楼市新政出台 业内称热点城市房价或迎温和上涨

楼市新政聚焦去库存：住房供应偏多 市县或停供地

特别报道

　　3月27日，住建部、国土部联合签发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。和此前的“抑制”基调所不同，此次通知聚焦解决二三四线城市存量较大的问题。根据“通知”，住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。

　　本报记者 纪睿坤 北京报道

　　3月27日，住建部、国土部联合签发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“通知”）。

　　和此前的“抑制”基调所不同，此次通知聚焦解决二三四线城市存量较大的问题。

　　根据“通知”，住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。

　　多位房地产业内专家、机构研究、房企人士在接受21世纪经济报道记者采访时称，“通知”并未有太多新的内容，且多个条款有待于细化、落地，但政策亦释放明确的利好信号。

　　中国房地产业协会原副会长朱中一表示，这也是两会后，部委层面上出台的首份落实稳定住房消费的文件，随着政策的落地，房地产将逐渐软着路，其中，一些库存量大，在建规模大，人口聚集能力不足的地方，软着陆的时间可能要长一些。但北上广深等地，或者是住宅供求平衡的地方，房地产市场复苏会比较快。

　　聚焦去库存

　　国家统计局公布的数据显示，截至2014年年末，全国商品房待售面积攀升至6.2亿平方米的历史高点。

　　“如果仅从库存量来说，超6亿元平方米的库存并不算太大，一年的销售有十多亿平方米，不过，市场存在明显分化，且在建规模很大，这些在建规模需要陆续进入市场。”朱中一介绍。

　　也因此，朱中一认为，今年房地产市场的主基调，即是稳定住房消费和住房市场。

　　在稳定住房消费方面，北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，主要分为两个方面，一个是减少供应；一个是促进需求。

　　“通知”要求限制住宅供应偏大的土地供应，允许合理调整户型支持自住和改善型需求，将部分房屋转化为棚改安置房和公租房房源，以及调整已供应但未开发的土地用途和规划条件，引导开发企业建设新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等类型地产的方式，从而实现存量过剩城市土地供应和商品房库存多元化的消化。

　　北京我爱我家副总裁胡景晖表示，两部委的通知事实上也可以看做针对我国楼市不同城市市场分化格局而进行“分类调控”的大思路，供应、库存过剩的城市，多元化的方式加速库存消化稳定市场；供不应求的城市继续依据实际加大住宅供应，稳定价格。

　　“90/70”政策退出

　　在减少库存方面，“通知”明确，各地可根据市场的实际需求，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。

　　这亦意味着执行9年的“90/70”政策将逐步退出。

　　早在2006年，国务院出台“国六条”调控楼市即明确，自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　“90/70”政策执行9年以来，对改变房地产市场结构起到了不小作用，刚需小户型房源数量在楼市存量中整体攀升。

　　而一些二三线城市，在2014年甚至出现了较高比例的小户型房源积压。

　　湖南一个房企董事长告诉21世纪经济报道记者，在市场供需关系逆转时，改善性住房需求激增，市场更偏重于90平方米以上的大户型，而“90/70”的硬指标也是很多项目去化难的一个重要原因。

　　郭毅也表示，2013、2014年一些二三线城市产业萎靡、人口红利丧失，区域房地产市场以中产阶层的改善型消费为主，中小户型房源需求已大幅下滑。“90/70”成为了制约二三线城市楼市供需结构合理化的不合理政策。

　　另据21世纪经济报道记者获悉，上述政策也正在从全国性楼市调控中逐步退出。2014年，四川、南京、杭州、天津等多省市均明确修正或取消“90/70”政策。

　　落地困难

　　在张大伟看来，两部委新政本身的内容并不多，诸如收存量房为商品房的政策即被多次明确，更值得一提的是，新政中的多个内容，均存在执行难点。

　　《通知》要求，供应规模过大的区域减少甚至暂停供地，而对供求矛盾突出的热点城市有效增加住宅用地供应规模。

　　郭毅称，要地方政府压缩土地供应，也就意味着减少土地出让收入，对于地方财政收入过度依赖土地出让金的城市来说，在财政和偿债压力，能否按照部委的要求落实执行还是一个未知数。

　　《通知》亦称，住宅存量较大的区域可研究制订未开发房地产用地的用途转换方案。

　　“这也是国家层面上首次明确。”张大伟介绍，一般来说，住宅地最贵，商业地其次，其他类型的土地基本不值钱，住宅都过剩的城市，做商业难度更大，转成工业用地，企业积极性不大，且政府在执行上也很难补土地差价。

　　《通知》亦提出可以“整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地”。

　　郭毅称，将未开工房地产用地转为住房保障用地涉及到政府购置价格与开发商成本的平衡问题，实际执行也面临着一定问题，但从最终的实施效果来看，还需要一系列更明显的配套政策才可能实现预期的目的。

张大伟也表示，这一政策虽然存在执行难点，但政策本身就代表了未来的政策方向。

楼市新政出台 业内称热点城市房价或迎温和上涨

万众期待之下，楼市新政终于出台。昨天，国土资源部和住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》聚焦中小城市去库存，提出住房供应偏多市县住宅用地供应将减少直至暂停计划供应，而对于未开发的房地产用地可通过调整规划进行转型利用。此外，通知还明确了商品住房可作为棚改安置房和公共租赁住房房源。　　

　　□专家解读

　　中原地产首席分析师张大伟表示，梳理《通知》内容，具体有4条。一是有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；二是优化住房供应套型，促进用地结构调整；三是多措并举，统筹保障性安居工程建设；四是部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

