归属状态更是对离婚时夫妻双方合法权益以及婚后生存权益的重要保障。因此，离婚时夫妻财产纠纷审理，基本上是围绕不动产归属问题为核心的。

出于对婚姻家庭的重视，在日益高涨的房价压力下，大多数城市人群对《婚姻法解释三》的核心关注就是：如果离婚了，房产怎么算？

二、房产分割的概况及原则

离婚财产的分割，是指离婚时依法将夫妻共同财产划分为各自的个人财产，离婚财产的分割直接关系到离婚双方的切身利益。我国对离婚财产分割，一般情况下是按照个人财产归各自所有；共同财产由夫妻双方协商处理，协商不成的由法院判决予以分割的原则处理。因此，对于离婚案件中房产的分割，首先要明确的就是房产是否属于夫妻共同财产。

（一）夫妻共同财产的界定

根据我国婚姻法有关规定，夫妻共同财产，是指受我国《婚姻法》调整的在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。所谓夫妻关系存续期间，是指夫妻结婚后到一方死亡或者离婚之前这段时间，这期间夫妻所得的财产，除约定的外，均属于夫妻共同财产。

其具有如下特征：1、共同所有权的主体只能是合法有效的婚姻关系，无效婚姻、被撤销的婚姻及未婚同居关系的男女双方不能成为其主体。2、共同财产的来源，包括夫妻双方或一方在婚姻存续期间的所得财产，但法律另有规定或夫妻双方另有约定的除外。3、夫妻共有财产的取得的范围只能是婚后取得。夫妻一方的婚前财产属于一方所有的个人财产，因此不属于双方共同财产。《婚姻法》第十八条明确规定了夫妻一方的婚前财产属于一方单独所有。所谓婚后财产是指财产取得在时间上必须是在婚姻存续期间，即婚姻起始之日起至婚姻关系结束之日止。

（二）夫妻共同财产的范围

我国现行的夫妻财产制是以法定财产制为主体，以约定财产制为补充的一种方式。2001年《婚姻法》修订后明确规定了夫妻共同财产的范围，完善了夫妻约定财产制，增设了夫妻个人特有财产制度。在减少纠纷，便于司法审判的同时，体现我国民事立法对公民个人合法财产权利在《婚姻法》中的切实保护。

（三）分割夫妻共同财产的基本原则

在确定了夫妻双方财产的性质之后，根据《婚姻法》第三十九条、第四十二条之规定，在分割夫妻共同财产时，坚持男女平等；保护妇女、儿童的合法权益；照顾无过错方；尊重当事人意愿；有利生产、方便生活的原则，合情合理地予以解决。

所以，明晰房产的所有权是解决离婚是时房产分割问题的关键。

三、婚姻关系中各类房产的权属

房产作为特定的不动产，是每个家庭财产中的重中之重，但房屋的不动产特性，使得判断其是否属于婚前个人财产还是夫妻共同财产存在复杂性。对于房产的归属，可以明确分为以下多种情形：

（一）婚后夫妻双方共同出资购房

婚后夫妻以双方共同财产出资购房的，这是夫妻不动产分割中最简单的一种情况，一般也无争议。根据《婚姻法》规定，婚后夫妻双方用共同财产购买不动产的，即使登记在一个人名下，也应当成为夫妻共同财产。该类房产按照一般夫妻共同财产分割的基本原则进行分配，双方互不补偿。

（二）婚前一方出资购房

婚前一方以个人财产购房，并取得房屋所有权的，根据《婚姻法》第十八条之规定，此类房产属于一方的婚前财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，对此基本无异议。对于婚后共同还贷部分视为一方债权，由产权人进行补偿，另一方无所有权。

（三）婚后一方以个人财产出资购房

因为《婚姻法》规定了夫妻个人特有财产制度，因此，对于婚后一方用个人财产出资购房的，此类房产属于一方个人财产。但是，在离婚时，购房者对于购房款属于其个人财产这一关键事实负有举证责任。因为夫妻之间无特殊约定的情形下，婚后双方取得的收入均属于夫妻共同财产，如果主张是用个人财产购房，就要由提出主张的一方承担举证责任，如果没有证据能证明其主张，该房产还是会被认定为夫妻共同财产来进行分割。

