公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究
摘要：在会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式——公允价值。从公允价值的国际应用来看，公允价值的广泛采用是无法避免的，有可能发展成为未来价值计量主要属性。本文着重探讨了公允价值在房地产上市公司的应用，针对我国投资性房地产企业应用公允价值计量模式中面临的问题，提出一些运用方面的建议，以便于上市公司的现实价值得到真实反映以及更好地理解并执行新会计准则，然而又深入浅出的揭示公允价值计量对上市公司的影响，以便使相关决策者做出正确判断，并展望公允价值计量属性在我国投资性房地产计量中的应用前景。
关键词：公允价值 投资性房地产 上市公司 建议 影响
Abstract：In accounting standards of investment real estate accounting introduces a newmeasurement model -- fair value. From the application of fair value, fair valuewidely use cannot be avoided, may become the future value measurementattributes. This paper focuses on the application of fair value in real estate listing Corporation, facing China's investment in real estate enterpriseapplication of fair value measurement mode of the problems, and puts forward some suggestions to use, practical value to get a true picture of the listing Corporation and better understand and implement the new accounting standards, but also explain profound theories in simple language to reveal the effect of the fair value measurement of the listing Corporation, in order to make the relevant decision makers to make the right judgments, and theprospect of the application of fair value measurement attribute in China real estate investment in measurement.
Keywords：The real value of the investment real estate listing Corporationsuggested to affect fair.
通俗来讲公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。在公平交易中，交易双方应当是持续经营的企业，不存在清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下进行交易等问题。然而对公允价值的含义美国财务会计准则委员会(FASB)和国际会计准则理事会(IASB)都做了界定。FASB 的定义是：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产(或负债)的买卖(或发生与清偿)的价格。”IASB 的定义为：“熟悉情况和自愿的双方在一项公平交易中，能够将一项资产进行交换或将一项负债进行结算的金额”。我国2006 年新颁布的《企业会计准则—基本准则》中引入公允价值计量属性，并将公允价值定义为：“在公平交易中，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。“自愿的当事人”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。自愿销售者愿意根据市场条件，以所能取得的最好价格出售其投资性房地产。而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。