　　要点1 住房偏多城市要减少供地

　　《通知》提出，要有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场情况有效增加住宅用地供应规模。

　　省级住房城乡建设主管部门要对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度统筹安排。住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。按照稳定市场的原则，指导市、县国土资源主管部门合理确定商品住房用地供应规模，并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。

　　>>解读

　　三四线城市仍存崩盘风险

　　从全国楼市看，市场已严重分化。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。在目前经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌。而从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，仍有崩盘的风险。

　　《通知》中要求“住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度”，这句话恰恰最难做到。住房供过于求的都是依赖土地财政的，地方控制出让规模后财政如何运转，需要更多部门的协调。除非后续有定量的规定，否则这一政策对市场的影响将非常“感性”。

　　要点2 未开发房地产用地可转型利用

　　《通知》提出，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。

　　《通知》要求立足市场实际，对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型作出调整，支持居民自住和改善性住房需求。

　　>>解读 住宅项目转商业项目难度较大

　　“对未开发房地产用地可转型利用”，这一政策对市场来说有一定积极影响，特别是对一些过去盲目建设大户型的项目，可能会有改规的可能性，但整体看，难度非常大。《通知》明确针对的是“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县”，可见符合转换用途标准的房地产用地多指住房项目。在土地类别中，住宅地最贵，商业地其次，其他类型的土地基本不值钱。而对于连住宅都过剩的城市，做商业的难度更大。

　　要点3 商品住房可作为棚改安置房等

　　《通知》明确，整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。

　　《通知》提出要多措并举，统筹保障性安居工程建设。进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可以将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。

　　>>解读 房地产市场政策将会继续宽松

　　两会过后，一系列部门与城市纷纷出台楼市调整政策，《通知》中提到的“将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源”，可以说是对两会房地产调整意向的具体落实。

　　从有关方面的一系列举措来看，2015年房地产市场的政策面明显会继续宽松。

　　要点4 两部门将联手监督房地产市场

　　《通知》提出，要加强部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。今后，房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源主管部门可根据住房城乡建设主管部门提供的信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。对在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业，住房城乡建设主管部门可依据国土部门提供的信息予以处罚；情节严重的，依法注销其资质证书。

　　《通知》要求，省级国土资源、住房城乡建设主管部门要加大对市、县工作的指导、监督和检查力度，落实地方政府主体责任，既要防止不作为，又要防止乱作为。住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划要报同级人民政府审批后实施，并向社会公开。

　　>>解读 “变”能否“通”关键在去行政化

　　目前我国的房地产业在“去行政化”过程中分化格局严重，去库存化压力山大。东、中、西部，大、中、小城市，如何分类调控、因地制宜，不调、微调、大调，分寸如何拿捏，考验着地方政府。

　　土地用途“变”，套型结构“改”，都属于政策的变通。“变”能否“通”，关键在是否置身于“去行政化”进程之内，既要防止不作为，更要防止乱作为。省级人民政府负总责，市县人民政府负主体责任，有关部门要认真履职，确保措施不落空、不跑偏。工作不到位的要责成整改，对有关责任人进行问责。特别是涉及相关土地出让价款变化、补缴等问题，要向社会公开，接受社会监督。

　　□业内观点

　　热点城市房价或迎温和上涨

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从《通知》的具体内容来看，新规更多在于为解决目前我国三四线小城库存过剩、土地供应无序的问题。

　　胡景晖表示，《通知》主要是通过允许合理调整户型支持自住和改善性需求，将部分房屋转化为棚改安置房和公租房房源，以及调整已供应但尚未开发的土地用途和规划条件，引导开发企业建设新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等类型地产的方式，从而实现存量过剩城市土地供应和商品房库存多元化的消化。

　　胡景晖认为，对于存量高企的部分三四线小城来说，将从供应和消化两个方面逐步扭转现阶段供应严重大于需求的问题，从而逐步稳定地方市场的房屋销售价格，引导地方城市房地产市场向平稳健康的方向发展。对于供大于求的城市来说，这一政策在一定程度上是一项利好，但远不及此前很多人的预期。

　　《通知》中对于市场基本面供不应求的城市，也做了供应方面的要求。“住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅供应规模。”胡景晖对此表示，从这一表述来看，《通知》对于部分热点城市市场可能的回暖也做了供应上的考虑，要求这类城市加大住宅规模供应。由此也可以看出，宏观楼市目前供不应求的城市未来一段时间或将迎来楼市逐步回暖，市场成交量上升，价格温和上涨。

　　新政形式意义大于实质内容

　　中原地产首席分析师张大伟表示，两部门新政可执行的内容不多，但从影响来说，这一政策本身就代表了未来的政策方向，未来将有更多的政策出台。

　　张大伟指出，2015年房地产救市政策将出现两个特点：一是密集，从各地看，目前已有多地发布房地产刺激政策，预计后续各部门都会出台类似微调政策，释放有利市场回暖的信号；二是深度，面对楼市成交持续低迷的局面，2014年下半年起，各级政府纷纷出招托市，福建、江西、湖北、湖南、河北、河南、宁夏等省份，针对房地产行业发布综合性文件，从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手，刺激购房需求入市；北京、上海作为最重要的一线核心城市，均在去年第四季度对普通住房标准作出较大幅度调整，普宅标准与住房信贷、公积金、税收优惠等多个涉及购房成本的环节直接相关，因此对市场的利好作用显著。

　　张大伟表示，今年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开。地方政府还将直接出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。同时，继续通过保障房建设以及住房救助补贴的方式来解决困难家庭的住房需求。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/96101af9168884868762d68f.html