南京项目投资可行性研究报告

南京项目投资可行性研究报告

一、项目概况………………………………………………………………………………………………………4

（一）区位和现状

（二）市政配套设施情况

二、主要经济技术指标……………………………………………………………………………………………5

（一） 项目主要经济指标

三、南京河西板块在售楼盘概况…………………………………………………………………………………6

（一）河西板块概况

（二）龙江板块

（三）江东板块

（四）奥体板块

（五）重点项目销售情况汇总

四、河西板块房地产市场现状分析………………………………………………………………………………18

（一）供应、销售情况

（二）供销对比情况

（三）价格走势

（四）市场结构分析

（五）销售排行榜

五、河西板块未来供应量分析……………………………………………………………………………………25

（一）待上市新项目

（二）新出让土地明细

六、河西板块房地产市场总结……………………………………………………………………………………31

（一）政府投入带动板块升级

（二）品牌开发企业云集提升区域价值

七、项目规划建设和进度安排……………………………………………………………………………………32

（一）规划建议和说明

（二）建设方式和进度安排

八、项目投资和财务分析…………………………………………………………………………………………32

（一）成本分析

（二）敏感性分析

前 言 Talk Before

本地块项目基地位于江东北路，原金盛百货西侧，规划占地面积为60亩（约40020平米），出让价为每亩400万，容积率≤。

本着谨慎严谨的态度，报告基于真实可靠的前期市场调研基础上，对于该项目给出可行性分析。由于时间仓促，本报告为项目可行性研究报告的简约版本，但针对重点问题阐述明确充分。希望能给XXXX董事长在该项目的投资决策上，提供有力的数据支撑和决策参考。

数据截止日期：2009年6月底

一、区位

（一）地块区位

该地块属于南京市河西商贸休闲生活区域，位于江东北路西侧，交通便利、商业环境优越。

（二）市政配套设施情况

主要道路：江东北路、草场门大街、漓江路

公交：18路、32路、 39路、56路、11路、42路、43路、65路、66路、72路、73路、75路、91路

购物：滨江广场，新城市广场、大润发超市

医疗：省妇幼保健医院、省中医院河西分院

教育：二十九中河西分校

休闲：新城市广场

二、主要经济技术指标

（一）项目主要经济指标

占地面积：60亩

土地价格：400万/亩

容积率：

三、南京河西板块在售楼盘概况

（一）河西板块概况

一直以来，以奥体板块为核心的河西区域，都与江宁、江北板块，共同成为南京房地产市场供应量最大的三大板块。

2008年的河西板块虽遭遇市场低潮，但依然热点不断。从以汇锦国际、金马郦城、第七大道为代表的小户型热卖，到万科金域缇香引领降价风潮，再到两大纯新盘——金地·名京和南京万达广场开盘热销，都引发了南京全城关注。而以金地·名京、南京万达广场等项目为代表的江东板块，更是成为整个河西房地产板块发展的一匹黑马。

2009年的河西板块，随着市场的逐步回暖，一方面目前在售楼盘加紧了推盘速度，另一方面，奥体区域的多个品牌开发企业新上市的项目将全新集体亮相，这将对2009年的南京房地产市场值得期待。

目前的河西房地产市场大致可分为龙江、江东、奥体三大子版块。

1、江东子板块成为河西板块最大亮点

在凤凰和熙苑、栖霞·月安街、汇锦国际、星雨华府、金地·名京、南京万达广场、中北·品阁、中北·南湖地块为主的江东板块，在2008年曾一度走红，随着周边配套的进一步完善和地铁二号线的预期，江东板块依然是2009年河西板块的热点区域。

除目前在售项目众多外，新江东板块2009年已出让和待出让的土地量也不可小觑。仅所街、河西南河区域，就有近10幅地块待字闺中。在建邺区对应天大街以北区域的全新改造规划之下，江东、所街、南湖等早期开发的老城区，将面临新的发展机遇。

2、奥体子板块已进入奥体南部开发重头

经过7年的滚动开发，多个大盘支撑起的奥体板块，无疑是河西最闪亮的明星。但是，在新江东板块快速崛起的势头之下，奥体板块原先的“老大”地位，面临挑战。2009年，宋都美域、嘉业阳光城、奥体新城、金马郦城、碧瑶花园、融侨中央花园、金域缇香的持续开发，将为奥体板块提供不小的商品房住宅供应量。

3、龙江子板块迎来10年后“第二波”开发热潮

龙江的“第一波”发展，是随着1997年龙江高教公寓的开建而展开的，就此龙江地区大规模建设的序幕也徐徐拉开。10年后，龙江地区迎来“第二波”建设热潮，中海·凤凰西街项目、乾和福邸、时代天地广场、银城·东宝路项目、辰龙·嫩江路项目、天马榕园、汇杰长江国际等新盘，将加入新龙江的行列，助力龙江“第二波”的发展。