公允价值的本质是一种基于市场信息对资产或负债价值的认定。然而形成公允价值的双方不一定是特定的或现实的交易及交易双方，可以是假定的或虚拟的交易及交易双方。公允价值的计量对象是全面的，不仅资产有公允价值，负债也同样具有公允价值。交易双方平等、自愿、熟悉情况。公允价值与历史成本通 常被认为是当前财务会计的两种最主要的计量属性。相对于历史成本而言，公允价值具有以下两大特点：第一，相比历史成本强调的是某一时点状态，公允价值更加 注重动态过程。随着时间流动，公允价值也会不断变化，每个时点上的公允价值都不同。历史成本注重已经发生的事项，一旦入账一般情况不做调整，只有在对取得 成本和收入进行跨期配比时才进行估计。而公允价值能及时反映企业的价值变化，即使交易或事项尚未发生，只要有证据表明某项资产或负债的市场价值或预期价值 发生了变化，就必须对账面价值调整并在表内反映、表外披露。第二，公允价值站在市场角度用公平成交价进行计量，其形成并不一定要通过真实交易，也可以是虚 拟出来的。只要存在公平交易的客观市场环境，公允价值就是“最可能”达成交易的价格。历史成本是以实际发生的交易为前提的，必须存在确实的交易才能凭有关 证据进行会计记录。
在我国新会计准则体系中，主要在金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易、生物资产等17个具体准则中运用了公允价值。范围涉及一般工商业及农业、金融业等特殊行业。
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。是一种经营活动，主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。但是，
注意不属于投资性房地产的项目：
企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权或建筑物，不属于投资性房地产； 企业以经营租赁方式租入的固定资产再转租的建筑物不属于投资性房地产；自用房地产，如自行经营旅馆饭店，房屋也是要出租的，但不属于投资性房地产；
如果企业部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，如果不能单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产，而应确认为固定资产为无形资产；
固定资产无偿划拨的土地不属于投资性房地产；
房地产开发公司取得的土地使用权，如果用于出售，应作为企业的一项存货，如果是准备用于出租，才能作为投资性房地产； 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。
投资性房地产，顾名思义是包括房产和地产两部分的，那么自然是包括了投资性房地产的两种情况：房地产整体的出租和持有增值后转让的土地使用权。
这里的重点其实还是公允价值计量的投资性房地产，至于成本模式计量本质上就是和固定资产核算一致，没有什么难点。公允价值计量的投资性房地产入账价值的确定需要区分几种情况，一种是外购的，这个大家肯定业务很娴熟了；另外是自用的房地产转换为投资性房地产，还有是作为存货核算的房地产作为投资性房地产。
借：投资性房地产
贷：银行存款
借：投资性房地产
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产
关于自用的房地产转换为投资性房地产的，大多数企业都是这么干的，虽然是来了个转换但是本质上还是属于自己的房地产，只是原来住的是自己人，现在换了外人了，本质上是没有什么差别的，因此假如说你这个投资性房地产成本模式计量的，所谓成本模式其实就是和固定资产的历史成本法计量是一个概念，那么各个明细科目平稳过渡，固定资产换成了投资性房地产，累积摊销换成了投资性房地产累积折旧（摊销），固定资产减值准备换成了投资性房地产减值准备，这里需要注意一下，为什么有个投资性房地产累积折旧（摊销）呢？是因为如果土地使用权不能单独和算的话，那么就和房子一起计提折旧了，所以会有一个“摊销”的意思，当然如果这个投资性房地产就是土地使用权，那么自然就是用投资性房地产累积摊销了。
需要注意一个问题那就是自己住改成别人住了，以后折旧肯定不能记在自己名下了，肯定要在别人名下，那么租金收入是“其他业务收入”，自然折旧和摊销就是“其他业务成本”了，不是一家人不进一家门嘛。
借：投资性房地产－成本
累计折旧
固定资产减值准备 （公允价值变动损益）
贷：固定资产 （资本公积－其他资本公积）
借：投资性房地产－公允价值变动
贷：公允价值变动损益
借：递延所得税资产
贷：所得税费用
