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房讯楼市周报

发布时间：2011-05-28 10:49:31 来源：文档文库

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楼市周报：稳中有升东莞上周住宅成交1082套

一、上周楼市成交量分析

（1）上周成交商品房1212 套，住宅为1082套

房讯网4月24日讯（执笔人谭锦凤叶海青梁荏海) 5月16日，东莞版“一房一价”细则终于出台。细则中提出“5月16日到5月31日为申报备案期，已领取预售证房企可照常销售商品房。6月1日起，凡未重新申报价格备案的楼盘，一律视违反备案制度，需停止销售行为。”对于此政策政府信誓旦旦会严格执行，来平定大家怀疑态度。

但在业内及购房者看来：“该政策意义不大，可操作性和监管性都不强，很难监控到开发商销售现场；就算真的公示实际运行中也不可能照做，甚至可能会引起报高价的现象。” 除了“一房一价”细则之外，东莞二套房利率或有所上调，最高可达到30%—40%。该风声的放出，表明房贷政策将越来越收紧，购房者的成本或将会逐渐增加。

政策频出对东莞楼市成交产生了一定的影响，部分二次置业的购房者提前出手，使得上周东莞楼市成交延续了上涨的趋势。而在成交价格方面下滑幅度比较明显，主要是因为上周城区高端项目及别墅项目成交呈下滑走势，而镇区中端项目成交跃升，尤其是虎门、寮步、洪梅、石龙、常平、大朗、沙田等区域，从而让上周成交均价滑至“8”字头。

据房讯网监测东莞房管局上周（5月16日—5月22日）成交数据得知，东莞上周商品房成交1212套，环比前一周1253减少了41套，下滑了0.03%；总成交面积为20.4万平方米，环比前一周11.2万平方米增加9.1万平方米，上涨了81%；总成交金额为12.7亿，环比前一周9.3亿增加3.4亿，上涨了37%，成交均价为6245元/平方米。

（2）、其中住宅环比成交情况：

1）东莞上周住宅共成交1082套，环比前一周上涨了0.8，增加了9套；

2）东莞上周住宅成交面积约为10.7万平方米，环比前一周下滑了4.2%，减少约0.4万平方米

3）东莞上周住宅金额8.2亿元，环比前一周下滑了11.7%，减少约1.09亿元

4）东莞上周普通住宅成交均价为7614元/平方米。

二、上周住宅成交和非住宅均价走势分析

（1）上周住宅成交均价走势

据房讯网监测东莞房管局数据可知，上周（5月16日—5月22日）住宅成交均价为7614元/平方米，整周日成交均价相对平稳。其中最高是周三8113元/平方米，当天主要成交是花样年君山、江南第一城、香树丽舍、滨江公馆、富通天邑湾等项目所支撑的。最低是周四6776元/平方米。

上周成交均价相对前一周有所下滑，滑落“8”字头。出现这种现象主要原因是镇区中端项目成交明显，而城区及高端项目成交相对下滑。如寮步、常平、石龙、洪梅、沙田、大朗等区域成交上升。比较突出项目有中央豪门、星城国际花园、雍景家园、狮子洋1号、香缤雅苑、怡丰映玥明轩等。

（2）上周非住宅成交均价走势

据房讯网监测东莞房管局数据可知，上周（5月16日—5月22日）非住宅成交均价为4706元/平方米。整周日日成交均价相对平稳，其中成交均价最高是周一15989元/平方米，主要是丰泰城商铺成交所支撑的；最低是周二4197元/平方米，主要是东城中心成交所拉低的。

三、东莞上周各镇区成交分析

据房讯网监测东莞房管局数据可知，上周（5月16日—5月22日）南城成交143套成为成交量最高的区域，寮步135套位列第二名，万江96套位列第三名。四大城区成交294套，环比前一周382套减少了88套。除外万江、虎门、东城、常平、石龙、洪梅、沙田、大朗塘厦、松山湖、塘厦等区域都在40套以上。

据房讯网监测东莞房管局数据可知，上周东莞各镇区成交均价前十名分别是塘厦、松山湖、高埗、虎门、莞城、凤岗、大朗、南城、寮步、长安。其中塘厦13837元/平方米排名第一，是万科棠樾的成交所支撑；松山湖13748元/平方米排名第二，是万科松山湖·悦的成交所支撑；高埗10715元/平方米位列第三，是新世纪颐龙湾的成交所支撑。

