南昌：“活”在江湖

南昌：“活”在江湖  作者： 吴根平  2011.08.04

    南昌地处“粤户闽庭，吴头楚尾”，号称中部枢纽。王勃《滕王阁序》称南昌为“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”。作为惟一一个和长三角、珠三角和闽东南三角区相毗邻的省会城市，南昌地理位置承东启西、沟通南北，是京九、浙赣铁路的交汇点，也是京九线上惟一的省会城市。挖掘南昌的内在价值打造内陆开放型经济，成为南昌发展的重要思路。

在21世纪初期，依托“现代区域经济中心城市”和“现代文明花园英雄城市”两个战略定位，南昌市抓住沿海城市产业转移的时机，做好东部沿海城市产业转移的承接地，这一战略成就了南昌在过去10年的黄金发展。这期间南昌紧紧围绕汽车、光电、航空、服务外包、生物和新医药五大战略性支柱产业，不断扩大对外开放，主动与国际国内市场对接。南昌连续五年被评为台商投资“极力推荐城市”，名列“全球经济增长最快的20个城市”之中。目前，已有39家世界500强企业、37家国内200强企业在南昌投资兴业，并成为南昌经济发展的重要力量。2010年，南昌市实现地区生产总值2207亿元，人均GDP突破4万元，持续近10年的经济高速发展，为南昌经济发展奠定了良好的基础。

 现在，南昌通往上海、北京、长沙、武汉、广东的高速铁路已经在建或列入国家发展规划，改扩建后的昌北国际机场T2航站楼于2011年5月23日投入运营，城市地铁项目也已经开工建设，南昌作为中部区域性中心城市的地位凸显。

五大组团圈出350平方公里主城区

作为一个内陆城市，南昌拥有2200平方公里的水域资源，占全市面积接近30%，“城在湖中，湖在城中”的独特景致，使其尽显江南城市的灵秀之气，可谓是一城景色半城湖。水为南昌带来了活力，南昌的城市建设也正是围绕着水而展开。上世纪，南昌开始进行内湖开发； 2001年，南昌将“依山傍水，两核拥江”列入城市核心区域的规划中，开启了“跨江开发时代”，红谷滩新区拔地而起。2009年12月17日，环鄱阳湖生态经济圈战略获得批复，这是历史上江西发展规划第一次被提升到国家战略层面。

 作为环鄱阳湖生态经济圈的核心城市，南昌在中心城区全面提升高端要素集聚、科技创新、文化引领和综合服务功能，强化昌北经济开发区、高新技术开发区和出口加工区的引领作用，加快发展金融、商贸、物流、会展、旅游、服务外包等现代服务业，建设区域性商贸物流、金融、旅游集散中心，形成南昌1小时经济圈，联动发展新建、安义、进贤、余干、南昌县城和丰城、樟树、高安市区。

按照《南昌市2003～2020年城市总体规划》，南昌将形成以“依山傍水、一市两城、双城拥江、双城八片、轴环串联、分级多中心”的城市布局形态。根据“东进、西拓、北控、南延”的规划原则，在“一江两岸、南北双城、双核拥江、组团发展”的城市发展总体思路下，启动“山（梅岭）江（赣江）湖（鄱阳湖）”综合开发战略，充分发挥“鄱阳明珠、中国水城”的引领作用，“山江湖”全面开发并重，打造“双核三圈五组团”的全新发展新格局，形成族群式、多层次、网络化、生态型的现代化城市框架。以市政设施建设为基础的中心圈，以瑶湖、昌南、九龙湖、乐化、梅岭等“五大组团”开发建设为重点的中部圈，以组团范围以外的南昌县向塘镇、新建县长堎镇、进贤县民和镇、李渡镇、安义县龙津镇等“五个重点镇”建设为重点的外围圈，逐步打造出以南昌为核心的都市经济圈。

按照构建“双核三圈五组团”的格局，南昌2020年城区面积将达到350平方公里、城区人口将达到350万。梅岭、赣江和鄱阳湖这三大最为核心的战略性生态资源纳入到城市开建设的空间视野，可以实现城市发展与生态保护、经济效益与环境效益之间的平衡与双赢。结合 “森林城乡、绿色南昌”建设，南昌将致力于成为“中国生态发展的领军城市”和“国家级生态经济中心城市”。

高端居住需求因水而“活”

2010年南昌市人均GDP突破6000美元，按照国际房地产开发市场规律，南昌房地产已经进入品质驱动阶段，改善型需求占市场主导，市场进入品质地产时代。南昌拥有近30％的水域面积，这一得天独厚的自然条件为建设水景住宅提供了广阔的舞台。2010年，南昌楼市上演了多幕豪宅胜景，楼王记录屡被刷新，单价过万元的楼盘要么占据临江、湖的环境优势，要么就是定位高端的别墅。总体来看，能称得上高品质“豪宅”的楼盘大多依水而建，优质“水景社区”激活了南昌高端居住需求。