（四）父母出资为子女购房

由于房价持续上涨，年轻夫妻的父母出资为子女购房的情况越来越多，购房的主体由夫妻双方变为三方，甚至四方。因此，离婚时如何确定父母出资购房的权属问题上产生了许多争议。而父母出资为子女购房主要分为以下三种情形：

1、婚前由一方父母出资为子女购房，产权登记在一方子女名下。

根据《婚姻法解释二》第二十二条第一款之规定，属于出资人子女的婚前个人财产。父母婚前出资购房登记在自己子女一方的名下，父母的赠与行为显示只是指向特定自己子女一方，将自己的财产权通过出资购房的方式转移到自己子女所有，所以离婚时，此类房产应归属夫妻一方所有。

父母婚前出资购房登记在夫妻双方名下的行为，可视作父母事实的赠与行为，父母一方婚前出资的目的在于为子女完成结婚大事并希望夫妻家庭生活和睦，白头偕老。其出资并登记在夫妻双方名下，虽然没有明确的赠与合同或约定，但仍可按照父母的实际履行内容推定出资为对夫妻双方的赠与，离婚时应该归属于夫妻共同财产。

2、婚后由一方父母出资为子女购房，产权登记在出资人子女名下的。

根据《婚姻法解释三》第七条规定，此类房屋视为是对自己一方子女的赠与，应该认定该房产为出资人子女一方的个人财产。

面对子女婚姻破裂还要分走一半房产，很多老人无法接受，法院在进行充分调研后，在《婚姻法解释三》中拿出了解决方案：明确“婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的，应认定为夫妻一方的个人财产。”

本条解释将产权登记主体与明确表示赠与一方联系起来，把父母出资为子女购房的意图视作是父母对自己子女一方的赠与。这样处理兼顾了中国国情与社会常理，便于司法认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益，有助于纠纷的解决。但此规定一出，有关此类房产的归属，也立刻引起社会的热议。

在2003年《婚姻法解释二》中第二十二条第二款规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。但在《婚姻法解释三》第七条第一款又规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。两条解释都对婚后父母为子女购房出资后，不动产的归属问题做了规定。《婚姻法解释二》秉承了《婚姻法》夫妻财产制的原则，将婚后赠与作为夫妻共同财产，侧重维护家庭夫妻共有财产权利的利益；而《婚姻法解释三》则将婚后赠与财产视作夫妻一方的个人财产，更侧重于个人财产权利的保护。因此，两者对婚后赠与财产归属上的不一致，导致无论是当事人引用法律作出相应法律行为，还是法官司法裁判适用法律时都会模糊不清，难以分辨该适用哪条法律依据，很可能造成同案不同判的情况。

3、婚后由双方父母出资为子女购房，产权登记在一方名下的

《婚姻法解释三》第七条第二款规定，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

实践中，双方父母共同出资为子女购房的情况也比较多。双方父母共同出资为子女购房时，一般都没有明确表明房产归谁所有，房产证有的是登记在一方名下，有的是登记在夫妻双方名下。登记在一方当事人名下的情况下，离婚分割房产时会产生很大争议。

按照婚后所得财产公有制，夫妻婚后取得的不动产应归属于共同财产范围，《婚姻法》规定，当事人在结婚后接受赠与所取得的财产，除赠与人明确表示赠与一方的外，都应属于夫妻共同共有的财产。基于这一原则，《婚姻法解释二》第二十二条第二款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”根据该法条立法精神可推知，双方父母均为子女购置不动产出资的，一般应认定为对夫妻双方的赠与，除非父母明确表示赠与给一方。特别是当出现不动产所有权登记在双方子女名下这一事实时，除非当事人能够提供其他证据证明该出资仅为父母对其子女一方的赠与。否则，依据这一事实对双方父母出资的真实意思表示更为合理的解释为双方父母对双方子女的赠与而不是父母赠与给一方子女。一旦子女发生婚变并发展到离婚地步，一般情况下都将房屋认定为夫妻共同财产。但这样势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房父母的利益。所以，由双方父母出资的，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有，更为符合实际情况。《婚姻法解释三》这样规定比较公平合理，也便于审判机关进行裁定。