4、河西CBD二期“新高”不断

在一期渐成规模的前提下，2009年集聚了众多知名跨国公司，如美国富顿、香港新鸿基等的河西CBD二期，有望成为南京的新标志性名片。河西CBD二期，北起河西大街，南至江山广场，规划27个地块，规划平均建筑高度大于100米，最高超过250米。江苏保监局办公大楼、新鸿基大厦、南京世界贸易中心举行了奠基仪式，十四所总部大厦已动工，新华报业集团新闻大厦项目在做设计方案，华泰证券、联通江苏分公司、移动南京公司、南京报业集团、国泰君安、省交通银行、江苏信用联社项目土地已摘牌。苏宁2008年也在此重金拿地，欲建河西“第一高”。

（二）龙江板块

1、苏宁银河·天启花园SOHO

项目地址：楼区清凉门大街与龙园中路交界处

占地面积：平米

建筑面积：平米

容 积 率:

绿 化 率: 45%

销售均价：9500元/平米

目前状况：苏宁银河·天启花园SOHO主推60余席45-65㎡左右的小公寓。

2、星语华府

项目地址：建邺区集庆门大街219号

占地面积：150,000平米

建筑面积：370,000平米

建筑类别: 高层,小高层

容 积 率:

销售均价：11000元/平米

目前状况：目前在售户型面积约92-98平米，134平米，毛坯均价11000元/平米。预计6、7月加推一批新房源。

3、长安西街1号

项目地址: 汉中门外大街，典雅居西侧

占地面积：46269平米

建筑面积：约100,000平米

建筑类别：小高层

容 积 率：

销售均价：10500元/平米

目前状况：长安西街1号将向市场上推出一批以69-91平米为主的小户型。

4、时代天地广场

项目地址：江东北路与清凉门大街交汇处

占地面积：平米

建筑面积：平米

建筑类别：酒店式公寓

容 积 率：≤

销售均价：12000米/平米

目前状况： 220套酒店式公寓，挑高立方，单价万元，面积40—60平米。

5、银城·聚锦园

项目地址：江东北路与清凉门大街交汇处

占地面积：平米

建筑面积：35000平米

建筑类别：多层,高层,小高层

总 户 数：250户

容 积 率：≤

销售均价：待定

（三）江东板块

1、万达广场

项目地址：南京市建邺区明园地块，水西门大街南侧，福园路北侧

建筑面积：226000 平米

占地面积：平米

建筑类别：小高层

容 积 率：

销售均价：9500元/平米

目前状况：南京万达广场推出3幢住宅，这3幢住宅为南京万达广场东区的04、06和08幢，位处小区中央位置，户型为70-140平米的两房、三房和四房，共224套。

2、金地名京

项目地址：建邺区集庆门大街以南、云锦路以东

建筑面积：151888 平米

占地面积：平米

建筑类别：小高层

容 积 率：

销售均价：元/平米

目前状况： 7月底公开二期样板间，包含顶级最牛样板间，面积为290多平米的复式豪宅，总价一千多万。

（四）奥体板块

1、汇锦国际

项目地址：建邺区月安街

建筑面积：128000 平米

占地面积：平米

建筑类别：小高层

容 积 率：

销售均价：9000元/平米

目前状况：推出88套110—140平米平层房源。

2、融侨中央花园

项目地址：建邺区奥体南门正对面 奥体大街与燕山路交汇处

建筑面积：290000 平米

占地面积：平米

建筑类别：小高层

容 积 率：

销售均价：9300元/平米

目前状况：融侨中央花园三期“玫瑰街区”。首先公开的是1、4、5三幢住宅，共200多套。户型面积为94—139平米。项目均价9300元/平米，一次性付款享受3个点的优惠，商业贷款优惠个点，如果首付款超房款比例在5成以上，另可享受总价2000元的优惠。

3、嘉业阳光城

建筑面积：约20万 平米

占地面积：约万平米

项目地址：建邺区奥体大街与黄山路交界处

售楼地址：黄山路和富春江东路交汇

建筑类别：高层,小高层

容 积 率：

销售均价：9700元/平米

目前状况：在售二期最后两幢多层第10幢和第12幢，位于小区中心景观位置，仅剩为数不多的尾房，主力户型为136和139平米的三房，均价9700元/平米。一次性付款98折，按揭99折优惠。