如果是自用的转换为投资性房地产，发现这个投资性房地产公允价值能够可靠获得，那么后续计量用公允价值计量法。这个时候公允价值一般会和账面价值有差异，那么应该怎么处理呢？一个原则就是高于的部分一定不能让你记损益，为什么？因为会计准则就是千方百计的防止上市公司调节利润，所以这个口子一定要堵上；之前大家听说过资产评估增值的问题，老是抱怨怎么会计就是不做处理？原因就是你是历史成本法计量，公允价值和你没有关系，所以资产评估。2013中国互联网创业投资盘点报告也自然和你没有关系了。而在这个转换的时候，以后是公允价值计量了，资产评估增值终于可以被承认了，会计上可以做处理了。但是需要注意一下，这个房子是谁的？是投资者的！那么资产评估增值是谁的？当然也是投资者大家的，所以这个计入了“资本公积－其他资本公积”，之所以是其他资本公积，原因就是这个资本公积是由于其他原因导致的，一般就是评估增值了。那么公允价值如果小于账面价值了怎么办？考虑到以后公允价值变动就是公允价值变动损益了，所以转换的时候也让你计入到公允价值变动损益，就是说以后还会有回旋的余地，准则没有说让你认栽，君子报仇十年不晚，相信你会公允价值回升的，所以计入损益以后等着回升吧。所以综合来看，公允价值高了，差额计入权益，防止你操纵利润；公允价值低了，差额可以计入损益，一定程度也会影响到企业损益，如果市场波动太大，企业损益可能会大受影响。
借：固定资产
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧
固定资产减值准备
借：固定资产
贷：投资性房地产－成本
投资性房地产－公允价值变动
公允价值变动损益
如果是作为存货核算的房地产，也就是房地产公司自己开发的房地产转换为投资性房地产了，这个其实就是领用本企业的存货了，在一般企业中自用产成品有个视同销售的处理，就是说税务部门肯定会征你税，就实际上和你卖出去再买回来一个道理，税负不能少。在转换的时候也是一样的道理，本来是出售的房地产，本来是税务部门等着征税的房地产存货，你忽然说自用了，税务部门接受不了这个打击，不行我要征税，如果放过，别的卖东西的肯定不干，所以这个时候存货房地产改变用途成了投资性房地产，本质上性质发生了变化了，所以视同销售征收企业所得税。也许有人说不是销售房地产有营业税吗？这里忽略了一点：视同销售毕竟不是真正的销售，所以营业税不会涉及，一个原因是营业税必须有营业额，另外的原因是营业税本身就没有什么视同销售的说法，营业税就只认真正的销售，别的装销售肯定不干。另外土地增值税也不会认，因为土地增值税有个要求就是所有权要发生转移。另外房地产存货转换为自用房地产也是一样的道理，本质上性质发生变化，这里说的性质主要是指：存货是销售的，固定资产是自用的，两个资产的风险水平也不一样，这就是性质的差别。
借：投资性房地产－成本 （公允价值变动损益）
贷：开发产品
资本公积－其他资本公积
上面说的几种是投资性房地产增加的核算；持有期间的核算，成本法基本上没有什么难点，本质上就是固定资产的历史成本法计量；至于公允价值模式的计量，其实相当于是交易性金融资产的后续计量差不多，所以说掌握了金融资产，投资性房地产基本上就没有什么悬念了。 说说投资性房地产的减少吧。比如说租了半天，人家住腻了，自己也想用用，所以就收回作为自用固定资产。如果是成本模式计量的投资性房地产转换为自用的，那么基本上也没有什么悬念，同样的历史成本法，大家都是一路人，所以当初怎么转过去的现在怎么转回来，一个一个科目对应着，顺利对接，严丝合缝的。比较麻烦的就是公允价值计量的转换为自用了，公允价值计量方法和历史成本法还是有差异的，考试经常会考你公允价值和账面价值不一致的时候。对于这个差额的处理其实也是延续了之前的处理原则。再考虑之前的差额处理之所以出现不一样：一个原因是之前自用固定资产的时候就不做处理，所以转换的时候当然要商量商量了。在投资性房地产往回转的时候也一样道理，因为公允价值模式计量的时候，对于公允价值变动就是计入到公允价值变动损益中的，所以最后转换的时候也依然遵循了这样的处理方法，这就是惯性原则。有人要问了，那这个公允价值变动损益什么时候才能处置呢？根据公允价值计量法的原则，年末公允价值变动损益可以转入本年利润，但是注意，你现在还是公允价值变动损益，现在承认了你损益了，不等于真的就认可你了，因为公允价值始终是个不切实际的东西，只有是实实在在的钱到了自己的腰包才是真的，所以只有是最后处置资产的时候这个公允价值变动损益才算是“媳妇熬成婆”，真正的名正言顺进入了“其他业务收入”。
借：公允价值变动损益
贷：其他业务收入
借：递延所得税负债
贷：所得税费用
最后投资性房地产处置的时候，由于投资性房地产本质上属于经营租赁，所以核算的话就是确认其他业务收入，结转其他业务成本，道理上等同于存货销售的核算，这个大家没有什么疑问基本上。
二、涉及的其他知识点
在交易性金融资产的时候已经说过了，公允价值计量法会形成暂时性差异，原因就是税法是按照历史成本法计量的，会计上怎么折腾公允价值和税法没有关系，税法上只看最后结果，也就是最后资产处置的时候，就想会计上最后处置的时候才承认公允价值变动损益是投资收益或者是其他业务收入一样，税法上也是在最后处置的时候才会承认你公允价值。因此公允价值变动形成的就是暂时性差异。在资产转换的时候，因为资产没有处置，由于公允价值变动形成的递延所得税也不需要结转，一直让它就呆着。以后计提减值了，一般人以为肯定是确认递延所得税资产啊，这里需要注意一下：假如说你这个投资定房地产之前由于公允价值变动确认过递延所得势负债呢？那么转换为自用以后计提减值实际上属于什么？实际上就是属于公允价值的变动而已，只不过在历史成本法下作为减值核算了，不承认公允价值而已，所以应该先是作为递延所得税负债的转回，超过的部分才是作为递延所得税资产。这里就牵扯出另外一个问题：一个资产或者负债只能确认递延所得税资产或者是递延所得税负债，也就是说递延所得税资产和递延所得税负债在一个资产这里不共戴天，不能同时确认，这也就告诉我们一个道理：不能脚踏两条船，老老实实的一如既往一些，确认递延所得税资产了先要把它转回了，然后才能确认递延所得税负债，反过来是一样道理。