（五）婚前一方贷款购房，婚后双方共同还贷

1、登记在一方名下。

婚前一方贷款购房，婚后夫妻双方共同还贷，且婚后取得房产所有权的，以往对该类房屋所有权归属问题争议很大，法律上也并无统一规定，各界均有不同见解。对此，最新的《婚姻法解释三》第十条确定了统一的标准，即离婚时首先由双方协议处理；不能达成协议的，该房产归产权登记一方，但产权人应该就按揭房屋在婚后的增值部分及婚后共同还贷部分，对另一方做出公平合理的补偿。

将此类房产作为一方个人财产，主要是依据物权法的原理及合同相对性原则，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将该房产认定为一方的个人财产。

因此，夫妻一方婚前贷款购置房产的，以夫妻共同财产清偿婚前一方贷款购房的债务，在夫妻之间产生债权债务关系；离婚时，应当将婚后用于归还贷款全部金额的一半返还给产权人配偶的一方。另外，产权登记一方还需考虑房产增值部分，以及婚姻法第三十九条第一款规定的原则，对另一方进行补偿。同时，《婚姻法解释三》在将此类认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。

2、登记在双方名下。

可视为出资方对配偶一方的财产的赠与，并已通过物权登记行为实际履行，该不动产属于夫妻共同财产，按揭款属于夫妻共同债务，离婚时不动产由夫妻双方共同所有并均等分割。

《婚姻法解释三》中有关房产归属的内容，将诸多的法律盲点明确化，让争议问题有了明确的法律依据，但其在短时间内引起社会民众争议，仍引人深思。

四、对《婚姻法解释三》有关房产分割规定的建议

《婚姻法解释三》作为对现行《婚姻法》的有效补充，其在指导法官审判方面进行了具体、明确的规定，同时在社会中也存在不少争议。相对于婚姻关系的特殊性，以及婚姻生活中不断出现的社会现象，笔者希望通过提出建议，对《婚姻法解释三》中婚姻财产关系的规定进行更好的完善。

（一）明确父母出资购房的额度不同时房产权属的认定

《婚姻法解释三》第七条第一款规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可将该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。第七条中只提到“出资”，却没有明确的表明此出资是“全部出资”抑或是“部分出资”，该问题之模糊也是法律漏洞之一。

在法律规定中，一方父母出资购买不动产与一方父母与子女共同出资购买不动产，是两个截然不同的法律事实。若该出资为全部出资，那么父母指定赠与子女一方的全部出资为夫妻一方个人财产，用此财产购买的不动产只是财产形式的转变，其性质还是夫妻一方的个人财产。若只为部分出资，其余的出资完全由夫妻共同财产承担，那么让该不动产只属于一方之个人财产，显然有失公平。此情形下的不动产的归属应该如何处理？是否应该套用《婚姻法解释三》第十条规定，将父母出资部分视为对自己子女一方的赠与，既然父母该部分出资属于子女一方的个人财产，子女以个人财产出资购买房屋时，也应认定为该不动产为夫妻一方的个人财产，只不过在夫妻共同财产还贷的情形下，离婚时应给予另一方以补偿。

（二）规定对于房产“增值”部分认定的标准

《婚姻法解释三》第十条规定，一方婚前贷款购买不动产，婚后共同还贷的，不动产归产权登记方所有。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。但对于房产增值部分如何认定及分割，并没有给出明文规定，造成该问题在理论界和实务界均存在较大争议。

一般来讲，离婚时房屋价值较签订购房合同时的合同价值都有增值。房屋的增值从原因考虑，有的是基于增加附加值的主观因素，如对房屋进行了装修修缮；有的是基于外界的各类客观因素，如市场房价波动导致房屋增值。离婚时，夫妻双方往往就一方在婚前贷款购买的房屋增值部分如何处理发生纠纷。

