问责将让“小产权房”谢幕

问责将让“小产权房”谢幕

　　曾经让部分低收入群体实现购房梦想的“小产权房”再一次被推到风口浪尖。

　　早在2月21日，国土部就表示今年要试点清理“小产权房”，并要求对“小产权房”不得确权发证。时隔不到一个月，3月11日，国土部再次强调要大规模清理“小产权房”，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理。

　　问责“小产权”是否将使“小产权房”的命运急转而下？“小产权房”在成都城乡结合部和郊县地区的“星火燎原”态势是否将随着国土资源部的逐步清理而衰减？本刊记者近日走访了成都周边部分“小产权房”居住区。

　　“农夫产权”带给业主们的隐忧

　　“最近问责‘小产权房’的事让我非常纠结。2007年，我在这里花10万多点买了112平米套三的房子，爸妈一直住着。”王洁指着身旁的一栋楼告诉记者，“当时承诺可以办‘小产权’，又因为价格较低，基本一千块一平，所以我们才决定购买。当时签的非标准式的购房协议。”

　　这是郫县德源镇一个仅有三栋房子的小区，没有什么绿化。房子是该地原社区主任个人修的，现在王洁的爸妈一直住着。周边的商品房价格大约4000出头。

　　王洁是因为城里的房子小，一家三代住不下，于是买一套“小产权房”给父母住。

　　跟王洁不同，林森原本在成都市中心有一套一居室。“太小了。我把它卖了在西郡兰庭换套大点的，还买了个小车，找女朋友身价都高了些，但产权确实是个问题。”西郡兰庭是在西南交通大学郫县新校区旁边的一个“小产权”楼盘。

　　“小产权房”迟迟转不了正，成了65岁的王成祥的一块心病。2004年4月，他以800元/平方米的价格买下郫县团结镇“鸿盛花园”1期一套90平方米的房屋，举家从四川巴中搬迁至此。

　　王成祥最大的愿望就是凭借一纸郫县建设局颁发的“村镇房屋所有权证”，拿到当地居民户口。按规定，70平方米以下的房屋有两个户籍名额，王成祥则有3个名额。但前提是，要在政策允许的情况下，按每平方米500元补交土地出让金，拿到国家认可的“大产权证”。

　　“现在看来，更悬了。”了解到中央关于“小产权房”的最新态度后，王成祥多了几分无奈。

　　“变相转正”真能“金蝉脱壳”？

　　采访中，对于近期问责“小产权房”的纠结和不安，是众多购买“小产权房者”的心理。

　　“反正是自己住，又不拿来卖，我就直接跟修建房子的人签个长期租房合同，租个几十年。”王洁自己想出这个解决办法。

　　事实上，王洁的这种想法早就有人这么操作了，前几年就有些“小产权房”的楼盘以“长租”的形式跟需要房子的人发生交易。也有人同时签两份协议，一份是购买协议，一份是租房协议，“备不时之需！”签两份协议的张雨告诉记者。

　　可是法律规定租赁期最多20年，怎么办？

　　“续租！”张雨不假思索地说。

　　据四川大学经济学院不动产市场研究所作的调查，在成都区域内比较有市场的“小产权房”集中在郫县的团结镇、三道堰及古城镇等场镇周边，另外金牛区和武侯区也有一定规模的“小产权房”。从圈层来看，“小产权房”主要分布在距离成都市50公里以内的郊县场镇。此外，在新都、双流等区域，也有部分“小产权”房屋在规划建设中。

　　成都“小产权房”的开发同成都近年实施的土地整理、金土地工程和农民集中居住过程相随。

　　“这些‘小产权’，绝大多数都是政府审批的，只不过政府级别有大有小。”郫县团结镇的一位村干部告诉记者，“退一万步讲，即便有风险，推倒也是不可能的，‘小产权房’太多，法不责众嘛！”

　　“处理‘小产权房’，这是对政府智慧的挑战！”

　　“小产权房”是关于城里人到农村买房的故事，也有非本地的农村人。

　　城里人购买“小产权房”，这一现象早在十多年前房地产业刚刚起步时就已出现，只是最近几年，因房价的急速攀升，人们购房压力日益增加，“小产权房”的事变得显现起来。当然，其中不乏精英分子，买来度假或赌一把用于投资的。