四、近七周东莞住宅的成交套数和均价一览

据房讯网监测东莞房管局的数据可知，近七周东莞住宅成交套数相对平稳，上周成交量相对前一周略有上升。近期盛传二套房贷利率或上调，最高上达四城，这无疑再次增加购房者的成本，使得部分购房者提前入市，再加上适合刚性客的项目有所增加让需求释放，从而支撑楼市的成交量。

在价格方面，近七周东莞住宅的成交均价走势波动性比较大，上周住宅的成交均价再度滑落“8”字头，主要是镇区中端项目成交跃升，尤其是寮步镇、沙田、常平等区域成交，从而拉低价格。

五、拿到预售证项目5个

据房讯网监测东莞建设局数据可知，上周（5月16日—5月22日）东莞全市共有5个项目新品拿到预售证，分别是中信森林和兰溪谷，翡翠半岛花园（汇景御泉香山）、丰泰东海城堡、黄旗山1号，香树丽舍。

此次拿到预售证的项目城区占了3个，镇区占2个，其中全新项目只有翡翠半岛花园（汇景御泉香山）1个，其他4个皆是旧盘新品。在产品系列上大户型的有中信森林湖兰溪谷120—160平方米山湖望宅，预计均价为11000元/平，黄旗山1号130—250平方米的户型，预计均价为9000元/平。

处于“坪清新”片区的首个高端楼盘“汇景御泉香山”拿到预售证的产品有洋房、别墅，预计会在5月底正式入市，它的定价或将是清溪未来高端楼盘的参考价。

六、新增项目5个长城世家276套

据房讯网监测东莞房管局数据可知，上周（5月16日—5月22日）东莞全市新增项目有5个，总套数为767套，总面积为8.6万平方米。其中别墅40套，住宅596套，商铺6套，车库215套。

上周新增项目以镇区为主，囊括了住宅、别墅、商铺、车库等产品。其中长城世家主推110-280平方米的中大户型；丰泰东海城堡主推70—98平方米的中小户型；丰泰城主推320—390平方米联排别墅，同时新增6套43—260平方米区间的商铺；中堂东港城主推70—128平方米中小户型。

七、上周楼盘活动分析

综合上周东莞房地产市场的信息，近期东莞房地产发展呈现出稳中求胜的趋势，没有太大幅度的增长，多数开发商新推出的楼盘都得到了市场的好评。入市的项目逐渐增多，市场需求也逐渐呈现上升趋势。

上周比较大型的活动有万科金域华府和锦绣旗峰举行新品发布会，马爹利在星河传说举办马爹利消费者体验活动。还有，鼎峰品筑购买可以享受六重优惠以及两万装修基金和公立学位，兰溪谷全城发售等。

八、报广监测

1)、总体情况

据房讯网监测东莞8大媒体(东莞日报、东莞时报、南方都市报、广州日报、南方日报、新快报、信息时报、羊城晚报)得知，5月第3周(5月16日—5月22日)东莞有11个楼盘投18广告，投放次数总量16。

上周与前周相比，项目个数、版面数量和投放次数都有所增加。上周11个楼盘投放广告，比前周增加3个，版面总投放18版，比前周10版增加80%，投放次数16次，比前周11次，增加46%。

上周广告以开盘预告和热销为主，入市的项目逐渐增多，市场需求叶逐渐呈现上升趋势。从图表可以看出，5月三周以来广告投放量呈增加趋势。上周御海蓝岸投放5版广告，卓越蔚蓝城邦投放4版，这两个项目大大拉动了广告投放量。

2)、广告诉求

广告诉求上，上周广告以开盘与预告和热销为主。开盘预告类广告以2个项目，5.5个版，6次领先广告版面投放量首位。其中，热销类广告以1个项目，4个版面，1次数，位列广告版面投放量第二，加推类广告有2个向项目，3个版面，3次数，排名第三。

3)、各楼盘地域分布

从地域上，南城项目个数最多，但不是广告投放量最多。上周沙田镇以1个项目，5个版面，5次数，跃居广告版面投放量首位。其中，常平以1个项目，4个版面，1次数，位列第二，南城以3个项目，3.5个版面，4次数，排名第三。此外，东城和松山湖各有2个项目，2版面，2次数。

4)、各物业类型分析

从物业类型上，上周广告主推别墅，别墅有3个项目，8个版，8次数，占广告投放版面总量的44%。其中，住宅以4个项目，6.5个版面，4次数，位列广告投放版面量第二，洋房有2个项目，2版，2次数，排名第三。

5)、各媒体分析

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从报媒上看，南方都市以8个版面，占广告投放版面量44%，居于广告投放版面首位。东莞日报7.5个版面，占42%，位列第二，东莞时报2个版面，占11%，排名第三。此外，广州日报占0.5个版面，占3%。