4、嘉业国际城

项目地址：建邺区奥体大街与庐山路的交汇处

建筑面积：万平米

占地面积：万平米

建筑类别：小高层

容 积 率：

销售均价：万/平米

目前状况：目前在售写字楼200-400平米， 价格万元/平米之间。近期将推出高档精装公寓，80-400平方，万/平米。

5、仁恒国际公寓

项目地址：建邺区庐山路116号

建筑面积：135606 平米

占地面积：28410 平米

建筑类别：高层

容 积 率：

销售均价：20000元/平米

目前状况：在售酒店式公寓，主力户型195平米、243平米、290平米。

6、朗诗国际街区

项目地址：建邺区河西大街87号（河西大街与庐山路交汇处）

建筑面积：300000 平米

占地面积：160000平米

建筑类别：小高层

容 积 率：

销售均价：16000元/㎡

目前状况：在售最后一期，6、9栋，价格16000元/㎡，192、246㎡精装豪宅，65-147㎡多种精装户型。

7、宋都美域

项目地址：建邺区河西大街南侧

建筑面积：143716 平米

占地面积：66573 平米

建筑类别：高层

项目均价：9800元/平方米

目前状况：预计6月上旬将会加推“锦园”二期9号和13号楼，主力户型为85--129的两房和三房，共153多套。目前接受预定，均价9800元/平方米左右。

（五）重点项目销售情况汇总

四、河西板块房地产市场现状分析

2009年5月份，南京全市共成交住宅8486套，比4月份少成交了1269套，继4月份攀上两年以来的销量新高后，南京楼市销售量显现出阶段性下滑的趋势。

从各板块的交易量来看，上个月成交量最大的是江宁、江北与城北三大片区，总共57万平方米的住宅成交面积，占了全市的60%，价格低廉仍是吸引购房人入手的关键所在。

河西板块一季度呈现出“一房难求”的住宅供应局面。而从4月份开始，就已经有部分楼盘纷纷加推房源“赶场小阳春”，5月份随着新推住宅楼盘的增多，河西更是迎来了2009年的第一次房源上市高峰。供应量放大的同时，河西板块住宅销售量也一路走高。网上房地产数据显示，5月，河西板块住宅共认购1161套，和4月的1075套相比，呈小幅上升的趋势。成交方面，835套的成绩相比4月，下降了近200套，跌幅也在20%左右，主要原因是河西板块楼盘集体性涨价过快抑制了目前的购房需求。

随着刚性需求的逐步释放，南京楼市自一季度以来的阶段性回暖已经渐渐“降温”，开发商打算以涨价来刺激消费，恐怕得不偿失，此举有可能进一步抑制人们的买房需求，进而影响到下半年南京楼市的走势。

（一）供应、销售情况

河西板块09年5月商品住宅的上市量为万平米，环比09年4月份的万平米的供应量，呈现明显上升态势；由于三月份购房市场开始转暖，蓄拟已久的河西板块多数大盘项目都纷纷上市，且体量相对较大，市场剩余一定的存量，因此四月的上市量上升明显。

从成交量方面分析，本月的成交量为万平米，与09年4月份万平米的成交量相比，环比增幅为17%；增长较稳定，顺应了四月份的购房市场回暖状态。

数据来源：网上房地产

（二）供销对比情况

09年5月河西板块的单月供销比为，除了3月份略大于1以外，自去年12月起已经几乎连续6个月小于1。由于龙江板块和奥体板块都已经处于开发尾声，河西板块的上市量已经接近暂时性断档，这在4、5月份已经表现的相当明显，当月供求比连续2个月小于。与此同时，河西板块已经成为市场接受程度最高的板块之一，需求旺盛，在供应紧缺的大背景下，房价的新一轮上涨已经水到渠成。

数据来源：网上房地产

（三）价格走势

数据来源：网上房地产

09年5月份河西板块的成交价格较4月份有所增长，由于市场逐渐开始呈现“小阳春”的销售旺季，不少楼盘在增加推盘量的同时，悄悄小幅提高售价，所以一定程度上拉高了整体板块的成交均价，本月销售冠军金地·名京的热销，对成交均价的拉升起到了关键的作用。

（四）市场结构分析

数据来源：网上房地产

从面积段供销来看，5月份的新增上市量主要集中在120-144平米的面积段，这个面积段上市量占总上市量的33%，其次是180-200平米的面积段，占比29%，主要来自金域缇香花园项目。本月成交量也主要集中于120-144平米这个面积段，成交量主要来自金地名京、万达广场、融侨中央花园、奥体新城海棠园等项目。

数据来源：网上房地产

09年5月份河西板块成交量主要分布在8000－9000、9000-10000和元/平米的三个价格区间；8000－9000元/平米的成交量主要来自融侨中央花园、奥体新城海棠园和西堤国际城第陆区等项目；9000-10000元/平米的成交量主要来自嘉业阳光城二期、金基汇锦花园和万达广场东坊壹街区项目；元/平米的成交量主要来自金地名京、金域缇香花园、万科光明城市花园和朗诗国际街区南园等项目。

