金审学院会计二班资产评估期末论文
对房地产价值估价的假设开发法的研究
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指 导 老 师 :_________________________________________
完 成 日 期：____二○____年_____月_______日__________ 对房地产价值估价的假设开发法的研究
黄光华
会计2班 js1205210
关键词：房地产 价值评估 假设开发法
摘要: ：土地是房地产重要的组成部分,房地产是我国国民经济重要的支柱产业。土地作为一种高价值的商品,对其价值的评估具有十分重要的意义。假设开发法又称剩余法,是在房地产评估中对土地评估广泛采用的一种评估方法。是预测估价对象开发完成后房地产价值和后续开发建设完成该房地产的必要支出和应得的利润,然后将估价对象预期的房地产价值减去后续开发建设正常投入成本、正常税费及应得利润来求取估价对象价值的方法。其估价思路通常是模拟一个典型房地产开发商拿地时,在公平的竞争环境下,如何得出其愿意支付的最高土地价格。 实际运用中该方法有两种应用模式：传统核算模式和现金流折现模式。对于传统核算模式扣除要素中的利息、利润确认,以及现金流折现模式中折现率与扣除要素配比等方面均存在一些模糊争议点。
一、评估原则：
1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。
3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
二、房地产评估的程序
1、明确评估基本事项
2、制定工作计划
3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。
4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。
5、综合分析确定评估成果
6、撰写评估报告
三、评估方法
1.成本法
（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2.市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
3.剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4.收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
5.假设开发法
含义：假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
具备条件：
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。
城市房屋拆迁作为城市建设和发展的重要组成部分,直接影响着城市现代化建设的步伐和拆迁人、被拆迁人的切身利益。采用假设开发法来评估待拆迁房地产的价格，可以估算出拆迁 人能够承受的最高补偿费用,又体现了拆迁户参与分享建设成果。假设开发法估价为城市房屋拆迁价格评估和拆迁补偿提供标准提供理论基础和科学依据。①
假设开发法又称为剩余法、到算法或预期开发法，是将被估房地产开发后的预期价值扣除预期的正常投入费用、正常税金和合理利润后，以剩余部分的价值作为依据测算房地产评估值的方法。
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的估价思想②是杜能提出的，他认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。
假设开发法又称剩余法，即地价等于土地与建筑物出售价 格减去建筑物本身的价格。因此剩余法是在估算开发完成后不 动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物 建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价 格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 假设开发法的基本公式是: v(购置开发场地的价格)二A总开发价值一担开发成本+C 开发商合理利润。) 在具体估价时有现金流折现法和传统方法。有观点认为现 金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者 优于后者。其实，它们只是具体出发点不同，从理论上来讲并 不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理， 后者是终值原理。 两种方法所得出的结果基本上是一样的。引起差异的原因 是由于开发商利润率采用的是静态近似值，它使传统方法中的 投资利息与开发利润两项之和所形成的投资收益，不等价于现 金流折现法中以折现方式所体现出的投资收益造成的误差，如 果两者等价，其结果应该是一致的。 我们在实际估价工作中或经典的教课书中，计算开发利润 一般用直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润 率之一乘以相应的计算基数求出开发利润。在实际操作中易引 起一系列的错误。首先，开发建设期是隐含的因素，对于投资 收益率相同的房地产项目，利润率会因开发期的不同而不同。 其次，容易漏项，如土地的资金投入。第三，不易较准确地确 定，因开发过程中，各种性质不同的资金投入的占用期限不同， 最后需计算出一个综合成本利润率。第四，无法将投资利息和 开发利润这两种基本性质相同的项目合二为一，简化计算。如 果采用年收益率的形式计算，易于项目间的比较，也易于理解， 既与投资利息的计算方法相同，又可以有效避免上述错误。③
1.适用范围