400公顷的青山湖是南昌市最大的内湖，片区内有万科青山湖、金色水岸、碧海云天、秀泊经典、天水怡景、江中花园等20多个高档楼盘。“明堂开阔，背山面水”的万科青山湖是片区内惟一正南方向面湖观景的高端社区，整个湖面可以毫无遮拦地尽收眼底。万科青山湖首批联排别墅一经推出，短期内即火爆售罄，还吸引了众多来自江西、深圳、上海、北京各地的意向客户前来咨询。目前，万科青山湖高层的均价为2.2万元/平方米，别墅项目售价最高达到5万元/平方米，远远超过南昌8000元/平方米的均价。

在近2000米的艾溪湖沿线上，万科四季花城、浪琴湾、世纪风情、凯美怡和、满庭春MOMA、中兴和园等数十个楼盘环湖而立。而围绕象湖，则建有九里象湖城、绿地山庄、居住主题公园、伟梦清水湾等楼盘。位于赣江之滨的新地阿尔法国际社区，东望赣江，南看中国最高摩天轮——南昌之星，隔江远眺滕王阁，售价为13000～23000元/平方米，比很多别墅还要高。

城区“绝版热土”引数十开发商竞夺

南昌房地产发展坚持新区建设为主，旧城更新为辅的原则，贯彻实施“西进、东拓、南延、北控”的空间发展策略，按照中心城区“双城八片”总体布局结构，住宅建设布局结合城市近期重点发展地区、重点整治地区，总体上形成与城市结构相匹配的八大居住片区、多个子板块的布局，南昌今后的建设重点主要集中在红谷滩、朝阳洲、城东、城南、高新、昌北等城市新区和开发区。

    从2010年南昌土地供应量来看，京东、朝阳洲、湾里位列前三甲，将成为未来3～5年内南昌市房地产发展的热点区域。从各片区的土地供应性质来看，京东片区以包含住宅、商业、办公等用途的“综合用地”性质土地为绝对主力；湾里梅岭片区围绕区域内优越的旅游资源，主要规划为旅游度假类产品开发；而朝阳洲与红谷滩新区的红角洲隔江相望，是南昌市中心城区“八大片”之一，作为老城区的延伸带和未来的朝阳新城，将成为南昌最后一块城市中心的优质土地开发资源，在大量国内一线开发企业不断向二三线城市深潜的背景下，朝阳新城当之无愧成为新一轮开发热潮的地产蓝筹。

朝阳新城东起抚河故道，西至赣江（滨江路），南至昌南大道，地块呈三角形，总面积26平方公里，规划人口30万。按照“一核一廊生态轴、一横一纵发展轴、一主三副四中心，一个市场配套区以及多个住宅区”的规划布局，朝阳新城将被打造为南昌的“新四城”，即配套完善、生态环境良好、高品质居住的“现代宜居之城”；人性化绿色交通、TOD公共交通的“绿色交通之城”；江、河、湖多样性滨水空间的“滨水生态之城”；文化创意、休闲娱乐的“文化休闲之城”。

2008年，朝阳洲自纳入储备用地后首次拍卖3宗土地，曾出现两宗无人竞价的局面。从2009年起，随着政府部门对朝阳洲片区如火似荼的基础设施建设，朝阳洲区域地块成为了南昌最新的供地热点。此后朝阳洲推出的地块，均引起开发商激烈竞逐。数据显示，南昌市近来土地成交单价在400万元/亩的地块有24宗，其中位于朝阳洲板块的就有10宗；成交单价前10名中，朝阳洲地块占据6个席位。2010年后，朝阳洲板块“地王”频现。2010年3月，万科以821万/亩的价格竞得朝阳新城JDP1006地块，楼面地价高达3518.55元/平方米。2011年6月22日，朝阳新城推出JDP1121号地块（95.352亩）和JDP1122号地块（152.542亩），最后JDP1121号地块由江西新力地产以550万/亩竞得，JDP1122号地块由中海地产以496万/亩竞得。这两宗地的高价拍出进一步显示，今年朝阳洲版块尤其是一线面江区域的房地产走势，将在一定程度上引领南昌楼市的发展方向。
 

至2011年5月，进入朝阳新城的开发商包括万科、中海、华润、中大、力高、厦门国贸、福建正荣、福建联发等20余家。能在一个新兴片区聚集如此众多的全国大型开发企业，朝阳新城的蓝筹魅力不言而喻。朝阳新城的开发建设，在强化“一江两岸”新格局、拉开城市新框架等方面都将起到里程碑式的促进作用，这也预示着未来的朝阳洲将成为新南昌的城市核心。

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