　　因为其合法性遭受质疑，“小产权房”价格比商品房低了一大截。又因为其价格的优势，“小产权房”有了一定的生存空间。

　　“小产权”，有时被叫做“乡产权”，又被戏称为“农夫产权”。

　　乡镇政府、街道办事处乃至村委会是“小产权” 的开发主体，因为越过了国家征地过程，不需要缴纳土地使用权出让金、基础设施配套费，其他开发费用等也很低。于是，以“零地价”起步建起房子，直接与高价拍地取得商品房开发权的开发商争夺市场。当然，没有产权是其致命的软肋。

　　采访过程中，被采访对象大都以惊异的眼神回应记者。

　　“小产权房”的问题如此敏感，是因为它强烈地牵动着许多与“小产权房”息息相关的利益各方的神经。这个“相关的利益各方”包括了“小产权房”的住户、开发商、所属的村委会和乡政府，管辖着住房市场的建设部和国土房管局，还有“大产权房”的开发商们。

　　四川大学经济学院不动产市场研究所的调查结论是，“小产权房”在成都城乡结合部和郊县地区的“星火燎原”态势将随着国土资源部的逐步清理而衰减。无论“小产权房”是否能够依托不同形式“合法转正”，成都“小产权房”的空间将会越来越小。

　　“如何处理‘小产权房’，这是对政府智慧的挑战！”采访期间，记者联系了一位长期关注此现象的学者，想就此话题进行采访，他以这句话作为回答。

　　声音:

　　根治“小产权”需治本之策

　　□ 吴 丰 侯嘉兵 彭 波

　　随着我国城镇化发展与城乡一体化的推进，乡村的经济体制、社会体制、土地制度、居民身份都将面临着一次次重大的变革。“小产权”这一产自乡村、销往城市，出生多年、却属黑户的“私生子”必将首当其冲受到改革的洗礼，但沉疴难起，多年来形成的“小产权房”问题涉及面广、情况复杂，不可简单化一刀切地对待，需要一个循序渐进、分类对待的处理方式。

　　多年来，中国的国有土地以外的土地市场始终处于边缘化的境地，城市化过程中，集体的土地遇到确权、转让受限等诸多问题，集体权益得不到保障和充分实现，这使我国土地二元化结构中的集体土地的权利与国有土地的权利极为不对等，才催生了集体自建的“小产权房”。

　　因此，从长期来看，“小产权”问题的根本是解决集体所有土地同权同利问题。集体土地的产权界定和市场化是必然出路，而市场化关键在于确权和流转，政府首先应对集体土地进行完整的确权，同时在集体土地流转的过程中起到监管、指导、规划的作用，长期来看可以从根本上杜绝“小产权”的产生。

　　在当前未建立完备集体土地市场化体系前，可以立足于集体房屋经营、租赁的方式构架集体土地房地产项目的制度和管理体系。可结合国家的保障房建设，以国家租赁的方式让集体房屋进入到国家住房保障体系中，集体经济享有收益权与所有权。

　　可以考虑将其纳入城乡统一建设规划和建设管控程序中，在建设的统筹、规划、质量、配套等多方面与城市建设项目一样要求。对当前未通过统一规划或以售卖为目的的在建与未建“小产权”项目应该严格禁止;允许以经营、租赁为目的并符合城乡统一规划的项目进入市场经营。

　　由于已建成的“小产权”项目规模庞大，涉及了较多居民的生活、生计问题，在建立完备集体土地市场化体系后，对符合城乡规划的项目应根据相关制度进行确权，给予合法身份。对于不符合城乡规划的“小产权”项目应作为拆迁和改造的对象，采用城市改造、改建的方式进行。

　　对成都而言，基于成渝两地全国统筹城乡综合配套试验区的设立，为城乡统筹发展、用好集体土地、保障农民权益提供了探索的可能。可以预期，“小产权”作为问题之一将会得到妥善的解决。（作者单位：四川大学经济学院不动产市场研究所）

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/72a58d7feffdc8d376eeaeaad1f34693daef109a.html