6)、各楼盘投放广告排名

九、上周土地市场情况分析

1）上周土地成交情况

据房讯网监测东莞国土局数据可知，东莞上周(5月16日—5月22日)只有一宗商住地成交，是来自于大朗镇银朗南路(编号20011G040)，成交面积为36685平方米，成交价为1.52亿元。

5月17日15时，位于大朗镇银朗南路(编号20011G040)一宗普通商住地在东莞市国土资源局土地交易中心进行拍卖。现场有广州锦秀投资有限公司与东莞市方略实业投资有限公司进行竞拍，经过25轮激烈抢拍，最后由广州锦秀投资有限公司以15200万元获得，折合楼面价2071.69元/平方米。

另外，上周五位于常平桥沥社区的一块商业金融地块（编号2011G041）在东莞市国土资源局土地交易中心进行拍卖。但由于在挂牌期间无人参与报价，而被东莞国土资源局宣告流拍，这是本月第一宗流拍的地块。

来自业内人士的观点称，虽然该地地处常平新城中心板块，未来发展潜力巨大，但地块总价过高，而且地块周边还没有形成商业氛围，周边配套还不够完善，所以相信导致该地块遭流拍的主要原因就是：地块的推出时机过早！

本周待拍的地块

2）本周待批的土地

据房讯网监测东莞国土局数据可知，东莞本周待拍(5月23日—5月29日)地块有三宗（都是普通商品住房），分别是在长安、谢岗、东坑等区域，出让总面积为150606平方米，起拍价总共为8.15亿元。

本周待拍的商住地中是来自长安的地块是个热点区域，且处于地理位置比较优越。长安镇宵边社区地块临近宵边社区居委会，周边有中惠山水名城、长安第二小学、宵边幼稚园、海悦酒店、笔迹山公园、将军山烈士纪念公园等配套;位于莞长路边，有多条公交线路经过，通往东莞、深圳方向交通相当的方便。如此优越的条件，想必会上演一场抢拍大战。

上周公示的地块

3）上周新公示的地块

据房讯网监测东莞国土局数据可知，东莞上周（5月16日—5月22日）在国土局新公示的地块（住宅、商业、金融，不包括工业、科研地）只有一宗，是来自塘厦镇蛟乙塘村，出让面积为77605平方米，起拍价为5.4亿元。

据了解，塘厦镇内发展商林立，包括三正、万科、新世纪等大型发展商早已入驻塘厦。那么，塘厦的这一宗普通商品住房用地，又将会引起哪些地产大鳄入驻呢？

十、地产信息

1）上周拿到开工许可证的项目

据房讯网监测东莞建设局的数据可知，上周（5月16日—5月22日）东莞全市拿到开工许可证的项目有2个，分别是万科翡丽山、碧水天源·星湖岸，开工总面积约为20.8万平方米。

2）上周竣工的项目

据房讯网监测东莞建设局的数据可知，上周（5月16日—5月22日）东莞全市没有竣工的项目。

十一、一周热点新闻回顾

1）政策动向

销售现场公示备案价格 “一房一价”正式落地东莞

继北京、上海、广州、深圳、杭州之后，“一房一价”也正式落地东莞。5月16日，东莞市政府网站上发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作实施意见的通知》称，开发商在销售商品房前，须进行价格备案，并在销售现场公示备案价格，做到“一房一价”。

商品房销售价格经东莞市物价局备案后，房地产开发企业方可到东莞市住建局申领预售许可证，以及到东莞市房管局办理房地产项目建档。经备案的商品住房销售价格，将在东莞市物价局网、东莞建设网和东莞市房产管理局公众信息网上公示。

政策不时有变动东莞二套房贷利率最高上调40%

5月16日出台的“东莞十条”楼市调控措施中，其中一亮点为“可适时提高第二套住房贷款的首付款比例和利率下限”，这也意味着东莞的“温和调控”或随时有“狠动作”。目前东莞各银行的房贷政策已不时有变动，目前已有两家国有银行刷新了国家政策要求的二套房贷利率标准，最高要上浮30%-40%。

对于“东莞十条”中，可能执行更为严厉的二套房调控政策，有业内人士分析，一味调高贷款门槛只会误伤刚需。如东莞市高田地产副总经理翁其怡就认为，目前东莞的楼价并没有出现大的波动，市场并非过热，相反东莞房地产市场仍处于一个相对理性的状态，所以还不是很有必要提高二套房的首付比例和利率。东莞富通地产营销总监魏雪冬也表示，提高二套房贷门槛也意味着“穷人更加贷不到款、买不到房”，他表示，“有钱人”依旧能为高门槛买单，而真正有改善性需求的买家可能会因门槛高被阻挡在外。

