什么是SPV

什么是SPV

在平时的收并购过程中，我们经常听说一个词，叫做SPV。

尤其是在与一些资金方交谈的过程中，资金方往往是开口就是让你先成立一个SPV公司，闭口就是风险隔离。

SPV，全称special purpose vehicle（特殊目的实体），通常指仅为特定、专向目的而设立的法律实体（常见的是公司，有时也有合伙等，以下除非特别说明，都指公司）。

对比普通公司，往往SPV除设立的特定目的外，没有独立的经营、业务等职能。有时也被称为SPE(Special Purpose Entity)等。

用大白话讲，所谓的SPV说白了就是“空壳公司”的意思，当然二者的含义并不完全相同，但是从我们日常的使用来讲，这点区别一点不影响，你就当成空壳公司来理解就行了。

理解了SPV的含义，我们接下来看看SPV在我们的收并购过程中都有些什么用处？

现实中，我们经常遇到这样一种情形。

A公司为某项目的一级整理单位，该项目即将挂牌出来一块优质土地A公司可以确保底价获取，政府要求要摘牌可以，但是必须要以A公司的名义摘牌。

　1、挂牌出让国有土地使用权(简称土地挂牌)。

　　挂牌是土地公开出让的重要方式。是指通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人的行为。

　　2、土地摘牌是指土地拍卖成功，与土地挂牌相对应。

　　拍卖出让是按指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者(竞买人)，即完成土地摘牌。

　　拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好、交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让。

　房地产土地挂摘牌程序：

　　（1）国土资源局发布出让公告，发布时间为20天；

　　（2）竞买人向国土资源局提交申请，获取挂摘牌出让文件，提供权属材料和报价单，缴纳保证金；

　　（3）国土资源局审核竞买人报名权属材料和报价单，确定竞得人；

　　（4）10个工作日内双方签订《成交确认书》；

　　（5）确认书签订后10个工作日内签订《国有土地使用权出让合同》；

（6）付清土地价款后办理土地使用权证。

A公司却并不想自己开发，而是想引入品牌房企B公司来开发，自己提前套现走人了事。

但是，我们知道如果A公司报名摘牌后再将土地转让给B公司是不好操作的。

如果直接进行土地转让，将面临25%投资额的限制；若进行100%股权转让，在很多地方依然有可能被认定为土地转让而受到限制或被征收高额的土地增值税。

我们知道国家为了杜绝囤地、土地倒卖等行为，要求净地是没办法直接进行买卖的，需要达到投资额的25%才可以进行转让。

土地转让如何破除投资额25%的难题？

方式一：股权转让

直接收购土地所在的目标公司股权，通过持有目标公司股权的方式实现对土地的持有，这种方式建立在目标公司债权债务比较简单，风险可控的前提下可以选择。

但如果未满投资额25%此种方式也可能会被认定为土地转让而无法达成。

方式二：资产转让

也是我今天想要更为深入探讨的方式，资产转让在这里也即指土地转让如何破除投资额25%的难题呢？

①小老板自己垫资修建到投资额的25%再进行土地转让。

这种方式是建立在小老板有建设资金的前提下，而现实是很多小老板之所以会贱卖自己的土地资产，重要的原因就是资金流紧张，无法进行开发，所以你要让他拿出资金来垫资修建一般是不可行的。

即使他能拿出建设资金垫资修建到25%，那他凭什么还和你合作呢？因为修建到投资额25%的时候往往也基本达到预售状态，已经可以有资金回笼了，收购方存在的意义也就不大。

②小老板和收购方沟通找一家施工单位垫资修建到25%再进行土地转让。

就是针对性地解决小老板无资金垫资开发的问题。小老板提前和收购方谈好，双方共同找一家互相认可的施工单位，按照收购方的规划方案进行建设施工，收购方提前派入管理团队介入项目操盘，而施工单位要揽这个活的前提便是要垫资，垫资到什么时候呢？垫资施工达到满项目投资额的25%。

小老板与收购方完成土地过户。土地过户一旦完成，收购方支付项目对价给小老板，小老板支付施工方建设款，剩下的便是自己土地转让的对价款了。收购方获取了土地，小老板拿到了钱，施工方接到了活，交易完成。

