商铺的定义

　商铺的定义

　　商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。

商铺使用年限

对于土地所有权，大家首先要明确一个概念，土地归国家所有，是不允许买卖的。国有土地可以出让使用权。任何一块土地的招标、挂牌、拍卖、转让都只是转让使用权，而不是所有权。通过任何一种形式取得的国有土地的使用权都是有年限限制的，并非永久使用。开发商支付国有土地使用权出让金，以有偿方式获得的仅是这块地有时间期限的使用权，一旦土地使用期满,国家将收回土地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定："土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权由国家无偿取得。"如土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用年限分别有如下几种：

一、 住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全国统一执行的土地使用年限为70年。

二、工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。全国统一执行的土地使用年限为50年。 三、教育、科学、文化、卫生等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。

四、商业、娱乐、旅游等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40年。

五、其他综合类性质用地。(也就是人们常说商住两用，楼上是住宅，楼下是商铺）全国统一执行的土地使用年限为50年。

其中，土地为划拨用地的，其使用年限没有限制。但不能直接转让，必须补交相应数目的土地出让金将其变为出让土地，即签订出让合同，补办出让手续后，方可办理转让手续。也就自然转为相应用地的年限。

另外，如果商铺的土地性质是住宅的，或者是划拨转出让的土地过户时必须缴纳一定的费用，（土地评估价-基准地价）*土地分摊面积

商铺的投资回报率

(1)　投资回报率＝每月租金收益×12/购房总价

案例分析：周先生买下了一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%

　　点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

　　(2)　投资回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。

　　案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%

　　通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%

　　点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

(3)　商铺回本年限公式：(购买房屋总价／年租金收入），

假设周先生买下这套商铺，共花了160万元，月租金有14000元。这个商铺的回本年限 1600000/（14000*12）=9.52年

这种方法算出的比值越小，年限就越短，就表明越值得投资。

商铺的过户税费的计算

目前桂林二手商铺过户可采取两种计算税费方式

1，综合征收：评估单价*面积*11.5%

契税：评估总价*3%

营业税：评估总价*5.5%

土地增值税：评估总价*2%

个人所得税：免征

印花税：免征

评估费及其他杂费：评估总价*1%

2，差额征收：（评估总价-原值-上次购买的契税-本次缴纳的营业税-贷款利息）差额在30%之内的采取差额征收较划算。超过30%可采取综合征收。

契税：评估总价*3%

营业税：（评估总价-原值-上次购买的契税-本次缴纳的营业税-贷款利息）*5.6%

土地增值税：（评估总价-原值-上次购买的契税-本次缴纳的营业税-贷款利息）*20%

个人所得税：（评估总价-原值-上次购买的契税-本次缴纳的营业税-贷款利息）*30%--60%

印花税：评估总价*0.05%

评估费及其他杂费：评估总价*1%

目前桂林市部分路段评估价：

中心广场地下街:A区 48800—50000元/ 平方，B区、中区40000—45000元/ 平方，C区30000—35000元/ 平方

八桂大厦；1楼50000/ 平方，2楼40000/ 平方，3楼35000/ 平方

中山南路：20000/ 平方元

中山北路：15000/ 平方

信义路：18000/ 平方元

甲天下电脑城：15000/ 平方

如何与商铺业主的沟通

首先要诚恳，要合理的分析商铺在市场的定价，要充分了解周边商铺租金的情况，初步定出合理的价格。(所谓合理的价格，目前就桂林市场来说是指20--25年之内能回本)。要让业主信任你，信任鸿宇是关键，要让他认为把商铺放在我们鸿宇出售是放心快捷的。我们鸿宇有专业的商铺销售队伍，有强大的后勤保障。如果业主认可你这个人，认可我们鸿宇房产，他不会在乎这点中介费，会放心的把这个商铺交给你做。

如何推销商铺

首先要了解客户的需求，前期接触时客户往往传递的是表面需求，如果要了解客户的真正需求的话，就需要和客户建立良好的客户关系，通过不断接触，了解其真实需求、购买阻力后给出解决方案，并帮助客户解决。所以，置业顾问不仅是推销产品，同时也在销售方案。总之，是在以成交为目的，为客户解决困难。我们商铺的客户不像购买住房的客户，商铺是拿来投资的，只要有价格合理的商铺是不愁卖的，关键是客户关系，只要客户信任你，不管这次购买成不成功，以后他都会找你。

