本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法__。 A．平均发展速度法 B．平均增减量法 C．数学曲线拟合法 D．中位数法
2、决定房地产市场是地区性市场的是房地产的特性。 A：不可移动性 B：异质性 C：用途多样性 D：相互影响性 E：工业用地的监测点评估价格
3、保险的基本职能表现在__。 A．分散危险、组织经济补偿 B．分散危险、筹集资金、组织经济补偿 C．组织经济补偿、融通资金 D．分散危险、融通资金
4、假设某类住宅的价格从3 000元／㎡下降到2 800元／㎡，需求从900套上升到1 000套。则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。 A：-1．33 B：-0．66 C：0．66 D：1．53 E：工业用地的监测点评估价格
5、确定房改“三改四建”基本内容的是。 A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》 B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》 C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 E：房地产估价机构必须加盖公章
6、下列表述中不正确的是（）。 A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
7、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是。 A：投资公司 B：股份有限公司 C：有限公司 D：股份公司 E：执行层的组织协调
8、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了．因此市场需求有一个上限，称为__。 A．市场潜量 B．市场预测量 C．市场最低量 D．市场最高量
9、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。 A：县级以上人民政府 B：县级以上人民政府土地管理部门 C：县级以上人民政府农业管理部门 D：乡级以上人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章
10、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。 A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成11、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。 A．购买者意图调查法 B．销售人员意见综合法 C．专家意见法 D．时间序列分析法
12、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为__万元。 矩形土地平均深度价格修正率表 A．临街深度/英尺 B．25 C．50 D．75 E．100 F．125 G．150 H．175 I．200 J．平均深度价格修正率（%） K．160 L．140 M．120 N．100 O．87.2 P．78.0 Q．70.8 R．65.0
13、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。 A．310.61 B．321.60 C．477.87 D．494.77
14、所谓__，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。 A．投资机会选择 B．决策分析 C．前期准备工作 D．建设阶段
15、房地产开发项目的建设阶段是指__所经过的过程。 A．房地产开发 B．获得土地后到全部工程竣工 C．从工程开工到工程竣工验收 D．从工程开工到项目租售完毕
16、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。 A．假设开发法和基准地价修正法两种方法 B．假设开发法和成本法两种方法 C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
17、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（） A．0.5% B．6% C．6.16% D．6.19%
18、现在借入100元，年利率为15%，则1年后要还的本利和是__元。 A．115 B．100 C．120 D．125
19、__是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标法
20、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。 A：489.99 B：495.53 C：695.53 D：800.00 E：工业用地的监测点评估价格
21、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由裁决。 A：上级房屋拆迁管理部门 B：人民法院 C：县级以上人民政府 D：同级人民政府 E：执行层的组织协调
22、建造普通标准住宅，其土地增值额未超过扣除项目金额之和__的，免征土地增值税。 A．5% B．10% C．15% D．20%
23、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不可能是__。 A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理 B．评估价格不公平合理，成交价格公平合理 C．评估价格和成交价格都公平合理 D．评估价格和成交价格都不公平合理
24、商品房买卖合同约定面积为150m2，价格为4000元/m2，交付使用时，产权登记面积为155m2，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为__万元。 A．60.0 B．61.0 C．61.8 D．62.0
25、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是__。 A．相关房地产类型的在建数量 B．吸纳率分析 C．相关房地产类型的存量 D．改变用途数量
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、借贷双方资金融通的方式可分为两大类。 A：直接信用 B：间接信用 C：中间信用 D：直接融资 E：间接融资
2、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。 A．所有权 B．土地使用权 C．地役权 D．典权 E．租赁权
3、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是。 A：比较风险 B：收益现金流风险 C：持有期风险 D：时间风险 E：借款合同
4、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有__等。 A．空置率 B．开发期与租售期 C．贷款利率 D．建安工程费用 E．建筑容积率
5、下列关于电梯，表述正确的是。 A：高层建筑应设消防电梯 B：一般来说，最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在10m以上的，均应设置电梯 C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯 D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等 E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成
6、关于房屋转租，下列表述错误的是。 A：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为 B：房屋转租合同不用办理登记备案手续 C：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期 D：转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止 E：执行层的组织协调
7、A房地产开发公司在z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由__审批。 A．国务院 B．国土资源部 C．Z省人民政府 D．A市人民政府
8、是减轻纳税人负担的措施。 A：附加 B：加成 C：减税 D：免税 E：规定起征点和免征额
9、借贷记账法是以作为记账符号的一种复式记账方法。 A：支 B：出 C：借 D：贷 E：入
10、住房公积金。 A：全部归职工个人所有 B：全部归单位和职工共同所有 C：记入职工个人的住房公积金账户 D：用于建造、购买、翻建、大修自住住房 E：用于租赁自住住房11、在我国，下列属于无民事行为能力人的是__。 A．10周岁以上的未成年人 B．16周岁以上的公民是成年人 C．不能完全辨认自己行为的精神病人 D．不满10周岁的未成年人
12、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。 A．消费者的收入增加 B．作为替代品的房地产的价格上升 C．作为互补品的房地产的价格上升 D．消费者预期其未来的收入增加 E．消费者预期未来的房地产价格上升
13、投资者决定是否投资时，主要考虑两个因素。 A：资本边际效率 B：经营状况 C：社会状况 D：自然状况 E：利息率
14、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。 A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．概算指标法 D．工程量近似匡算法
15、房地产开发企业税后利润最后可用于。 A：弥补企业以前年度的亏损 B：提取法定盈余公积金 C：提取公益金 D：向投资者分红 E：借款合同
16、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是__。 A．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬 B．等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=P·i+P·i/[(1+n-1)，其中P·i就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P·i/[(1+n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法 C．投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率 D．就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润
17、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。 A．20 B．15 C．35 D．50
18、债务资金筹措的主要渠道有。 A：信贷融资 B：信托融资 C：债券融资 D：投资基金 E：证券融资
19、房地产估价公司为其从业人员在房地产估价方面由于疏忽、过失责任而投的保险是。 A：财产损失保险 B：责任保险 C：信用保险 D：保证保险 E：执行层的组织协调
20、对房地产广告的要求有__。 A．房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限 B．房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离 C．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明 D．房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积而不是使用面积 E．预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容
21、受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派__单数成员组成鉴定组。 A．3人(含3人)以上 B．5人(含5人)以上 C．7人(含7人)以上 D．9人(含9人)以上
22、下列需要到资质许可机关办理房地产估价机构资质证书变更手续的有。 A：房地产估价机构的名称事项发生变更 B：房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙人事项发生变更 C：房地产估价机构的注册资本或者出资额事项发生变更 D：房地产估价机构的组织形式、住所事项发生变更 E：房地产估价机构的经营额事项发生变更
23、国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采取（）方式处置土地使用权。 A．保留划拨性质 B．改为出让 C．作价入股 D．租赁 E．抵押
24、净租的形式一般有。 A：租户仅按比例分摊与物业有关的税项 B：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 C：所有的经营费用，都由租户直接支付 D：租户应与业主制定出一个有准确数量的上限 E：租户的租金可按不同时间支付给业主
25、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。 A：由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系 B：在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C：在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注 D：减少了对筹资者使用资金的压力和约束 E：增加了对筹资者使用资金的压力和约束
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