（五）销售排行榜

09年5月份的销售排行前五位分别为金地名京、万达广场、融侨中央花园、奥体新城海棠园、汇锦国际这五个项目。

5月10日，金地·名京推出了二期住宅，因为在户型、产品细节上的诸多创新，开盘当日便热销120多套。近段时间主推商铺的南京万达广场，商铺销售成绩同样不俗，共成交114套。而5月16日推出三期的融侨中央花园，继续受到客户追捧，共成交100套。奥体新城海棠园共成交96套，位列第4名。宋都美域4月底推出二期房源，虽然开出了9300元/平米的不低均价，依然热销，本月共成交62套。

河西板块5月销售排行榜

数据来源：网上房地产

五、河西板块未来供应量分析

（一）待上市新项目

备注：通过以上数据统计，累计未来新盘上市量预计将超过120万平米，供应量将呈现巨幅增长。

（二）新出让土地明细

六、河西板块房地产市场总结

（一）政府高投入带动板块升级

政府高强度的投入，充分保障了新城基础设施及配套的顺利建设；

地铁一、二号均通达该地区，其中一号线已经投入运营，二号线将于明年通车；

随着CBD建设的推进，地价与周边的房价将得到显着提升；

（二）品牌开发企业云集提升区域价值

早期万科、仁恒等全国地产品牌第一梯队已经进驻，而随着金地、万达的加入，河西板块是目前南京房地产市场各版块中品牌开发企业最多的区域，这对于整个区域形象有着较为良好的提升，增加了区域的附加价值；

中海·凤凰西街项目、仁恒江湾城、凤凰和熙苑等都是业内外关注度较高的项目，开发背景、项目体量、市场期望值、标杆作用等因素，都注定了这些项目上市后的市场关注度更高。

七、项目规划建设和进度安排

（一）规划建议和说明

本项目东边万达集团地块的规划业态为：商业、办公、酒店式公寓。根据本地块现状及周边市场环境看，本项目规划业态建议以商业、酒店式公寓（单身公寓）为主。

（二）建设方式和进度安排

本项目暂定为2010年初启动，预计2013年年底结束，整个项目开发期历时3年，工程周期为2年半，具体如下：

1、土地取得后，前期筹备工作内容繁多，主要包含立项、审批、勘测、规划、设计、招投标、资金筹措等，暂预计耗时为6个月；

2、本项目产品与万达地块类型相似，销售时容易产生竞争，为尽快回收资金，实现资金流的良性循环，我司建议销售产品时可将产品错开推出，避免竞争，同时构成产品类型的互补，但这对工程进度提出较高的要求；

八、项目投资和财务分析

（一）成本分析

1、土地费用

◆土地价格

土地转让方开出的土地价格为400万/亩。

◆土地契税

土地总价的4%。

2、前期费用

◆各类规费

包括白蚁防治费、建设工程标底编制费、建设工程标底审核费、工程定额编制费、建筑市场管理费、建筑工程质量监督费、建筑施工安全监督管理费、市政公用基础设施配套费等费用。

◆勘察设计费用

包括勘测测量费、规划建筑设计费、市政规划设计费、图纸审核费等。

◆其他

包括综合服务费、监理费、三通一平等费用。

3、配套建设费用

包括基础设施、地下室、景观绿化等。

4、建安工程费用

包括土建工程、安装工程等。

5、其他费用

包括管理费、销售费用、财务费用、不可预见费等。

（二）项目投资成本估算

（三）敏感性分析

影响项目的不确定因素主要有以下几个方面：开发成本、销售价格，这些因素受政治、经济、社会条件和市场环境的影响，可能发生变化，从而影响项目的预期效益。盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目的税前利润为零，即项目盈亏的临界点（见下表）。

计算公式：

开发成本盈亏平衡点值 = 销售收入

开发成本盈亏平衡点变化百分比 = 开发成本盈亏平衡点值/开发总成本-1

1、房屋销售价格盈亏平衡点值 = 开发总成本/开发总面积

房屋销售价格盈亏平衡点变化百分比 = （房屋销售价格-房屋销售价格盈亏平衡点值）/房屋销售价格

一)销售价格变化对利润的影响

1、地块的产品价格从10000元/平米 11000元/平米

增幅达到10%

地块的投资利润19729万 27029万

增幅达到37%

2、地块的产品价格从10000元/平米 12000元/平米

增幅达到20%

地块的投资利润19729万 34329万

增幅达到74%

从上图数据显示，本项目投资利润对销售价格较为敏感。

地块产品销售均价为8000元/平米时，投资利润率在%，结合资金的开发周期预期，应在投资盈亏平衡点左右！

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/773edc4eb34e852458fb770bf78a6529657d35d6.html