如何开发商铺房源渠道的问题

主要是通过报纸、网络、客户、亲戚朋友的转介绍，我们甚至还可以采取扫街的形式，每家商铺都去发放我们精心制作的小卡片，小卡片上印有商铺出租、转让、出售信息，以及介绍我们鸿宇房产工商铺做商铺的专业性。

1、我流泪并不是因为我想你，而是我恨我自己。我不哭并不是因为我不爱你，而是爱你胜过爱自己。

　　2、纵然我有千万般好，你也不会看到，因为你没有一双爱我的眼睛。

　　3、任何时候都可以开始做自己想做的事，希望你不要用年龄和其他东西去束缚自己。

　　4、思念一个人，不必天天见，不必互相拥有或相互毁灭，不是朝思暮想，而是一天总想起他几次。听不到他的声音时，会担心他；一个人在外地时，会想念和他一起的时光。

　　5、想像中的一切，往往比现实稍微美好一点。想念中的那个人，也比现实稍微温暖一点。思念好像是很遥远的一回事，有时却偏偏比现实亲近一点。

　　6、不幸是一种秘密。一说就会扩散，人人尽知，从而将不幸扩大。因此，要绷住，不要泄露，不要倾诉，不要告诉任何人。

　　7、爱一个不爱自己的人，慢慢会让自己崩塌。太不自爱，因此鄙视自己。

　　8、时光荏苒的思绪，蛰伏于光阴娉婷的两岸，默然无语，曼舞着一季又一季的风景，望云卷云舒，看花谢花落。多少的繁华，多少的情爱，回首之间，已成惘然。

　　9、等待这种东西并不如我们所想，一定要有目的，一定要有等到的那一天。这种植物执迷不悟地生长，等待就是它本身的目的。不一定等到什么，只要等，联系就在。

　　10、人生就是如此，即使你肯沦为劣马，也不一定有回头草在等你。

　　11、善良不应该是被人欺负的弱点，而是对于爱人的报恩。所以，善良的人要把善良来做为回报，而不要一再的被人利用。对好人要善，对坏人要恶。

　　12、像生于深海中的鱼族，若不自燃，便只有漆黑一片。

　　13、心小了，小事就大了。心大了，大事就小了。心累了，身体就累了，心乱了，外境就乱了，心不动，万物就在那里。不生不灭，不垢不净，不増不减，这就是心的力量。

　　14、很多时候，男人会让你觉得他爱上了你，其实他真没有；而女人会让你觉得她不可能会爱上你，结果她却动了心。

　　15、哭，解决不了任何问题，反而风干的脸颊会很疼。

　　16、你喜欢我，因为我是个不错的人，但你爱他，哪怕他是个错的人。

　　17、人最希望得到钱、得到爱、得到健康、活得快乐，然后死去，这叫愿望。错，这叫控制，控制不了就痛苦。

　　18、也许，我喜欢你，就是因为你是我认识的人中，唯一不可归类的人。

　　19、许多事物，当我们真正意识到它有多么珍贵和重要时，大多已经不可逆转的失去。

　3、在希望与失望的决斗中，如果你用勇气与坚决的双手紧握着，胜利必属于希望。——普里尼

　　4、一个人所能做的就是做出好榜样，要有勇气在风言风语的社会中坚定地高举伦理的信念。——爱因斯坦

　　5、关于坚持的名言，你既然期望辉煌伟大的一生，那么就应该从今天起，以毫不动摇的决心和坚定不移的信念，凭自己的智慧和毅力，去创造你和人类的快乐。——佚名

　　6、最可怕的敌人，就是没有坚强的信念。——罗曼·罗兰

　　7、只要持续地努力，不懈地奋斗，就没有征服不了的东西。——塞内加

　　8、无论是美女的歌声，还是鬓狗的狂吠，无论是鳄鱼的眼泪，还是恶狼的嚎叫，都不会使我动摇。——恰普曼

　　9、书不记，熟读可记；义不精，细思可精；惟有志不立，直是无着力处。——朱熹

　　10、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德

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