选取深沪两市的上市公司作为研究样本，分析其２００７－２００９年年度报告中公允价值计量在投资性房地产中应用的情况。其中要选取各年度存在投资性房地产的企业，以及在这些房地产企业中使用公允价值的企业。
2010-2013年，存在投资性房地产的上市公司分别为６３０家、６９０家和７７２家，绝大部分采用成本模式计量，采用公允价值模式计量的极少，分别为１８家、２０家和２５家。
２００７年，有１８家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，占上市公司总数的１．１％。２００８年，在１ ６２４家上市公司中有６９０家存在投资性房地产，主要包括房屋、建筑物，也有部分土地使用权。存在投资性房地产的６９０家上市公司中，采用成本计量模式的为６７０家，采用公允价值模式的为２０家，２００９年增加到２５家。从统计数据可以看出，大多数公司并没有采用能使上市公司相关投资业务的业绩获得提升的公允价值模式，却更钟情于继续选用历史成本计量模式，这是值得关注的现象。
公允价值是指在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。公允价值的金额需要采用一定的方法取得。所以我国上市公司选用的方法与企业会计准则要求相比，存在一定距离，需要进一步规范。我国上市公司选用的方法与企业会计准则要求相比，存在一定距离，需要进一步规范。采用房地产评估价格的企业居多，其次是参考同类同条件房地产价格和第三方调查报告，少数企业未按规定披露对公允价值进行确定的方法。我国上市公司选用的方法与企业会计准则要求相比，存在一定距离，需要进一步规范。
公允价值计量的可操作性低。公允价值依然是准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题，具体到房地产又有其独特性。房地产企业要采用公允价值模式，必须满足规定的条件。首先，投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场；另外，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其它相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。由于目前国内缺乏活跃市场．市场化程度低．公允价值难以确定，所以获取公允价值信息的成本较高。房地产公司采用公允价值模式需要聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中具体披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这将大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。
净利润作为权责发生制的“产成品”，只要在权责发生制的会计模式下，就存在净利润与现金流的相互背离。而公允价值计量方式的引入，使收益确定模式由偏重收入费用观转为偏重资产负债观，从而进一步弱化净利润与现金流之间的关系。在资产负债日，将投资性房地产的公允价值变动计入当期损益，对于增加的当期损益，在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流量的，故在没有现金流入或流出的情况下报告利润或损益的增减，无疑加大了公司利润分配的难度。
公允价值需要的市场环境是近乎完美的活跃市场，它要求交易双方信息对称，这样才能使交易价格与公平价格保持一致，不存在信息滞后的问题。目前我国市场环境尚不完善，地区之间差异比较明显，整体市场化程度较低，资本市场运行效率低下，不能有效反映真实的市场信息，存在信息不对称现象，在此环境下确认的公允价值具有极大的不确定性，有可能影响企业资产或损益计量的真实性和可靠性。
会计人员素质的提高是使用公允价值模式的保证。确定公允价值需要会计人员的估计和判断，加强会计人员教育，提高会计人员的职业判断能力和专业水平，才能更准确地确认公允价值。要达到这个目标，需从以下方面入手：一是加强职业道德建设，强化法制教育，要求会计人员在不违反法律法规和会计制度的基础上处理会计业务；二是切实加强诚信建设，培养职业良知，牢固树立求真务实的职业道德，从根本上消除虚假现象的出现；三是要加强业务培训，帮助会计人员熟悉和掌握新的会计处理方法和程序，提高其对交易和事项的确认、计量、报告做出复杂判断处理的能力，从而减少会计信息的行为性失真和对公允价值判断的偏差。
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