维护群众权益国土资源部：坚决查处强征强拆

日前，国土资源部部就近期一些地方因征地拆迁引发的恶性事件下发《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》，要求严格规范征地拆迁管理、坚决防范查处强征强拆等违法行为，切实维护群众合法权益。

2）东莞热点

广州限购市场遇冷穗系开发商高调转战东莞

与前几年所表现出的小心翼翼不同，这两年以来，穗系开发商开始出现规模涌进东莞市场的迹象。伴随着敏捷、恒大、碧桂园等广州一线品牌开发商的进驻，东莞房地产市场竞争因此更为激烈。

5月17日，东莞土地交易中心，大朗一用地面积达36685平方米的地块公开转让，开发商上演贴身肉搏战后，来自广州的敏捷地产最终成为赢家，风光成为该地块得主。此举，也昭示着，继两年前碧桂园以地王身份入主大朗后，敏捷地产是第二家抢滩大朗市场的穗系开发商。

龙光莞城地王项目超百米住宅向高发展或成趋势

记者前日获悉，曾轰动一时的龙光莞城地王项目已经启动，作为东莞目前少有的楼高将超百米的住宅，在地王光环之下，该项目的高度也成为近期业内关注的对象。

根据相关的规划方案，龙光君御旗峰豪园建筑高度最高130米，结构层数为31-38层，是东莞建筑高度最高的住宅项目之一，也是东莞少有的楼高超过百米的住宅。

产业升级品牌楼市大虎门时代已悄然来临

翻开历史的教科书，同林则徐销烟一起被认识的还有“虎门”两字，很多没来过东莞的人不知道东莞，却知道虎门。

如今，这座珠三角门户城市，在东莞市“十二五”规划背景下，随着虎门港的崛起、轻轨的建设、沿海高速的开通、虎门新火车站的辐射，新兴电子产业基地的筹划，房地产也将迎来了新一轮的发展良机，随着万科、汇景等一批品牌发展商的进驻，以虎门、沙田为首的大虎门片区呼之欲出。

东莞房贷利率紧箍咒加码二套房最高上浮四成

房贷政策的风声有越来越紧之势。前日有银监会官员称，在执行首套房首付比例不低于三成的政策前提下，当地商业银行可根据当地情况对首付款比例自主决策。

虽然东莞各银行房贷首付比例仍未提高，但房贷利率却不断上浮。目前，首套房贷基本执行基准利率，部分银行上浮5%~10%;二套房贷利率则基本上浮10%，少数银行上浮高达30%~40%。

3）市政规划

打通断头路塘厦规划轻轨直通深圳观澜站

近期塘厦镇透露一个消息，今后塘厦镇政府轻轨线可能直接连通深圳观澜站。

按照相关规定，塘厦镇目前已近为R4线与深圳轻轨观澜站预留了对接线路用地，根据目前轨道交通规划，塘厦镇政府站距离深圳观澜站约8公里，与深圳4号线可以顺利对接。

打造近代史主题公园虎门刚走完“第一步”

“打造中国近代史主题公园，虎门刚刚走完了第一步。”虎门镇党委书记吴湛辉表示，第一步虎门确定了公园的选址，第二步虎门要重点考虑公园的主题内容、运营模式、建筑风格，第三步才是项目的建设。吴湛辉说，论证会给虎门上了精彩一课，虎门还将继续“借脑”，把中国近代史主题公园建设成以红色为主题、近代史为主线的鲜明特色主题公园。

东莞召开督导现场会龙凤大道深圳段今动工

5月19日，我市召开山区片2011年第一次督导现场会，塘厦、樟木头、凤岗、谢岗、清溪等5个镇就发展中面临的路网对接、企业用地指标、环境污染问题等提了13项议题。市委常委、秘书长何嘉琪，副市长梁国英与市发改、财政、国土、规划、交通、环保等部门，逐一给予了回应和建议。尤其是多方关注的龙凤大道贯通问题传来喜讯，深圳段今日将正式动工，年底有望完工。

常平五宗水利工程因故延期打算年内完工

近日来连降大雨，常平镇许多市民开始关注在建水利工程的进度，记者昨日从常平水利部门获悉，五宗在建水利工程工期表已经制定，除个别段外，这些工程都将在年内全部完工，并力争尽快投入使用，大大改善常平的水涝现状。