不动产的增值一般包括两种情况，一种是人工增值，一种是自然增值。

人工增值主要指房屋的装修、扩建等，人工增值的部分可以依照民法添附理论进行探讨。添附是指数个不同人所有的物结合成为一物或在他人的物上加工使之成为新的物的法律事实。添附一般有附和、混合和加工三种形式，对于形成的另一种新物，如果要恢复原状在事实上不可能或者在经济上不合理，在此情况下，则要确认该新财产的归属问题。一般来说由于添附而形成新物的，两个物有价值大小之分的，新物之所有权归价值大的一方，由取得所有权的一方对另一方提供补偿；若不能分出价值大小的归两人共有，一般是按份共有。实生活中，一方购房，另一方装修的情况非常常见，由于装修材料已经添附到房屋，成为房屋不可分割的组成部分，装修款也相应的融入了房屋的价值中。所以，房屋的增值就包括装修款及其相对应的财产增值部分，离婚时对房屋价值进行评估时，要确定装修款及其相应财产增值的数额，由房屋产权方向另一方进行补偿。

自然增值是指基于资产价格的普遍上升、城市发展带来的不动产价格的上涨。对于自然增值的归属问题，是否应当考虑婚前与婚后的投资比例对房屋归属和价值分配的影响更为合理？也就是说，在确定房屋价值时，应当把婚前投资作为个人婚前财产，婚后投资作为夫妻共有财产；对于房屋增值的，也按照婚前与婚后的投资比例进行分配，再结合《婚姻法》三十九条规定的照顾子女和女方权益的原则进行补偿。

（三）加强公平原则在离婚房产认定中的适用

婚姻家庭关系中既有人身关系，又有财产关系。其中人身关系是主要的，起决定作用的方面，财产关系虽然也很重要，但它应该是依附、从属于人身关系的，是随着人身关系的发生而发生的，随着人身关系的终止而终止。《婚姻法解释三》过多关注了财产关系，没有体现亲属法的特色，而且从物权法和债权法角度考虑，对人身关系没有给予足够的重视，按市场经济关系处理夫妻关系欠妥，处理夫妻财产关系，应充分考虑婚姻家庭的特殊性，从促进和维持婚姻关系的角度出发。现在很多司法当中容易把我们的婚姻案子全部归论为《合同法》纠纷来处理，《婚姻法》在婚姻财产关系中的影响越来越小。

我们不否认立法者追求的立法原则，但婚姻法新的解释学习借鉴西方社会关于婚姻财产的观念，但同时也要注意学习其关于婚姻财产的特殊保护。新解过多的关注法律的形式公平，忽略了男女性别差异对婚姻的影响。

受我国传统文化思想的影响，现实生活中面对婚姻时，往往倾向于男性需要提供房产；此外，男性主外，女性主内的家庭分工方式依然是一种主流的婚姻生活模式，女性在关心家庭、抚育小孩、照顾老人上付出较多的义务，承担较多的责任，丈夫在对外工作、获得更多的收入上付出较多的义务，这就在客观上造成了夫妻之间可能会存在收入的差异。因此，在审理离婚不动产归属的案件时，应考虑从财产因素以外的对具体案情认定有重要影响的因素。将夫妻双方对于不动产获得和增值所做贡献的具体因素进行明确的规定，让法律规则更准确适用的同时，突出婚姻法的特殊属性，达到实质上的公平。

结语

家庭自古以来就是中国人的根基，无论社会如何进步，国人思想如何变化，婚姻关系中总有一些属性保持不变。离婚导致了一段婚姻的终结，也解除了夫妻身份关系，使得需要对双方的共同财产进行分割。处理离婚诉讼中夫妻房产分割的纠纷，既要合法，又要兼顾情理，力求实现公平正义，缓解因家庭破裂所带来的社会矛盾。由于社会的飞速发展，婚姻财产关系也因此呈现出更新、更为复杂的发展趋势，导致夫妻离婚在确定财产归属适用法律时出现了各种不同类型的争议。希望立法机关能从公平的原则出发，兼顾婚姻双方当事人及相关人的利益，在使婚姻法及其司法解释同物权法相一致的前提下，完善相关立法。尊重老百姓的生活，达到情、理、法的内在统一。

当然，婚姻是建立在爱情的基础上，如果感情没有了，谁也不是赢家，司法解释只是对婚姻出现纠纷时，法院审判的一种指导，而我们要做的应该是将更多的精力和时间放在创造幸福生活上。

参考文献

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/c24597f70508763230121229.html