待开发土地评估。用开发完成后的房地产价格减去建造费用和专业费用。、将生地开发成熟地的土地评估。用开发完成后的土地价格减去土地开发费用。待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还应包括拆迁费。
2.假设开发法适用的前提条件
（1）必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。
（2）售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。
（3）正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。
（4）假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。
（5）开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。
3.房地产价值评估假设开发法的基本公式：
P = A - ( B + C + D + E )
其中：P——土地价格
A——土地开发完成后的房地产价值
B——整个开发项目的开发成本
C——投资利息
D——开发商合理利润
E——正常税费
在评估实务中，两个常用的公式是：
土地价值 = 房屋的预期售价 – 开发建设成本 – 利息 – 利润 – 税费
土地价值 = 预期楼价 – 建筑费 – 专业费用 – 销售费用 – 利息 - 利润 – 税费
其中： 利息 = （ 土地价值 + 房屋建筑使用费 + 专业费用 ）× 利息率
利润 = （ 地价 + 建筑费用 + 专业费用 ）×利润率
4.房地产价值评估假设开发法的操作步骤：
（1）调查被估对象的基本状况
主要调查对象：调查土地的限制条件，如土地政策限制、城市规划和土地利用规划限制；调查土地的区位、地块面积、地块形状、地形地貌、地质状况、周边设施状况等；调查土地权属状况，包括权力性质、使用年限、能否续期、是否以设定抵押权等。
（2）确定开发对象的最佳开发利用方式
以房地产自身状况和市场环境出发，结合城市规划和法律法规的限制条件，确定房地产开发利用方式。最佳开发利用方式包括土地用途、建筑容积率、覆盖率、建筑样式、建筑高度、建筑装修档次等。其中最重的是选择最佳土地用途。最佳开发利用方式决定开发完成后能够获得的最高效益。
（3）估计建设周期
包括建设估计和租售期估计，指的是从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕的这一段时间。目的是考虑货币时间价值。建设周期的确定可根据类似已开发完成房地产的正常建设周期确定。
（4）预测开发完成后的房地产售价
在预期房地产市场发展较为稳定的情况下，可以采用市场比较法来估算开发后房地产价值；在有较多可利用历史资料时，可以考虑长期趋势预测法来估算。通常二者也可以结合使用，以市场比较法为基础，根据长期变化趋势做出合理推测。
开发完成后房地产售价根据开发房地产类型的不同可通过两种途径进行预测：一种是对于出售的房地产，可采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价；另一种是对于建成出租的房地产，可根据市场法估算房地产出租的净收益，再根据收益法将出租房地产净收益转化为房地产价值。
（5）估算各项成本费用
A、估算开发建设成本费用。 开发建筑成本费用包括直接工程费，间接工程费、建筑承包商利润等，在估算时可以根据当地类似开发案例的建造费用水平的测算，也可以根据建筑工程概预算的测算。
B、估计专业费用。 包括建筑设计费、工程概预算费用等，一般根据建造费用的一定比率来计算。
C、估算利息。 利息是开发过程中全部预付资本的融资成本，不仅包括建造工程费用的利息，还应包括土地资本的利息。利息的计算基数不仅仅指借入资金的利息，还包括自有资金的利息。在估算利息时，要注意分别计算各项资金费用的占用时间，即计息期。具体来说，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按整个开发建设工期计算；开发费、专业费若是在建设期内均匀投入的，则利息以全部开发费、专业费为基数，案件再起的一半计算；若是分年度投入，可以根据实际情况进一步细化，假设建造期为两年，则第一年投入部分计息期为一年半，第二年投入部分计息为半年。开发费、专业费在建设竣工后的空置及销售期内应按全额全齐计息。
D、估算税金。 税金主要指的是房地产开发完成后销售时发生的营业税、营业税及附加、印花税、契税等。根据当时的税费政策，税金以建成后的房地产总价的一定比例进行测算。
E、估算开发完成后得的房地产销售费用。 主要指的是房地产建成后用于出租的中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比率计算
5.估算开发商的合理利润
开发商的合理利润一般以房地产总价或预付总资本的一定比例计算。投资回报率的计算技术一般为地价、开发费和专业费三项之和。销售利润的计算基数一般为房地产售价。
6. 确定被估房地产价值
通过逐步测算，并根据公式计算出被股房地产价格，评估人员在手头资料的基础上，根据职业经验判断，对计算结果进行适当修正，得到评估结果。在运用公式计算被估房地产价值时，要注意被估房地产所对应的评估时点
7.假设开发法的其他用途
（1）确定拟开发场地的最高价格。
（2）确定开发项目的预期利润。
（3）确定开发中可能出现的最高费用。
参考文献
1基于假设开发法的城市房屋拆迁价格评估研究 薛姝 《湖南大学》2006
2《孤立国同农业和国民经济的关系》 杜能（J.H.VonThunen, 1783～1850）
3对土地估价假设开发法的理论分析 魏兵 《吉林大学》 2004年
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/78226dddaa114431b90d6c85ec3a87c240288aa7.html
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