东莞本月底各镇街至少需要有１家平价商店

近期市物价局提交了一份《关于印发<东莞市依托供销社和农民专业合作社建设平价商店稳定农副产品价格保障群众基本生活的实施方案>的请示》。

市物价局表示，近期农副产品价格上涨压力较大，因此《方案》提出，为平抑物价、维护农副产品价格基本稳定，至今年底，我市创建不少于60家平价商店，原则上每个镇不少于2家。

4）房企动态

有气无力 4月份大型房企拿地总量创历史新低

2011年4月，15家大型地产企业的拿地热情逐渐降温，拿地策略趋于谨慎。据统计，4月，以万科、金地、招商地产等为代表的15家典型企业通过招拍挂方式新增土地总建筑面积约260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%;成交土地总价约56.88亿元，同比下降70%，环比下滑59%，这两项数据创2010年以来拿地总量和成交总价的最低纪录。

　　从各家开发商拿地公开信息来看，4月份，万科通过收购的方式以31亿元获得总建面积57.2万平方米的广州万科红郡项目，金地7.7亿取得南京城北尧化门板块商住项目，保利地产7.885亿取得广州荔湾住宅项目等。随着房产市场形势的变化，一些地产企业已开始调整拿地策略。

　　某分析人士表示，纵观2011年前四个月，剔除比较特殊的2月份，15家典型企业拿地总量基本呈逐月下降趋势。这主要有两方面原因：一方面是在目前的政策环境下，未来市场走势并不明朗，多数企业持观望态度;另一方面是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素，导致企业资金面压力增加。

武汉绿地中心7月动工 606米建世界第三高楼

5月19日，上海绿地集团与中建三局签署武汉绿地中心项目合作协议。根据协议，武汉绿地中心将于今年7月正式开建。资料显示，武汉绿地中心位于武昌滨江商务区核心区域，是在建武汉绿地国际金融城的核心项目。

按照初步规划，武汉绿地中心将建124层，其中地下5层，地上119层，总建筑规模近70万平方米，计划6至7年内建成，总高度达606米，建成后有望成为中国第二、世界第三高楼。

内地房企排队赴港上市：缺乏卖点苦等“窗口期”

“一些内地房地产企业正在加紧完成手上的业务，等待‘窗口期’，谋求香港上市。”花旗环球金融亚洲有限公司分析师蔡金强对记者表示。受调控影响，内地开发商对资金需求上升，又逢银行信贷收紧，内地房地产企业境外上市融资再度成为热点。

　　本月早些时候，德勤中国全国房地产行业主管合伙人何锦荣曾向媒体表示，德勤正与8~10家内地房地产企业接洽，预计今年第四季度至明年第一季，内地房地产企业赴港上市的情况会明显增加，并暗示当中包括两家全国性房企以及两家地方性房企。

5）各地动态

深圳楼市艰难下行万科中海碧桂园等先后降价

继中海地产降价促销之后，近日，深圳佳兆业大都汇售楼处工作人员证实，该项目均价已由每平方米2万元降至每平方米1.7万元，大幅降价3000元进行甩卖。业内说，佳兆业降价项目并非个案，深圳目前已有万科、中海、碧桂园等品牌房企先后有降价行为。

“按照目前这些企业选择降价的楼盘数量，每平方米3000元的降幅对他们来讲只是稍微降低利润，影响并不会太大，但从消费者的心理价位来看，每平方米降价3000元却是相当具有吸引力的，这也是这些降价楼盘热销的重要原因。”一位市场人士称。

尽管这样久违的热销难免会对其他企业产生冲击，让其他企业产生立刻降价的想法，但这并不代表后续房地产市场立即就会出现大规模降价现象。毕竟经过几轮楼市宏观调控，大家的应对经验都已经比较丰富，不会贸然采取行动。

上海：商品房面积赠送将成“最后的免费晚餐”

　2011年，楼市调控给中国房地产市场定下基调。而从效果看，本轮“严政”对豪宅市场而言无疑是一剂猛药，但市场中一些改善型物业依旧很受买家欢迎，观察其原因发现，此类产品凭借超高的附加值，或送地下室、或送阁楼等等受到客户追捧，性价比很高。

　　然而，这些被人们誉为“免费晚餐”的附加值未来很有可能告别沪上老百姓。近日《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》(以下简称《规定》)“送审”，多个涉及“送面积”项目被叫停。消息一出立刻引起市场议论纷纷，在随机调查的10名买房人中，有8名表示会抢在《规定》落地前果断置业，1人对表示不在乎，1人表示从无置业需求。