双方一合计，如果路径没问题则小老板与收购方火速签订收购协议，注意此时只盖章不写签约时间！待土地过户完成后再写彼此的时间，至于原因，你懂的！

很多同志可能会问了，你以为施工单位傻呀？垫资帮你修！还垫资到25%，金额可不小！

艾，你还别说，还真有大把的施工方愿意！一是因为施工方垫资在施工行业简直是太普遍的现象了，早就见怪不怪。二是因为小老板已与收购方签订协议，一旦项目修建到25%马上就可以启动转股，一般收购方还是比较有资金实力的，因此施工方风险可控。

③收购方垫资修建到投资额25%再进行土地转让。模式基本同方式②一致，收购方出钱出团队提前介入项目管理。

这种方式对于收购方来讲存在较大的风险，若收购方垫资将项目修建到了25%，到项目可以进行转让的时候，小老板反悔或坐地起价怎么办？

为了应对这种风险，收购方往往也是先和小老板签订好收购协议（不落签订日期），同时要求共管项目公司的法人章、公司章等所有证照，或者在之前签订的协议中明确一个较高的违约金额。一旦项目符合过户转让条件，收购方直接启动过户！

④25%前收购方代建代管，25%后土地过户。

如前文所说，投资建到25%时已经临近销售收入了，此时收购方与合作方的关系如何处理？合作方反悔如何办？钱也投进去了，品牌也对外输出了，最后自己还要裹着铺盖卷儿走人，太特么凄凉了！

解决方式除保管合作方公章，或者多设置违约金外，还可以在前期与小老板再签定一个代管代建协议，收取较高比例的管理费（比如20%）+高额的违约金，如果后期顺利完成资产以后则豁免管理费；

如果合作方违约了则收购方可以代建代管直到项目结束收取20%管理费，也不吃亏。目的是为了避免前期收购方品牌投入了、营销拓客了，最后小老板反悔或者扯皮的现象。

这里面常规的一个操作思路是，首先由A、B两家公司共同成立一家合资公司C，A公司占大股。

再由C公司报名摘牌，由于C公司在股权结构上仍然表现为A公司控股，因此能够满足政府需以A公司报名摘牌的要求。

C公司顺利摘牌后，A公司再分批将自己所占C公司股权陆续转让给B公司，最终达到B公司100%控股C公司的目的，从而实现土地转让。

C公司作为房地产公司，目标土地是C公司的主要资产，这种股权转让属于税务稽查的重点。

根据财税59号文，土地价值显然应纳入公允价格并作为取得股权的计税基础，该计税基础远高于注册资本金。

此方案中平价转让C公司股权很难获得税务机关的认可。而按照公允价值计算显然极大增加了股权交易成本。

这就不得不谈到一个不太常规的操作思路，那就牵涉到SPV了。

首先由A公司成立一家D公司，再由D公司成立一家E公司，E公司为A公司的孙公司。

由E公司报名摘牌目标地块，摘牌后由B公司100%收购D公司股权，从而最终达到土地转让的目的。

上面案例中的D公司就相当于一家SPV公司，由于D公司的设立只是为了特定的目的（即实现“土地转让”），而并没有任何其它的独立经营业务，所以我们可以把它认定为一家SPV公司。

D公司（SPV公司）与E公司属于两个不同的法人，资产各自独立，目标土地属于E公司的资产而非D公司。

虽然D公司是E公司的股东，但转让D公司的股权时通常并不核查E公司的资产价值，如果D公司为非房地产公司，也不存在重点核查的情形。

在此情况下，以平价转让D公司股权，税务机关可以按照转让价作为计税基础。D公司作为隔离层，避免股权交易计税基础与土地公允价值直接相关，因此存在显著的纳税优势。

仔细查看上面的交易路径，我们不难发现，利用SPV进行股转其实就属于间接转让。因此它也就具备间接转让的一些优势，比如隔离财务报表。

收购方母公司为上市公司的，母子公司之间可能需要合并财务报表。

如果目标公司或有负债多且无法通过尽职调查手段予以穷尽，那么收购此类目标公司股权则存在非常大的债务风险。

在此情况下，为避免项目公司超额负债影响财务报表，可以设立全资子公司（SPV公司），并以SPV公司对目标公司进行股权收购，收购完成后，一旦目标公司负债爆发，由于存在SPV公司作为隔离层，可以避免波及到收购方母公司。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/96f3eca2743231126edb6f1aff00bed5b9f373b9.html